房地产投资基金-之一.ppt
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房地产企业融资ppt课件
2024/1/26
9
债券发行
企业债
由企业发行的债券，投资 者购买后成为债权人，享 有固定收益。
2024/1/26
公司债
上市公司发行的债券，通 常具有较高的信用评级和 较低的融资成本。
可转债
具有转换为股票权利的债 券，为投资者提供多种选 择。
10
信托计划及其他创新产品
信托贷款
信托公司向企业提供的 贷款，通常具有较灵活 的融资条件和较高的融
信用风险
评估借款方的还款能力和意愿， 建立严格的信贷审批流程。
流动性风险
确保足够的现金流以应对短期债 务和突发事件，建立流动性应急
预案。
2024/1/26
14
案例分析：高风险项目应对策略
2024/1/26
01
案例一
某房企通过高息借贷进行高风险项目投资，最终因资金链断裂导致项目
失败。应对策略：在项目投资前进行充分的市场调研和风险评估，制定
风险与挑战
如何应对PPP模式中的潜在问题
2024/1/26
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产业链上下游企业间合作模式探讨
房地产企业与金融机构合作
融资创新与风险管理
房地产企业与建筑企业合作
共建产业链生态圈
2024/1/26
房地产企业与其他相关企业合作
拓展业务领域，实现多元化发展
22
案例分析：跨界合作实现共赢局面
01
02
03
04
25
未来发展趋势预测及挑战应对建议
2024/1/26
房地产市场趋势分析
结合宏观经济形势、人口变化、城镇化进程等因素，预测房地产 市场未来发展趋势。
行业挑战及应对策略
分析房地产行业在发展过程中可能面临的挑战，如市场波动、政策 调整等，提出相应的应对策略。
房地产投资概述(ppt 38张)
投资环境因素。
政治限制因素、社会文化要求、经济繁荣程度、市场 供求、自然环境、金融货币的投放、重大项目的建设 、人口变化、配套的条件、物价水平、工资收入、消 费水平、其它方面（通货膨胀、科技发展水平等等）
四、房地产投资特征
1、房地产投资的回收期长和长周期性 2、房地产投资对象的固定性和不可移 动性 3、房地产投资的高投资量和高成本性 4、高风险性 5、合作性强 6、回报率高 7、环境约束 8、低流动性（变现性差）
房地产置业投资
这种投资的对象可以是开发商新建成的物业，也可以是房地 产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自 身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的 物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种 投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资 时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
• 从房地产投资经营方式角度： 出售型房地产项目投资、出租 型房地产项目投资和混合型房 地产项目投资。
从房地产投资形式的角度
直接投资
投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并 参与有关的管理工作。 包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投 资两种形式。
间接投资
将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产 的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。 具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债 券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷 款证券等。
房地产投资的资金回收期长的原因
一、因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要 受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投 资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的 限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资 者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的 多次完整的运动才能获得利润。 二、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其 复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所 以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作， 才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。 三、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租 金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整 个房地产投资回收期延长。
房地产投融资方法及风险管理课件
例如，通过购买利率期货或期权，可以锁定未来的利率 水平，从而降低利率波动对房地产投融资成本的影响。
06
房地产投融资案例分析
成功案例一：万科集团投融资策略分析
总结词
多元化融资渠道
详细描述
万科集团在投融资方面采取了多元化的策略，通过股权融资、债券融资、合作开发等多 种方式，降低融资成本，优化资本结构。
02
房地产投资方法
直接投资
01
直接投资是指投资者直接参与房 地产开发或购买房地产物业的过 程，包括土地购置、房地产开发 和物业经营等。
02
直接投资需要投资者具备足够的 资金实力和项目管理能力，同时 需要面对较高的风险和不确定性 。
股权投资
股权投资是指投资者通过购买房地产 公司的股票或股权来获得房地产资产 收益的一种方式。
股权投资的优势在于可以通过分散投 资降低风险，同时享受房地产市场的 长期增值潜力。
REITs投资
REITs（房地产投资信托基金）是一种集合投资工具，通过集合投资者的资金购 买、经营和管理房地产资产，为投资者提供与房地产相关的投资收益。
REITs的优势在于能够提供相对较低的风险和稳定的收益，同时具有较好的流动 性。
特点
房地产投融资具有资金需求量大 、周期长、风险高等特点，需要 借助各种投融资工具和手段来筹 集资金。
房地产投融资的重要性
促进经济发展
优化资源配置
房地产投融资对经济发展具有重要推 动作用，能够带动相关产业的发展， 增加就业机会，促进经济增长。
房地产投融资能够引导社会资金流向 ，优化资源配置，提高资金使用效率 。
成功案例二：碧桂园项目融资模式解析
总结词
高效的项目管理
详细描述
《房地产如何融资》PPT课件
Page 5
房地产贷款融资之——债券融资
债券融资，对中小房地产企业而言，可望不可及。由于地产项目具有资金量 大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是 十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的 发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批 程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房 地产发债融资的门槛较高而不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业 来说是可望而不可及的融资方式。
Page 9
房地产商业项目融资途径之——联合开发
联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种 融资方式。这种方式能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点 建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调，使双方获得 稳定的现金流，有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有 明确规定，即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在35%及以上。
LOGO
房地产融资策略
Page 2
房地产贷款融资之——私募股权融资
在国家深度调控房地产、限制房地产企业贷款背景下，房地产企业通过私募 股权融资占到房地产大中型企业的60%以上，成为融资的主要渠道。 据香港 大公报报道，2008年受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响， 2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而 被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择 了非上市增资扩股。其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股 1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司 股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。完成 了企业的融资战略。Page源自3房地产贷款融资之——融资租赁
房地产贷款融资之——债券融资
债券融资，对中小房地产企业而言，可望不可及。由于地产项目具有资金量 大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是 十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的 发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批 程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房 地产发债融资的门槛较高而不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业 来说是可望而不可及的融资方式。
Page 9
房地产商业项目融资途径之——联合开发
联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种 融资方式。这种方式能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点 建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调，使双方获得 稳定的现金流，有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有 明确规定，即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在35%及以上。
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房地产融资策略
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房地产贷款融资之——私募股权融资
在国家深度调控房地产、限制房地产企业贷款背景下，房地产企业通过私募 股权融资占到房地产大中型企业的60%以上，成为融资的主要渠道。 据香港 大公报报道，2008年受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响， 2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而 被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择 了非上市增资扩股。其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股 1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司 股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。完成 了企业的融资战略。Page源自3房地产贷款融资之——融资租赁
房地产项目的投资与融资课件
（2）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
REITs最全解读(2020年整理).pptx
学海无涯
▌第一章 REITs 的定义与相关概念的区别 第一节 REITs 的定义和特点 一、REITs 的定义 REITs 就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。具体而言， REITs 是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投 资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一 种信托基金。 REITs 的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分 红。REITs 长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。REITs 其实是房地产 证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资 本市场上的证券资产的金融交易过程。 与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的 REITs 在性质上等同 于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs 既可以封闭运行，也可 以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美 地区的 REITs 收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲 REITs 的平均收益最低 (7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲 REITs 收益率迅速下降至-9.2%，而北美 地区的 REITs 则取得了 12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同国 家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 二、REITs 的特点 总的来说，REITs 具有如下几方面的特点： 1流动性：REITs 将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场 上 市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。 2 资产组合：REITs 大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资 产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。 3 税收中性：不因REITs 本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予 REITs 产品一定的税收优惠。 4 积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的 REITs，大多为主动管理 型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司 治理结构。
▌第一章 REITs 的定义与相关概念的区别 第一节 REITs 的定义和特点 一、REITs 的定义 REITs 就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。具体而言， REITs 是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投 资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一 种信托基金。 REITs 的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分 红。REITs 长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。REITs 其实是房地产 证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资 本市场上的证券资产的金融交易过程。 与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的 REITs 在性质上等同 于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs 既可以封闭运行，也可 以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美 地区的 REITs 收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲 REITs 的平均收益最低 (7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲 REITs 收益率迅速下降至-9.2%，而北美 地区的 REITs 则取得了 12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同国 家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 二、REITs 的特点 总的来说，REITs 具有如下几方面的特点： 1流动性：REITs 将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场 上 市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。 2 资产组合：REITs 大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资 产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。 3 税收中性：不因REITs 本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予 REITs 产品一定的税收优惠。 4 积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的 REITs，大多为主动管理 型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司 治理结构。
房地产投资信托基金REITS课件
房地产投资信托基金
金融产品中心 2015.03
目录
1 REITs概况 2
REITs类型 3
REITs的运作模式 4
特性比较 5 REITs功能 6 总结
REITs概况
房地产投资信托基金(Real Estate Investmenl Trusts，简称REITs)，是产业投 资基金的一种，其以公司或商业信托投资计划
抵押投资REITs （mortage REITs)是指专 门购买房地产 抵押证券的 REITs，其收入 来源主要是抵 押贷款或抵押 证券的投资利 息
混合投资型 REITs（hybrid REITs)是指既 从事物业投资 又从事抵押投 资的房地产投 资信托
REITs的运作模式
投投资资者
基金管理机构
红利
• 一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不 得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地 产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大 障碍；
• 二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理 混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。
• (3)封闭式契约型产业基金模式。
• 契约型基金又称为单位信托基金(Unit trust fund)， 指专门的投资机构(银行和企业)共同出资组建一家 基金管理公司，基金管理公司作为委托人通过与受 托人签定"信托契约"的形式发行受益凭证——"基 金单位持有证"来募集社会上的闲散资金。
• (2)房地产上市公司模式。
• 这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公 司法》和《证券法》为根本依据；
• 二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富 的经验；
• 三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回 避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；
金融产品中心 2015.03
目录
1 REITs概况 2
REITs类型 3
REITs的运作模式 4
特性比较 5 REITs功能 6 总结
REITs概况
房地产投资信托基金(Real Estate Investmenl Trusts，简称REITs)，是产业投 资基金的一种，其以公司或商业信托投资计划
抵押投资REITs （mortage REITs)是指专 门购买房地产 抵押证券的 REITs，其收入 来源主要是抵 押贷款或抵押 证券的投资利 息
混合投资型 REITs（hybrid REITs)是指既 从事物业投资 又从事抵押投 资的房地产投 资信托
REITs的运作模式
投投资资者
基金管理机构
红利
• 一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不 得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地 产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大 障碍；
• 二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理 混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。
• (3)封闭式契约型产业基金模式。
• 契约型基金又称为单位信托基金(Unit trust fund)， 指专门的投资机构(银行和企业)共同出资组建一家 基金管理公司，基金管理公司作为委托人通过与受 托人签定"信托契约"的形式发行受益凭证——"基 金单位持有证"来募集社会上的闲散资金。
• (2)房地产上市公司模式。
• 这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公 司法》和《证券法》为根本依据；
• 二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富 的经验；
• 三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回 避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；
投资基金课件(ppt版)
第二页，共四十四页。
2003-2004年各月基金(jījīn)发行 量比较
第三页，共四十四页。
2004年各类基金户均认购(rèngòu)情 况
第四页，共四十四页。
2004年各类基金(jījīn)发行总量
第五页，共四十四页。
2004年户均认购(rèngòu)最多的10只 基金
第六页，共四十四页。
中国证监会规定的其他比例限制
第十五页，共四十四页。
2、专家(zhuānjiā)管理，专业理财
投资基金由专业(zhuānyè)基金管理人负责管理， 基金管理公司聘请大量投资专家。
第十六页，共四十四页。
3、投资(tóu zī)小，费用低
基金管理人的管理费率： 基金托管人的托管费率： 不收取委托手续费 交易佣金(yòngjīn):基金交易佣金(yòngjīn)为成交金额
股票、高科技股为主，高风险、高收益 2、成长性基金growth fund 追求长期稳定增长的增值利益，一般投资于业绩良好，
稳定成长的绩优股 3、收入型基金income fund 追求稳定的最大化的当期收益，而不是强调长期利得。 4、平衡型基金balanced fund〔混合型基金〕 既追求当期稳定收益，也追求长期增值收益 投资策略：分散投资于股票和债券 进可攻，退可守
5、指数(zhǐshù)基金index fund 6、期货基金future fund
7、衍生证券基金derivative fund
第二十六页，共四十四页。
系列基金名 景顺长城基金(jījīn)管理 称 基金代码 深交所代码 认购费率
优选股票基 金 260101 162601 1.00%
恒丰债券基 金 260102 162602 0.80%
80%沪深 加权指数 +20%中债 260101 总指数
2003-2004年各月基金(jījīn)发行 量比较
第三页，共四十四页。
2004年各类基金户均认购(rèngòu)情 况
第四页，共四十四页。
2004年各类基金(jījīn)发行总量
第五页，共四十四页。
2004年户均认购(rèngòu)最多的10只 基金
第六页，共四十四页。
中国证监会规定的其他比例限制
第十五页，共四十四页。
2、专家(zhuānjiā)管理，专业理财
投资基金由专业(zhuānyè)基金管理人负责管理， 基金管理公司聘请大量投资专家。
第十六页，共四十四页。
3、投资(tóu zī)小，费用低
基金管理人的管理费率： 基金托管人的托管费率： 不收取委托手续费 交易佣金(yòngjīn):基金交易佣金(yòngjīn)为成交金额
股票、高科技股为主，高风险、高收益 2、成长性基金growth fund 追求长期稳定增长的增值利益，一般投资于业绩良好，
稳定成长的绩优股 3、收入型基金income fund 追求稳定的最大化的当期收益，而不是强调长期利得。 4、平衡型基金balanced fund〔混合型基金〕 既追求当期稳定收益，也追求长期增值收益 投资策略：分散投资于股票和债券 进可攻，退可守
5、指数(zhǐshù)基金index fund 6、期货基金future fund
7、衍生证券基金derivative fund
第二十六页，共四十四页。
系列基金名 景顺长城基金(jījīn)管理 称 基金代码 深交所代码 认购费率
优选股票基 金 260101 162601 1.00%
恒丰债券基 金 260102 162602 0.80%
80%沪深 加权指数 +20%中债 260101 总指数