Chap 1 房地产估价概述
房地产评估(第二版)第01章房地产评估概述可修改文字
1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
①从评估机构的组织形式角度可分合伙制评估 机构和公司制评估机构。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
②从评估机构业务分合关系角度可分为资产评 估总机构和资产评估分支机构。
第1章 房地产评估概述
1.1 房地产评估的含义 1.2 房地产评估的主体 1.3 房地产评估的对象 1.4 房地产价值及其影响因素
2024年8月20日星期二
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
房地产评估在不同国家或地区有不同的称谓， 如美国称real estate appraisal;英国称property valuation;日本和韩国称不动产鉴定;台湾地区称 不动产评估,或称不动产鉴定、不动产鉴价等;香 港地区通常称为物业评估。在中国，房地产评估 又称为不动产评估、房地产估价等。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
（5）房地产评估的书面报告
房地产评估不仅是评估人员对房地产价值进行 分析、估算的过程，还必须将形成的评估结论以 书面报告的形式提交给委托方，作为委托方实现 房地产评估特定目的的专业性估价意见。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.2 房地产评估的主体
1.2.1 房地产评估主体的界定 1.2.2 房地产评估机构 1.2.3 房地产评估人员
2024年8月20日星期二
房地产经济学之房地产估价概述经典课件(PPT58页)
表格式报告
书面报告
叙述式报告
1.确定问题 2.制订评估计划 3.收集并分析有关数据
一般数据
标的财产数据
可比财产数据
最有效和最佳使用 4.使用估价方法
销售比较法
成本法
收入法
5.得出估价结论 6.形成估价报告
3.房地产估价方法
3.1比较法
比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市 场情况下的价格或价值得一种方法。
⑵确定房地产估价的基本事项 ①明确估价目的：买卖、地明确估价对象，因为依据有关法律、法规 ，有些房 地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围 和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着 很重要的规定作用。 如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。
或价值。 过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。 实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。 ⑸ 公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来
说都是公平合理的价格。
2.2房地产估价的基本程序
是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后 进行次序。 ⑴获取估价业务 被动接受、主动争取、自有自估
• 不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。 • ⑴房地产交易的需要 • ⑵房地产抵押的需要 • ⑶房地产保险和损害赔偿的需要 • ⑷房地产税收的需要 • ⑸ 房地产征用补偿的需要
* 房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥
2.房地产估价基本理论
2.1基本原则
房地产评估的基本内容与特点
房地产评估的基本内容与特点1. 引言房地产评估是指对房地产的价值和性质进行客观、科学评定的过程。
它是在特定时间、特定条件下，依据市场交易价格、地块位置、建筑物的状况和用途等因素，对房地产进行全面的评估和估价。
本文将介绍房地产评估的基本内容和特点。
2. 房地产评估的基本内容2.1 基础资料收集与整理房地产评估的第一步是收集基础资料，包括相关房产证件、建筑面积、土地面积、物业权属证明等相关文件。
还需要搜集周边区域的配套设施情况，如交通便利度、教育资源、医疗设施、商业配套等。
这些基础资料对于评估房地产的价值和潜力具有重要的参考意义。
2.2 市场调研市场调研是房地产评估的重要环节之一。
通过对当地房地产市场的调研，可以了解当前的市场行情和趋势，从而对房地产的价值进行准确估算。
市场调研可以包括对同类房产的成交价格、竞争对手的估价情况以及房地产市场的总体供需情况等。
2.3 评估方法选择在房地产评估过程中，需要选择适合的评估方法来进行估值。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过对类似房产的成交价格进行比较，得出估价结果。
收益法是基于房地产未来的收益潜力，通过现金流折现等方法来进行估值。
成本法是通过测算房地产的修建成本和物业的实际价值来进行评估。
2.4 数据分析和估值计算在收集和整理基础资料、进行市场调研、选择评估方法后，评估师需要进行数据分析和估值计算。
通过对收集到的数据进行综合分析，并应用选定的评估方法，计算出房地产的估值。
数据分析和估值计算是房地产评估中最为重要的环节，直接影响到评估结果的准确性和可靠性。
2.5 评估报告撰写评估报告是房地产评估的最终成果，应该包含房地产的基本信息、估值结果、评估方法和数据分析的过程和依据等内容。
评估师需要以客观、准确的方式撰写评估报告，并注明评估的目的、范围和有效期限等，以提供给委托方和相关利益相关者作为参考。
3. 房地产评估的特点3.1 多变性房地产市场受到多种因素的影响，如经济发展、政策调控和社会环境等。
房地产估价基本理论概述
房地产估价基本理论概述房地产估价是指根据过去成交记录、市场变化、物业状况、面积区位等多种因素，对一个房地产资产进行评估，确定它的市场价值。
在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节。
因此，本文将介绍房地产估价的基本理论，以帮助大家更好地了解房地产市场。
一、市场比较法市场比较法是房地产估价的一种方法。
它通过分析同类物业的销售记录和价格，来推断目标物业的价值。
该方法的优点是可靠性高，数据来源广泛，因此是被广泛采用的一个方法。
具体来说，市场比较法的步骤如下：1.选择和目标物业同类的物业2.对选定的物业进行调查和比较3.通过比较建筑质量、面积等，确定物业的相对价值4.根据比价测算出目标物业的实际市场价值。
二、成本法成本法是以物业的重建成本作为评估依据来确定市场价值的。
该方法适用于新物业的估价，而不适用于旧物业的估价。
成本法的步骤如下：1.确定物业的净建筑面积和建成价格2.确定物业的折旧和损耗3.计算重建造的费用4.根据物业损减折旧后的重建成本来确定市场价值。
成本法的优点是可以避免非市场因素对市场价值的影响。
因此，在新物业估价中是最重要的估价方法之一。
三、收益法收益法是基于物业所能够创造的收益来确定市场价值的评估方法。
该方法的基本原理是通过评估物业所产生的未来收益来推断物业的市场价值。
具体来说，收益法的步骤如下：1.确定物业的当前收入和支出2.预测物业的未来收入和支出3.计算未来现金流，确定物业的净现值和内部收益率4.确定物业的实际价值。
收益法主要适用于商业用途的房地产估价。
通过预测未来现金流，有效地确定物业的价值和投资回报率，并为投资者提供决策支持。
总之，房地产估价是对房地产市场进行定价的过程。
在实际操作中，可以根据市场比较法、成本法和收益法等多种评估方法综合评估。
这些方法的优点各不相同，但它们共同的目标是准确地评估房地产市场和确定市场价值。
因此，在进行房地产交易时必须准确估价，以确保市场的公正和稳定。
房地产经济学-房地产估价
房地产经济学 - 房地产估价引言房地产估价是房地产经济学中非常重要的一个领域。
它涉及到对房地产价值的评估和估计，对于房地产市场的参与者有着重要的指导作用。
本文将介绍房地产估价的基本概念、方法和应用。
一、房地产估价的概念房地产估价是指对房地产的价值进行评估和估计的过程。
它可以通过对房地产的物理特征、位置、市场需求和供应等因素进行分析来确定房地产的价值。
房地产估价是一个综合性的过程，需要考虑多个因素的影响。
二、房地产估价的方法1. 直接比较法直接比较法是最常用的房地产估价方法之一。
它通过比较相似的房地产交易数据来确定目标房地产的价值。
这种方法需要收集大量的市场数据，并对数据进行分析和比较，从而得出目标房地产的估价结果。
2. 收益法收益法是另一种常用的房地产估价方法。
它基于房地产投资的预期收益来确定房地产的价值。
这种方法需要对房地产的租金收入、经营费用和预期增长率等因素进行分析和估计，从而得出目标房地产的估价结果。
3. 成本法成本法是一种以重建成本为基础的房地产估价方法。
它通过估计重建房地产所需的成本，再根据折旧和物业价值等因素来确定目标房地产的估价结果。
这种方法适用于新房地产或没有直接比较数据的情况。
4. 利用市场数据和模型利用市场数据和模型是一种较为复杂的房地产估价方法。
它结合了市场数据和经济模型，通过对市场供需关系、经济周期和金融因素等进行分析，从而得出房地产的估价结果。
这种方法对数据的需求较高，需要充分掌握经济和金融知识。
三、房地产估价的应用1. 买卖交易房地产估价在买卖交易中起着关键的作用。
买家和卖家可以通过房地产估价来确定交易的价格，从而进行谈判和决策。
房地产估价可以帮助买家和卖家了解市场价格和价值，从而减少信息不对称和风险。
2. 抵押贷款抵押贷款是一种常见的房地产融资方式。
银行或金融机构需要通过对房地产的估价来确定贷款的额度和利率。
房地产估价可以为金融机构提供风险评估的依据，同时也可以帮助借款人了解房地产的价值和贷款条件。
房地产评估概述
房地产评估概述房地产评估是指对不动产进行全面综合分析和估算其价值的过程。
这个过程是由专业评估师进行，在买卖、融资、保险等房地产交易中起着重要的作用。
房地产评估采用了一系列方法和技术，以确定不动产的市场价值。
房地产评估的目的是确定不动产的公正市场价值，从而为所有者、买卖方、金融机构等提供准确的信息和决策依据。
在进行房地产评估时，评估师会考察不动产的地理位置、周边环境、建筑物的状况、土地利用规划等因素，并结合市场状况、经济环境等因素进行综合分析。
房地产评估的方法多种多样，常用的包括比较市场法、收益法和成本法。
比较市场法是通过对类似房地产交易的市场数据进行分析，根据同类不动产的市场价格来确定评估对象的市场价值。
收益法主要应用于商业、投资类不动产的评估，通过考察不动产的期望收益和市场收益率来确定其市场价值。
成本法则是根据不动产的重建成本和折旧来确定其市场价值。
房地产评估的过程需要评估师收集、整理和分析大量的信息和数据，包括市场销售数据、土地利用规划、建筑物的技术参数等。
评估师还需要考虑到不动产的特殊约束条件，如法律法规、土地权属等因素。
在评估的过程中，评估师还可能会与相关的专业人士合作，如律师、建筑师、土地规划师等。
房地产评估是一个复杂的过程，需要评估师具备专业的知识和技能，并遵守相关的法律法规和道德规范。
评估结果决定了不动产的市场交易和金融行为，因此评估师的准确性和公正性至关重要。
同时，房地产评估的结果也对社会公众具有重要的指导意义，它能够提供有关房地产市场和经济发展的信息，促进房地产市场的健康稳定发展。
综上所述，房地产评估是一个重要的领域，它在房地产交易和金融领域起着至关重要的作用。
通过对不动产的全面分析和估算，房地产评估为相关参与方提供了准确的价值信息和决策依据，同时也对房地产市场的发展起着积极的推动作用。
为了保证评估的公正性和准确性，评估师需要具备专业的知识和技能，并遵守法律法规和道德规范。
房地产评估是一个涉及广泛的领域，其应用范围涵盖了房屋、商业物业、土地以及其他不动产等各个领域。
房地产价格评估概述
房地产价格评估概述房地产价格评估是指基于一定的市场条件和专业知识，通过对房产物理特性、地理位置、周边环境以及市场需求等因素进行综合分析和判断，确定其合理市场价值的过程。
这一过程对于房地产市场的参与者，如投资者、开发商、贷款机构和政府等，具有重要的参考价值和决策意义。
房地产价格评估的目的是为了确定房产的市场价值，以便在房地产交易、抵押贷款和税务评估等方面提供参考依据。
其核心原则是根据市场供需关系来确定房地产的合理价格，同时考虑房产的物理特性和地理位置等因素。
在房地产价格评估过程中，一般会涉及以下几个方面的内容：1. 市场调研和分析：评估师将通过对当地房地产市场的调研和数据收集，了解房价走势、供需关系和市场交易状况等，从而对目标房产进行合理的定价。
2. 房产物理特性评估：评估师会对房产的建筑结构、房型布局、装修状况和建筑质量等进行审查和评估，确定房产的实际价值。
3. 地理位置评估：房产的地理位置对其市场价值具有重要影响。
评估师会考虑房产所在地的交通便利性、周边设施、教育资源、自然环境和社区安全等因素来评估其地理位置的优劣。
4. 市场需求评估：评估师将审查目标房产适用的市场细分和目标买家群体的需求特点，考虑市场需求的变化趋势和预期，从而确定房产的市场潜力和可售性。
5. 综合分析和定价：在获得上述信息后，评估师将对所有数据进行综合分析和评估，结合当地房地产市场的整体情况和预测，采用合理的评估方法确定房产的市场价值。
需要注意的是，房地产价格评估并非一次性决定，而是随着市场变化和需求波动的调整而进行的。
因此，及时更新和调整评估结果是保证评估准确性和合理性的重要步骤。
总之，房地产价格评估是一个综合性的过程，需要评估师具备丰富的专业知识和经验，以确保其结果的准确性和可靠性。
该评估过程的主要目的是为房产交易和金融机构提供参考依据，促进房地产市场的发展和合理运行。
房地产价格评估在房地产市场中扮演着至关重要的角色。
对于投资者和购房者来说，准确评估房地产的价格可以帮助他们做出明智的投资和购房决策。
房地产经济学之房地产估价
02
房地产估价的程序
确定估价对象
确定估价对象的范围和具体内容，包括土地、建 筑物、构筑物等。
明确估价目的，例如买卖、抵押、拆迁补偿等。
了解估价对象的产权状况、使用状况和规划限制 等情况。
搜集估价所需资料
01 搜集相关法律法规、政策文件和规划资料。
02
搜集房地产市场数据，包括类似房地产的 交易价格、租金水平等。
房地产经济学之房地产估 价
• 房地产估价概述 • 房地产估价的程序 • 房地产估价的市场比较法 • 房地产估价的收益法 • 房地产估价的成本法 • 房地产估价的假设开发法
01
房地产估价概述
房地产估价的定义
房地产估价
是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价 程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格 因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值 进行估算和判定的活动。
计算现值
将预测的未来收益折现到评估时点，得到房地产的当 前价值。
收益法的优缺点
优点
收益法能够真实反映房地产的未来价值，特别是在预测长期价值时较为准确。此外，收益法还考虑了房地产的现 金流和风险因素，使得评估结果更为全面。
缺点
收益法的评估结果受未来市场环境影响较大，如果市场环境发生变化，评估结果可能不准确。此外，收益法的计 算较为复杂，需要专业人员进行操作。
成本法
通过估算重新建造或重置类似房地产所需的总成 本来估算其价值。
房地产估价的常用方法
假设开发法：通过预测房地产的未来 开发价值来估算其价值。
评估方法选择：根据评估目的、市场 条件、评估对象的特点等因素选择合 适的评估方法。
常用方法解释：市场比较法是通过对 类似房地产的近期交易价格进行比较 来估算待评估房地产的价值；收益法 是通过预测待评估房地产的未来收益 来估算其价值；成本法是通过估算重 新建造或重置待评估房地产所需的总 成本来估算其价值；假设开发法是通 过预测待评估房地产的未来开发价值 来估算其价值。在实际评估中，应根 据具体情况选择最合适的评估方法。
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四、房地产的类型： 一）按用途分：
房地产按其用途来划分，主要分为下列10类：
1．居住房地产 2．商业房地产 3．办公房地产 4．旅馆房地产 5．餐饮房地产 6．娱乐房地产 7．工业和仓储房地产 8．农业房地产 9．特殊用途房地产 10．综合房地产
二）按开发程度来划分的类型
房地产按其开发程度来划分，主要分为下 列5类：
三、房地产估价的基本要素
1、估价当事人 2、估价对象 3、估价目的 4、价值类型 5、估价时点
三、房地产估价的基本要素
6、估价依据 7、估价假设 8、估价原则 9、估价程序 10、估价方法 11、估价结果
四、房地产估价的意义
一）理论上： 1、由于房地产具有位置固定性和个别性，
所以房地产市场是个不完全市场，不会 自动形成大家都能接受和识别的价格 2、影响房地产价格的因素非常多而且十分 复杂，对这些因素的把握需要专门的知 识和经验
• 1．生地：是指不具有城市基础设施的土地， 如荒地、农地。
• 2．毛地：是指具有一定城市基础设施，但 地上有待拆迁房屋的土地。
• 3．熟地：是指具有完善的城市基础设施、 土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土 地。
二）按开发程度来划分的类型
• 4．在建工程：是指地上建筑物已开始建 设但尚未建成，不具备使用条件的房地 产。该房地产不一定正在建设，也可能 停工了多年。
三、房地产的特性
2、土地的人文特性 1）土地用途的多样性 2）社会经济位置的可变性 3）合并与分割的可能性
二）房地产的特性
1、不可移动性（位置固定性） 2、独一无二性（个别性） 3、长期使用性（寿命长久性） 4、数量有限性 5、用途多样性
二）房地产的特性
6、相互影响性 7、易受政策限制性 8、大量投资性（价值高大性） 9、难以变现性 10、保值增值性
• 5．现房(含土地)：是指地上建筑物已建 成，可直接使用的房地产。它可能是新 的，也可能是旧的。
三）按收益性划分： 1、收益性房地产 2、非收益性房地产
四）按市场性划分 1、出租型房地产 2、出售型房地产 3、营业型房地产 4、自用房地产
第二节 房地产估价
一、概念： 房地产估价是专业估价人员根据估价目的，
Байду номын сангаас二）建筑物的描述与分析
9、层高或净高 10、空间布局 11、防水、保温、隔热、隔音、通风、
采光、日照 12、外观 13、维修养护情况及完损程度 14、权利状况 15、占有使用情况 16、其他
三、房地产的特性
一）土地的特性 1、土地的自然特性 1）具有承载力 2）具有肥力 3）位置固定性 4）数量有限性 5）土地利用的永续性 6）个别性
谢谢
遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的 估价方法，并在综合分析影响房地产价格因 素的基础上对待估房地产在估价时点的客观 合理价值进行分析、测算和判断并提出专业 意见的活动。
区分两个概念： 房地产估价 房地产定价
二、房地产估价的特点：
1、即时性 2、市场性 3、预测性 4、咨询性 5、专业性 6、公正性