第一讲 房地产估价概述
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房地产评估(第二版)第01章房地产评估概述可修改文字
1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
①从评估机构的组织形式角度可分合伙制评估 机构和公司制评估机构。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
②从评估机构业务分合关系角度可分为资产评 估总机构和资产评估分支机构。
第1章 房地产评估概述
1.1 房地产评估的含义 1.2 房地产评估的主体 1.3 房地产评估的对象 1.4 房地产价值及其影响因素
2024年8月20日星期二
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
房地产评估在不同国家或地区有不同的称谓， 如美国称real estate appraisal;英国称property valuation;日本和韩国称不动产鉴定;台湾地区称 不动产评估,或称不动产鉴定、不动产鉴价等;香 港地区通常称为物业评估。在中国，房地产评估 又称为不动产评估、房地产估价等。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
（5）房地产评估的书面报告
房地产评估不仅是评估人员对房地产价值进行 分析、估算的过程，还必须将形成的评估结论以 书面报告的形式提交给委托方，作为委托方实现 房地产评估特定目的的专业性估价意见。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.2 房地产评估的主体
1.2.1 房地产评估主体的界定 1.2.2 房地产评估机构 1.2.3 房地产评估人员
2024年8月20日星期二
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
第一章-房地产估价概述
第⼀章-房地产估价概述第⼀章房地产估价概述⼀、独⽴、客观、公正原则⼆、合法原则三、最⾼最佳使⽤原则四、替代原则五、估价时点原则1.影响房地产经济供给的因素经济供给的影响因素、同质商品，买者不在乎从谁⼿⾥购买；2、买者和卖者的⼈数众多；3、买者和卖者都有进出市场的⾃由；4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；5、就成交总额⽽⾔，每个买者和卖者的购销额是⽆关紧要的；6、买者和卖者⽆串通共谋⾏为；7、消费者要求总效⽤最⼤化，销售者要求总利润最⼤化；8、商品可转让且可发⽣空间位置的移动。
⼀般因素1.⾏政因素：房地产制度房地产价格政策城市发展战略税收政策⾏政⾪属变更交通管制2.经济因素经济发展状况物价居民收⼊与消费⽔平利率⽔平3.社会因素政治安定情况社会治安程度房地产投机城市化⽔平4.⼈⼝因素⼈⼝数量⼈⼝素质家庭规模5.国际因素世界经济状况军事冲突情况政治对⽴状况国际竞争状况区域因素⼼理因素商业服务繁华程度交通条件基本设施个别因素区位是指⼈类⾏为活动的空间。
具体⽽⾔，区位除了解释为地球上某⼀事物的空间⼏何位置，还强调⾃然界的各种地理要素和⼈类经济社会活动之间的相互联系和相互作⽤在空间位置上的反映。
区位就是⾃然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
典型的区位理论——农业区位理论⼯业区位理论中⼼地理论城市地域空间利⽤结构理论1.在孤⽴国中只有⼀个城市，且位于中⼼，其他都是农村和农业⼟地。
农村只与该城市发⽣联系，即城市是“孤⽴国”中商品农产品的唯⼀销售市场，⽽农村则靠该城市供给⼯业品。
2.“孤⽴国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯⼀交通⼯具。
3.“孤⽴国”是⼀天然均质的⼤平原，并位于中纬，各地农业发展的⾃然条件等都完全相同，宜于植物、作物⽣长。
平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之⽤，荒地圈的存在使孤⽴国与外部世界隔绝。
4.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正⽐关系。
房地产估价(全套课件) ppt课件
6、利用现状
如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如 何、是否需要拆除等；
7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿 地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载
水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等
（二）单纯的建筑物
建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构 筑物两大类：
◆房屋
是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、 商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种 用房； ◆构筑物
一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑 物，如水塔、烟囱、桥梁等。
房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层 建筑和高层建筑。如住宅： 1-3层为低层建筑；4-6层 为多层建筑； 11-14 层为小高层建筑； 18 层以上为高 层建筑；总高度超过100m成为超高层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等
二、房地产估价的特点
1. 2.
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格； 房地产股价是模拟市场定价而不是代替市场定价；
3.
4. 5.
房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
房地产估价有误差但误差应在合理的范围内。 房地产估价既是科学也是艺术。
三、房地产估价的必要性
1、专业估价存在的基本前提； 2、房地产需要专业估价； 3、房地产估价在估价行业中占主体； 4、国有资产管理需要； 5、正确处理房地产纠纷的需要； 6、房地产税收的需要； 7、各类房地产交易的需要；
1第一章房地产估价概说
• 时间变化性 如：土地的季节性变化即动植物的生长、繁育和死亡，土壤 的冻结与融化，河水的季节性泛滥等 • 永续利用性 即土地只要合理利用，其生产力或利用价值永不会消失，有 人称之为不可灭性或恒久性。 如：耕地总量动态平衡 • 面积的有限性 - 人类移山填海，扩展陆地，固然是能办到的，但耗资巨大， 所增无几，不能根本改变土地面积有限性。 - N.J.格林伍德等指出，土地的第一基本财富是面积。
- 判断是否属于建筑附着物，取决于附着程度和 是否适用于不动产的经营和使用。如果一件物品的拆除 或移动，会损坏建筑物或严重影响到建筑物的使用，则 该物品属于建筑附着物。 - 其法律效果：抵押权可以扩大适用于建筑附着 物，在不动产的买卖、赠与、借贷或共有物分割时，如 果权利证书对具体范围未作明确规定资产特性
• 非劳动产品与劳动产品的二重性 • 土地价格的二重性（特殊的估价理论和方法） 自然地理位置（固定的） • 不可移动性 经济地理位置（可变的） 级差地租 • 保值增值性（我国有使用年限的限制）
3. 土地的生态特性
• 支撑功能 : 承载力
• 养育功能 • 净化功能
4. 土地的工程特性 • 城乡居民点、交通运输、水利、旅游以及其它各项 工程建设事业，都必须以土地为基础。 • 土地的工程特性主要由地基承载力、地下水、地形、 水文等要素综合作用形成。
联合国粮农组织1972年在荷兰的瓦格宁根召开的土 地评价专家会议文件《土地与景观的概念及定义》中指 出：“土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大 气、土壤、基础地质、水文和植被，它还包含这一地域 范围内过去和目前人类活动的种种结果，以及动物就它 们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响”。 1976年在《土地评价纲要》中进一步指出：“土地 是一个区域，其特点包括该区域垂直向上和向下的生物 圈的全部合理稳定的或可预测的周期性属性，包括大气、 土壤和下伏地质、生物圈的属性，以及过去和现在的人 类活动的结果”。
《房地产评估》课件
撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。
《房地产估价》课件
市场比较法
总结词
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估房地产价值的方 法。
详细描述
市场比较法基于替代原理，选取一定数量与待估房地产类似 的近期交易实例，对其价格进行修正和调整，以确定待估房 地产的价值。这种方法适用于市场发育较好、成交案例较多 的房地产类型。
收益法
总结词
通过估算房地产未来预期收益并折现至评估时点的方法。
行评估，综合考虑两者的相互影响和共同价值。
02
房地产估价的基本原则
合法原则
合法原则要求在房地产估价过程中，估价结果必须符合国家的法律、法规和相关政 策，确保估价结果的合法性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须遵守国家有关土地使用、建筑规范、环保 等方面的规定，确保估价结果的合规性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须尊重产权人的合法权益，确保估价结果的 公正性。
在房地产交易中的应用
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价格评估
在房地产交易中，买卖双 方需要了解房地产的市场 价值，以便达成公平合理 的交易价格。
产权转移
通过房地产估价，可以确 定产权转移过程中涉及的 税费、佣金等费用，保障 交易双方的利益。
法律诉讼
在涉及房地产的诉讼中， 房地产估价可以为法院提 供价值参考，帮助判断相 关权益的归属。
房地产估价的目的和意义
总结词
房地产估价的目的在于为房地产交易、投资、开发等提供价值参考，同时保障交易双方的合法权益。
详细描述
通过房地产估价，可以为房地产交易提供合理的价格依据，避免交易双方因价格分歧而产生纠纷。同 时，估价结果可以为投资者提供决策依据，帮助其判断投资价值和风险。对于开发项目，估价有助于 确定合理的开发成本和市场定位。
第一章 房地产估价概述
三、房地产估价的特点
即时性 市场性 预测性 咨询性 专业性
1.3 房地产估价的必要性
土地使用权出让的需要 房地产转让、租赁的需要 房地产抵押、典当的需要 房地产保险、税收的需要
房地产征收和征用的需要
1.3 房地产估价的必要性
房地产损害赔偿的需要
房地产纠纷调查处理和有关司法鉴 定的需要
二、房地产存在的形态
土地
建筑物
房地
三、房地产的特性
位置固定性 寿命长久 供给有限 价值量大 易受限制
保值增值 相互影响 独一无二 流动性差
1.2 房地产估价概述
一、房地产估价的含义
房地产估价是指由专业房地产估价人员根 据特定的估价目的、遵循公认的估价原 则，按照严谨的估价程序，运用科学的估 价方法，在对影响估价对象价值的因素进 行综合分析的基础上，对估价对象在估价 时点的价值进行测算和判定的活动。
房地产估价
主讲：鲍俊升
第一章 绪论
主要内容：
房地产的概念与特性
房地产估价概述 房地产估价的必要性
1.1房地产的概念与特性
一、房地产的概念
狭义：房地产是指土地、建筑物及附着在土地 和建筑物上不可分离的部分和附带的各种权益。
广义：房地产是指除了上述内容外，还包括诸 如水、矿藏、森林等自然资源。
正确认识房地产估价需要把握以下几点
■房地产估价是科学与艺术的有机结合；
■房地产估价不是对房地产价格的主观确定，而 是把房地产客观存在的价格通估价活动正确的反映 出来； ■不同估价目的将会影响估价的结果； ■房地产估价是一门专业性很强的工作。
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• 房地产估价的核心是为（ ），对特定房地产在特定时点的特定 价值作出估计。 A、特定对象 B、特定目的 C、特定委托人 D、特定要求 • 明确估价基本事项主要包括（ ）。 A、明确估价目的 B、明确估价对象 C、明确估价时点 D、明确估价内容 E、明确估价费用 • 房地产估价中，估价目的不同，则（） A.估价依据有可能不同 B.估价方法可能不同 C.估价对象的 范围可能不同 D.不影响估价结果的公正性 E.不影响估价报 告的用途 • 与非专业估价相比，专业估价的特点有（） A、是一种专业意见 B、估计价格或价值 C、实行有偿服务 D、承担法律责任 E、估价作业日期长 • 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性 A、独一无二 B、供给有限 C、价值量大 D、不可移动
承担法律责任
Real Estate Appraisal
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第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
（二）房地产估价的概念
核心内容：根据特定目的，对特定房地产在特定时间的
特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。
完整定义：房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，
运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时 点的价值进行测算和判定的活动。
Real Estate Appraisal
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• 房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D稳定 • 不同的房地产估价时对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时 点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（） A 掌握的有关信息不同 B 作出的估价时声明不同 C 估价对象状况不同 D 委托人不同 • （ ）限制了估价报告书的用途。 A、估价方法 B、估价目的 C、估价原则 D、估价日期 • 由于土地具有（ ），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同 的土地之间价格差异较大。 A.独一无二性 B.不可移动性 C.价值高大性 D.数量有限性 • 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为 A、拍卖价格＞招标价格＞协议价格； B、拍卖价格＞协议价格＞招标价格； C、招标价格＞拍卖价格＞协议价格； D、招标价格＞协议价格＞拍卖价格。
Real Estate Appraisal 8
第二节 房地产估价要素
五、估价时点 指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的 价值所对对应的具体时间。 六、估价依据 指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律、法规、 政策和标准，委托人所提供的有关情况和资料，房地产估 价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。 七、估价假设 指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价过 必要但又不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的 假定。
（三）估价与评估的异同
一般情况下可以交换使用。 估价的含义更精准、明确、具体,专指对价值进行评估。
评估含义宽泛，不只限于价值评估。
Real Estate Appraisal 3
第一节 对房地产估价的基本认识
二、房地产估价的本质
（一）评估的是价值而不是价格
（二）是模拟市场定价而不是替代市场定价 （三）是提供价值意见而不是作价格保证 （四）会有误差但应将误差控制在合理范围内 （五）即是一门科学又是一门艺术
Real Estate Appraisal 7
第二节 房地产估价要素
二、估价目的 指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。 三、估价对象 指房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产或房 地产权益。 四、价值类型 一是指房地产价值的种类，二是指一个房地产估价项 目中由估价目的决定的需要评估的具体类型的价值——特 定价值 市场价值——非市场价值（快速变现价值、谨慎价值、 清算价值、投资价值）
第四节 房地产估价师的职业道德
独立、客观、公正 专业胜任能力 诚实守信 勤勉尽责 保守秘密 公平竞争 社会责任
Real Estate Appraisal
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第五节 中国房地产估价行业发展状况
房地产估价在我国的发展：
1.以法律形式确立房地产估价的地位。1995年1月1日 期实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规 定“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国 家实行房地产价格评估人员资格认证制度”
Real Estate Appraisal 12
第三节 对房地产估价的现实需要
一、土地使用权出让的需要 土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌和协议。 招标——招标底价、投标报价 拍卖——拍卖底价、最高应价 挂牌——挂牌底价、最高报价 协议——协议出让最低价、最高出价
Real Estate Appraisal
一、估价当事人
（一）房地产估价人员 指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认 定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地 产估价活动的人员。目前有房地产估价师和房地产估价员 （二）房地产估价机构 指依法设立并取得房地产估价机构资质从事房地产估 价活动的专业服务机构。 （三）估价委托人 俗称客户，指直接向估价机构提出估价需求，与估价 机构订立委托合同的单位或个人。
Real Estate Appraisal 9
（七）估价依据 • 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 • 2、《中华人民共和国土地管理法》 • 3、《房地产估价规范》（GB/T50291－1999） • 4、《武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法》 • 5、《中华人民共和国担保法》（国家主席令第50号） • 6、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》 （国土[籍]字第2号） • 7、建设部《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号） • 8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 的通知》（建住房[2006]8号） • 9、建设部《房地产抵押估价指导意见》 • 10、武汉市物价局、市房产局《关于印发武汉市房屋重置价格标准的 通知》（武价房字[2004]74号） • 11、市房管局关于发布武汉市2005年上半年房屋租赁市场参考租金 的通知 • 12、《房屋所有权证》（武房权证昌字第200401499号） • 13、《国有土地使用证》（武国用(2004)第687号） • 14、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件 • 15、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期 房地产 市场行情 10 • 16、委托方提供的其他有关资料
第一章 房地产估价概述
1、对房地产估价的基本认识 2、房地产估价的要素 3、对房地产估价的现实需要 4、房地产估价师的职业道德 5、中国房地产估价行业发展状况
第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
（一）专业与非专业估价的不同
由专业人员完成 是一种专业意见 具有社会公信力 实行有偿服务
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第一节 对房地产估价的基本认识
三、房地产估价的必要性
（一）专业估价存在的基本前提
独一无二、价值量大
（二）房地产需要专业估价 完全市场：
同质商品 买卖者人数众多 有进出市场的自由 买卖双方都掌握当前价格的完全信息 就成交总额而言，每桩买卖的标的额是无关紧要的 买卖双方无串通共谋行为 消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化 商品可转让且可发生空间位置的移动 房地产对1和4条和第8条往往不能符合。
估价假设条件 • （1）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。 • （2）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任 何产权纠纷及他项权利。 • （3）估价对象土地登记用途为工业用地，房屋登记用 途为工、交、仓，估价对象实际用途为工业，本次评估 假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。 • （4）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地 使用权，并支付相关费用。 • （5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、 地方的有关法律、法规。
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第五节 中国房地产估价行业发展状况
房地产估价在我国的发展： 7.形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。 8.建立统一开放的房地产估价市场。 9.深化、拓宽了房地产估价的内容、领域。 10.积极开展了国际交流与合作。
房地产估价在我国的困难——
主要由于我国土地公有制所引发的
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第二节 房地产估价要素
八、估价原则 指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，对房地 产价格形成和运作的客观规律认识的基础上，总结出的一 些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。 九、估价程序 指一个房地产估价项目运作的全过程中各项具体工作， 按照其相互联系排列出的先后次序。 十、估价方法 市场法、成本法、收益法 十、估价结果 房地产估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业 结论。
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第一节 对房地产估价的基本认识
三、房地产估价的必要性
（三）房地产估价是估价行业的主流 （1）房地产具有“独一无二”“价值量大”，需要专业 估价 （2）房地产“量大面广” （3）房地产需要估价的情形较多
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第二节 房地产估价要素
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判断 • 1.估价时点，应根据估价目的来确定。（） • 2.如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同 时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（） • 3.估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的 要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根 据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综 合确定。（） • 4.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的， 因此房地产估价实际是房地产专业估价人员对房地产市场 价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理 论价格。（） • 5.某注册房地产估价时购买一住宅，该估价师根据自己对 该套住房实物、权益、区位等勘察、分析、运用适当方法 对该住房进行了估价，并最终以接近估价结果的价格成交。 该估价师对该住房的估价是专业估价。（） 21
• 房地产估价的核心是为（ ），对特定房地产在特定时点的特定 价值作出估计。 A、特定对象 B、特定目的 C、特定委托人 D、特定要求 • 明确估价基本事项主要包括（ ）。 A、明确估价目的 B、明确估价对象 C、明确估价时点 D、明确估价内容 E、明确估价费用 • 房地产估价中，估价目的不同，则（） A.估价依据有可能不同 B.估价方法可能不同 C.估价对象的 范围可能不同 D.不影响估价结果的公正性 E.不影响估价报 告的用途 • 与非专业估价相比，专业估价的特点有（） A、是一种专业意见 B、估计价格或价值 C、实行有偿服务 D、承担法律责任 E、估价作业日期长 • 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性 A、独一无二 B、供给有限 C、价值量大 D、不可移动
承担法律责任
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第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
（二）房地产估价的概念
核心内容：根据特定目的，对特定房地产在特定时间的
特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。
完整定义：房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，
运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时 点的价值进行测算和判定的活动。
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• 房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D稳定 • 不同的房地产估价时对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时 点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（） A 掌握的有关信息不同 B 作出的估价时声明不同 C 估价对象状况不同 D 委托人不同 • （ ）限制了估价报告书的用途。 A、估价方法 B、估价目的 C、估价原则 D、估价日期 • 由于土地具有（ ），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同 的土地之间价格差异较大。 A.独一无二性 B.不可移动性 C.价值高大性 D.数量有限性 • 拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为 A、拍卖价格＞招标价格＞协议价格； B、拍卖价格＞协议价格＞招标价格； C、招标价格＞拍卖价格＞协议价格； D、招标价格＞协议价格＞拍卖价格。
Real Estate Appraisal 8
第二节 房地产估价要素
五、估价时点 指一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的 价值所对对应的具体时间。 六、估价依据 指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律、法规、 政策和标准，委托人所提供的有关情况和资料，房地产估 价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。 七、估价假设 指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价过 必要但又不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的 假定。
（三）估价与评估的异同
一般情况下可以交换使用。 估价的含义更精准、明确、具体,专指对价值进行评估。
评估含义宽泛，不只限于价值评估。
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第一节 对房地产估价的基本认识
二、房地产估价的本质
（一）评估的是价值而不是价格
（二）是模拟市场定价而不是替代市场定价 （三）是提供价值意见而不是作价格保证 （四）会有误差但应将误差控制在合理范围内 （五）即是一门科学又是一门艺术
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第二节 房地产估价要素
二、估价目的 指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。 三、估价对象 指房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产或房 地产权益。 四、价值类型 一是指房地产价值的种类，二是指一个房地产估价项 目中由估价目的决定的需要评估的具体类型的价值——特 定价值 市场价值——非市场价值（快速变现价值、谨慎价值、 清算价值、投资价值）
第四节 房地产估价师的职业道德
独立、客观、公正 专业胜任能力 诚实守信 勤勉尽责 保守秘密 公平竞争 社会责任
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第五节 中国房地产估价行业发展状况
房地产估价在我国的发展：
1.以法律形式确立房地产估价的地位。1995年1月1日 期实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规 定“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国 家实行房地产价格评估人员资格认证制度”
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第三节 对房地产估价的现实需要
一、土地使用权出让的需要 土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌和协议。 招标——招标底价、投标报价 拍卖——拍卖底价、最高应价 挂牌——挂牌底价、最高报价 协议——协议出让最低价、最高出价
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一、估价当事人
（一）房地产估价人员 指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认 定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地 产估价活动的人员。目前有房地产估价师和房地产估价员 （二）房地产估价机构 指依法设立并取得房地产估价机构资质从事房地产估 价活动的专业服务机构。 （三）估价委托人 俗称客户，指直接向估价机构提出估价需求，与估价 机构订立委托合同的单位或个人。
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（七）估价依据 • 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 • 2、《中华人民共和国土地管理法》 • 3、《房地产估价规范》（GB/T50291－1999） • 4、《武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法》 • 5、《中华人民共和国担保法》（国家主席令第50号） • 6、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》 （国土[籍]字第2号） • 7、建设部《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号） • 8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 的通知》（建住房[2006]8号） • 9、建设部《房地产抵押估价指导意见》 • 10、武汉市物价局、市房产局《关于印发武汉市房屋重置价格标准的 通知》（武价房字[2004]74号） • 11、市房管局关于发布武汉市2005年上半年房屋租赁市场参考租金 的通知 • 12、《房屋所有权证》（武房权证昌字第200401499号） • 13、《国有土地使用证》（武国用(2004)第687号） • 14、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件 • 15、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期 房地产 市场行情 10 • 16、委托方提供的其他有关资料
第一章 房地产估价概述
1、对房地产估价的基本认识 2、房地产估价的要素 3、对房地产估价的现实需要 4、房地产估价师的职业道德 5、中国房地产估价行业发展状况
第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
（一）专业与非专业估价的不同
由专业人员完成 是一种专业意见 具有社会公信力 实行有偿服务
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第一节 对房地产估价的基本认识
三、房地产估价的必要性
（一）专业估价存在的基本前提
独一无二、价值量大
（二）房地产需要专业估价 完全市场：
同质商品 买卖者人数众多 有进出市场的自由 买卖双方都掌握当前价格的完全信息 就成交总额而言，每桩买卖的标的额是无关紧要的 买卖双方无串通共谋行为 消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化 商品可转让且可发生空间位置的移动 房地产对1和4条和第8条往往不能符合。
估价假设条件 • （1）假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。 • （2）假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任 何产权纠纷及他项权利。 • （3）估价对象土地登记用途为工业用地，房屋登记用 途为工、交、仓，估价对象实际用途为工业，本次评估 假设估价对象按照现状用途持续使用的状态下进行。 • （4）假设估价对象产权人合法取得房屋所有权及土地 使用权，并支付相关费用。 • （5）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、 地方的有关法律、法规。
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第五节 中国房地产估价行业发展状况
房地产估价在我国的发展： 7.形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系。 8.建立统一开放的房地产估价市场。 9.深化、拓宽了房地产估价的内容、领域。 10.积极开展了国际交流与合作。
房地产估价在我国的困难——
主要由于我国土地公有制所引发的
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第二节 房地产估价要素
八、估价原则 指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，对房地 产价格形成和运作的客观规律认识的基础上，总结出的一 些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则或标准。 九、估价程序 指一个房地产估价项目运作的全过程中各项具体工作， 按照其相互联系排列出的先后次序。 十、估价方法 市场法、成本法、收益法 十、估价结果 房地产估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业 结论。
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第一节 对房地产估价的基本认识
三、房地产估价的必要性
（三）房地产估价是估价行业的主流 （1）房地产具有“独一无二”“价值量大”，需要专业 估价 （2）房地产“量大面广” （3）房地产需要估价的情形较多
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第二节 房地产估价要素
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判断 • 1.估价时点，应根据估价目的来确定。（） • 2.如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同 时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（） • 3.估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的 要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根 据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综 合确定。（） • 4.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的， 因此房地产估价实际是房地产专业估价人员对房地产市场 价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理 论价格。（） • 5.某注册房地产估价时购买一住宅，该估价师根据自己对 该套住房实物、权益、区位等勘察、分析、运用适当方法 对该住房进行了估价，并最终以接近估价结果的价格成交。 该估价师对该住房的估价是专业估价。（） 21