第一章房地产估价概论
课程资料：第1讲第一章-房地产估价概论(一)
第一章房地产估价概论一、本章所占分值年份2010年2011年2012年2013年2014年2016年平均值分值9 9 11 6．5 6 5．5 7．7 说明：全书共12章（2017年教材调整至10章，考虑历史分值统计延续性，今年仍按12章统计，不再赘述），不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为6．7分。
本章有的客观题考点涉及两章内容的，各章所占分值按50%计算。
本章是教材的次重点章，近6年考试平均分为7．7分，分值比重仅次于四大估价方法所在章的分值，本章概念性考点较多，有两个一级考点，三个二级考点，其余均为三级考点。
有计算型客观题：房地产损害赔偿的需要。
二、重要考点第一节对房地产估价的基本认识【专业估价的五个特点】1．与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。
（2007年题库）A．是一种专业意见B．估计价格或价值C．实行有偿服务D．承担法律责任E．估价作业日期长【答案】ACD【题库解析】非专业估价可以估计价格或价值。
2．某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
（2007年题库）【答案】×【题库解析】此估价不符合具有公信力、有偿服务和承担法律责任的特点。
【传统价值评估业务范畴】1．下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。
（2010年题库）A．高层建筑地价分摊B．房地产投资价值评估C．因环境污染导致的房地产价值减损评估D．城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】B【题库解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），还经常从事房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务，如：房地产价值分配业务、房地产价值减损评估业务、房地产价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。
第一章 房地产估价概论
房地产估价师只能从 事价值评估？
房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可 以进行估价相关业务和咨询顾问业务。 如价值分配业务； 价值减损评估业务； 相关经济损失评估业务； 房地产咨询业务等。
四、国外和港台地区对房地产估价的称谓
美国：Real Estate Appraisal；
英国：Property Valuation；
价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值 价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定
（6）估价的最终目的：
对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见
三、估价与评估的异同
估价是指价值评估 评估不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房 屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、 房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度 政策评估等。
四、估价对象
（1）在建工程 （2）期房（未来状况下的房地产 ）
（3）已灭失的房地产（如已损毁的房屋）
（4）某幢房屋的某个楼层 （5）某幢住宅的某套住房等 即包括：土地、房屋、构筑物、在建工程、 以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。
五、价值类型
（1）市场价值 （2）快速变现价值 （3）谨慎价值 （4）在用价值 （5）残余价值 （6）投资价值 注意：一个估价项目中的价值类型，本质上 是由估价目的决定的
十、估价方法
第三节 对房地产估价的各种需要
一、房地产抵押的需要
原则：抵押人担保债权不得超出抵押物价值。 贷款金额小于抵押房地产的价值。 （1）初次抵押估价 （2）再次抵押估价 （3）转抵押估价 （4）续贷抵押估价 （5）抵押期间估价 （6）处置抵押房地产估价
二、房地产征收征用补偿的需要
---征收是强制收买，所有权变更，不返还。 ---征用是强制使用，只是使用权的变更，到期 返还给使用权人。 虽然征收、征用为了公共利益的需要，具有一 定的强制性，但不是无偿的，必须依法给予补偿。
第01章房地产估价概论
Байду номын сангаас
① 建筑工程：以房屋为修建对象的生产活动和工 程技术。
② 其他土木工程：以交通设施、工业设施和市政 设施等为修建对象的生产活动和工程技术。
• 土木工程的产品是建筑物和构筑物。
③ 建筑物——供人们进行生产、生活或其他活动 的房屋或场所。
④ 构筑物——人们不能直接在其内进行生产、生 活的建筑。如：水塔、烟囱、桥梁、纪念碑等。
第一章 概述
➢建设工程分类与组成 ➢工程建设程序
➢工程建设相关法律法规
• 【教学目的和要求】本章属于建设工程的 基础知识，为以后各个章节的学习奠定了 理论基础。
• 通过本章的学习，使学生对建设工程有一 个整体认识，具体要求掌握建设工程组成、 工程项目建设程序，熟悉建筑工程分类和 工程建设相关法律法规的主要内容。
• 本课程以建筑物为主。
2. 按使用功能分
• 房屋建筑工程、水利工程、市政工程、铁 路工程、公路工程等。P1
地
建
下
筑
工
工
程
程
交
桥
通 工
建设工程
梁 工
程
程
防
环
灾
境
工
工
程
程
• （一）房屋建筑工程（ building project ） 分类
• 1. 按建筑使用功能分类 • （1）工业建筑 • （2）民用建筑 ① 居住建筑，包括住宅、单身公寓和宿舍。 ② 公共建筑，具体包括：
④ 高出室外设计地面＜ 2.20m的半地下室不应计入地上自 然层数。
奥地利茵斯布鲁克巴洛 克式古镇
B. 住宅建筑之外的民用建筑：
① 低层和多层建筑——高度不超过24m；
房地产估价师《理论与方法》考试大纲
房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。
希望对大家有所帮助。
第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
第1章--房地产估价概论ppt课件
小于抵押房地产的价值。 房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次
抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间 估价、处置抵押房地产估价。
贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行 评价、抵押成数测算；
贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。 贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以 及资产处置方案、处置方式咨询服务等。
房地产估价理论与方法
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本书主要内容
第一章房地产估价概论 第二章房地产及其描述 第三章房地产价格和价值 第四章房地产价格影响因
素 第五章房地产估价原则 第六章比较法及其运用
• 第七章收益法及其运用 • 第八章成本法及其运用 • 第九章假设开发法及其运用 • 第十章长期趋势法及其运用 • 第十一章地价评估和地价分摊 • 第十二章房地产估价程序
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【例题·判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意 志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价 人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭 示的是房地产的理论价格。（ ）
• 【答案】× 【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
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特点2： 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价
的价值 被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调
换房屋的产权调换差价 评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。
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第二节 对房地产估价的各种需要
三、房地产税收的需要 （熟悉 ）房产税改革 在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计
税依据不合理的，也可能委托。 房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务
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《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
1第一章房地产估价概说
• 时间变化性 如：土地的季节性变化即动植物的生长、繁育和死亡，土壤 的冻结与融化，河水的季节性泛滥等 • 永续利用性 即土地只要合理利用，其生产力或利用价值永不会消失，有 人称之为不可灭性或恒久性。 如：耕地总量动态平衡 • 面积的有限性 - 人类移山填海，扩展陆地，固然是能办到的，但耗资巨大， 所增无几，不能根本改变土地面积有限性。 - N.J.格林伍德等指出，土地的第一基本财富是面积。
- 判断是否属于建筑附着物，取决于附着程度和 是否适用于不动产的经营和使用。如果一件物品的拆除 或移动，会损坏建筑物或严重影响到建筑物的使用，则 该物品属于建筑附着物。 - 其法律效果：抵押权可以扩大适用于建筑附着 物，在不动产的买卖、赠与、借贷或共有物分割时，如 果权利证书对具体范围未作明确规定资产特性
• 非劳动产品与劳动产品的二重性 • 土地价格的二重性（特殊的估价理论和方法） 自然地理位置（固定的） • 不可移动性 经济地理位置（可变的） 级差地租 • 保值增值性（我国有使用年限的限制）
3. 土地的生态特性
• 支撑功能 : 承载力
• 养育功能 • 净化功能
4. 土地的工程特性 • 城乡居民点、交通运输、水利、旅游以及其它各项 工程建设事业，都必须以土地为基础。 • 土地的工程特性主要由地基承载力、地下水、地形、 水文等要素综合作用形成。
联合国粮农组织1972年在荷兰的瓦格宁根召开的土 地评价专家会议文件《土地与景观的概念及定义》中指 出：“土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大 气、土壤、基础地质、水文和植被，它还包含这一地域 范围内过去和目前人类活动的种种结果，以及动物就它 们对目前和未来人类利用土地所施加的重要影响”。 1976年在《土地评价纲要》中进一步指出：“土地 是一个区域，其特点包括该区域垂直向上和向下的生物 圈的全部合理稳定的或可预测的周期性属性，包括大气、 土壤和下伏地质、生物圈的属性，以及过去和现在的人 类活动的结果”。
【理论与方法】第一章 房地产估价概论
【理论与⽅法】第⼀章 房地产估价概论第⼀章 房地产估价概论 教材精讲班学习要求 初步浏览⼀遍教材，对照考试⼤纲，在教材上把属于理解和应⽤层次考核要求的知识点划出来。
对课程内容有基本的了解，再开始听课，⾃⼰读书的时候，以理解为原则，对于理解有困难和障碍的内容，在教材上做记号。
听课的时候，对照⽼师的讲解，和⾃⼰的理解做印证，看⾃⼰的理解有⽆偏差；对于做了记号不理解的内容，重点听⽼师的讲解，听后要能够理解。
教材精讲班不做知识点记忆的要求，在习题强化之后，重点记忆未理解和掌握的知识点。
考试⽬的 测查应试⼈员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价职业道德，中国房地产估价⾏业发展状况的了解、熟悉和掌握程度。
第⼀节 对房地产估价的认识 ⼀、房地产估价的含义（熟悉） 1.专业房地产估价与⾮专业房地产估价的区别 专业/⾮专业五⼤不同（重要考点）： ①专业机构和专业⼈员——专业机构指具有⼀定数量的估价专业⼈员等条件，专门从事有关估价活动的单位（估价机构）。
专业⼈员指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个⼈（估价师和估价员）。
②专业意见——最终的估价结论，不是⽤直觉或仅凭经验得出，⽽是按严谨的程序，根据有关资料数据，采⽤科学的⽅法，经过审慎的分析、测算和判断得出，较客观合理。
③公信⼒——专业机构和专业⼈员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效⼒，能使⼈们（社会公众）信服、认可或接受。
④有偿服务——接受委托⼈的委托，有偿服务，向委托⼈收取费⽤。
⑤法律责任——疏忽或过失造成委托⼈或其他第三⽅损失，承担的法律责任：责令限期改正、⾏政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。
【例题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的⼀套多层住房，该估价师根据⾃⼰对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运⽤适当⽅法对该套住房进⾏了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。
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第一章房地产估价概论
1.专业估价：由专业机构和专业人员完成，提供专业意见，具有公信力，实行有偿服务，承担法律责任。
2.估价目的，估价对象，价值时点，价值类型是在分析测算房地产价值或者价格之前需要确定的最主要因素，又称为估价基本事项。
3.资产评估法理解为：鉴证性估价。
4.房地产估价的特点：本质上是评估房地产的价值而不是价格，模拟市场定价而不是代替市场定价，是提供价值意见而不是做价格保证，不免有误差但应在合理范围内，既是科学又是艺术。
5.房地产价值是由市场力量决定的，是客观的。
6.房地产估价不是估价师的主观随意定价，是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业只是及实践经验去发现，探索房地产价值，而不是发明，创造房地产价值。
7.鉴证性估价应独立客观公正，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”
8.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。
9.房地产之所以需要专业估价，除了具有独一无二和价值较大，还因为房地产市场是典型的不完全市场。
10.房地产估价是估价行业的主体是因为：量大面广，其他资产相对较少、房产需要估价的情形较多，其他资产相对较少、房地产估价普遍提供房地产咨询服务、房地产估价人员，机构，业务收入通常是最
多的。
11.房地产具有不可移动，寿命长久，保值增值，价值较大等特性。
12.一名合格的房地产估价师应具有房地产估价方面的扎实的专业知识，丰富的实践经验，和良好的职业道德。
13.估价目的是委托人的实际需要决定的。
14.估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益。
估价对象是由估价委托人和估价目的双重决定的。
15.确定价值时点在前，得出评估价值在后。
16.价值时点由估价目的确定。
17.同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是该估价对象在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上是唯一的。
18.估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的，同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
19.价值类型有：市场价值，投资价值，谨慎价值，快速变现价值，现状价值，和残余价值。
其中市场价值是最基本，最常用的价值类型。
20.价值类型根据估价目的确定。
21.估价依据是根据估价目的和估价对象来选取的。
22.估价假设是针对估价对象状况等估价前提所做的必要的，合理且有依据的假定，包括：一般假设，未定事项假设，背离事实假设，不相一致假设和依据不足假设。
23.估价假设一方面是规避估价风险保护估价师和估价机构，另一方
面是告知，提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。
24.房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域行业限制。