房地产开发报建全流程和实用技巧

四.报建程序
取得土地 立 项
规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收
事项
审批部门
协办部门
办理时限（天）
总规平面图
规划局
有资质设计单位
30天
办理《总规平面图》需准备： 1. 申请表 2. 国有土地使用证 3. 设计要点 4. 图纸及电子版
关键词：设计要点 土地证
四.报建程序
取得土地 立 项
规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收
7 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住
宅使用说明书》制度
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二.开发资质—申请条件
(三级资质)
1 注册资本不低于800万元。未发生过重大工程质量事故。 2 从事房地产开发经营2年以上。
房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发
规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收
事项
审批部门
协办部门
办理时限（天）
项目命名
地名办
销售中心品质部
10天
办理《项目命名》需准备： 1. 填写《深圳市地名命名、更名审批表》 2. 建筑物住宅区命名申请书 3. 建设用地规划许可证、土地使用证 4. 规划部门批准的总平面图及三线图 5. 建筑物住宅区平面四至图
办理《国有土地使用权证》过户手续
一、建设用地使用权公开转让合同签订 二、取得交易证明书 三、缴纳税费 四、在所属国土分局办理《国有土地使用权证》
1、工商企业查询资料、公司章程 2、土地权利书 3、土地使用权用权转让合同 4、房地产土地转让登记申请表
5、土地使用权公开交易证明书
关键词：交易证明书 缴纳税费 土地证
规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收
事项
审批部门
协办部门
办理时限（天）
环评
环保局
1.有资质环评单位
30天
办理《环评》需准备： 1. 委托有资质单位编制《建设项目环境影响评价报告书》 2. 取得发改局的立项批复 3. 规划局批复的《修建性详细规划总体规划图》
关键词：总规审核 立项批复
四.报建程序
取得土地 立 项
一、注册公 深圳市华南城房地产发展有限公司
司取得营业
执照
深圳市华南城房地产有限公司
二、取得 新成立公司当年取得暂定资质 《资质证书
二.开发资质 《房地产开发企业资质证书》
房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定
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资质。其中一级资质由建设部审批，二级及以下资质由省、 自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。
7 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住
宅使用说明书》制度
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二.开发资质—申请条件
(二级资质)
1 注册资本不低于2000万元。未发生过重大工程质量事故。
2 从事房地产开发经营3年以上。
近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地
3 产开发投资额。
4 连续5年建筑工程质量合格率达100％ 。
5 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投 资额。
6 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人， 其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员 不少于4人。
关键词：提前审批 协调配合 土地证解压 现场进度
四.报建程序
取得土地 立 项 事项
规划验收
规划设计 审批部门
规划局
开工建设 开盘销售 竣工验收
协办部门
1、设计中心 2、工程项目部
办理时限（天）
20
办理《规划验收》需准备文件： 1. 建设工程规划验收申请表 2. 建设工程规划许可证及批复 3. 报建图（已盖规划局审核章） 4. 建设工程放线报告、验线批复书 5. 竣工测量图及电子文件 6. 土地使用证
四.报建程序
取得土地 立 项 事项
施工许可证
规划设计 审批部门
住建局
开工建设 开盘销售 竣工验收
协办部门
1、财务中心 2、施工、设计、监理、勘探等 单位
办理时限（天）
30天
办理《建设工程施工许可证》需准备文件： 1. 立项批复、工程规划许可证、消防审核意见、施工图审查合格书、人防审查意见书 2. 设计、施工、监理合同备案资料 3. 建设工程工资保障金存款证明 4. 设计、施工、监理、勘探、防雷等单位资质证 5. 质量安全监督报监资料审批 6. 。。。。
报建
建设单位在工程项目可行性研究报告或其他 立项文件被批准后，须向当地建设行政主管 进行报建，交验工程项目立项的批准文件， 包括银行出具的资信证实以及批准的建设用 地等其他有关文件的行为。
一.引言—房地产法律法规
1 房地产宏观管理类 ：如中华人民共和国土地管理法共计10个 2 土地类 ：如国家土地管理局土地登记规则共计54个 3 房地产开发规划类 ：如房地产开发企业资质管理规定共计47个 4 房屋拆迁基本政策类 ：如城市房屋拆迁管理条例共计12个 5 住房改革基本政策类 ：如国家安居工程实施方案共计21个 6 房地产税收类 ：如中华人民共和国契税暂行条例共计36个 7 涉外房地产类 ：如外商投资开发经营成片土地暂行管理办法共计5个
7 宅使用说明书》制度
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二.开发资质—申请条件
(四级资质)
1 注册资本不低于100万元。未发生过重大工程质量事故。 2 从事房地产开发经营1年以上。
3 已竣工建筑工程质量合格率达100％ 。
有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，
4 持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
根据《房地产开发企业资质管理规定》，新成立公司
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必须取得暂定房地产开发资质证书，才能从事房地产开 发经营业务。《房地产开发企业资质证书》是进行房地
产开发建设的基本条件。
二.开发资质—申请条件
(一级资质)
1 注册资本不低于5000万元。未发生过重大工程质量事故。
2 从事房地产开发经营5年以上。
近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地
关键词：现场具备验收条件
竣工测量图 面积在允许误差内
四.报建程序
取得土地
事项
建设工程方案电子 报批
审批部门 规划局
协办部门
1.设计中心 2.有资质设计院
办理时限（天）
办理《建设工程方案审查》需准备： 1. 规划建设计方案图（3套） 2. 电子文件
关键词：总规审核 方案设计
四.报建程序
取得土地 立 项
规划设计
开工建设 开盘销售 竣工验收
事项 立项
审批部门
协办部门
发展与改革局
关键词：命名 总规批复
四.报建程序
取得土地 立 项 规划设计
事项
审批部门
开工建设 开盘销售 竣工验收 协办部门
办理时限（天）
建设工程规划许 可证
规划局
1.设计中心、财务中心 2.有资质的设计院
15天
办理《建设工程规划许可证》需准备文件如下： 1. 建设项目规划审批报表 2. 规划局批复的设计方案、设计要点及三线图 3. 规划局批复的电子报批文件 4. 建筑工程施工设计图纸及电子文件 5. 控制性详细规划指标 6. 缴交公建配套费及超容费等费用
施工用电、起重吊装、提升架装拆等专项方案 3. 监理规划方案、实施细则、地基勘测报告 4. 施工、监理、勘察企业资质证书，施工单位安全生产许可证 5. 安全第一责任人任命书、项目管理安全责任协议书、建设与施工单位安全生产责任书 6. 审图合格证及盖审图章的图纸（建施、结施、水电施）
关键词：组织方案 盖审图章图纸
主体
目的
投资开发部 投资中心
资源获取
事项
1.市场判断 2.地块位置 3.获取成本
提交文件
项目分析报告
本阶段,如果需要寻找合作伙伴, 签定合作意向,协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力 及投资回报分析进行判断
四.报建程序
取得土地 立 项 规划设计 开工建设 开盘销售 竣工验收
一.引言
开发报建的 职能有那些？
一.引言
定位——项目的守卫军 作用——以配合公司争取最大利益为工作出发点，及时完成各开发环节的手 续，全程协调对外关系，建立集团与政府各职能部门沟通的桥梁。
目录
一.引 言 二.开发资质 三.流程图 四.报建程序 五.注意事项 六、道德行为规范及职业操守
二.开发资质
一.引言—行政部门
交警大队 房产局
派出所、街道办 园林局
民政局 卫生局、工商局
人防办
市政府、区政府 供水、供电
一.引言—行政许可
行政部门依据法律法规/部门规章用行政 许可的方式对房地产开发的全称进行监控
行政 许可
是指在法律一般禁止的情况下，行政主体 根据行政相对方的申请，经依法审查，通 过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认 行政相对方从事某种活动的法律资格或法 律权利的一种具体行政行为。
开发报建全流程和实用技巧
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
阶段性成果的要素
总规
竣工验收
工程证
房产证
预售证
施工证
目录
一.引 言 二.开发资质 三.流程图 四.报建程序 五.注意事项 六、道德行为规范及职业操守
一.引言—名词解释
开发
将各研究成果（知识）、资源应用某项计 划或设计，以生产出新的或具有实质性改 进的材料、装置、产品等。
3 投资额。
4 连2年建筑工程质量合格率达100％ 。 5 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，
其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不 少于2人。
6 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住
5 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住
6 宅使用说明书》制度
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目录
一.引 言 二.开发资质 三.流程图 四.报建程序 五.注意事项 六、道德行为规范及职业操守
三、流程图—xxxx地区报建全景图
环保批复
建设项目投资立 项
3 产开发投资额。
4 连续3年建筑工程质量合格率达100％ 。
5 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投 资额。
6 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人， 其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员 不少于3人。
放线、验线 超容/公建/配套 费核算与缴交
施工图审查 节能审查 人防审批书 散装水泥\墙材 消防、防雷 施工报建
国有土地使用证
资质证书
建设用地规划许 可证
修建性规划总图 审查
建设工程规划 许可证 建筑工程施工许 可证
面积测绘
预售许可证
土地分割 实测
建设监理备案 勘察设计备案 施工单位备案
交易中心 质量监督管理 安全监督管理
关键词：穿插作业 协调配合 工资保障金 施工图审查图
四.报建程序
取得土地 立 项 事项
预售许可证
规划设计 审批部门
住建局
开工建设 开盘销售 竣工验收
协办部门
1、财务部 3、项目部
办理时限（天）
7
办理《商品房预售许可证》需准备文件： 1. 立项批复、监管协议 2. 总平面图、建设工程规划许可证、施工许可证 3. 开发企业资质证 4. 已解压《国有土地使用证》 5. 现场进度：高层达到三分之二，低层达到封顶 6. ……
1.财务中心 2.有资质立项单位
办理时限（天） 30天
办理《立项》需准备： 1. 取得环保局建设环评批复 2. 委托有资质单位编制可行性报告 3. 项目总投资25%资本金证明、项目命名批复书 4. 规划局批复的《修建性详细规划总体规划图》
关键词：总规审核 可行性报告 命名批复
四.报建程序
取得土地 立 项
造价管理 工资保障金 组织设计方案 竣工备案证
确权
防雷验收 人防验收 电梯验收 规划验收 环保验收 消防验收 节能验收 安全验收 正式水电验收 燃气验收
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目录
一.引 言 二.开发资质 三.流程图 四.报建程序 五.注意事项 六、道德行为规范及职业操守
四.报建程序
取得土地 立 项 规划设计 开工建设 开盘销售 竣工验收
关键词：退让间距 日照分析 控规指标 电子报批意见 配套费
四.报建程序
取得土地 立 项 规划设计 开工建设 开盘销售 竣工验收
事项 建设工程质量、安全监督办理
审批部门 质监局
协办部门
1、审图公司 2、监理单位 3、工程项目部
办理时限（天） 15天
办理《质量、安全监督办理》需准备文件如下： 1. 工程项目质量、安全监督登记申请表 2. 生产和文明施工组织设计及施工现场平面布置图，脚手架、深基坑支护、模板工程、