不动产评估成本法计算题(2).doc

成本法作业

1、今有一建筑物，建筑总面积1200m 2，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m 2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。 解：（1）求折旧额D

()()()()()元71.162853012%5160012001=+÷-⨯⨯=+÷-=n t R C D

（2）至估价时点的折旧总额E t 为

()元52.1954281271.16285=⨯=⋅=t D E t 或()()元57.1954281=+⨯

-=n

t t

R C E t （3）建筑物现值V ： V=C-E t =600×1200-195428.52=524571.48（元） 或V=C[1-（1-R ）×t/（t+n ）]= 524571.43（元）

注：公式要写完整；Et 的取值必须取195428.52，不可取195428.57。

2、某一房地产，土地总面积2500m 2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m 2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m 2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m 2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。 解：（1）求土地价格V L V L =2500×1000=250（万元） （2）求建筑物价格V B

建筑物的重置价格C=6000×1100=660（万元） V B =C.q=660×80=528（万元） （3）计算房地产总价V

V= V L + V B =250+528=778（万元） （4）计算房地产单价P

P=V/S=778/6000=1296.67（元/m 2）

3、某宗房地产占地2000m 2，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m 2，同类建筑物重置价格是1000元/m 2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。 解：（1）计算土地现实价格V L

()()()万元26.98%811

1%811

12000500040

36

=+-

+-

⨯

⨯=L V

（2）计算建筑物的现实价格V B ①求建筑物重置价格C C=1000×2000×3.0=600（万元） ②求可修复部分折旧D 1 D 1=5（万元）

③求装修部分折旧D 2 D 2=30×2.5÷5=15（万元）

④求设备部分折旧D 3 D 3=50×2.5÷15=8.33（万元） ⑤求结构部分折旧D 4 D 4=（600-5-30-50）×2.5÷38.5=33.44（万元） ⑥求折旧总额D

D=D 1+D 2+D 3+D 4=61.77（万元）

则V B =C-D=600-61.77=538.23（万元）

（3）计算房地产在2003年4月的市场价格V V=V L +V B =98.26+538.23=636.49（万元）

注：求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40方法计算。

4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。（2001年试题）

解：（1）计算建筑物的重置价格 ①建造成本：800万元 ②管理费用：800×3%=24万元 ③投资利息：（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90万元 ④建筑物的重置价格：800+24+54.9+50+120=1048.9万元 （2）计算建筑物的折旧额

①墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元 ②装修部分的折旧费=200×2/5=80万元 ③设备部分的折旧费=110×8/10=88万元 ④长寿命项目的折旧额：（1048.9-18-200-110）×1/50×8=115.34万元 ⑤该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元

5、某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m 2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m 2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m 2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）（2002年试题） 解：（1）运用成本法计算公式：

房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物折旧 （2）求土地的重新取得价格

因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的价格

()()[]

()()万元94.3901

%811

%81%812000200040

35

354040354035=-+-+⨯+⨯⨯=⨯=-K K V V （3）计算建筑物的重新购建价格：

①建安成本=600（万元） ②管理费用=600×3%=18（万元） ③投资利息=（600+18）×40%×[（1+6%）1.5-1]+（600+18）×60%×[（1+6%）0.5-1]=33.54（万元） ④销售税费=90（万元） ⑤开发利润=120（万元）