房地产价值评估理论论文
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房地产估价方法论文估价方法论文房地产估价方法初探【摘要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。
本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。
【关键词】房地产估价方法探讨改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。
目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。
这些都给房地产估价行业带来很大的压力。
所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。
一、比较法比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。
比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。
二、收益法按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。
收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。
例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。
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有关房地产估价规范论文范文随着社会经济的发展，房地产估价档案随着房地产估价行业的迅速发展而不断引起人们的重视。
下面是店铺为大家整理的有关房地产估价论文范文，供大家参考。
房地产估价论文范文篇一《论房地产估价研究》【摘要】房地产估价是一门重要的边缘学科，随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。
论文主要研究了国内外房地产估价理论和制度、房地产估价常用的估价方法及其比较，论文提出了房地产及房地产估价的概念，并比较了国内外房地产估价制度，分析了房地产估价研究的意义、房地产估价的程序、房地产估价的常用方法，并提出市场比较法是最常用的估价方法，阐述了房地产的估价报告的基本要求及格式。
【关键词】房地产;估价;研究1 绪论1.1 房地产估价概述房地产估价以房地产为对象。
房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。
在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。
这种自由选择有助于形成自由的市场经济。
因此，个人和企业的行为影响着国家经济的成功与否。
1.2 房地产估价的基本原则房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。
基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。
①最有效使用原则;②相类比较原则;③预测原则;④估价时点原则;⑤合法原则;⑥公平原则。
2 房地产估价程序房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。
2.1 明确估价的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。
一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
(1)明确估价对象。
①评估实体的确定。
即是要明确评估对象是什么、范围如何。
估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。
房地产评估论文
房地产评估论文房地产评估论文随着经济的发展，房地产作为重要的经济支柱之一对经济的发展和人民生活水平的提高起着重要的推动作用。
然而，随之而来的也是房地产市场的迅速扩大和风险的增加。
为了有效评估房地产的价值，需要进行科学的房地产评估。
房地产评估是指对房地产进行价值评估和估价的过程，通过考察房地产的地段、建筑物品质、功能效益以及市场供求等因素，对房地产进行科学的评估，为房地产交易提供准确信息，确保市场公平、公正和健康发展。
在房地产评估中，地段是最为重要的因素之一。
地段的优劣直接影响着房地产的价值。
一个位于市中心、交通便利的地段相对于偏远的地区显然具有更高的价值。
此外，地段的发展潜力、周边设施等也是影响房地产价值的重要因素。
建筑物品质也是评估房地产价值的重要因素之一。
建筑物品质包括建筑质量、装修水平等。
一栋建筑结构稳固、风格设计先进、装修豪华的房子相对于质量差、装修简陋的房子来说具有更高的价值。
房地产的功能效益也会影响其价值。
例如，一栋多功能、可按需分隔的办公楼相较于仅供单一用途的建筑具有更高的价值。
此外，房地产的规模、使用面积等因素也会对其价值产生重要影响。
市场供求也是影响房地产价值的重要因素之一。
当市场需求大于供给时，房地产的价值相对较高；反之，当市场供给大于需求时，房地产的价值相对较低。
因此，了解市场供求情况对进行房地产评估非常重要。
在房地产评估中，需要使用科学的方法和模型来进行评估。
常见的房地产评估方法包括直观法、比较法、收益法和成本法等。
在实际应用中，根据不同的情况和需求选择适用的方法进行评估。
综上所述，房地产评估是对房地产进行价值评估和估价的过程，地段、建筑物品质、功能效益以及市场供求等因素都会对房地产的价值产生重要影响。
在进行房地产评估时，需要科学地选择评估方法和模型，确保评估结果准确可靠。
只有进行科学的房地产评估，才能为房地产交易提供准确信息，促进房地产市场的健康发展。
有关房地产估价论文
有关房地产估价论文房地产归纳：房地产估价是指专业房地产估价人员，依照特定的估价目的，遵循公认的估价原那么，依照严谨的估价程序，运用科学的估价方式，在对阻碍估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价钱揭露、表达出来的进程。
房地产估价应遵循以下原那么；合法原那么遵循合法原那么，应以估价对象的合法利用、合法处分为前提估价。
最高最正确利用原那么遵循最高最正确利用原那么，应以估价对象的最高最正确利用为前提估价。
当价对象已做了某种利用，估价时应依照最高最正确利用原那么对估价前提作出以下之一的判定和选择，并应在估价报告中予以说明：⑴维持现状前提：以为维持现状继续利用最为有利时，应以维持现状继续利用为前提估价；⑵转换用途前提：以为转换用途再予以利用最为有利时，应以转换用途后再予以利用为前提估价；⑶装修改造前提：以为装修改造但不转换用途再予以利用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以利用为前提估价；⑷从头利用前提：以为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；替代原那么遵循替代原那么，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在一样条件下的正常价钱。
估价时点原那么遵循估价时点原那么，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价钱或价值。
公平原那么谨慎原那么（抵押贷款项目）。
(一) 房地产估价机构一、房地产估价机构的经营在目前我国的市场环境下，房地产估价机构依照成立的方式与时期不同，其经营方式、业务渠道也各有特点。
大部份机构都尽可能地发挥自身优势，尽力开拓业务，以维持自身的生存与进展。
利润是企业追求的全然目标，可是个别机构对各类不适当手腕的利用，已经对整个行业的进展造成了不良阻碍。
从国内类似中介效劳业的进展和其他国家不动产估价进展的历程来看，成功生存的估价机构皆以声誉、效劳、客户友谊为手腕来维系、扩充经营资源。
房地产价格评估毕业论文
房地产价格评估毕业论文二稿摘要XX市位于山东省南部，近年来一直处于高速发展中，房地产事业蒸蒸日上,已经成为了新的经济增长点,从整体上来看,住宅房地产依然占据主要地位，在价格评估时要充分考虑到各方面因素。
本文主要具体讲解了市场法，收益法，成本法，假设开发法，和基准地价修正法等方法,市场法以市场同类产品为基础，但局限性太大,限制因素很多。
收益还原法是将往后隔年的收益进行积累折现，从而进行估价。
而成本法,假设开发法，基准地价修正法，一般用于前两种都不能使用的情况。
由于房地产产品数量品种多，价格昂贵，所以合理的估价对房地产具有重要意义。
前言随着房地产也得迅猛发展,房地产的估价制度日趋完善,城市房地产估价的重要性也越来越明显。
房地产价格，是房地产价值的体现，而评估者只能估价值的方式,就是房地产估价。
客观,独立，公正是房地产估价的总要求。
房地产作为一种与众不同的产品,对其进行专业的估价具有重要意义,从某种意义上说，世界上没有两处完全相同的房地产.采取市场比价发也只是选取了相近的案例，这体现了房地产独一无二的特性。
房地产价格的影响因素相当复杂,需要具体扎实的理论知识和丰富的经验。
这些都是股价的影响因素。
由此可见，建立合理良好的秩序的房地产估价具有重要意义。
而本文着重介绍的几种估价方法中市场比较法,收益还原法,成本法是最常采用的三种方法，而其他的估价方法也是有这三种方法衍生出来的。
怎样合理的使用这几种方法。
在什么情况下使用最合适，正是本文的主要内容.本文在XX老师的指导下完成,向曾经指导过我的王京鹏，王秀代老师致谢.由于本文可能出现错误和疏漏,请老师们批评指正。
第一章概述1.1 XX房地产概述XX市位于山东省南部，东部连接日照,地近黄海，西接枣庄，济宁,泰安北靠淄博，潍坊，地理位置优越。
总面积17184平方公里，是山东省面积最大和人口最多的地级市。
从整体上来看,住宅房地产依然占据主导地位，商业用营业性房地产增速下降。
有关房地产估价规范论文范文
有关房地产估价规范论文范文《论房地产估价研究》【关键词】房地产;估价;研究1绪论1.1房地产估价概述1.2房地产估价的基本原则房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。
基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。
①最有效使用原则;②相类比较原则;③预测原则;④估价时点原则;⑤合法原则;⑥公平原则。
2.1明确估价的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。
一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
(1)明确估价对象。
①评估实体的确定。
即是要明确评估对象是什么、范围如何。
估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。
②评估对象权利状态的确定。
首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。
(3)明确估价时点。
估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。
(4)明确评估前提。
由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。
②部分估价。
③合并估价或分割估价。
④变更估价。
2.2拟定估价作业计划明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。
为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。
②确定投入人员。
这是估价作业计划的关键内容。
应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。
③制定评估作业日期及进度安排。
评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。
④评估作业所需经费预算。
一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。
2.3实地勘察由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。
房地产估价方法论文估价方法论文-V1
房地产估价方法论文估价方法论文-V1正文内容：
随着房地产市场的不断发展，房地产估价方法也逐渐变得复杂和多样化。
本文将对房地产估价方法进行论述，旨在为相关从业者提供参考和指导。
一、市场比较法
市场比较法是一种基于市场价格来估计房地产价值的方法。
其基本原理是通过对不同时间和地点的房地产交易价格进行比较，以预测相似的房地产交易价格。
该方法广泛应用于住宅和商业物业的估价，并在实践中证明是一种最为可靠的估价方法之一。
二、收益法
收益法是一种基于估计未来现金流来计算房地产价值的方法。
该方法通常应用于商业物业的估价，如办公室、零售和工业物业等。
该方法需要评估房地产将来的收入和费用，并计算净现值和内部收益率等指标，从而预测出房地产的价值。
三、成本法
成本法是一种基于重建或替换成本来计算房地产价值的方法。
该方法只适用于新建的物业或需要几乎完全重建的老旧物业。
该方法需要计算重建物业需要的成本，然后扣除物业的磨损和折旧等因素，从而得出物业的价值。
四、综合法
综合法是一种基于多种因素来计算房地产价值的方法，包括市场比较法、收益法和成本法等。
该方法通常应用于复杂的房地产项目，如土地开发和大型商业物业等。
该方法综合各种估价方法的优点，以便获得更准确和完整的估价结果。
结语
房地产估价是一项复杂的过程，需要考虑众多因素。
现实中，不同的估价方法可根据物业类型、市场状况和估价目的等因素进行选择。
本文提供了四种主要的估价方法，希望对相关从业者有所帮助，确保准确地估价。
房地产估价论文
市场比较法评估房地产价格应注意的问题房地产估价三大方法之一的市场比较法的理论基础为替代理论。
市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格。
但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单的归纳、整理、修工，两者无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异。
下面对两者的差异进行分析。
依据经济学原理，相同的商品具有相同的价格。
但房地产实际成交价格并非如此，相间房地产的实际成交价格并非完全一致，这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件下，购房人就可以购买。
因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同，就引起同样房地产实际成交价格的差异。
造成房地产实际成交价格差异的因素。
具体表现在以下几个方面：（1）房地产成交价格受成交量的影响和一般商品类似，一次性购买的房地产数量越大，价格一般越低，零散出售一般价格较高。
（2）房地产成交价格受房地产现状的影响房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险，在建设期就升始预售房地产，其预售房地产价格一般低于建成后同类房地产价格。
（3）房地产成交价格受付款方式的影响开发商为了迅速回收资金，一般对一次性付款的情况给予适当优惠（从理论上讲，优惠价格应该是分期付款价格的贴现值）。
（4）房地产成交价格与房地产销售速度的关系房地产开发商为了迅速出售房地产，也经常采用降价销售的方法。
对于类似房地产若开发商适当降低其售价，销售速度较快，反之则销售速度较慢。
（5）房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府应征收的税费，有的房地产申报价格低于其实际成交价格。
有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相买卖房地产。
综合以上分析，房地产“成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。
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房地产价值评估理论论文房地产价值评估可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的房地产评估。
一、房地产价值评估基本权意顾名思义，房地产评估可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
因此，理解房地产评估首先必须掌握如下有关概念。
（一）房地产价值评估专业人员房地产价值评估专业人员是指经房地产价值评估人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产价值评估业务的专业人才。
在我国，房地产价值评估专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。
1、基本要求。
一名合格的房地产价值评估专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产价值评估理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
（2）有丰富的房地产价值评估实务经验。
（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。
（4）有良好的职业道德修养。
2、注册管理。
为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产评估师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。
该办法共九章三十四条，规定房地产价值评估人员须经全国房地产评估师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产评估师注册证》，才能从事房地产评估活动。
未经注册的人员，不得以“房地产评估师”的名义从事房地产评估业，不得签署具有法律效力的房地产评估报告书。
估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。
该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。
详见本卷附录。
（二）房地产价值评估目的估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。
如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。
估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。
（三）房地产价值评估原则估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。
主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。
详见本章第四节。
（四）房地产价值评估程序一般而言，房地产评估的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。
详见本章第五节。
（五）房地产价值评估方法科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。
因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1.参照类似房地产近期的市场交易价格；2.参照重新建造类似房地产所需要的费用；3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。
由此形成了房地产评估的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。
除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。
其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。
每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。
二、房地产价值评估对象房地产评估的对象就是房地产。
从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。
另外，房地产评估是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。
依据房地产评估的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。
（一）居住房地产价值评估居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。
居住房地产不同于一般商品，甚至也不同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜明的社会保障性，房地产评估师必须充分掌握居住房地产的这一特点。
1、居住房地产的分类。
住宅可按多种方式分类，依据估价需要。
一般可按档次和市场化程度划分。
（1）按档次划分：l）普通住宅。
它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。
普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。
它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住水平。
我国城市中量大面广的是普通住宅（即经济适用房），此类住宅采用地方或国产建筑材料，进行一般水平的装饰装修，选用国产中档厨卫洁具和设备。
现阶段国家对普通住宅往往既制定下限标准，也制定上限标准，以利于宏观调控。
普通住宅的工程造价和房屋售价均较适中。
目前，可按1996年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺度。
随着社会经济的发展。
普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。
现阶段，我国建国以来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度，给予适当的折扣。
2）高级住宅。
它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。
这类住宅的户型和功能空间多样化；每套建筑面积较大，从一百多平方米到几百平方米不等；装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。
高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。
3）简易住宅。
主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。
简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。
（2）按市场化程度划分：1）社会保障性住宅。
体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提供的住宅。
其价格是不完全的成本价格，不包括土地增值的价值，有的甚至只包括部分成本费用。
这类房地产的估价较为复杂，往往因交易对象不同，交易目的不同而出现不同的价格。
2）市场化商品住宅。
市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。
2、住宅评估的标的物。
以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。
（1）居住户。
居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户。
（2）住宅单元。
为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元。
单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯可划分为单元。
（3）住宅楼。
住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。
（4）居住小区。
居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。
不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。
3、住宅的价格构成。
基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。
前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的剩余价值构成；后者由成本价格与不完全成本价格构成。
我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。
因此，在评估住宅租金时应明确租金种类及其构成情况。
4、住宅价格的影响因素。
影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑结构、类型和等级；（2）装修；（3）设施与设备；（4）质量；（5）朝向；（6）楼层；（7）地段；（8）环境；（9）住宅楼的公用面积数；（10）交易时间；（11）交易情况。
在估价时，应特别注意以上资料的调查与收集。
为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。
5、居住房地产的估价方法。
新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。
（1）新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。
估价刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项成本资料容易收集确定，所以首先采用成本法进行整体估价；同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料，并进行整体性比较评估。
最后对成本法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论。
（2）评估旧有居住房地产，一种方式是对土地和房屋分别估价，合并计算。
其中，地价主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估，房价采用重置成本法进行评估。
另一种方式是直接运用市场比较法进行整体评估。
通过评估，再对两种方式的评估结果进行分析，综合得出最终结论。
（3）拆迁居住房屋的补偿价格。
在城市建设和旧城改造过程中，估价人员经常会遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。
应根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，作价补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。
（二）商业房地产商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆（娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。
1、商业房地产的特点。
（l）收益性。
商业房地产的收益方式是多种多样的。
有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。
（2）经营内容多。
在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐饮、娱乐等。
不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对各部分采用不同的还原利率（或称资本化率）。
（3）转租经营多。
商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。
因此，在进行商业房地产评估时要调查清楚产权状况。
（4）装修高档而复杂。
商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值必须单独计算。
另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。
2、影响商业房地产价格的主要区域因素。
（l）地段繁华程度。
影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这是由房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。
（2）交通条件。
商业房地产评估时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间隔及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。