房地产投资分析之一 基本概念
房地产投资分析复习知识点
一、绪论【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去,以期获得资本增值的一种经济行为。
【房地产投资三要素:】①时机②地段③质量【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性【房地产投资的目的】销售收益;现金流量收益；避税收入【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费3、改善城市环境；4、抵御通货膨胀影响【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、政策法律因素、技术因素【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性二、基本原理【投资要素原理】收益、成本(利率、税收)、预期【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段,负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍.效用值具有客观性、主观性。
三、房地产投资市场【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能政府宏观管理的基础【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。
这个比值低于4。
5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5％，尚存在升值空间。
四、房地产投资环境【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。
特点：多样性、综合性、动态性【房地产投资环境分析方法——综合评价法】五、资金的时间价值【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。
房地产投资分析
小结
❖ 现值P：资金在某一特定时间序列旳初始值； ❖ 终值F：资金在某一特定时间序列旳终点值。 ❖ 年值A：表达发生在某一特定时间序列各计算期
末旳等额资金系列旳价值。 ❖ 第一种A与P隔一期，最终一种A与F在同一时点
❖ 现金流量图旳作图措施和规则如下：
(1)以横轴为时间轴，向右延伸表达时间旳延续， 轴上每一刻度表达一种时间单位；时间轴上旳点称 为时点，一般表达旳是该时间单位末旳时点；零表 达时间序列旳起点。
(2) 横轴上方旳箭线表达现金流入，即收益；在 横轴下方旳箭线表达现金流出，即费用。
(3)在现金流量图中，箭线长短与现金流量数值 大小本应成百分比，各箭线上方（或下方）注明其 现金流量旳数值。
❖ 6.某人购置商品房，从银行按揭贷款10万元， 贷款时间为23年，每月月底等额还本付息， 年利率为5.04%，问每月要还多少元？
❖ 措施三：先求出递延年金旳终值，再将其折 算为现值。
P=A×（F/A，i,n）(P/F, i, n+m）
【例题2.9】某人现存入一笔资金准备从第 23年末开始连续取5期，每期取出10000元， 折现率为10％，求P？
6.永续年金：是无限期定额支付旳年金。 永续年金现值=A/ i=年金/利率
6.永续年金：是无限期定额支付旳年金。
第二章 货币旳时间价值
第一节 现金流量旳概念及构成
一、现金流量 ▲现金流出:在某一时点上流出项目旳资金，记 为CO； ▲现金流入:流入项目旳资金，记为CI。 ▲现金流量:现金流入和现金流出。 ▲净现金流量:同一时点上旳现金流入与现金流 出量旳代数和(CI-CO) ，作NCF。
(完整word版)房地产投资分析复习资料
第1章房地产投资分析的基本问题1、掌握房地产投资的概念:经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
2、熟悉房地产投资的基本形式1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保值、增值、收益和消费式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金(如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs)（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005—1”）3、了解房地产投资避税收入原理（更适用于国外的税收制度和会计折旧形式）避税收入指因提取房地产折旧而降低纳税基数,给投资者带来的收益。
它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益.在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。
房地产避税优势说明应交的所得税=所得税税收基数×所得税率所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。
会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。
4、熟悉房地产投资分析的内容（或组成部分)1、市场分析2、区位条件分析3、基础数据估算分析4、财务分析5、不确定性分析6、风险分析7、决策分析(方案比较选择分析）5、熟悉可行性分析和投资分析的区别房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程.其主要目的和任务是要明确是否值得投资于这个项目，即目标项目在技术上是否先进、实用、及可靠,在经济上是否合理，在财务上是否盈利，并通过具体的指标进行评价和判断。
第五章房地产投资项目财务分析《房地产投资分析》PPT课件
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加
合计
1 2 3 …N
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续表5-1 项目投资财务现金流量表
2．6 土地增值税 2．7 所得税
3 税后净现金流量
单位：万元
4 累计税后净现金流量
5 税前净现金流量
第二节房地产投资项目财务分析基本报表
二、资金来源与运用表
（一）资金来源与运用表的含义
资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各 年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案、制订适 宜的贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制 及资金平衡分析提供了重要的财务信息。
其表格形式见表5-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
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6 累计税前净现金流量
计算指标：
1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 3、项目投资回收期（年）（所得税前）：
%）： %）：
4、项目投资回收期（年）（所得税后）：
房地产市场的房地产经济学与投资理论
房地产市场的房地产经济学与投资理论房地产经济学是研究房地产市场的发展、运行以及影响因素的学科。
房地产投资理论则是指引投资者在房地产市场中做出决策的一套原则和方法。
在本文中，我们将探讨房地产经济学与投资理论在房地产市场中的应用，并分析其对投资者的指导意义。
一、房地产经济学的基本概念与原理1.1 房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系是房地产经济学研究的核心内容之一。
供给方面，房地产市场的供应与土地供给、开发商投资、房屋产能等因素密切相关。
需求方面，房地产市场的需求与人口增长、家庭收入、市场信心等因素息息相关。
供求关系的平衡与否将直接影响到房地产市场的价格和交易活动。
1.2 房地产市场的价格变动和影响因素房地产市场价格的波动是房地产经济学研究的重要课题之一。
价格变动与土地成本、建筑成本、市场需求、政策调控等因素密切相关。
例如，土地供给的稀缺性将推动房地产价格上涨，而政府的房地产调控政策将对房地产价格产生直接影响。
1.3 房地产市场的周期性房地产市场具有周期性特征，即房地产行业会经历周期性的繁荣和低迷阶段。
这是由于房地产市场的供求关系随着经济周期的波动而发生变化。
在繁荣阶段，房地产价格上涨、销售活跃，开发商积极投资开发。
而在低迷阶段，房地产价格下跌、销售疲软，开发商减少开发投资。
二、房地产投资理论的基本原则2.1 房地产投资的风险与收益房地产投资具有一定的风险和回报。
投资者在进行房地产投资时，需要评估投资项目的风险与收益，并合理配置投资组合。
一般来说，高风险的投资可能带来更高的回报，而低风险的投资则可能回报较低。
2.2 房地产投资的资金与杠杆房地产投资通常需要大量的资金，而投资者可以通过借款等方式来增加投资的杠杆效应。
杠杆可以放大投资的回报率，但也会增加投资风险。
投资者需要谨慎评估自身的偿债能力和市场环境，避免过度杠杆化带来的风险。
2.3 房地产投资的时机与周期房地产市场具有周期性，投资者可以通过把握市场的机遇和周期变化来获取更好的投资回报。
房地产投资分析全套
8．3房地产投资风险分析
4）期望值
随机变量的各个取值，以相应的概率为权数的加 权平均数，叫随机变量的预期值，也称数学期望或 均值。
5）离散度测定
（1）方差
n
2 x
(xi x)2 pi
第8章 房地产投资项目风险分析
❖ 房地产投资项目析
8．1房地产投资项目风险概述
8．1．1风险的含义 风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的
各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与 期望的或要求的收益的偏差。
所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其 一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于 预期收益（希望获得的收益）之差。
根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体 分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。
8．1房地产投资项目风险概述
大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理 性的投资，
其特点是： 1）在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报； 2）而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险； 3）在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。
8．3房地产投资风险分析
8．3．4风险的测量与分析 1．概率论基本知识回顾 1）概率 概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数 值。概率分为主观概率和客观概率。 2）概率分布 由各个随机变量与其相应的概率组成的数列称为 概率分布。
8．3房地产投资风险分析
3）离散型分布和连续型分布 如果随机变量（例如投资收益率）只取有限个值，
8．2房地产投资风险的种类与控制方法
3．风险组合 风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。
第5章房地产项投资策划
按房地产类 型划分
按投资经营 方式划分
直接投资 间接投资
投资种类 房地产开发投资 房地产置业投资
购买房地产股票、债权、信托产品等 地产投资
住宅房地产投资 商业房地产投资 工业房地产投资 出售型房地产投资 出租型房地产投资 混合型房地产投资
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五、房地产投资策划的概念
1.房地产投资策划的含义
(2)在确定关键因素后提出“最可能方案”、“乐观方 案”、“悲观方案”以及“遭难方案”。
(3)最后，邀请专家对各个投资方案可能出现的概率进 行预测，从而作出投资决策。
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4.多因素和关键因素分析法
(1)多因素分析法
首先将投资环境因素分为政治环境、经济环境、财务 环境、市场环境、文化环境、基础设施环境、技术条件、 辅助工业、法律与法制、行政机关的效率和竞争环境等 因素，每一类因素又由一系列子因数构成。
然后确定各投资环境因素在总投资环境因素中所占的 比重，并采用五分制方法评定各类投资环境的得分。
最后汇总得到该区域投资环境的总分值，分数越高， 说明投资环境越佳。
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(2)关键因素分析法
关键因素分析法把企业投资的动机分为降低成本、开 拓当地市场、获得原料供应、分散投资风险、追逐竞争 者、获得当地生产和管理技术等六种。每种投资动机又 包含若干个影响投资环境的关键因素，根据挑选出来的 关键因素采用多因素分析法计算投资环境的总分。
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资金来源与运用表(续)
序号
项目
合计 1
2
3
…
N
2.3
运营费用
2.4
修理费用
2.5
经营税金及附加
第十章房地产置业投资项目案例分析《房地产投资分析》PPT课件
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
第9章 房地产投资的心理与行为 《投资心理学》PPT课件
表9-2 各社会阶层房地产投资差异表
社会阶层 上上层1%
住房偏好 豪华别墅
社会阶层 中下层30%
住房偏好 普通标准住宅
上下层2%
昂贵的、具有个性 的豪宅
下上层35%
经济适用住宅
中上层12%
优良住宅
下下层20% 低标准安居住宅
9.3 房地产投资者的心理与行为分析
由于商品房的销售过程复杂、销售金额较大，因而投资者在购房时常出现不同 的购房心理：
由于商品的价格和投资者的收入经常处于变动之中，因此，有效需求又具有很 大的伸缩性和变动性，当商品价格过高时，就会产生有效需求的不足。以中国房地 产市场为例，目前房地产市场上商品房空置率居高不下，这与市场上的房地产价格 过高有关（房价与投资者家庭收入之比高达20∶1甚至30∶1，而发达国家只有 5∶1），投资者的支付能力无法负担，因而导致了房地产市场的有效需求不足。有 效需求是真实的市场需求，如何启动有效需求是房地产业进行经营决策的出发点。
就房地产投资动机而言，追求投资的报酬是最主要的原因，因为任何一项投资， 都希望取得一定的预期收益。投资总是有风险的，相对来讲，房地产投资具有较安 全的保值功能，而且颇具升值潜力，还是免遭通货膨胀损失的手段之一。房地产作 为不动产是强制个人储蓄的好方法，而且有一处房产可使人们心理上得到很大的满 足，并可作为留给后代的一种储蓄方式。
9.1 房地产投资概述
表9-1
房地产市场与股票市场比较
比较项目
市场类型 经营的人为因素
Hale Waihona Puke 房地产市场 股票证券市场小
大
破产、投资者损失
小
大
风险
经济短期波动对投资 品价值影响
小
大
房地产投资项目分析的——1 期末考试试题及参考答案
《房地产投资项目分析》复习题—1一、简答题1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。
房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。
投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。
房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。
2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。
4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。
首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。
3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。
土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。
2.土地出让地价款土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。
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1．1房地产投资概述
2）间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相
关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直 接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购 买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产 投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。
经营等过程获取未来收益。这些未来的收益 具体包括：现金流量收益、避税收入、销售 收益等。
bg For Customer投资概述
1．现金流量收益 现金流量收益一般是拥有房地产的投资者因
为经营房地产而获取的经营、租金收入中扣除 各种支出后的余额。
房地产投资现金流量的大小主要取决于以下 的三个因素。
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1．1房地产投资概述
3．销售收益 在所有房地产投资收益中，销售收益是最大的。
1．1房地产投资概述
2）住宅房地产投资 住宅房地产分为普通商品住宅、高档公寓
和别墅等多种类型。投资于住宅房地产，既 可直接出售，也可进行租赁经营。
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1．1房地产投资概述
3）商业房地产投资 这种投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、
酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租 经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大 。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防 范投资风险的主要手段。 4）工业房地产投资
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1．1房地产投资概述
2）出租型房地产项目 这类房地产项目以预租或开发完成后出租
的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收 益，以达到盈利的目的。
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3）混合型房地产项目 这类房地产项目以预售、预租或开发完成
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1．1房地产投资概述
（1）房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开
始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得 房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者 或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收 益目标的投资活动。
之1 房地产投资分析中的基本问题
1.房地产投资概述 2.房地产投资分析概述 3.房地产投资分析中常用的基本概念
1．1房地产投资概述
1．1．1房地产投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望
的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人 力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从 广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济 活动。
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1．1房地产投资概述
2．从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地 产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业 房地产投资等。 1）地产投资
即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进 行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。
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1．1房地产投资概述
1．1．2房地产投资的类型 1．从房地产投资形式来说，房地产投资分为直 接投资和间接投资两类。 1）直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产 开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工 作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后 的置业投资两种形式。
1．1房地产投资概述
（2）房地产置业投资 房地产置业投资是购置物业以满足自身生
活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该 物业时可以获取转售收益的一种投资活动。 置业投资的对象可以是开发后新建成的物业 （市场上的增量房地产），也可以是房地产 市场上的二手货。
置业投资一般从长期投资的角度出发，可 获得保值、增值、收益和消费四个方面的利 益。
房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房 地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取 开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发 投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓 、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短 期开发投资就转变成了长期置业投资。
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后出售、出租、自营的各种组合方式得到收 入，回收开发资金、获取开发收益，以达到 盈利的目的。
本书在讲述房地产投资分析时，经常会使 用到上述各类划分。具体使用哪一种划分方 法，要看研究内容的需要。
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1．1房地产投资概述
1．1．3房地产投资的目的 房地产投资的目的，就是为了通过开发和
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1．1房地产投资概述
在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是 狭义的。
房地产投资是指人们为实现某种预定的目标， 直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服 务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及 的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房 地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫 付的资金（没有包括其他资源）。
其一，房地产租金总额。 其二，房地产的总营运费用。 其三，投资借款的偿还方式和数额。
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1．1房地产投资概述
2．避税收入 拥有房地产时的避税收入，是指因提取房地产折
旧而降低纳税基数，给投资者带来的收益。它是房 地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有 关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收 好处的基本途径之一。
我国目前工业房地产投资主要集中于开发区 建设中，其他都是随一般工业投资进行的。
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1．1房地产投资概述
3．从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售 型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合 型房地产项目投资。 1）出售型房地产项目投资 这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式 得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到 盈利的目的。