《资产评估学》平时作业(计算题)

《资产评估学》课程

作业讲评1

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七．计算分析题

1．计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值。资料如下：

经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额营运成本的因素主要是能耗高。通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。该电焊机尚可使用10年，每度电按0.5元计算。（折现率10%，所得税率33%）

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．成本法评估机器设备的主要参数之一功能性贬值的涵义；

2．功能性贬值的计算。

（二）参考答案

解：（1）每年的超额营运成本=6000×0.5＝3000(元)

（2）每年净超额营运成本＝3000 ×（1-33%）＝2010（元）

（3）功能性贬值额＝∑

=+

10

1

) 1( 2010

i

i

r

＝2010 ×（P/A,10%,10）＝2010×6.145＝12350(元)

（三）同学们在完成作业时常见的错误有：

1．计算因功能性贬值而造成的运营成本增加没有扣除所得税，而是直接用年超额运营成本折现；

2．在计算功能性贬值额时应该查年金现值系数，而有的同学查的是复利现值系数，因为在未来10年，每年的净超额运营成本都会因为功能落后而增加2010元，是一个等额的增加值，所以，应该查年金现值系数。当然，也可以用2010元在10年时间内每年折现求和。

2．设某企业无限期持续经营，未来5年的预期收益额为50万元、60万元、55万元、68万元、70万元。假定从第六年开始，企业的年收益额将维持在70万元，假定本金化率为5％、折现率为4%。要求：试确定该企业的评估价值。

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．此题涉及的是每年收益不同，未来年限无限的情况；

2．在进行计算的时候采用的是分段法对未来收益进行计算，然后求和；

3．所用公式为：评估值＝

N N N

i i i r r A r A -+=+⨯++∑)1()1(11 （二）参考答案

（1）确定未来5年收益额现值：

（2）确定第六年以后各年收益额的现值：

第六年以后各年收益额的现值＝70/5%×0.8219=1150.66（万元）

（3）确定该企业的评估值：

企业的评估值＝268.105＋1150.66＝1418.765（万元）

（三）同学们在完成作业时常见的错误有：

1．对折现率和本金化率的区别没掌握，二者的本质是相同的，只是适用的场合不同。折现率适用于有限期限的收益折现，而资本化率适用于无限期限的收益折现，因此，在应用时有的同学把二者弄反了；

2．对前5年收益折现求和一般问题不大，而对第六年以后的永久性收益如何求算经常会出错，只是进行了本金化处理而没有进行二次折现。

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作业讲评2

七．实务题

1．某砖混结构单层住宅，宅基地200m 2，建筑面积120m 2，月租金2400元，土地资本化率为8％，建筑物的资本化率为14％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年。房租损失为半月租金，房产税12％，土地使用税2元／m 2，管理费为租金3％，修缮费为租金4％，保险费288元。并通过市场调查，已知土地使用权价格为1 000元／m 2

要求：评估该住宅建筑物价格。

)

(105.268533

.57126.58895.48476.55075.488219

.0708548.0688890.0559246.0609615.050%)41(70%)41(68%)41(55%)41(60%)41(505

43

2万元=++++=⨯+⨯+⨯+⨯+⨯=+++++++++

(注：资本化率10%、年限为25年的年金现值系数为9.0770)

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．房地产评估中的房地合一和房地分估；

2.建筑物残余估价法的具体运用，

3．成本、收益、还原利率之间的关系。

（二）参考答案

解：运用残余估价法进行评估

(1)纯收入的计算

年房租的收入＝2400×12＝28800元

年总费用＝1200＋28800×12%＋200×2＋28800×3%＋28800×4%＋288＝7360元

年总纯收益＝28800－7360＝21440元

土地使用权总价＝200×1000＝200000元

归属土地的年纯收益＝200000×8%＝16000元

故归属建筑物的年纯收益＝21440－16000＝5440元

(2)建筑物的价格

建筑物的价格＝5440×9.0770＝49378.88元

建筑物单价＝49378.88÷120=411.48元

（三）同学们在完成作业时常见的错误有：

1．对房地产的特性不能灵活运用，即房地的不可分割性；

2．不能正确地理解成本、收益、还原利率三者之间的关系，因而无法利用其计算收益或成本；

3．此题的基本思路是：首先计算房地合一的总收益(总收入－总费用)，然后根据已知条件求土地的纯收益，用总收益减去土地的纯收益即为建筑物的纯收益，最后用建筑物的收益还原即为建筑物的价格。

2．待估对象的基本情况为：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积为2000平方米，月租金60 000元，设定建筑物的资本化率为10%，尚可使用年限为50年，土地资本化率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格依成本法求得为150万元，试运用收益法估算该写字楼所占基地的公平市场价值。

讲评：

（一）涉及的主要知识点：

1．房地产评估中的房地合一和房地分估；