旧城改造可行性报告

X市X区块改造开发建设项目

可

行

性

研

究

报

告

第一章总论

一、项目背景

（一）项目名称

本报告分析研究对象为：X市X区块改造开发项目。

（二）项目承办单位概况

该改造项目承办人为“X市城兴城防工程建设”。该公司经X市（2005）313号抄告单和X市财政局国资（2006）10号函批准，由X市土地收购储备中心出资，于2006年2月注册成立的，注册资金为人民币3000万元整。该公司目前主管部门为X市X区块开发建设领导小组（该小组是市委、市政府为确保X区块改造开发建设项目顺利实施而专门设立的，由市长担任领导小组组长，下设开发建设指挥部，负责指导、协调项目建设所涉及的各项工作，由副市长担任总指挥）。

（三）可行性分析研究报告编制的依据

1、X市建设函（2005）57号《关于公布2005年度X市城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知》；

2、《关于X市基准地价更新结果的批复》（浙土资函（2006）9号）；

3、X市建政（2003）29号关于印发《X市征用集体所有土地实施办法》的通知；

4、X市关于印发《X市实施〈X省城市房屋拆迁管理条例〉若干规定的补充规定》的通知（建政（2003）18号）；

5、X市办公室（2004）268号《关于征（使）用集体所有土地房屋拆迁补偿安置政策》；

6、《X市关于加快城区工业企业搬迁的若干意见》（建政（2004）6号）

7、X市城市总体规划、X市X区块城市设计；

8、《X省建筑工程预算定额》（2003）、《X省安装工程预算定额》（2003）、《X省市政工程预算定额》（2003）、《X省建设工程收费定额》（2003）；

9、X省建筑工程计价暂行办法；

10、X市建筑工程造价信息。

二、项目总概况

（一）项目地点和环境状况

本项目地点及围是：位于X市新安江街道，东起320国道和X大桥、南依新安江水、西至白沙路和白沙大桥、北为严州大道、靠牛头山体。规划用地面积约为1495亩，总拆迁房屋面积为18.38万m2，住户1311户，企事业单位15家。其中：集体土地住宅拆迁面积5.46万m2，拆迁215户；国有地住宅拆迁面积5.83万m2，拆迁户1067户；商业用房0.133万m2，拆迁户29户；企事业单位拆迁面积6.84万m2，企业15家；需拆除违章建筑1.6万m2。

该项目地处X市新安江街道东南区域，是主城区中仅剩的旧城未改造的区域，她滨临新安江，北靠牛头山，自然环境得天独厚。由于历史的原因，厂区、居民区混杂，基础设施薄弱，配套设施较落后，尤其是2家大型化工厂，不仅给周边环境、居民生活环境造成污染，而且也存在着巨大安全隐患。为改善城市交通状况和人居环境、保障

城市的安全、加快城市化进程，合理优化城市资源和土地资源配置，X市委、市政府拟对新安江街道X区块实施拆迁、企业搬迁基础设施配套改造。

（二）项目开发的主要思路

对该区块实施整体改造后，出让土地所得收益一部分用于企业搬迁、居民拆迁安置，另一部分用于基础设施配套建设和公益事业建设，以达到旧城改造目的，并取得良好的社会效果和经济效益。

（三）规划及建设条件

1、规划设计

根据市政府批准的由X大学设计的《X市X区块城市设计方案》，通过实施企业搬迁，住户拆迁安置，基础设施、配套设施的建设，未来该地区将建设成为一个滨江特色突出、公共服务设施完善和集中，金融商业氛围浓郁、人居环境优良的集商业、文化娱乐、商务办公、旅游信息、休闲、宾馆为一体的X市现代化城市功能区和城市公共中心区域。

2、场址建设条件

①、地形、地貌情况

X区块地形狭长，呈带状，沿山脚地势高，江边地势低，有一定的高差，但相对平坦。自然高程在25米—60米之间。

②、工程地质与水文条件

X区块基本为河谷泛滥冲积层，基岩夹砂岩成砂岩加泥岩，地基承载力一般为12∽20吨/M2。X区块临近新安江，属钱塘江流域。新

安江流量受电站发电泄洪控制，常年较稳定，皆可通航，水体清澈透底。区块基本无自然溪流和水塘。

③、气候条件

X区块属中热带北缘季风气候，气候温暖湿润。年平均气温

16.9℃，年平均总积温6180℃，无霜期254天。年平均降水量为1500MM，雨日160天，主要集中于5月中旬到7月中旬，平均湿度78%。常年多东北风，平均风速1.8M/S。

④、交通运输条件

X区块主要通过东西向的X路连接各地块，其西端接白沙路，东端可通往溪头区。原X路现状：全长1510米，现状路面宽5—12米，泥路面、砼路面混杂。原浇砼路面已破损严重、道路纵坡大、弯路多、路况差、事故隐患多。排水设施极不完善。遇上下班人流高峰期堵塞严重。

（四）项目投入总资金及效益情况

1、项目投入总资金

经估算项目投入总资金 9.64亿元。

2、效益情况

（1）经济效益：经估算改造项目总投资96427万元，项目收入125512万元，收支相抵后尚有留余，为计29085万元人民币。

（2）社会效益：通过改造、群众居住环境得到改善，消除了城市安全隐患，完善了城市功能和基础设施配套及公益服务设施，加快了城市化进程。

（五）主要技术经济指标

（1）财务部收益率：

（2）财务净现值：6000

（3）投资回收期5年。

三、问题与建议

1、存在的主要问题

①区块企业较多，尤其是有二家市骨干化工企业，其搬迁费用和进度直接影响了开发的效益。对企业搬迁不仅要使企业通过搬迁得到长足的发展，而且又要降低搬迁成本，确是有一定难度的。

②区块改造、拆迁涉及千家万户，必定会损害一部分人的利益，更何况如此大的拆迁量，处理不当造成拆迁周期长，增大开发成本，而且也会造成不良的社会影响。

③由于国家宏观经济政策的调整，尤其是目前国家对房地产市场的进一步调控，项目受国家政策影响大，不仅在开发成本控制和土地的供应上有一定的难度，而且融资也存在较大的压力。

2、建议

①政府应组成强有力的综合协调班子，全面负责协调、处理区块改造过程中遇到的困难和问题，不要因为互为扯皮、推委而影响改造项目开发的实施。

②在加大企业搬迁力度的同时，要研究企业通过搬迁如何做大、做强的相关扶持政策，以增强企业搬迁的信心，对此不仅可加快企业