商业步行街的发展和趋势分析

商业步行街的发展和趋势分析-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN商业步行街开发与经营的发展和趋势分析摘要商业步行街作为一个年轻的地产形式，它的发展总是充满挑战和希望。

诞生之初，商业步行街的开发与经营面对城市空心化及郊区购物中心的挑战，凭借其自身的特点长期繁荣在城市中心区域。

当下，随着社会经济的发展，人们消费水平的提高，让商业步行街的发展充满希望和机遇；同时，它作为传统的商业模式不仅要面对现代商务金融的绝对竞租优势，还要面对以网络购物为代表的电子购物的新型消费模式的冲击。

一方面，一些城市的商业步行街风光无限，是一座城市商业名片和城市繁荣的象征。

另一方面，商业步行街街的失败案例越来越多。

很多步行街变得越来越“不行”。

因此，我们有必要对商业步行街打发展趋势做出科学合理的专业分析。

关键词逆城市化；郊区购物中心；竞租理论；“步行”街；体验型消费；1 商业步行街的开发与经营历史分析商业步行街起源于中国，早在唐代时期，长安的集中市场东市和西市就各设了两条步行街。

[1]随着社会经济的发展，城市手工业者阶层的壮大，中国市场变得更加开放，道路两宋时期，商业步行街开始出现在城市中普遍存在，但大多是自身街道尺度太窄，或是服务功能为主的城市尽端路不宜让车马通行而被迫成为步行街，这一景象在清明上河图中表现的较为典型。

但真正意义上的现代步行街的开发与经营却起源于欧美国家，上世界五六十年代，欧美各国战后经济得到恢复，社会专业化分工更加具体，各城市产业得到空前发展。

同时为进一步减小交易成本，更多不属于土地资源依赖性的经济活动在城市及城市周边聚集现象明显，是现代城市规模不断膨大，同时汽车产业的飞速发展，家用小汽车的普及，使得欧美城市的中心区交通混乱，空气质量下降，环境污染加重。

让这些地区的城市中心区社会商业衰落，吸引力下降，为了便于对公民的管理以及不让城市基础设施不至于闲置，复兴城市中心区商业，改善中心区交通环境和安全状况以及迎合人们对工业机械化生活的厌倦，西方很多城市几乎在同一时期建设了一大批新型商业街区，这些商业街区往往完全禁止社会车辆通行，并更加注重行人感受，商业步行街由此而生。

德国、丹麦、荷兰最早推行的这些“无交通区（Traffic Free Zone)”[2]并建成的林荫大道就被认为是最早的现代意义的商业步行街。

商业步行街的经营是为了刺激城市消费市场，消费服务所有商业步行街灵魂，因此天生有消费服务的特性。

因此随着资本市场的活跃和成熟，由于竞租理论，商业步行街只可能诞生于当时的城市中心。

但是城市商业步行街的诞生年代，欧美各城市正处于城市空心化时期，城市中心日渐萧条的年代。

欧美处于萧条阶段的各城市中心为什么还能诞生占据大量城市中心社会资源的新型消费载体上世纪40年代后期，以美国为代表的西方资本主义国家逆城市化现象严重，另一种大型社会消费载体——郊区大型购物中心。

由于地价低廉，其商品价格一般比市区低10%~25%，且往往规模庞大，面积通常都在10万平米以上，[3消费物品门类齐全。

完全能满足人们的生活需求，这让郊区购物中心更具竞争力，开始在在广大城市郊区生更发芽。

这更减小了人们到城市中心消费活动的意愿，对加强城市中心的吸引力是极为不利的。

那么当时的城市设计者为什么会寄希望于商业步行街来对抗郊区购物中心来抢夺顾客呢首先，商业步行街的特点是禁止社会车辆通行，给至于其中的步行者更好的消费环境。

而且由于没有汽车，步行街的所有设计只需要针对人的尺寸，让步行街的设计从一开始就更加人性化，比如步行街的流线组织更加符合人体视线流线，比如街道两旁往往种植成排的乔木，让人们更多接近自然的机会。

总之，商业步行街的更加人性化的设计理念让其具有很多先天优势，这使得商业步行街能长期在城市的中心地带见证当今城市的再次崛起和繁荣。

2 商业步行街现状问题分析城市用地从来就是价高者的，商业步行街作为一种重要的社会消费载体，在面对传统第一、第二产业的竞争是拥有绝对的竞价优势。

所以，商业步行街一直占据着城市的地价最高地段。

但是现当代，现代金融商务业能够创造更多的剩余价值，毫无疑问，也更能为城市核心地带支付更高的租金。

另外，由于以以网购为代表的电子商务也让商业步行街的发展充满挑战。

以中国为例，2013年，中国网络购物市场销售额达万亿元人民币，过去五年间年均复合增长率达到70%。

而远高于中国社会消费品%的增速。

[4]也就是说，网络购物正一步步蚕食以实体店为依托的商业步行街的市场份额。

难道商业步行街是否一定和一些传统的商业形式一样，在城市经济活动中越来越边缘化答案是否定的，例如以上海为例，南京路步行街梅龙镇广场附近依然是上海地价最高的地块。

北京的城市核心心依然在王府井步行街，武汉的汉江路、成都的春熙路、重庆的解放碑等一大批城市商业步行街依然在本地区的社会经济活动中占据着举足轻重的地位。

据统计，大大小小称为步行街的街道在中国共有近200条。

[5]步行街建设已经成为房地产投资和所谓都市经营中的一个重要的热点。

步行街在一些城市出现，满足人们很多消费的需要，而成为城市的商业窗口。

这说明，商业步行街以其特点在当代城市经济活动中依然有旺盛的生命力。

既然如此，那么为什么在中国很多中小城市所建设的步行街，有街无市，缺少人气，成为一个比较严重的问题呢为什么步行街逐渐演化为“不行街”为什么在中国三大都市圈和都市连绵带以外的中小城市建设的步行街效果不理想呢我们通过仔细分析，其中的原因主要有一下几点：一没有市场，只有市长这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄其他城市的作法建成的。

这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。

在一个城市中兴旺的项目在另一个城市并不一定旺，这是一个基本的事实。

这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。

步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行街这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。

但是很多城市就缺乏这种优势。

它的目标人群往往只是在本地、本市。

而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。

这些城市也不具有象三大都市圈里城市强大的吸引力和对目标市场的拉动。

二没有策划，只有规划许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案是由一些著名规划设计院完全的。

这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。

三只有“品味”没有定位定位，我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。

例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素，一个就是对儿童的吸引力问题。

我们知道，小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的很重要的手段，但是，很多步行街却没有这种考虑。

其二，有的步行街的设计只一味的追求品味，向高档次靠拢。

其结果就好像让全城的妇女按玛丽莲·梦露的模样进行化妆一样，不伦不类，很难产生共鸣。

曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。

四只求规模，不讲质量由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业街的优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动不够力，竞争惨烈。

在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。

结果，使得一条看来非常漂亮的步行街，布满因为各种原因招揽过来的经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街的初衷相距甚远。

五有肉大家吃，有难没人担很多步行街由于是政府工程，因此组织者个个有工程做，有一种轰轰烈烈的局面。

但是，到了最后招商的时候，结果发现由于中间环节多，使房价高昂，租金高昂，本地市场很难承受。

作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，尤其作为国有资产很难降低价格，因为一旦蚀本出让，就要追究个人的责任。

因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。

六拖字当头，官场习气代替商业操作由于步行街的建设大部分都是由政府操作，存在着责任和风险的问题。

当经营不善和有困难的时候，往往是拖字当头。

决策难下，管理婆婆多，使得商机贻误，政出多门，很难按统一的规范进行操作。

其结果除了地面铺得漂亮的地板以外，看不到任何真正现代气息的步行街。

这就是很多中小城市步行街的命运。

3 应对措施与发展趋势分析消费模式体验化针对其他更加便捷的购物方式带来的冲击，可以转化步行街的消费模式，由原来的目的性消费转变为体验式消费。

比如说原来很多城市居民不愿专门跑到城市中心来购物消费，而是选择在自家附近的购物中心或电子购物。

步行街可以更多的加入类似于俱乐部，体验馆等项目。

吸引居民体验生活的同时带动消费。

商业街的立体化要让商业步行街不至于成为死街，就要增加商业街的吸引人群，但是人们的消费需求越来越个性化，要满足更多消费人群的需求就应该扩展步行街的功能，引进更多的消费功能，有原来购物、休闲、为主题的消费模式中加入文教、旅游、医疗保健、等元素。

但是加入太多的其他元素又会扩大步行街的容量，这不符合以步行为基础的交通系统。

要增大容量有不能扩大空间距离，向竖直空间发展是一个比较好的发展方向。

但这需要合理的竖向交通解决因此带来的问题。

并且保证步行街的每一层都直接与城市道路或城市地铁相连。

运营模式市场化商业步行街的商业属性属于市场，所以步行街的策划、设计、建造和运作痘印完全由市场操控。

而非政府主导。

这样才能是资源配置更加高效合理。

政府只要维护步行街的市场秩序，不用投一分钱，更不会因此承担市场风险。

2003年重庆市北碚区政府将城南步行街的规划设计、改造开发和包装、招商以及后期的经营管理全部打包给浙江海宇集团，让其自主经营，吸引社会开发资金不少于10亿[6]，很快，市场化运作重新打造了一个充满生机活力的现代化商业步行街。

这就是一个很好的例子。

与购物中心向结合布局社区化随着人们生活节奏的加快，很多人确实难以接受吧有限的业余时间花在赶往城市中心的路上，只希望利用零散的空余时间休闲消费。

而且随着人们对社区文化培养的重视，和对社区观念的认同感，社区购物中心就会成为第一选择。

但单纯的购物中心又由于自身功能的缺失难以满足社区居民。

因此商业步行街在社区与购物中心结合，针对特定区域人群是改善商业步行街的一个很好的改革方向和发展趋势一街一品化前面我们讲过城市中心区的商业步行街的发展需要扩大功能，但是针对特定小规模人群的社区化步行街我们需要强调其针对性，力求做到一街一品，满足本片区居民的个性化消费需求而设立，保证其不可替代性和唯一性。