2019年北京西单大悦城项目市场调研报告
中粮_北京西单大悦城项目商业规划运营模式及案例分析报告_49页_XXXX年
27部直梯、63部扶梯
最多电梯与扶梯的 Shopping Mall
亚洲最长飞天梯
北京西单最大停车场
独有中庭的时尚之风
大尺度内空间的享受
纵横交错的垂直交通
建筑特色
主动线
购物中心沿着主动线进行分布，所有店面都分布在动线两边，避免了 整个商场中死角的出现；
高度
十三层商业高度，分为趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、 梦想等多层次的性格内涵，创造独特商业格调 ；
规划运营模式
品牌的扩展
大悦城以“时尚、年轻、潮流、品位”的定位迎合了市场需求，通过 多样的业态品类组合、丰富的时尚品牌组合，创造最佳的消费体验 ；
作为中粮集团城市综合体战略的统领性品牌，中粮商业地产以环渤海 都市圈为核心，辐射东北与西南，拓展长三角、珠三角的全国布局正 在显现 ；
规划的商业地产资产总额将千亿左右，在全国布局超过20个大悦城商 业地产项目。
电扶梯
飞天梯、90部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便，店铺的可视性 与通达性强。
第三部分 品牌与布局
ZARA是西班牙Inditex集团旗下的一个子 公司，它既是服装品牌，也是专营ZARA品 牌服装的连锁零售品牌。1975年设立于西 班牙的ZARA，隶属于Inditex集团，为全球 排名第三、西班牙排名第一的服装商，在世 界各地56个国家内，设立超过两千多家的服 装连锁店。ZARA深受全球时尚青年的喜爱 ，设计师品牌的优异设计，价格却更为低廉 ，简单来说就是让平民拥抱High Fashion。
第一部分 规划运营
北京三环内最后一个 Shopping Mall
北京地标性的 Shopping Maห้องสมุดไป่ตู้l
西单大悦城
北京商业市场调研报告
北京商业市场调研报告北京商业市场调研报告一、市场概况北京是中国的政治、文化和经济中心，也是一个重要的商业城市。
2019年，北京市的GDP为3.42万亿元，占中国总量的3.5%。
北京商业市场非常发达，各类商业机构众多。
本次调研主要针对北京市的零售业进行分析。
二、市场规模北京市的零售业市场规模庞大。
根据统计数据，2019年北京市的零售总额达到1.5万亿元，同比增长8.2%。
其中，实物商品零售额为1.1万亿元，同比增长7.8%；非实物商品零售额为0.4万亿元，同比增长10.3%。
零售业对北京市的经济发展起到了重要的拉动作用。
三、市场特点1. 高端消费：北京作为国家的政治和经济中心，消费水平相对较高。
高端消费品市场表现活跃，各类奢侈品品牌纷纷进驻北京市，并在高档商业区设立专卖店。
同时，文化和娱乐产品的消费也相对较高。
2. 电子商务发展迅猛：随着互联网的普及，电子商务在北京市的发展迅猛。
很多实体店铺开始开设网店，通过线上销售扩大市场规模。
同时，各大电商平台也纷纷进军北京市，推动了零售业的发展。
3. 创新业态壮大：北京市的零售业创新业态也在不断壮大。
例如，共享经济的发展带动了共享商店的兴起；高科技的应用推动了智能购物的发展；新兴的模式如无人货架等吸引了越来越多的投资。
四、市场竞争北京市零售业市场竞争激烈。
大型购物中心、商场和超市遍布全市，争夺消费者的购物需求。
同时，国内外各大品牌纷纷进驻北京市，竞争压力增大。
此外，电子商务平台也在市场竞争中起到了重要的作用，逐渐改变了传统零售业的格局。
五、发展趋势1. 以健康消费为导向：随着人们健康意识的提高，健康消费成为零售业的发展趋势。
越来越多的消费者开始关注健康食品、保健品和环保产品，这些产品的市场需求将逐渐增大。
2. 以数字化转型为驱动：数字化转型是零售业发展的必然趋势。
商家需要通过互联网技术，提供更好的购物体验和服务，吸引消费者的眼球。
同时，数字化技术也为商家提供了更多的数据分析手段，帮助他们更好地了解消费者需求。
北京购物中心市场调研报告
东方新天地商业布局：
购物中心外围
购物中心中庭
底层中庭 空间的运用
相适应的罕见 业态引入 丰富购物中心 品牌内涵
非休闲业态集中主食类集Fra bibliotek在美食城 运动类集中在运动城
休闲业态散布
饮品类散布各区域 休闲类服饰散布各区域
新中关村购物中心
新中关购物中心是一个汇聚众多国际一线品牌并集餐 饮、购物、娱乐、休闲于一体的4.7万平米购物中心、写字 楼、酒店式公寓组成的12万平米综合体。其地处中关村大 街核心门户地标位置，有40余条公交站点，入住租户包括 众多国际一线品牌服饰、五星级国际影城、各具风味的中 西知名主题餐饮美食、旗舰运动主力店、萨尔利兹酒店、 海外上市公司总部等。 新中关购物中心从地下二层到地上五层，在购物中心 的各个区域与角落，新中关购物中心设置多个主题性休闲 区，利用绿色植物、街区景观等带给消费者独特的街区感 受与慢慢购物的乐趣。
北京重点购物中心市场调研报告
地铁站的购物中心
王府井站---东方新天地购物中心 海淀黄庄站---新中关村购物中心
外向型的购物中心
三里屯Village
金融区的购物中心
西单大悦城
CBD区的购物中心
世贸天阶
SOHO中国系列
东方新天地购物中心
李嘉诚开发的东方新天地商场，面积逾 12 万平 方米，是亚洲最大的购物中心之一，并且现在已经 发展成为知名品牌在北京“插旗”地点，是王府井 的消费新贵。 东方君悦大酒店 UG 层设立一个世界顶级珠宝名 表专区——“尊萃时光别馆”，将东方广场的平台 层塑造为以公司 CEO 们为目标群的高档消费区—— “Sky Avenue”天空大道，为在东方广场写字楼群 里工作的金领们，和北京其它地区高端消费者提供 了别具风格的顶级品牌展厅和高档餐饮。 以国际顶级时尚品牌旗舰店为主流特色的东方 新天地二区，已成为京城又一高端潮流时尚的集中 地。据悉，这些店都将与国际时尚同步，每年出现 在巴黎、米兰的高级时尚新品也将同样出现在北京 的店内。 档次日渐提升 到东方广场购物的人基本上是白领，早前东方 新天地根据其定位和招商，进驻的一线品牌并不是 不多，其中以二线及副线品牌为主。但现在东方广 场品牌的定位已经在调高很多， 欧米茄、切瑞蒂、 铁狮东尼等，其很多品牌比几年前调高了不止一、 两个档次。
2019年华夏幸福对北京朝阳大悦城的考察报告_特色美陈分享
五,推广活动分享 近期举办
1.当代设计与百年包豪斯全球巡展
展览时间：7.10-8.11
展览概念：今年是包豪斯成立 100周年，我们在一年一度的毕 业生艺术展中，引入了一所 〃包豪斯移动学院”，以毕业 作品对话包豪斯的形式，展开 一场穿越时空的艺术交流。
合作院校：清华大学美术学院、 中央美术学院等8所顶尖高校的 毕业生
质征.与展家现具浊的待特的质女相性结力合・，。从”芝术化的角度营造家具作品中的女性气
H9BM
在1F外广场，〃包豪斯 移动学院”的大篷车， 它是由德国建筑师Van Bo Le Mentzel 专为包 豪斯百年活动设计的，
全球只有2台！
五,推广活动分享 媒体渠道
X包豪斯的“大篷车”来了！朝阳大悦......
花｝华夏幸福
录
项目概况 3 特色美陈分享 5 推广活动分享
2 业态分析 4 特色商铺分享 6 反思
!1!,特色商铺分享
主题空间一度刻
1.上海三联书店 本店是上海三联书店迄今为止 最大的一家具有复合式空间的 书店。书店由〃人文社科皇冠” 之称的三联统筹精选10万册优 质图书，呈现最具格调的生活 美学读物，又复合了文创、茶 艺、香氛等。
!1!,特色商铺分享
主题空间一度刻
2.晓岛 晓岛由著名音乐人、导演、作家 高晓松发起，并与朝阳大悦城共 建运营，是一个致力于倡导阅读、 思想文化与艺术生活的全新公共 空间。晓岛以高晓松私人收藏的 和推荐的书籍、音乐、影像作品 为独家日常陈设，并展开各种人 文.艺术.学术分享活动。
!1!,特色商铺分享
华夏幸福
朝阳大悦城考察报告
商业运营中心品牌与市场推广部
2019.7.29
目录
是!华夏幸福
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津
中粮大 央企资本，可承受较长 出租（租金、管理费、战略合作、协议约束， 依托整体的环境、品牌影 集团注入、银专业化于特定目标群体的模式，
悦城 回报期；在建筑设计方 物业费）、租金扣点 较强耦合
响力来增加自己对租金的 行贷款
机遇风险并存，租金回报高度
面投入大，以优质购物 取其高
溢价能力，与商家属于松
依赖于商业氛围培养所带来的
✓商场管理：规范商场管 理，设置楼层经理制度 ✓商家合作：目前，和大 悦城合作的品牌有1000 多家，其中多项目合作的 占一半以上，合作三个项 目以上的有100多个品牌 ，15%的商户贡献了45% 的销售额；采取租金+流 水倒扣双向取其高的方式 ✓店面组合：多个店面进 行主题打包，提升整体竞 争力
店来代替主力店的作用， 更多的店面100平米左右 的小型店中店；并通过主 题打包增强多个小铺的整 体吸引力；目的除了提升 租金水平外，也是为了抗 风险
环境取胜
散型管理
有效人流量
传统百 较低折扣；产品品种 出租(扣点，无需利息
货 （零售类）和品类丰富 的现金流可以应用到
取胜
其他领域)
依靠自己实际销售额来增 加自身对租金的溢价能力， 以账期牢牢控制商家
体验型消费不高，零售行业的 账期款无法满足房地产开发的 需求
扩张速20度21/和5/2自5 身资金的回笼速度高度相关 本报告是严格保密的。
万达
快速复制；以散售物业 租售混合（租金、管 战略合作、协议约束， 将收益最高的百货模式控 分零销售，整充分发挥地产商的资本、开发
养持有物业
理费、物业费、万千 形成较强耦合
制在自己手里，与小商户 体销售，上市专业优势；资本运营主要以地
百货无需利息的现金
北京商圈调研报告
北京商圈调研报告
北京商圈调研报告
根据我们对北京多个商圈的调研，以下是我们对北京商圈的情况做出的详细报告。
首先是北京市中心的商业中心–王府井商圈。
王府井商圈是北京市中心最繁忙和最有历史的商圈之一。
这里拥有很多高档商场和奢侈品品牌，如王府井大街上的东方广场和王府井商业步行街。
这里的消费者主要是高收入人群和游客。
商圈内还有许多历史名胜，如故宫、天安门，吸引了大量的游客。
其次，我们调研了北京西单商圈。
西单商圈是一个集购物、娱乐和餐饮于一体的综合性商圈。
这里有北京最大的购物中心——西单购物广场，以及西单大悦城等大型商场。
在西单商圈，人们可以找到各种各样的商品，从时尚服装到电子产品。
这里的消费者群体主要是年轻人和中等收入人群。
此外，我们还实地考察了北京朝阳区的燕莎商圈。
燕莎商圈是一个以高档时尚品牌而闻名的商圈。
这里有燕莎购物中心、新光天地等大型商场，吸引了许多富有和有品味的消费者。
这个商圈的消费者主要是高收入人群和外籍人士。
最后，我们研究了北京CBD商圈。
CBD商圈是北京的商业金融中心，这里聚集了许多国内外大型企业的总部。
CBD商圈还有多个大型购物中心和高级写字楼。
这里主要是商务人士和白领群体进行消费和办公。
总结起来，北京的商圈各具特色，消费者群体也各有不同。
从高档奢侈品品牌到时尚潮流，从历史名胜到商务办公，北京的商圈满足了不同消费者群体的需求。
商圈作为都市经济的重要组成部分，对于城市的发展起到了重要的推动作用。
希望我们的报告对您有所帮助。
中庭空间认知调研与评价——以西单大悦城为例
中庭空间认知调研与评价——以西单大悦城为例孙德龙【摘要】在现代商业建筑中,中庭空间因其具有良好的视觉可达性、空间渗透性以及较大的空间尺度,常常被购物者作为寻路的标志,同时又对丰富购物体验起到重要作用.该文试图以西单大悦城中庭的使用状况调研为例,对购物空间中的中庭进行主观评价分析.通过问卷调研实地考察,从空间认知层面对各中庭逐个分析,研究中庭的要素对人的寻路体验产生何种影响.文章旨在衡量设计者最初对购物空间的预期能否达到,并检验既有的寻路理论.最后得出结论,空间的差异性只有在特定的情况下才能对寻路行为产生正面影响.【期刊名称】《华中建筑》【年(卷),期】2015(000)010【总页数】6页(P64-69)【关键词】中庭;西单大悦城;寻路;认知;使用后评价【作者】孙德龙【作者单位】清华大学建筑学院【正文语种】中文【中图分类】TU247.21 问题提出西单大悦城坐落于北京人流量最大的西单商业区，被定位为现代时尚的高档商城。
其总营业面积达二十多万平方米，几乎占西单商业区总营业面积的40%，地下2层、地上10层。
商场经营理念中明确提出了出租给商户的经营面积不得超过商场总面积50%，因而大量采用“留白”手法，形成了大量的公共空间和中庭，室内十字购物连廊平均宽30m，在各层建立了多样独立的中庭布局。
而这样一种良好的初衷能否真正给人们带来愉悦的购物体验有待考证，本文试图从空间认知层面上，通过问卷调研使用后评价的方式来回答这一问题。
表1 大悦城中庭的相关信息统计比较?2 研究背景2.1 中庭在商业空间中的作用中庭空间一直被建筑设计者所重视，起初波特曼设计的社会化的共享空间的动机是创造一种吸引人的有活力的气氛，而在现代购物建筑中，中庭也同时具有更多的附加作用，其具有良好的视觉可达性、空间渗透性及较大的空间尺度的特点。
合理的设置中庭也有利于寻路行为和方向感的形成，其常常被购物者作为室内定位的标志。
2.2 相关理论和研究POE（Post Occupancy Evaluation）即建成环境的使用后评价分为客观性评价和主观性评价。
北京商业商圈调研分析报告
北京商业商圈调研分析报告北京市商圈调查报告北京市商圈调查报告一、北京市商业概况近年来北京的商业市场风云变幻～随着大量商业项目的集中放量、竞争的加剧～传统百货行业演化出的两种业态——现代百货店和Shopping Mall 将共同演绎京城商业的“战国时代”～也将改写北京商圈地图。
北京与其他城市不同～北京包含了政治中心、文化中心和商业中心～城市发展迅速。
虽然城市较大～但是通过划分区域的管理方法～使北京市的发展得以更好地调控。
长安街沿线是政府机关的代表、象征,故宫、鸟巢等是文化的代表和象征,而王府井、西单、国贸等～便是商业、消费的代表。
因此～北京的商业圈也成为大小不同、地区各异的1北京市商圈调查报告分布形式。
由于分区发展～不同的区划有不同的商业圈～因此～各个商业圈的不同也较为明显。
二、北京目前商业圈分布(一) 王府井商圈:王府井商圈是北京著名的文化与时尚结合的一个综合性商圈。
王府井大街是北京较早发展的一条步行商业街～多年来国内外旅游者慕名而来。
随着时间的推移～王府井已经逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街。
2北京市商圈调查报告北京市百货大楼,王府井百货,、东方新天地、APM,新东安市场,以及王府井书城等代表着王府井商圈的主要组成部分。
王府井的步行街两侧分别不同的分布着各大百货商场。
2008年王府井商圈老树发新芽～新东安市场完成向APM广场的改造、百货大楼青春馆羽翼渐丰、中韩合资的乐天银泰落户步行街。
除了东方新天地销售部分国际一线品牌的商品外～王府井百货以及APM等都定位于民众的一般消费上。
王府井商圈总体而言属于中上等商圈。
王府井商圈主要以北京市百货大楼、APM购物中心和东方新天地为主要代表。
北京市百货大楼目前正在装修当中～其目的是将传统与现代相结合～逐渐演变成复合型购物中心。
APM购物中心是以新东安市场为基础进行改造3北京市商圈调查报告后～于2007年重新开始经营的百货。
其属于北京王府井集团旗下的企业之一～与北京市百货大楼相对～在王府井商业街形成了比较强势的百货联合。
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项目在天津首次引入综合电影院、 剧场式真冰场、主题KTV和美式大 型儿童体验中心等主力业态， 全方 位的功能业态， 满足消费者一站式 购物的体验需求，于2019年12月开 业。
中国第一座国际化青年城
西单大悦城
坐落于繁华的西单北大街，定位于“中国真正的国际化青年城”，以年轻、 时尚、国际化为理念，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能 为一体。
项目占地1.6万㎡，总建达20.5万㎡，其中写字楼建筑面积1.5万㎡，两幢商 业楼组成的11.5万㎡购物中心、一幢3.5万㎡商务酒店式公寓。四座建筑由中 庭连廊连接为一体。建筑南北向长150余米，东西向宽110米，地上15层，地 下4层(2层车库）。
西单商业区作为北京市延续至今的商贾云集之地，与王府井大街，前 门大栅栏，并称三大传统商业区。在广大消费者心目中是商业经营的 黄金地段，更是首都经济繁荣的象征，日均客流量超过20万，消费力 旺盛。
时尚展示
通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、电影院等综合性业态表达 了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、梦想等多层次的性 格内涵；
北京西单.大悦城
2019年4月6日
目录
1 介绍 2 规划运营 3 建筑设计 4 重点品牌介绍
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合 体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型 Shopping Mall的杰出代表作。目前大悦城系列已经包含有西单大悦城、沈阳 大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、安定门大悦城、成都大悦
经验丰富专业团队运作：
建筑设计单位 新加坡CPG集团/DCI思亚国际设计公司
建筑施工单位 中国第二十二冶金建设公司
商业经营顾问公司 北京SPACE（香港司培思经营管理集团，脱胎于上海新天地运作团队）
最多电梯与扶梯的 Shopping Mall
27部直梯、63部扶梯
亚洲最长飞天梯
北京西单最大停车场
上海大悦城
中粮置业以13.5亿元的价格整体收 购太古城一期项目，该项目商业面 积约5.3万平方米。中粮通过此举将 “大悦城”品牌引入上海，该项目 位于西藏北路180号，轨交8号线曲 阜路站，毗邻苏州河，距人民广场 仅900米。
项目占地9434㎡，规划建筑面积约 6.87万㎡，11层商业设施，定位于 乐尚生活魅力场(前卫、性感、享悦 )，目标客群定位于22-30岁时尚人 群。
沈阳大悦城为“新青年特区”， 以 “自由、享乐、永不孤独”为品牌 主张，以提升城市未来精神气质为 美好愿景，是沈阳新派时尚达人的 聚集之地，购物中心已于2009年5 月成功开业。
朝阳大悦城
位于CBD商务中心区与东部居住重 心的交汇点，区域内商业配套的匮 乏和区域消费者对高品质生活的需 求为朝阳大悦城的发展带来无限商 机。朝阳大悦城为栖息在此的京城 新贵倾“心”打造了一个不凡的品 质、时尚生活中心。
近300个品牌，在13个主题楼层中，通过创造性的搭配组合，构建了 更有生命力和吸引力的主题空间。
差异化的定位
源于西单，高于西单，引领西单的差异化做法奠定了西单大悦城的时 尚领跑者地位；
引进了差不多40%是原来西单没有甚至是北京没有的品牌，无论是餐 饮还是服装服饰，从上海、香港和其他的地方引进来。
42米超高摩天轮，开创了国际化全 景互动式先锋购物体验，囊括了购 物、娱乐、餐饮、休闲等服务，将 时尚与科技融合，全楼蓝牙覆盖， 无线网络提供更多时尚ICON，该 项目于2019年12月18日开业。
天津大悦城
项目位于天津市核心区域内， 地理 位置优越， 不仅处于和平、南开两 区交界处， 还占据了三大传统商圈( 东马路、南市、和平路商圈)交汇的 核心位置， 是天津市级最大的新兴 商圈。
城等多个都市Shopping Mall，形成了中粮集团地产主业的核心商业品牌。
中粮集团有限公司（简称“中粮集团”，英文简称“COFCO”），是中国最 大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商，在农产品贸易、能源开 发、食品生产加工、地产、物业、酒店经营以及金融服务等领域成绩卓著。 1994年以来，中粮集团一直位列《财富》世界500强企业,目前在海内外拥有5 家上市公司：中粮国际、中粮地产、中粮屯河、中粮控股、丰原生化，中粮 集团计划用10年时间成为全球最富有进取精神、最优秀、最令人尊敬的企业 之一。
项目占地8.46万㎡，规划总建筑面 积约40.6万㎡，购物中心23万㎡， 地上11层，地下3层；服务式公寓7 万多㎡。
朝阳大悦城定位于“品质时尚生活 中心”，共约269家店铺，自B1到 11F共12个楼层，主力店有日本永 旺百货及超市、家庭梦工场、冠军 空中滑冰场、金逸国际影城、歌友 汇KTV、金钱豹美食百汇等名店， 于2019年5月28日开业。
独有中庭的时尚之风
鲜 元
莎菈意式餐厅
素
沈阳大悦城
项目位于沈阳最繁华、历时最悠久 的商圈——中街，是沈阳市商贸中 心和旅游中心，是集购物、餐饮、 休闲、旅游、娱乐等为一体的新型 商贸区，商家聚集，经济繁荣。
项目占地7.3万㎡，规划总建筑面积 约54万㎡，项目主体由A、B、C、 D四馆与沃尔玛超市构成。
“大悦城”之出处来自《论语.子路》： “近者悦,远 者近。” 释义为“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到 愉快，并吸引远道而来的客人”；
力推时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲、娱乐、聚 会、购物的首选之地 。
大悦城的选址
西单大悦城地处北京著名商圈西单商业区的核心，南侧毗邻君太百货 和中国银行总部，与首都时代广场相望,北侧有西单国际大厦和109 百 货，距著名的金融街不足1公里；东侧与西单商场、中友百货、西单 文化广场、华威大厦等项目相望 ；