城市区位与房地产价值关系探讨

区位价值与房地产价值关系探讨

摘要

伴随着我国经济的快速发展，我国的城市化水平也逐渐提高。而城市化的提高进一步刺激了我国房地产市场的发展。人们在选择购买房产的过程中考虑的因素越来越多，而区位也逐渐成为人们考虑的主要因素。区位价值又具体体现在和区位有关的交通、基础设施、环境等因素的价值。一般来说，所在区位越好，那么该房地产所蕴含的价值也就越高。人们对于好区位的追求，更进一步推高了房地产价值。所以本文主要通过对区位价值和房地产价值的研究，来发现它们之间的关系，以求对未来的房地产投资等活动提供参考。

关键词：区位，区位价值，房地产价值

目录

前言 (1)

第1章城市区位与区位价值 (2)

1.1城市区位 (2)

1.1.1城市区位的概念和特点 (2)

1.1.2城市在区域发展中的地位与作用 (2)

1.2区位价值 (3)

第2章房地产价值的主要影响因素分析 (4)

2.1房地产价值的含义 (4)

2.2房地产价格的主要影响因素 (4)

第3章区位价值对房地产价格的影响 (5)

3.1不同区位因素的价值和房价的关系 (5)

3.1.1交通条件与房价的关系 (5)

3.1.2基础配套设施与房价的关系 (5)

3.1.3环境与房价的关系 (6)

3.2区位价值对房价的影响 (7)

第4章几种类型的房地产投资区位选择应注意的问题 (8)

4.1居住项目投资注意的问题 (8)

4.2写字楼项目投资注意的问题 (9)

4.3零售业商项目投资注意的问题 (10)

4.4工业项目投资注意的问题 (11)

结论 (12)

谢辞 (14)

参考文献 (15)

前言

随着我国住房市场由卖方市场转为买方市场，从消费者的角度来确定房价已越来越受到重视。我认为消费者所关注的因素，几乎皆属区位因素。买一个物有所值的房地产，区位分析的重要性越来越凸显。尤其是近年来房价突飞猛进的上涨，使人们越来越重视房产升值的可能。而一个好的区位所带来的升值空间可能远远超过较差区位的升值空间。反过来，房地产开发商也必须充分考虑这些因素，充分利用和改良项目的区位条件，从而使房地产开发与居民消费需求良好吻合，进而获得好的效益，并最终促进房地产市场的良性发展。本文对于区位价值和房地产价值关系的研究一方面可以让人们对它们之间的关系有一个初步认识，另外对人们选购房产也有一定的指导意义。

洛阳理工学院毕业设计（论文）

第1章城市区位与区位价值

1.1城市区位

1.1.1城市区位的概念和特点

城市区位是一个综合概念，它是指城市在所在区域中的位置，包括城市在区域发展中所起的作用及区域对城市发展方向的引导与制约。

城市是区域经济发展、人口集聚的产物，城市在区域中的位置不同，所获得的发展机遇就不同，有时甚至是天壤之别。当城市区位良好时，城市发展前景广阔，城市具有较大的提升空间；当区位中存在严重制约城市发展的因素时，城市提升空间会受到限制，甚至会有所下降。例如满清发源于新宾，努尔哈赤最初建都于赫图阿拉，后迁都沈阳，其重要原因就在于沈阳区位优越，体现在土地平坦、水草肥沃、腹地广阔等方方面面。随着时间的推移，沈阳成为东北地区中心城市，赫图阿拉则淹没于山野之中。

位于地理中心、交通中心、经济和人口重心即区域中心的城市，易于集聚人口和产业，吸引外部资源，发展机会多、速度快，城市规模大、经济实力雄厚，一般承担区域中心职能。

位于非中心地区的城市，其对人口、经济的集聚效应随着与中心城市的距离增大而不断减弱(距离衰减规律)，城市的发展机遇相应减少，发展速度减慢，有时甚至陷于停滞或衰退状态。但对于一些处在特殊位置的城市而言，位置所带来的特殊机遇会实现超常规发展，不受距离衰减规律制约。如深圳从一个县城发展到拥有百万人口的城市，仅用了20年的时间，与其处于内地与香港贸易口岸的特殊区位密不可分。类似的例子很多，辽宁省丹东市是中朝贸易口岸，伴随朝鲜半岛和平统一进程加快，有望成为新的热点，实现跨越式发展。

1.1.2城市在区域发展中的地位与作用

城市的地位即城市在区域中所承担的职能分工，是对城市在区域作用中的整体评价。经济规模是决定城市地位的主要因子，城市对区域发展的贡献越大，其区域地位愈重要。经济结构与经济协作关系反映城市与区域经济发展的契合程度，

洛阳理工学院毕业设计（论文）

契合程度越高，城市对区域发展的影响力愈大。相互位置关系决定城市是否能与其它城市或经济单元进行有效的合作，发挥自己的经优势。城市在区域中分为中心城市、副中心城市和一般城市，它们对城市发展的带动作用是有差异的。

中心城市是区域的核心，其经济实力、产业发展状况和发展速度对区域经济整体发展、区域城市体系建设具有举足轻重的作用。改革开放以来，辽宁省社会经济发展迅速，但在全国的位次却呈下降态势，一个重要原因就是省域中心城市沈阳在一段时间内经济改革阵痛，发展相对缓慢，对全省发展带动作用减弱。统计资料表明，20世纪80年代初期，沈阳市综合实力居全国城市第四位，辽宁省主要经济指标居全国第四位；90年代沈阳市综合实力跌至第八位，辽宁省主要经济指标也滑落到全国第五位；二者呈强相关性。

副中心城市分担中心城市部分职能，但作用强度，作用范围小于中心城市，是次一级区域的中心城市。副中心城市随着实力的增长可能成为中心城市，甚至取代中心城市。如大连原为辽宁省副中心城市，但由于近年经济发展迅速，已成为名副其实的中心城市。但由于历史，地理等原因，大连还难以取代沈阳，因此辽宁省将在很长时间内保持这种双中心结构。

每个城市都是特定区域的中心，但在有多个城市组成的城市体系中，除中心，副中心城市外，其他城市对区域发展的贡献相对较小，影响区域有限，称为一般城市。一般城市区域发展中主要引起经济总量的增加或减少，一般不会引发区域地位的重大变革。

1.2区位价值

区位价值是指某区域拥有的对该区域的经济发展起积极作用、相对其他地区具有比较优势的因素.决定区位优势的因素,既有传统意义的硬件优势,如地理优势、资源优势、交通运输优势、信息通讯优势等产生的价值。