03 房地产经济学 第三章 区位理论
第三章地租地价理论与区位理论-PPT精选文档
⑤城市土地投资的地租效应具有明显的外部性
城市的开发和建设需要大量的城市基础设施建设投资和房屋 建设投资。在一般情况下，对城市建设投资的增加，都会带来 相应地租的增加，而且这种效益不仅限于投资所在的地块，也 会影响和带动周围地区的发展和租金的上升，呈现出明显的正 外部性。
⑥ 城市地租比农业地租更具积累性
由于城市内各地段的土地离市场的位置不同，交通和配套 设施条件不同，所造成的相同投资的边际收益不同而产生的超 额利润转化成的地租被称为城市级差地租I。 在城市发展过程中，由于国家和企业在同一地块上连续追 加投资所造成的投资边际收益不同产生的超额利润转化成的地 租，被称为城市级差地租Ⅱ。 如新城开发和旧城改造，由于开发改造前的投资较少，投 资的边际收益较低，级差地租也较少，开发改造后由于从总体 规划、基础设施等多方面追加了大量的投资，使环境得到极大 的改善，这些地块的价值也得到大幅度的提升，导致这一地价 大幅升值的原因就是这个地区土地的级差地租Ⅱ大大地增加了。
3.1.2地租理论的历史沿革
(1)资产阶级古典政治经济学的早期地租理论
这一时期的代表人物主要有代表重商主义的威廉· 配第、洛 克和代表重农主义的坎提能、奎奈、杜尔哥。 威廉 · 配第 (w.Petty， 1623—1687年 ) 在著作《赋税论》 中 首次提出了地租。认为地租是土地上生产的农作物所得的剩余 收益，即一个人从他的收获中，扣除了自己的种子、自己的食 用、为换取衣服及其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的 谷物就是这块土地真正的地租。 配第在其著作中还最早提出了级差地租的概念，指出了由 于土壤肥沃程度和耕作技术水平的差异，生产地距市场远近的 不同，将导致不同的地租、地价。
在封建社会，地租反映了地主对农民全部剩余物甚至必要 生产物占有的生产关系。 在资本主义社会，地租反映的是租地资本家或租地农场主 为取得土地的使用权而支付给土地所有者的、超过平均利润的 那部分剩余价值，不再是直接生产者的全部剩余物。 在社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有 权在经济上的实现形式，是实行土地有偿使用、调节土地利益 关系、合理配置土地资源的重要经济手段，反映了社会主义市 场经济条件下土地所有者和使用者之间的经济关系。
《房地产经济学》讲义(第3章 住宅市场：选址、空值、价格)
第3章住宅市场：选址、空置、价格／租金与发展趋势住宅市场理论与经济地理学、生产布局学、区位论密切相关。
本章将从住宅市场与城市经济、区位发展的关系等角度分析探讨住宅价格、租金的形成、变化规律。
３．１区位理论、区位地租与住宅用地选址3．1．1 孤立国理论（代表人物：杜能）杜能的《孤立国》发表于西方资本主义发展早期的1826年，是社会化大生产的产物。
¾代表人物：杜能《孤立国同农业和国民经济的关系》¾研究背景：19世纪初，德国农业面临由庄园式向自由式转变。
实质上是封建社会向资本主义社会的转变。
¾研究方法——孤立化的方法排除其它要素，如土质条件，土地肥力，河流等的干扰，只探讨市场距离一个要素的作用。
即不考虑所有的自然条件差异，而只是考察在一个均质的假想空间里，农业生产方式的配置与距城市距离的关系。
{六个假定条件1)肥沃的平原中央只有一个城市；2)不存在可用于航运的河流与运河，马车是唯一的交通工具；3)土质条件一样，任何地点都可以耕作；4)距城市50英里之外是荒野，与其它地区隔绝；5)人工产品供应仅来源于中央城市，而城市食物供给仅来源于周围平原；6)矿山和食盐坑都在城市附近。
{两个问题1)在这样一种关系下，农业将呈现怎样的状态；2)合理经营农业时，距离城市的远近将对农业产生怎样的影响。
土地取得最大的纯收益，农场的经营随着距城市距离的增加将如何变化。
他认为，在什么地方种植何种作物最为有利完全取决于R地租收入。
R＝pQ – CQ - KtQ＝（P-C-Kt）Q式中：R＝地租收入；P＝农产品的市场价格；C＝农产品的生产费；Q＝农产品的生产量（等同于销售量）K＝农产品的运费率；t＝距城市（市场）的距离。
杜能用这个公式计算出了各种农作物组合的最合理分界线，并将孤立国划分为自由农作圈、林业圈、轮作农业圈、谷草农作圈、三圃式农作圈和畜牧圈等六个同心农作圈层。
第六层以外是完全没有经济开发价值的荒野。
第03章 区位理论与区域空间结构理论050831
2、工业区位论 (1)影响生产成本费用的区位因素——运输费用、 劳动力费用和集聚因素。 (2)三因素分别对工业区位选择的影响(见图3-3)： ①运输费用对工业区位选择的影响。 ②劳动力费用对工业区位选择的影响。 ③集聚因素对工业区位选择的影响。 集聚因素可以产生“集聚效应”。集聚效应是指 某些工业部门向某地域集中所产生的一种大于所追加 的运费或劳动力费用从而使产品成本降低的效果。 韦伯在理论上的最大贡献是首次提出“区位因素” 概念，并对“集聚效应”进行了分析，这在当时是杰 出的，对后世也有深远的理论意义和实践价值。
2、线及网络 (1)线路的内涵——主要包括交通线路、通讯线路、 能源供给系统、供排水系统等，其中交通线路最重要。 (2)网络的内涵——指节点和线路组成的结合体。 其中，节点是网络的核心，线路是构成节点之间、节 点与域面、域面与域面之间功能的联系通道。 3、域面 (1)域面的内涵——域面是区域空间结构的基础。 域面与区域不同，它不包括节点和网络。在实际经济 生活中，域面就是指广大农村。 (2)域面研究的意义——域面的发展水平越高，经 济规模越大，其节点就越多，网络就越密，空间结构 就相对合理，功能就越完善；相反，区域经济社会就 不发达。因此，研究域面对促进区域经济的发展具有 重大意义。
2、市场区位论 (1)市场最佳区位选择的假设条件及其目的。 (2)市场区位发展的三个阶段——①单个企业 的市场区形成；②潜在市场区的形成；③多个企 业的市场区即市场网络的形成。 (3)经济景观——市场网系统按照经济规律形 成的经济空间分布的等级序列。经济景观是廖什 的首创，后来被广泛应用于各国区域经济的实践。 廖什是寻求经济区域内经济系统平衡的第一 位学者，他的“市场区位论”开辟了近代区位理 论向现代区位理论过渡的通道。
第三章 地租理论和区位理论
第三章地租理论和区位理论教学目的与要求：通过本章的教学，我们要了解地租理论的历史沿革、了解住宅区位的主要理论，掌握马克思主义的地租理论和城市地租理论、地租对地价的影响，熟悉农业区位论、工业区位论以及土地区位对房地产业发展的重要作用。
教学重点：马克思主义的地租理论、城市地租理论、地租对土地价格的影响，农业区位论、工业区位论，土地区位对房地产业发展的作用。
教学难点：地租理论的历史沿革、马克思主义地租理论、住宅区位的主要理论第一节地租理论概述第二节城市地租第三节社会主义城市地租第四节区位理论的形成与发展第五节土地区位的利用一、地租的基本含义二、地租理论的历史沿革三、马克思主义地租理论一、地租的基本含义是由农业或其他产业中的直接生产者创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和反映。
地租产生的基础是存在着土地的所有权和使用权，且两者处于分离的状态。
任何社会制度下，只要这一社会形态存在，就必然存在地租。
根据马克思主义剩余价值的生产公式c+v=c+v+m, 在奴隶社会和封建社会，地租反映的是奴隶主、地主对奴隶和农民的全部剩余物甚至必要生产物（指维持人的基本生理需要的那部分劳动产品）的占有关系。
资本主义社会，地租反映的是农业资本家为了获取地主阶级的土地使用权，而交给地主阶级的超过平均利润的那部分剩余价值，而不再是由农民所创造的全部剩余价值。
社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有权在经济上的实现形式，反映的是社会主义市场经济条件下，土地所有者和土地使用者之间的一种新型的生产关系地租与租金的区别。
租金是指在一定时期内，农业资本家向地主缴纳的全部货币额。
租金除了包括严格意义上的地租外，还包括三个方面的内容：1.土地上的固定资产的折旧费和利息;2.租金中有时还包含着农业资本家的一部分平均利润;3.租金中有时还包含着一部分农业工人的工资。
二、地租理论的历史沿革（一）资产阶级古典政治经济学的早期地租理论。
房地产基本经济理论知识点
44、我国的郊区化主要表现为：①人口郊区化；②工业郊区化；③外来人口郊区集聚。
2. 房地产征收是指国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。
3.我国实行土地公有制,土地只能为国家所有和农民集体所有。土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要,将农民集体所有的土地收归国家所有,是土地所有权在集体和国家之间的变动。
4.国有土地上单位、个人的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”,简称“房屋拆迁”。2011年1月21日国务院公布了国有土地上房屋征收与补偿条例国务院令第590号,同时盲目了2011年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例。它是国家为了公共利益的需要,征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予被征收房屋的所有权人补偿的行为。
24、决定房地产供给量的因素：1 该种房地产的价格水平；2 该种房地产的开发建设成本；3 该种房地产的开发技术水平；4 房地产开发企业对未来的预期。
25、房地产均衡价格：是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。
26、均衡价格理论是价格原理的核心内容。
27、房地产供求状况分四类：1 全国房地产总的供求状况；2 本地区房地产总的供求状况；3 全国同类房地产的供求状况；4 本地区同类房地产的供求状况。
28、地租的概念：狭义的地租是指使用土地所获得的超额报酬或收益；广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。
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区位理论区位理论概述工业区位论区位理论的新发展区位理论概述区位理论（Location Theory）是研究经济行为的空间选择及空间内经济活动的组合理论。
简单地说就是研究经济活动最优的空间理论，即研究经济行为与空间关系问题的理论。
区位主体：人类活动内容或实体，称之为区位主体。
区位条件：是区位（场所）所持有的属性或资质。
区位因子：也称区位因素，是指影响区位主体分布的原因。
经济活动在某特定地点进行时所得到的利益即费用的节约。
区位理论有两层基本内涵，一层是人类活动的空间选择；（区位主体已知，选择合适的空间）；另一层是空间内人类活动的有机组合。
（空间已知，选择适合的主体）根据不同的研究对象，可划分为农业区位论、工业区位论和商业服务区位论三大类。
其中，杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论和克里斯泰勒的中心地理论分别是各类区位理论的代表作。
工业区位论最低成本学派运输费用学派市场区位学派社会行为学派最低成本学派最低成本学派是最早的区位论学派，其理论核心是根据企业生产成本最低，确定企业的最优区位。
杜能的农业区位，已将农业生产者的成本作为最重要因素考虑，但它只讨论了产品由产地到市场的运输成本，未涉及燃料原料及劳动力问题。
最早的成本学派代表人物是德国学者龙哈德（unhardt），后由韦伯发展成系统学说。
龙哈德的区位三角形龙哈德于19世纪后半叶提出“区位三角形”，他以钢铁工业为样本，以K表示产品市场，M1表示铁矿石的产地，M2表示煤的产地，于是可找出一点P，在该处建厂最经济，即成本最低；又假设各点距P之距离分别为r1，r2，rk，于是区位三角形如下图。
如以F代表运费率，生产一吨产品需铁m1吨，煤m2吨，于是，要使P点生产成本最低，必须使总运费F（m1r1+m2r2+rkk）最小。
这就是龙氏的区位三角形的朴素形式。
韦伯的工业区位论韦伯于1909年出版了《工业区位论：区位的纯理论》一书，从而创立了工业区位论。
首先，他提出了影响工业布局区位因素的概念，即在地理上能对工业企业起积极作用和吸引作用的各种因素，并通过连续舍弃法推导出一般性的区位因素仅为运输费用、劳动力费用和集聚力三项；其次他认为运输费用对工业基本定向起最有力作用。
区位理论的主要内容（三）
②市场等级序列。
中⼼地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中⼼地规模、⼈⼝分布密度、居民收⼊⽔平及商品与服务的种类密切相关。
不同规模的中⼼地，其需求门槛和销售范围也是不同的。
它们在空间地域上的这些差异，经过相互作⽤和⼈类经济活动的⼲扰，就将形成规律有序的中⼼地——市场等级体系。
就区域内各城镇⽽⾔，商服设施和商品种类由城市规模决定，从⼤城市商服设施⾼级发展，商品种类多⽽全，直⾄⼀般城镇(县城、建制镇)只有基本⽣活性商服，⽔平很低，种类很少。
就城市内部⽽⾔，市级中⼼、区级中⼼和⼩区级商服中⼼也有类似的分异规律。
就不同商业、服务⾏业⽽⾔。
各⾏业经营品种、商品的种类、级别、需求门槛和服务范围均不相同，由其形成的等级序列可归并为：低级商品和服务售价低，顾客购买频率⾼，需要量⼤，需求门槛低，销售距离短，服务半径⼩。
⾼级商品和服务质量好耐⽤，更新慢，售价⾼，需要量少，购买频率低，需求槛⾼，销售距离长，服务半径⼤。
按地域归并，即：⾼级商服中⼼。
提供⾼级到低级的全部商品和服务；中级商服中⼼提供从中级到低级的全部商服活动；⽽低级商服中⼼只有低级的商品和服务。
需求门槛和服务范围也依次由⾼到低、由⼤变⼩。
③中⼼地体系的基本模型。
A、市场原则就是从最有利于组织商品的供销，保证商品和服务的供应范围⾓度出发，并在均等机会下配置各级中⼼地及其市场区的数⽬。
因此，在此原则下建⽴的中⼼地体系为K=3体系。
这⾥K值是中⼼地模型的重要指标，它表明在不同的空间组织原则下，中⼼地相对于由它服务、供应及管辖的市场区排列关系和数量关系。
在市场原则下，K=3，意即⼀个上级中⼼地的商服点，不仅吸引⾃⼰中⼼地的商服活动，⽽且还⽀配(吸引)相邻6个下级中⼼地的商服活动。
但所⽀配的不是它们的全部，只是其中1／3，⽽另两个同级的中⼼平均⽠分剩余的2／3。
这样，⼀个上级中⼼所⽀配的下级中⼼市场区就是6X1／3+1=3=K。
这样，每⼀个较⼤的中⼼地的市场区总是包含3个⽐它低⼀级的市场区，依此逐级类推，可得出市场区的等级序列为1，3，9，27，81．．…。
区位理论名词解释
区位理论名词解释
区位理论，又被称为区域研究，它是一种基于位置的经济理论，它强调地理位置对经济活动的影响。
该理论的根源可以追溯到古希腊时期，当时希腊人将位置认为是决定一个城市或区域经济发展的关键因素。
在过去的几十年里，区位理论一直是地理研究领域最受欢迎的理论之一，它也被广泛应用于不同领域，如商业，旅游，农业，城市发展，和地缘政治。
区位理论的基本的原则是地理空间的位置决定了一个地点的经济活动，它有助于更好地理解城市，国家和地区的发展。
在区位理论的指导下，地理学家研究不同地区之间是如何互相影响的，并试图预测他们明天在未来发展的趋势。
该理论学习位置的性质，它会说明影响经济活动的因素，例如附近地区的资源，交通，设施，当地政策，等等。
现代地理学家还使用GIS（地理信息系统）来物理地把握和分析地理位置的数据，以分析其特定的地理
性质，并从中获得更多的信息。
区位理论有助于解释为什么某些城市成为重要的商业和经济服务中心，以及它们是如何获得旅游和投资的。
例如，伦敦是全球金融中心之一，因为它具有大量的金融资源，高质量的服务，多样的语言能力，以及丰富的历史背景。
它也被认为是一个全球旅游景点，因为它富有历史特色和多样性的文化，吸引游客前往旅游。
另一方面，区位理论也可以解释地理环境，城市和地区如何影响经济发展，特别是围绕困难地区，如贫困地区和农业地区，以及如何利用这种经济发展来改善当地社会和经济状况。
例如，一些研究表明，高质量的基础设施，如交通和教育，可以促进政府的经济发展，并提高当地人民的生活水平。
总之，区位理论是一种关于地理空间特征及其影响社会和经济发展的理论，它可以帮助政策制。
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一、农业区位论
（一）基本假设
孤立国是假设一个与世隔绝的国家。 在这里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这 个城市作为主要的销售市场； 在这里土壤肥沃性相同，气候、地形等完全一致； 城乡间唯一的交通手段就是马车； 各地农业经营者的能力和技术条件相同； 孤立国与外界隔绝； 农作物的经营目的是谋取最大利益； 市场上农产品的价格、劳动者的工资、资本的利息都固定 不变。
2、劳动力区位法则 假定一个工厂，从运输成本出发，选择某一区位作为理 想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要把增加的运 输成本和节约的工资对比 。 如果每吨成本所增加的运输成本大于所节省的工资成本， 不应当迁移；如果每吨成本所增加的运输成本小于所节省 的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区。
韦伯在分析劳工成本对工业区位影响时，提出了劳工成本 指数、地域重量和劳工系数的概念。 劳工成本指数是指每生产单位重量产品的平均工资成本； 地域重量是指每生产单位重量产品所运输的重量。
一、农业区位论
（三）杜能理论的贡献
杜能对农业区位论的研究从级差地租出发， 阐明了市场距离对于农业生产集约程度和土地利 用类型的影响，并得出结论：农业布局应该按由 近到远配置不同的作物，其经营方式也应由粗放 到集约变化。
第二节 主要区位理论
二、工业区位论
德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工业 区位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响， 被公认为是工业区为理论的奠基者，其代表作为 《工业区位论》。
现代科技与区位理论的发展
– 数字模型的广泛建立、计算机技术的大量使用、遥感技术的应用
高薪技术产业的兴起于区位理论的发展
– 技术、信息、智力（人才）、环境
第二节 主要区位理论
一、农业区位论
19世纪初德国经济学家杜能创立了关于农 业布局的学说。这一理论上在西方国家比较流 行的农业布局理论之一。其主要内容可以概括 为以下几个方面。
三、中心地说（中心地理论）
（一）基本概念
中心地和中心地职能：中心地是向居住在它周围的居民
提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地； 其职能是指由中心地提供的货物和服务的种类。 人口门槛：一个企业为维持经营活动所必须赚取的最低 收入，将这一最低收入界限比喻为企业的门槛。由于企 业的经营收入与企业周围居住的人口数量直接相关，因 此，可以以人口数来计算，即可以维持一家企业单位所 需的最低人口数来代替最低收入，这个最低收入就称为 人口门槛。（维持一家企业单位所需的最低人口数） 货物的最大销售距离
杜能圈共有六个同心圆，如下图所示。
自由农业区 林业区 轮作农业区 谷草农业区 三圃式农业区 畜牧业
图3—1
杜能圈
•第一圈：自由农业区，距城市最近，生产易腐，不适于长途运输或者重量大、单位 重量价值低，需及时消费的农产品，如蔬菜、鲜奶和园艺作物等，其集约度和收益 最高； •第二圈：林业区，其单位产品体积、重量大、运费高，提供薪碳、木材等； •第三圈：轮作农业区，以集约方式种值农作物，实行二年轮作，提供土豆、牲畜及 谷物等； •第四圈：谷草农业区，提供小麦、玉米、稻谷及畜产品等； •第五圈：三圃式农业区，耕地划为三块，分别种植黑麦、大麦及休闲地； •第六圈：畜牧业区，纯牧区，主要放牧。 •以上六圈外的荒地，由于距离市场太远，作为猎用。
随着社会的发展，区位理论正不断更新和发展，为 解决和解释实际问题发挥了重要作用。主要表现在三个方 面： 工业化和城市化与区位理论的发展
– （1）区位理论丛单个经济的区位决策，发展到地区总体经济结 构及其模型的研究。 – （2）从推导抽象的纯理论模型转为力求接近实际的区域分析和 建立在实际中应用的模型。 – （3）区位决策客体除工业、农业、市场外，又加进了范围更加 广泛的第三产业。
三、中心地说（中心地理论）
中心地说是关于城市区位的一种理论，产生 于一战后的西欧城市化和工业化迅速发展的历史 时期，由德国地理学家克里斯塔勒首创。学说的 主要目的是探索和揭示城镇分布的“安排原则”， 即决定城镇数量、规模和分布的原则，基本论点 认为，城市形成于一定数量的生产地中的中心地， 是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点， 而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规 律。
（例：港口城市、旅游城市）
经济地理区位：是指在人类社会经济活动过程中形成或创
造的人地关系。
（例：交通地理因素）
二、区位理论
自19世纪下半叶至20世纪40年代，是区位 理论形成和得到初步发展的阶段。杜能、 韦伯、克里斯塔勒、廖什等都为区位理论 的形成和发展做出了贡献。但他们的理论 受到社会实践条件的局限，研究对象是单 个的或某一方面的经济客体。基本不涉及 动态变化。
第三章 区位理论
重点问题
农业区位论
工业区位论 中心地说（中心地理论） 研究区位理论的实际意义
第一节 区位理论的产生和发展
一、区位
区位是指某一空间的几何位置，是自然界的地理要素 和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位 置上的反映。为进一步揭示区位的性质与特点，可以将区 位进一步划分为： 自然地理区位：指某一事物与其周围陆地、山川、河湖、 海洋等自然环境的空间关系，以及该位置上的地质、地貌、 植被、气候等自然条件的组合特征。
三、中心地说（中心地理论）
六边形网格：克氏根据周边最短而面积最大和不
留空当的弥合性原则，认为最合理、最有效的市 场区图形是正六边形体系。 等级体系的形成：不同的货物和服务的提供点都 能够按照一定的规则排列成顺序的等级体系。按 照三种不同的原则，可以建立三种中心地等级体 系。三种原则是：
市场最优原则 交通最优原则 行政最优原则
二、工业区位论
韦伯的工业区位理论的主要思想是通过 运输、劳动力及集聚因素相互关系的分 析与计算，找出工业产品生产成本最低 的点作为工业企业的理想区位。
二、工业区位论
（二）主要内容——三个法则
工业区位选择应遵循的三个法则：
运输区位 法则
劳动力 区位法则
区位 选择 原则
集聚（分 散）法则
1.运输区位法则
A商店
B商店
李军家
如果A商店和B商店的等级相同，那么位于两个商店之间的李 军选择哪一个商店来获取他所想得到的服务呢？如果A商店与李 军家之间隔有一条河流或山，这时李军家会选择哪个商店呢？
一般都会选择离家最近或最方便到达的那 一家。这就叫“就近原则”。
假设一个村庄有510人,而维持一个小店生存所需的最 低服务人数为50人,请问该村一般拥有几家这样相同规 模的小店?为什么?
三、中心地说（中心地理论）
（二）主要内容
假设条件： 这里为“均值平原”，土地肥沃，资源分布、人
口分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的， 无边界； 有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比， 朝各个方向移动都可行； 生产者和消费者都属于经济行为合理的人； 消费者离他们居住地最近的中心地购买他们所需 的货物和服务，他们为此付出的实际价格等于货 物的销售价格加上来往的交通费用。
一、农业区位论
（二）主要内容
在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的 利润（P）是由农业生产成本（E）、农产品市场 价格（V）和农产品的运费（T）三个因素决定的。 用公式表示为： 利润=农产品市场价格－农业生产成本－运费 P=V-(E+T) 杜能运用这一公式分析了城市周围土地利 用类型以及农业集约化程度，得出的结论是：城 市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是 随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系 列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。
结论是劳工系数越大，工业区位越容易被工资低廉地区的吸引；反之亦然。
3、集聚因素 当工业的集聚和分散带来的利益或节约超过 离开运输成本最小或工资成本较低的位置而 追加的费用，则工业选址由集聚因素决定 。 集聚经济效益的产生原因有：
– 由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济 效益或能节约的成本 。 – 几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业 化的利益 。 – 集聚因素带来了外部经济利益的增长。
二、工业区位论
（一）基本概念 韦伯在理论中首先提出和分析了“区位因素”的 概念，认为区位因素可以划分为三类：
一般性区位因素和特殊性区位因素，即对每一种工业 生产都有一定意义的因素和只对某些部门才有意义的 因素。 区域因素、集聚因素和分散因素：区域因素决定企业 的布局，而集聚因素和分散因素影响企业的联合性与 协作性。 自然技术因素和社会文化因素等。
六边形服务网格的形成
在一个地区，假设在其他 条件都相同的前提下，消费者 要获取自己想得到的服务，只 考虑距离的远近问题。这样， 便形成了以每个供应点为中心 的圆形的服务范围，这说明每 个供应点的服务范围和门槛人 口都是大致相同的。
每个供应点的服务范围为什么由圆形变成了后来的六边形？
中心地是指为周围居民提 供商品和服务的场所。在 实际生活中，中心地可以 是城市，也可以是城市内 的商业中心。
市场最优原则
社会分工和市场经济的发展，往往导致地区中心成为商业 市场，即为商业和服务机构集中设置地，城镇按照市场最 优原则分布，将有利于商业和服务业的活动。 按照市场原则，低一级的中心地应位于高一级的三个中心 地所形成的等边三角形的中央，从而最有利于低一级的中 心地与高一级的中心地展开竞争，由此形成K=3的系统。 （低一级市场区的数量总是高一级市场区数量的3倍） 由市场原则形成的中心地等级体系的交通系统，是以高等 级中心地为中心，有6条放射状的主干道联接次一级的中 心地，又有6条也成放射状的次干道联结再次一等级的中 心地。由于此种运输系统联系两个高一等级中心地的道路 不通过次一级中心地，因此，被认为是效率不高的运输系 统。
根据上述假设，生产某种农产品的总成本 除运费这一项外，其他都是一样的，这样 市场销售价格也是一样的。越靠近市场即 城市的企业其总成本就越小，纯收益就越 大，反之则相反。在这种情况下，在什么 地方种植何种农作物最为有利，完全取决 于利润，而利润由农业生产成本、农产品 的市场价格与把农产品运到市场上的运费 等三个因素决定。