碧桂园集团房地产成本核算指导V2.0

碧桂园集团

房地产成本核算指导（V2.0版）

目录

第一章总则 (3)

第二章成本核算的基本程序 (3)

第三章成本核算的基础工作 (4)

第四章确定成本核算对象 (7)

第五章成本项及费用的核算 (11)

第六章科目设置 (16)

第七章成本的归集与分配 (18)

第八章成本的结转 (34)

第九章成本报表 (37)

第十章成本财务接口业务规则 (37)

第十一章附则 (40)

第一章总则

一、为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的要求，制定本核算规范。

二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。

三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域内部组织成本核算规范的学习和培训。

四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。

第二章成本核算的基本程序

一、成本核算的基本程序

第三章成本核算的基础工作

一、建立、健全原始记录制度

（一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料：

二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度

做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本的前提。库存物资要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。各项财产物资收发要按成本对象、成本要素进行分类核算。

房地产行业部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公

司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完备的登记制度。

第四章确定成本核算对象

一、确定成本核算对象的基本原则

1.产权归属

开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。不能对外销售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本

对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。

各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施（主要是指具有独立使用功能的主要配套设施）如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、

售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等

开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。

对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低的配套设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成

本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。

2.分类归集

对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。

3.功能区分

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等，