产业地产-产城融合的模式
产业地产五种创新拿地模式ppt课件
从商业模式上，产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”
地产概念 选择优质项目，向 开发商进行土地出 让，获取土地出让 收益
房产概念 对已经建成的物业 项目选择出租获得 租金收益或出售获 得收益
时间概念 前期打造公共基础 设施或服务平台， 吸引其他项目投资 ，获得后期发展收 益
空间概念 通过高收益项目获 得盈利，来弥补公 共基础类项目，平 台类项目等低盈利 性项目的投入
产业地产市场竞争格局
类型
典型企业
优势
不足
房地产开发商转型探索新增长 点
碧桂园、万科、绿地、保利
传统产业地产商持续发力全国 华夏幸福、联东、天安、招
布局
商蛇口
传统地产开发领域积累了大 量经验，同时也拥有较好的
融资能力
拥有较为成熟的商业模式和 多年深耕的品牌影响力
由于长期的住宅开发的惯性 思维，产业地产商业模式并
孵化概念 为企业提供免费办 公场所和相关的创 业辅导，通过控股 入驻的初创企业的 ，获取退出收益
从开发模式上，产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”
选址要求
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
文旅小镇模式
资源提升模式
IP资源嫁接模式
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制ห้องสมุดไป่ตู้ 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
产业园项目开发建设合作模式
产业园项目开发建设合作模式
产业园项目开发建设合作模式主要有以下几种：
1. 政企合一模式：这种模式是开发公司和管委会一班人马两套牌子的模式，过去在市场早期比较常见，但在政企分离的大政策环境下，国内这种开发模式已经绝迹。
2. 产业新城模式：政府与产业新城开发商在规定的年限内，就某产业新城（十几平方公里甚至几十平方公里）的整体开发达成合作协议。
比如华夏幸福通过与地方政府签署排他性质的区域整体委托开发协议，以项目公司作为园区开发主体，负责委托区域土地整理投资、基础设施建设与维护、公共设施建设与维护、产业发展服务及其他与委托区域开发建设相关的工作。
3. 产业地产商模式：产业地产商模式是指产业园区内的企业通过共同使用部分基础设施和配套服务，降低生产成本，提高经济效益。
这种模式下，产业地产商通常会提供园区内的基础设施和配套服务，包括物业管理、物流配送、金融服务等。
4. 主体IP引导模式：这种模式是指通过引入具有品牌影响力和产业资源的主体IP，以主体IP的品牌效应和市场影响力吸引相关产业和资本聚集，形成产业集群和发展生态。
5. 产业为皮，居住为核的勾地模式：这种模式是指以产业为依托，以居住功能为主导的房地产开发模式，通过将产业园区与居住区融合在一起，实现产城融合和城市更新。
此外，还有一些其他的合作模式，如产业链招商模式、园区PPP 模式、政府引导资金模式等。
这些模式都有其自身的特点和适用范围，选择合适的合作模式需要根据产业园区的具体情况进行评估和决策。
产城融合的概念
产城融合的概念内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）产城融合相关资料一、产城融合的提出及背景“产城融合”的提出与我国开发区的发展及其承担的历史使命密切相关。
伴随着1980年代以来改革开放的推进, 全球资本流人中国, 我国开始了以工业化为核心推动的经济发展，开发区作为招商引资的主要窗口和空间载体, 成为社会经济发展的主阵地，开发区经过30年的发展，逐渐步人成熟阶段, 在地区发展中承担着经济推动器的作用，但同时开发区的一些问题也逐渐显露出来，主要是功能结构单一、产业结构单一、与区域发展脱节、就业人群与消费结构不相匹配等，开发区一方面为地方发展做出了经济上的重要贡献, 另一方面由于开发区发展的初衷而形成的孤岛经济, 已经越来越制约开发区的发展, 以及开发区与周围城镇之间的相互融合。
在转型发展的新时期，伴随着全球化的深人推动、产业转型升级的发展要求,以及城市空间不断生长, 开发区需要寻求新的发展思路，在这样的背景下，产城融合发展, 成为开发区转型发展的一种新趋势。
中国共产党十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调要“坚持走中国特色新型城镇化道路”，明确提出要“推进以人为核心的城镇化”，推动“产业和城镇融合发展”。
江苏省委罗志军书记在2012年 6月5日召开的全省对外开放工作会议上，明确提出了开发区要走产城融合的路子。
二、产城融合的内涵产城融合是在我国转型升级的背景下相对于产城分离提出的一种发展思路，要求产业与城市功能融合，空间整合，以产促城，以城兴产，产城融合。
“城市没有产业支撑，即便再漂亮，也就是空城，产业没有城市依托，即便再高端，也只能空转”。
城市化与产业化要有对应的匹配度，不能一快一慢，脱节分离，而且产城融合发展并不是一蹴而就，对于产城融合内涵的理解主要着眼于以下3个方面：人本导向、功能融合和结构匹配。
1、人本导向：产城融合的本质是从功能主义导向人本主义导向的一种回归。
产城融合方案
产城融合方案引言产城融合是一种综合型的城市发展模式，旨在促进城市经济的可持续发展，同时改善居民生活质量和提高城市环境。
本文将介绍一个具体的产城融合方案，包括项目背景、目标、实施步骤以及预期效果等。
项目背景随着经济的快速发展，传统的城市发展模式面临许多问题，包括交通拥堵、房地产泡沫、环境恶化等。
产城融合方案作为一种新兴的城市发展模式，提出了解决这些问题的思路。
本项目旨在通过将产业和居住空间有机地结合起来，创建一个宜居、宜业的城市。
目标本项目的目标如下：1.提供高质量的居住环境：通过优化城市规划，创造舒适、安全、便利的居住环境，提高居民的生活质量。
2.促进经济发展：通过引入新的产业和商业项目，创造更多就业机会，提高城市经济水平。
3.优化交通系统：通过规划和建设合理的交通网络，减少拥堵，提高交通效率。
4.保护环境：通过科学的环境规划和有效的资源管理，保护城市生态环境，提高城市可持续发展能力。
实施步骤1.规划和设计阶段：在这个阶段，我们将与城市规划师、建筑师和环境专家合作，共同制定产城融合的规划和设计方案。
这包括确定合适的地点进行产城融合项目、设计合理的居住和产业用地分布等。
2.建设和开发阶段：根据规划和设计方案，我们将开始建设和开发项目。
这包括建设居住区、办公区、商业区等。
同时，我们还将引入一些具有创新性和可持续性的产业项目，以促进城市经济发展。
3.交通规划和建设阶段：在产城融合方案中，交通系统起着非常重要的作用。
在这个阶段，我们将制定合理的交通规划，包括道路建设、公共交通系统的改进等，以提高城市的交通效率。
4.环境保护和资源管理阶段：在产城融合方案中，环境保护和资源管理是必不可少的。
在这个阶段，我们将采取各种措施来保护城市的生态环境，包括建设绿化带、推广可再生能源等。
预期效果通过实施产城融合方案，我们预期将实现以下效果：1.居民生活质量的提高：通过提供高品质的居住环境和便利的生活设施，提高居民的生活质量。
产业园区未来的发展方向及分析
产业园区未来的发展方向及分析产业园区作为我国经济建设的重要增长极和对外开放的重要窗口，经历了40年的发展，实现了发展规模和质量上的快速成长，已成为我国参与全球制造业价值链分工的重要载体、优化产业空间布局的有力措施和推动区域经济协调发展的强大力量，成为保障我国经济稳定安全的“压舱石”。
未来，我国产业园区将由高速发展的“增量时代”向增速下降的“存量时代”转变。
一、运营模式向“产城融合”发展，以城兴产，以产促城数字经济时代的当下，传统产业园区已成为过去式，想要实现产业发展与城市规划相互促进，需要建设生态、集聚、完善、融合的高科技园区，这要求由原来的单一运营模式向“产城融合”模式发展。
产业园区的定位与规划，需紧跟未来城市发展诉求，不断促进园区智能化、运营管理的信息化建设，完善配套设施服务，打造创新型产业生态体系。
产城融合将是中国产业园区的核心发展趋势。
从原先单一产业功能出发，以打造产城综合体的模式，逐步叠加复合性的城市功能进入园区，例如生活、文化、体育、休闲、娱乐、旅游等城市功能，推动产业园区综合性的城市节点转型，构建产业、人口、城市化水平良性循环。
产城融合的核心内涵是形成互动、分享、高效的园区整体环境，并服务于“人”。
产业园区的核心主体是在此工作的企业管理者及员工，未来的产业园区或将更多关注作为“人”本身的精神需求，通过匹配多元化、人性化的功能要素，逐步进化到生活方式的打造层面。
二、功能向多维的“产业、自然、社会”功能方向转变产业园区功能系统化、资源共享化、服务深度化。
园区不仅要加强推动产业发展的功能，更要加强为人服务的功能，将工作环境和生活环境融合，搭建宜产宜居的生态综合体。
园区要围绕企业与人才的需求，构建深度服务、共享资源的平台，助力企业与创新人才共同成长；打造一体化生活服务体系，满足园区人才工作、居住、休闲的需求，形成良性循环的产业生态城。
随着产业不断升级和商业环境的日趋成熟，企业对服务的需求亦呈现多样化、专业化趋势，国内的园区开发运营公司已经没有办法提供这样的服务，引入各类专业服务商成为必然。
产业房地产业的发展的建议
产业房地产业的发展的建议【产业房地产业的发展建议】在当今全球经济形势下，产业房地产业作为推动城市化进程和产业结构调整的重要载体，其发展状况与质量直接影响着经济社会的持续健康发展。
本文将从政策引导、创新驱动、绿色发展、产城融合四个维度出发，对我国产业房地产业的发展提出一系列具有前瞻性和实践性的建议。
一、强化政策引导，优化市场环境首先，政府应深化房地产调控政策，针对产业地产制定专项扶持政策，如优化土地供应机制，根据产业发展需求科学合理配置工业用地、商业用地及科研用地等。
同时，实施差别化的税收政策，对于符合国家战略性新兴产业发展导向的产业地产项目给予税收优惠，以降低企业运营成本，吸引更多社会资本投入。
其次，完善法律法规体系，规范产业地产市场的运行秩序。
加强市场监管，打击违法违规行为，维护公平公正的竞争环境，保障投资者、开发商和使用者的合法权益，为产业地产的长期稳健发展提供法制保障。
二、坚持创新驱动，提升核心竞争力创新是产业地产发展的不竭动力。
一是鼓励企业进行产品和服务模式创新，例如开发适应各类产业特点的定制化园区，提供一站式综合服务解决方案；二是支持科技研发和成果转化，通过建设科技创新型产业园区，吸引高技术企业和科研机构入驻，形成产业集聚效应。
三是注重数字化、智能化改造升级，利用5G、大数据、云计算等新一代信息技术，打造智慧园区，提高运营管理效率，降低运营成本，提升园区吸引力和竞争力。
三、践行绿色发展，构建可持续发展模式绿色发展理念在产业地产领域同样至关重要。
一方面，应倡导绿色建筑理念，严格执行绿色建筑标准，推广低碳、环保、节能的建筑材料和技术，降低建筑全生命周期的环境影响。
另一方面，优化园区能源结构，发展清洁能源，实现园区能源系统的高效利用和循环再生。
此外，还应构建绿色生态园区，充分考虑生态环境保护和修复，将绿色空间融入园区设计，实现生产、生活、生态“三生”融合，提升园区的整体品质和价值。
四、推进产城融合，助力新型城镇化进程产业地产的发展应与新型城镇化紧密结合，促进产城融合发展。
地产 _前瞻产业研究院：碧桂园产业地产发展模式分析V1.0
前瞻产业研究院：碧桂园产业地产发展模式分析产业地产，顾名思义，即以产业为依托，地产为载体，同时实现土地的整体开发与促进经济发展的产业价值链一体化平台。
随着房地产调控加强，产业升级转型发展，产业地产正成为各路资本和众多房企布局的新风口，即将迎来前所未有的蓬勃发展期，这其中就包括碧桂园。
碧桂园当上行业老大三四线销售占比58%地产江湖，一年混战，盟主之位，早成定局。
2018年3月20日，碧桂园在香港召开的2017年度业绩会上交出了行业老大的成绩单。
2017年，碧桂园以5508亿元的销售额，6066万平方米的销售面积，成为去年卖得最好的房企，这两项数据同比分别增长了78.3%和61.9%。
截至2017年底，碧桂园总共进入了全国220个城市，项目总数达到1456个，规模增长超过一倍，是进入全国城市最多的房企。
2017年，碧桂园的营业收入增长近五成达到2269亿元，股东应占利润261亿元，同比增长126%，创自2007年上市以来最高纪录，核心净利润247亿元，同比增长106%。
创下史上最高销售规模后，碧桂园今年的营收还可能继续增长，不过今年碧桂园没有再设定具体的公开销售目标。
从业绩会上碧桂园集团董事局主席杨国强的表述来看，未来三四线依然是碧桂园的主战场，城镇化是他提到最多的词之一。
事实上，从碧桂园年报数据显示，2017年，三四线城市对其业绩贡献非常大。
数据显示，碧桂园58%的销售来源于三、四线城市，2017年碧桂园在近50个县级市的市场占有率超过30%，部分甚至过半。
碧桂园销售业绩结构图实现全产业链布局由“乡”到“城”的转变这58%的市场份额可不是心血来潮。
据了解，碧桂园每进入一个城市，都是由营销团队来做第一轮市场研究的，这对于营销团队的判断定位能力与营销策划能力都有较高要求。
在拿地时，碧桂园也有一套自己的体系，会通过与政府合作来降低土地获取成本，同时打造全方位配套提升产品及区域价值，优化项目的同时满足政府需求，进一步获取土地溢价。
产城融合研究报告
产城融合研究报告
产城融合是指将城市发展和产业结合起来，通过产业发展来推动城市的发展和提升城市的竞争力。
近年来，随着人口增长和城市化进程的加快，产城融合成为城市发展的重要战略。
首先，产城融合能够推动经济发展。
传统的城市发展模式主要依靠房地产和商业服务业，而产城融合将产业与城市有机结合，将高科技、创新产业引入城市，提升城市的产业水平和竞争力。
通过产城融合，可以吸引更多的人才和资本流入城市，促进城市经济的发展和创新驱动。
其次，产城融合有助于改善城市空间布局。
传统的城市发展模式存在着城市与产业分隔的问题，导致城市空间布局不合理，交通拥堵、环境污染等问题日益突出。
通过产城融合，可以将产业布局与城市规划相结合，优化城市的空间布局，提升城市的可持续发展能力。
再次，产城融合有利于提升城市的居住品质。
传统的城市发展模式以商业和办公为导向，忽视了人们对于良好居住环境的需求。
而产城融合将产业与居住相结合，可以提供更多的就业机会和便利的生活配套设施，提高城市居住品质和居民的生活质量。
最后，产城融合有助于提升城市的文化和社会发展。
传统的城市发展模式往往忽视了城市的文化底蕴和社会发展。
而通过产城融合，可以将文化产业与城市发展相结合，促进文化创新和城市形象的塑造。
同时，产城融合也可以促进社会间的互动和
交流，提高社会的凝聚力和和谐程度。
综上所述，产城融合是城市发展的重要战略，能够推动经济发展、改善城市空间布局、提升居住品质和促进文化社会发展。
对于城市管理者和规划者来说，应加大对产城融合的研究和推进力度，促进产城融合的深入发展，实现城市可持续发展的目标。
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十八大
有质量的城镇化
城
十八届三中全 会
人的城镇化
人
2014-3-16
正式公布《国家新型城镇化规划》
城镇化
城镇化
产城融合的开发主体
Development Subject of Combination of Industry and City
产城融合是政府，地产商，企业的共同诉求。
经济效益 投资风险 政府政策
开发主体诉求
工业区怎样转型？
功能还是产业？还是硬导入？
两头延伸
研发测试
生产加工
生产性服务业
总部办公的4.0时代？
工业用地
10,000-15,000平方米
工业用地
300-3,000平方米
商业用地分割出售
总部型办公初创期
总部型办公蓬勃发展期
总部型办公调整规范期
代表产品： 上海漕河泾科技绿洲
北京丰台总部基地
+更多投融资模式 产业精细化服务
+资产管理
产业转型：角色、理念、模式都在改变
政府角色
政策主导
市场主导
融资导向
规划理念
工业园区
产业新城
需求导向
开发模式
土地批租
综合房地 产开发
专注产品
产业发展和房地产关系
横向发展
纵向发展
整合发展
产业基础
产业链
产业集群
产业网
起步工业区 土地
成熟工业区 厂房
起步产业区 产业楼
交通压力、潮汐现象
配套班车
休闲、居住型物业
绿地、环境维护 收益能力差 营运管理困难
8
公园概念
生态概念
单一产业/ 科技楼 产品
物业管理
多元物业产品
物业管理 + 产业 + 金融服务平 台
将来 产业新城 +智慧城市
产业链整合+政府合作
城市副中心 多元产业载体+ 生活服务+品质商业 立体交通 + 产城融合
绿色建筑 + 环保管理 高品质载体
办公楼 研发楼
物流 孵化器
厂房
其他创新物业
提供服务
投资服务 产业服务 物业管理
盈利点
经营 模式
产业 人口
配套产品销售 载体销售收入 重资产
模式
载体租赁收入
企 业 客 户
开发管理收入 产业服务收入
轻资产 模式
股权投资机会 投资模式
• 税收收益 • 新增投资 • 经济产值 • 就业岗位 • 人口聚集 • 消费力
产业地产 – 产业和地产的关系
政府
产业
租金
地产
售价
7
产业园发展趋势
发展问题 产业/房地产功能
发展周期长
（以前）
解决方案
（目前）
单个规模（产业）
园区规模 （新产业+商务+住宅 ）
产业发展
产业发展 + 多元房地产
人口不足、位置偏远
产业人口导入
产业 + 住宅 + 综合功能导入
配套不足
商务配套
休闲配套 + 生活配套
5
产业转型带动产业地产发展
• 制造业
• 制造业产业链 • 仓储物流
• 软件 IT • 服务外包
• 总部经济 • 业务整合 • 结算/营运
• 物联网/信息/数码 • 新能源/低碳环保 • 文化/创意
1980s
厂房、物流
持有型
1990s
工业园
销售型
2000s
产业园
2010s
综合园区
持有型
2017….
专业产品
青岛海尔工业园 1992
第一代学校科技园
清华科技园
1994
1995
1998
上海漕河泾
张江高科技园区 天安数码城
腾飞新苏工业坊
开发区模式
民企科技园
国际性工业园
产业园区开发商发展进程
过去十五年
第一代软件园
第一代创业园
开发商与企业合作
民企开发区模式
第一代国际物流园
大连软件园
上海创智天地
华夏幸福基业 固安工业园
政府收益 社会效益
政府诉求 开发主体诉求
产业地产商业模型的核心竞争力
政府关系 资源获取
发展目标 公司体制 融资平台
产业定位 城市规划
基建开发 融资渠道
回报
土地 融资 营销 条件 渠道 能力
土地 融资 设计 条件 渠道 营销
土地 产业园区
办公楼 研发楼
物流 孵化器
厂房
其他创新物业
提供服务
投资服务 产业服务 物业管理
区位 项目地点 设施与管理 优惠政策 行业类型 租金/资本值 目标功能
•非核心区域或工业/开发区内 •通常独立于厂房或物流仓库，低容积率 •园区统一管理，或统一配套供应，如食堂，便利店等配套服务 •通常有包括税收返还等优惠政策 •有行业聚集，如软件类，医药类，外包服务类等园区主要方向 •通常，租金高于工业厂房/仓库，但低于城市核心去写字楼 •研发、总部、后台、呼叫中心以及实验室等
物业管 理
生活服 务
物业管 理
招商能 力
业务拓 展
投融资
孵化
行政服 务
盈利点
经营 模式
配套产品销售 载体销售收入 重资产
模式 载体租赁收入
开发管理收入 产业服务收入
轻资产 模式
股权投资机会 投资模式
• 税收收益 • 新增投资 • 经济产值 • 就业岗位 • 人口聚集 • 消费力
政府收益 社会效益
政府诉求 16
政府Leabharlann 土地利用率 城市形象 持续税收 经济发展 居民就业
普洛斯(苏州)物流园
2001
2002
2003
2004
2005 2007 2008
2010 2011
2013
2015
中关村软件园
北京光联工业园 成都青羊工业
钢领上海国际钢铁服务中心
第一代总部园
住宅开发商进入 14
产业地产商业模型
政府
开发商
土地资源
产业片区
回报
配套产品开发 住宅/商业
产业载体开发
土地 产业园区
02 关于产城融合
19
产城融合是把产业和人口合理地融合在一起，以人为本，全面发展。 是适应时代发展的必然选择。
产业地产模式
资本与地产
忠于市场和客户
价值链效率
产城发展的政策背景
Policy Background of Industry and City Development
•从2000年～2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但该数据是伪城镇化率，居住在 城市的务工人员并未享受真正的市民待遇。若按照户籍人口计算，城镇化率仅35%。 •十八大会议提出新型城镇化概念，新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化是以 人为核心的城镇化。
成熟产业区 多元物业
从产业链看产业地产需求
研发
原材料
生产 生产加工 物流分发
营销
售后
企业营运
产业链 功能线
产业地产开发商模式分类
园区平台模式 开发商模式 —市场化开发商 开发商模式 —自用开发
基金模式
管理输出模式
产业园区开发商发展进程
八十、九十年代
自用工业园
武汉东湖高新 技术开发区
1986
1988
产业地产-产城融合的模式
目录
• 关于产业地产 • 关于产城融合 • 产城融合的模式与案例
2
01 关于产业地产
3
产业地产
Industrial Real Estate: 产业地产
• 工业厂房及其配套物业； • 仓储物流用途物业； • 产业园区物业；
一千个人心中有一千个哈姆雷特
产业园区 (business park)