中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善法

中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房

地产法律制度的完善法

所谓商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从上个世纪九十年代初开始逐步建立的。十多年的进展表明,这项制度对培养我国房地产市场、推动房地产业的进展起到了重要的历史性作用。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。2005年8月15日,中国人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》称:“专门多市场风险和交易咨询题都源于商品房的预售制度。目前经营良好的房地产商差不多积存了一定的实力,能够考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”8月19日,最早在是否取消预售制度方面存在争议的深圳市赶忙表态,目前可不能取消房地产的预售制度。8月24日,建设部新闻发言人又明确指出,国家近期内可不能取消商品房的预售制度。中国商品房预售制度的存与废一时成为实务界和学术界所烈火讨论的焦点话题。

我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:第一,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够查找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真摸索。

一、商品房预售制度考察:文本与实践

房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严峻不足,需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃进展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。

奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(p ositivelaw)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权能够

按照法律规定转让。从此,土地有偿、有期限使用制度得以建立。同年全国人大通过新《中华人民共和国土地治理法》。此后,我国房地产立法地位不仅提升,房地产法调整的对象和范畴也持续扩大,从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。然而由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性,处于起步时期的房地产企业普遍面临开发资金短缺的咨询题。为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场,1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国都市房地产治理法》。这部全面规范都市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。此后国务院《都市房地产开发经营治理条例》、建设部《都市商品房预售治理方法》、《都市房地产转让治理规定》等,均对这一制度做了相应具体的规定。由于这些法律、行政法规、规章中关于预售制度的规定较为零散,我们对其进行归纳分析,认为目前我国商品房预售制度的文本内容要紧包括以下几个方面:

(一)商品房预售归口治理制度。2004年7月20日建设部修正的《都市商品房预售治理方法》第4条规定:国务院建设行政主管部门归口治理全国都市商品房预售治理;省、自治区建设行政主管部门归口治理本行政区域内都市商品房预售治理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产治理部门负责本行政区域内都市商品房预售治理。

(二)商品房预售条件法定制度。出于对《都市房地产治理法》第44条的细化,2004年修正的《都市商品房预售治理方法》第5条规定商品房预售应当符合下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二是持有建设工程规划许可证和施工许可证;三是按提供预售的商品房

运算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并差不多确定

施工进度和竣工交付日期。

(三)商品房预售许可证制度。房地产开发企业要进行商品房预售,应当向房地产治理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。房地产开发企业申请办理商品房

预售登记,应当提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、营业执照和资质等级证书、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案。房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当讲明理由。

(四)商品房预售广告限制制度。《都市房地产开发经营治理条例》第26条规定:房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载

明《商品房预售许可证》的文号。此外,《都市商品房销售治理方法》第23、42条规定房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《都市商品房预售治理方法》和《商品房买卖合同示范文本》。否则处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(五)商品房预售合同登记备案制度。《都市商品房预售治理方法》第10条规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产治理部门和市、县人民政府土地治理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产治理部门应当主动应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续能够托付代理人办理。托付代理人办理的,应当有书面托付书。

(六)商品房预售款专用制度。《都市房地产治理法》第44条第2款规定:商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。《都市商品房预售治理方法》第11条进一步进行授权性规定:商品房预售款监管的具体方法,由房地产治理部门制定。也确实是讲在工程竣工前,预售款必须用于相应楼盘的工程建设。

(七)预售商品房权属登记制度。《都市商品房预售治理方法》第12条规定:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产治理部门和市、县人民政府土地治理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的缘故,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有专门约定外,开发企业应当承担违约责任。

以上七项具体制度共同构成了我国现行商品房预售的法律规则和行为模式。通过十几年的进展,目前各大要紧都市的商品房预售比例普遍都在8 0%左右,部分都市甚至高达90%以上。预售差不多成为商品房销售的要紧方式。国家统计局的资料显示:“2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,定金和预收款达到7395.3亿元,比上年增长44.4%,占房地产开发资金的43. 1%,成为房地产开发的第一大资金来源。企业自筹资金占房地产开发资金的30.8%,其中大约有70%是来自于个人按揭贷款,房屋定金和预收款中也有

30%的资金是来自于银行贷款,加上开发贷款也占到总开发资金的18. 4%,房地产开发中使用银行贷款的总比重实际差不多达到了52%以上。”①我国房地产业也仰仗预售这一扶持性政策,迅速完成了资本原始积存。

同时我们也观看到:房地产商在房产预售中的体会法则是把预售作为融资和转移风险的重要手段。一方面由于商品房贷款规模过于庞大,使银行存在的隐性金融风险逐年提升,另一方面由于现时期我国的商品房预售及有关法律制度尚不健全,整个社会还缺乏行之有效的诚信约束机制,实践中开发商滥用其优势地位损害购房者利益进行重复买卖和抵押的情形屡见不鲜,严峻损害预购人的合法权益,破坏房地产市场的正常交易秩序;作为房地产开发的治理主体———政府,则为了规范房产预售行为、遏制房价过快增长,采纳政府规章的形式,严格商品房预售许可治理,完善房地产市场信息系统,提升房产交易成本,以期打击投机需求、爱护房价稳固;作为预售商品房的购买者的体会法则则是在奇异、紧张的市场氛围下,要么排队购房,要么持币观望。市场参与各方的体会法则,引发了学界对预售制度的探讨和反思。

二、商品房预售制度存与废:两种对立的观点

通过前文对我国商品房预售制度的法律文本和实施现状的分析,我们不难看出预售制度是我国商品房销售的法定方式之一,随意废止是不行的。同时预售在实际操作中也是咨询题多多。因此商品房预售制度的存与废,不仅是一个严肃的立法咨询题,而且也是事关房地产业健康进展、国民生活质量改善的宏观、中观、微观的咨询题。我们必须慎重地参照现有的学术资源,进行横向的比较分析:

第一,商品房预售制度保留论:认为目前应当保持商品房预售政策的稳固和连续。因为一是目前国家为商品房预售所设置的门槛并不低。要取得房产预售证,需投入人力、物力。同时开始预售只是猎取现金流的开始,离投资目标的实现还相差专门远,开发商还要防范和操纵各种风险,和谐各方利益;二是取消预售、筑高门槛,把中小开发商清出市场,不利于房地产市场的公平竞争和健康进展;三是目前的房产纠纷不能都算在预售制度头上,要紧是预售制度的有关配套制度没有跟进,应该进一步加大对预售的有效监管。

其次,商品房预售制度废止论:②政府制定和调整房地产政策是由房地产业进展状况和要紧矛盾决定的,任何政策的稳固和连续差不多上相对的。房地产起步时期为培养市场,制定宽松的预售政策,有利于扩大投资规模、缩短生产周期、增加市场供应。但当市场显现供过于求就要适当调整政策,提升准入条件,操纵投资规模。在目前商品房空置率连年上升的背景下,取消预售制度是必要的。因为:商品房预售制的差不多特点是为开发商卖期房。其正常运转需要建立在两个基础之上:其一,商品住宅市场显现供不应求现象;其二,社会信用体系完备而有效。③然而,由于国内对商品房预售制缺乏相应的管制而导致许多法律纠纷。同时,它不仅大大降低了房地产行业的入市门槛,也使国家行政的、经济的制约手段相形见绌,削弱了政府行政的和经济的宏观调控措施的阻碍力度。

“法律三度讲”认为,法律必须具备时刻度(DimensionofTime)、空间度(t heScopeofValidity)和事实度(DimensionofPoint)。④这是研究法律的三个专门差不多的维度,我们同样能够用它来衡量商品房预售法律制度。我们应当正视社会分化导致共识分野对法律的阻碍。尽管目前少有从法律角度分析商品房预售制度存与废的文章,但现有的不管是商品房预售制度保留论依旧商品房预售制度废止论差不多上值得我们正视和摸索的。从“事实度”上讲: 2005年是我国房地产业的政策调整年,中央政府采取了一系列“组合拳”式的政策来遏制投机,防止房价过快增长。然而事实是,2005年中国各大都市的房价仍旧以较高速度增长,同时房屋空置率加大。通过前文对预售制度运行实践的梳理,也能够看出:现行房地产法律秩序有难以克服的缺陷。这些不能够不讲是对现行房地产法律行为模式需要修改发出的一个明确信号。我们

认为房地产销售模式的构建直截了当阻碍到整个房地产业的制度安排和战略规划。面对目前房地产业白费严峻,快速制造卖期房,供求结构不合理,质量不能保证的自杀式经营、自杀式增长态势,必须重新从法制角度凝视商品房预售法律制度本身的“事实”:

(一)预售制度“先天不足”

1.监管的单一:我国立法确立的是国务院建设行政主管部门和地点各级建设、房产治理部门归口治理全国都市商品房预售。治理的内容是以行政许可的方式审查预售的条件,颁发许可证。然而对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。同时政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的公布监管、资金的监管差不多上行政静态的、事后的治理,缺乏动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。

2.性质的混淆:预售合同成立时标的物尚不存在,房地产商转让的是立即在约定日期交付的房地产所有权依旧按照合同要求进行修建的房屋及相应的土地所有权,现行法律并没有明确,那么预售合同是买卖合同依旧加工承

揽合同的性质混淆。⑤而对预售合同性质的混淆,又直截了当导致了预售合同登记备案的性质不清。合同登记是物权登记依旧债权登记,其法律效力如何?可否对抗后来的购买者或者银行、建筑商行使的抵押权等等咨询题,都成了法律文本本身无法明确的咨询题。

3.诸法的冲突:预售合同性质的不明确,也使得在预售商品房的再次转让在法律的适用上面临冲突。预售商品房是尚未竣工的期待物。《都市房地产治理法》第45条规定:“商品房预售的,商品房预购人将未竣工的预售商品房再行转让的咨询题,由国务院规定。”但至今为止,国务院关于该咨询题的规定一直未出台。各地就此咨询题的规定也各异,有的地点未作任何规定,有的地点承诺再转让,有的地点禁止转让。有的地点还对预售对象细分:预售商品住房应当在竣工取得房产证后才能转让,而商品住房之外的其他商品房预购人则能够再转让。⑥于法无据的预售商品房的转让在适用《民法通则》、《合同法》以及最高院有关司法讲明时,面临是适用物权法依旧适用债权法

的冲突。而预售合同的登记是只有行政意义依旧兼具民商法上的意义这一全然咨询题上的模糊不清,也使商品房预售备案登记在法律适用上面临冲突。

4.叠架的无状:预售商品房的具体运行中,从预售人资格的申请、房屋的设计、建材的供应,到房屋的建筑、竣工交付、房屋产权登记的办理等一系列环节中,任何一个环节显现误差,都可能导致预售行为不能履行或不能完

全履行。有关于其他买卖来讲,预售商品房涉及的法律关系更为复杂。然而以《都市房地产治理法》第4章“房地产交易”第2节“房地产转让”中两条关于预售商品房的规定为依据,行政法规、有关部委规章、各地点法规、规章共同构建的房地产预售法律制度,是作为房地产现售法律制度的补充而规定的。没有系统的制度统筹,预售的“重条件与轻程序”⑦进一步使预售法律文本支零破裂,缺乏确实的操作性和明确的预期。(二)预售制度“后天异化”

商品房预售法律制度在“监管单一、性质混淆、诸法冲突、叠架无状”等四个方面的固有缺陷,导致该项制度异化:

1.竞争不充分:从经济学的角度看,市场的竞争状态能够分为竞争不足、竞争均衡和竞争过渡。我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度,没有市场化。而房产进入市场则由政府职能部门通过行政许可进行资源分配。由此导致开发商不惜高成本购买土地,然后快速制造,通过预售制度卖期房,提

早回笼资金,把高房价抛给购房者。加之房地产特有的空间固定性、异质性、需求普遍性,使得在商品房销售领域竞争并不充分。质次价高的商品房仍旧有市场,我国房地产业出现不平等竞争和低效率竞争态势。

2.权益不对等:商品房建设过程确实是商品的制造过程,市场的参与方的权益应该是对等的。然而预售过程中开发商利用政策、信息、资金、技术等优势,混淆房地产领域中投资与消费的界限,通过预售中隐瞒期房本身的

合法性与质量风险、模糊售楼承诺与售楼广告的法律效力、单方对房屋设计作出重大调整、单方对预售房屋土地设定抵押等方法,将自己投资的风险转嫁到一般购房者身上。而购房者权益的实现则完全处于被动地位,法律给予的救济又由于前文所谈及的“预售制度性质的混淆”,而显得惨白无力。

3.信息不公布:房产预售中参与方有开发商、政府、银行、保险公司、预购人。预售关系也十分复杂,包括预售合同关系,预售贷款关系,预售转让关系,预售行政治理关系。在预售制度安排下,交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。消费者在一无实物可视,二无证据可查的条件下参与交易,一切都由开发商讲了算。加上我们的信息公布机制建设严峻滞后,预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。尽管从2005年开始着手建立房地产市场信息网,但仍旧不能满足市场透亮交易的需求。加之政府监管缺乏联动,助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生,也为开发商囤积土地、哄抬房价、制造市场紧张气氛制造了条件。

4.融资不主动:房地产业是资金密集性产业。预售制度从香港引进的初衷之一确实是为开发商新开融资渠道,缓解资金瓶颈,扶持房地产业快速、健康进展。然而,目前预售差不多被开发商作为融资和转移风险的重要手段。施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流淌资金贷款,把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。⑧而真正通过给予房产企业长远、可连续支撑的房产证券、债券等融资方式,则被认为资金成本过高而舍弃。

预售制度“先天不足”注定了该制度“后天异化”。预售中诚信缺乏,宽敞购房者群体利益的被漠视以及我国金融风险的加大是竞争不充分、权益不对等、信息不公布、融资不主动的具体表现形式。商品房预售制度差不多上是消费者利益随时受到侵害、房地产开发商获得暴利、银行承担金融风险的症结之所在。它作为一项法律制度,缺陷和缺位并存,同时自身难以克服。

三、商品房销售制度以后:均衡与和谐

既然预售制度先天不足,后天异化,那么进行制度的调整能找到足以令人信服的理论依据吗?同时在现实社会资源中能够查找到足以替代商品房预售机制发挥作用的新的调整手段吗?对此我们还必须从价值理性的高度,重新凝视现有的房地产销售模式,专门是商品房预售制度。如果讲预售制度是市场萧条时期的灵丹妙药,那么在市场繁荣时期它则是引发高烧的催化

剂。中国房地产业要决胜以后,必须从利益平稳和社会和谐的角度探讨均衡与和谐机制的建立。

其一,从国家的政治诉求上看:党的十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干咨询题的决定》强调以人为本,树立全面、和谐、可连续的进展观,促进经济社会和人的全面进展。国家主席胡锦涛具体阐述了“以人为本”的含义:确实是要以实现人的全面进展为目标,从人民群众的全然利益动身谋进展,持续满足人民群众日益增长的物质文化需要,切实保证人民群众的经济、政治和文化权益,让进展的成果惠及全体人民。2006年3月5日,国务院总理温家宝在第十届全国人民代表大会第四次会议作政府工作报告时再次强调,要连续解决部分都市房地产投资规模过大和房价上涨过快的咨询题,着力调整住房供应结构,促进房地产业的健康进展。从政治上讲,人们对房地产进展和商品房买卖有稳固的预期在社会变迁中具有重大意义。在政府正式出台预售制度去留的文件之前,各方基于爱护既得利益的格局而有不同的声音是正常的。开发商在近几年来一系列的宏观调控措施面前与中央政府逆向预期,恶意炒作,持续拉高房价也是国家规则体系没有给开发商、银行以及购房者一个明确预期的必定结果。事实上,商品房预售制度的存与废实质上讲确实是确立新理念、构建新有序的关键性选择。社会财宝的分配形式与结构的变更是包蕴在该项制度去留背后的真谛。政策决策者和房产立法者必须找到这根风险链条的卡口,把政策的支撑点从倾向于开发商转向处于严峻弱势的一般购房人,从而回应国家力求建设和谐社会的信号。

其二,从国家的法治诉求上看:经济法律应该能够对社会环境中的各种变化作出主动回应。⑨房地产法作为“回应性”更敏捷、与政治的联系更紧密的单行法,应该与社会经济关系的变化同步,有时甚至超前于社会经济关系的变化。当我们对房屋买卖法律关系模式进行构建时,涉及对当事人各自合法利益的考量、对第三人合法利益的考量以及公共政策的考量,○10经济法的实质正义价值观及其以社会为本位,决定了它不能只强调经济的、局部的效益,而应该是“实现经济效益与社会效益统一的法。”○11因此,作为经济法部门法的房地产法不能囿于特定行业、特定事件或特定当事人的公

平、公平或效率,而必须在立法中体现爱护公平竞争原则、责权益相统一原则、平稳和谐原则,从大系统的角度来考虑公平、公平和效率的实现。房地产法制所确立的经济秩序应是全方位地兼顾政治、经济、人口、资源、文化等的和谐和共同进展的秩序。而现行商品房预售

制度的构建,明显不能“形成国民经济支柱产业”和“全面提升居民居住质量”二者兼顾。公平的法律机制在预售制度中的体现是有限的。

因此,从价值理性的高度看,基于房地产销售制度对国家政治愿望和法治愿望的回应性,失衡的预售制度与国家宏观调控的目标不一致,与国家构建民主法治、公平正义的目标也不一致。取消商品房预售制度是回应国家政治诉求和法治诉求的“必须”。

然而,我们也应看到资金链是房地产业的命脉,房地产企业以预售资金、银行贷款、自有资金进行开发建设,其中预收资金所占比重近40%。如果取消预售制度,无异于切断了开发企业重要的资金来源。我们认为取消预售制度决不是矫枉过正,而是制度规则回来正轨的所有进程中的一个步骤。在平稳开发商、购房人、银行、保险公司利益的同时,我国的房地产业仍旧要进展。在预售制度融资功能的替代上,我们认为能够在以下两方面进行相应的制度设计:

(一)房地产资本市场市场化。市场化是资本市场的灵魂和其功能得以发挥的前提条件。房地产资本市场市场化,不仅能够实现房产公司资产的整体流淌性,而且能够优化股权结构、改善公司治理。尽管短期会造成开发商资金成本的增加,但从长远上看,则为房地产行业“纳优汰劣”、提供旺盛经营动力提供了市场化的动态调整。我国日益深化的金融体制改革,为取消商品房预售制后的开发商提供了各种融资渠道和融资工具。房地产项目开发将会面临多种可供选择的融资模式。商品房预售制度取消后所带来的项目融资的困难,也必将由新兴的房地产金融体系予以解决。

(二)商品房抵押贷款证券化。央行《2004年房地产金融报告》中统计,截至2005年一季度中国内地的房地产贷款余额差不多达到了27650.6亿元,而预售商品房按揭贷款所占比重较大。这一方面加大了商业银行的金融风险,另一方面也限制了贷款机构发放更多的资金以满足房地产领域的融资需

要。住房抵押贷款证券化,能够把银行的住房信贷业务与证券市场联系起来,由专门的机构在证券市场上发行特种债券筹措资金,收购银行等金融机构发放的住房抵押贷款,专门机构可用借款人的还本付息款偿付债券的本息。抵押贷款证券化不仅降低了房地产市场风险向金融体系聚积的风险,保证银行稳健经营,而且也能通过扩大个人住房抵押贷款的资金来源,平抑部分因高房价而折损的民众福祉。

总而言之,我国商品房销售制度中关于预售法律制度的构建,是基于房地产市场化早期房地产行业稚嫩和开发商资金链脆弱而进行的制度倾斜,是过渡时期的专门做法。从本文对法律文本的梳理与实施现状的分析来看,商品房预售制度“先天不足”、“后天异化”。从均衡与和谐的价值理性角度来看,商品房预售制度与我国当前的“政治诉求”、“法治诉求”相违抗。从制度功能的替代性上看,商品房预售制度的融资功能完全能够通过“房地产资本市场市场化”和“商品房抵押贷款证券化”来替代。因此我们认为,当前全国范畴内,以立法的形式采取统一步骤取消商品房预售制度的时机已差不多成熟。

注释

①杨丽媪:《商品房预售:取消依旧保留》,载《中国房地产信息》2005年第10期。

②关于商品房预售制度存与废的争辩,几年前就开始了:从交易角度,主张预售制度应存在;而从公平和金融安全角度,主张预售制度应取消。有关的文章可参见:沈正超、赵德和:《对调整商品房预售制度的摸索和建议》,载《上海住宅》2000年第4期。张水荣:《应保持商品房预售制度的稳固与连续》,载《上海住宅》2000年第12期。刘继峰:《取消商品房预售,动了谁的奶酪》,载《建筑装饰材料世界》2005年第9期。

③参见张梦:《商品房预售制度使命终结》,载《中国房地产信息》2005年第10期。

④参见蔡志方:《行政救济与行政法学》,台湾三民书局1993年版,第8页。

⑤对预售合同性质的界定是明确开发商、预购方以及其他预售关系参与人权益与义务的关键。有关观点可参见陈耀东:《商品房买卖法律咨询题专论》,法律出版社2003年版,第53页;金俭:《析商品房预售合同》,载《现代法学》1996年第1期;薛成有:《论商品房预售法律关系》,载《行政与法》2004年第1期。

⑥参见沪发[2004]16号:《上海市人民政府关于预售商品房转让咨询题的决定》。

⑦参见符启林:《房地产法》,法律出版社1999年版,第153、154页。

⑧参见易宪容:《预售制度背后的风险链条》,载《南风窗》2005年10月1日出版。

⑨参见刘普生:《论经济法的回应性》,载《法商研究》1999年第2期。

○10参见刘武元:《权属登记与房地产买卖合同———对我国〈都市房地产治理法〉第37条立法的检讨》,载《经济法学、劳动法学》2005年第1期。

○11孙国华:《法理学教程》,中国人民大学出版社1994年版,第108-10 9页。