房产抵押估价报告(实例)

房地产抵押估价报告

项目名称：**市*路**号*幢*房地产抵押价值评

估

委托方：**

估价方：北京**房地产评估有限公司

估价人员：** **

估价作业日期：2002年月日至月日

估价报告编号：广万[2002]房产或房地产(估)字第* 号

房地产估价结果报告

一、委托估价方：北京**恒业房地产开发有限责任公司

地址：

电话：

联系人：

二、受托估价方：北京**公司

资格证书号：

地址：北京市海淀区人民大学北路*号院*楼

三、估价对象概况

估价对象为地处北京市海淀区西三、四环之间的西八里庄的“国宾嘉园”2#住宅楼房地产，包括房屋和土地。其背景、个别因素和区域因素情况如下：

1、估价对象背景情况

“国宾嘉园”2#住宅楼原为海淀区八里庄街道办事处立项开发，原规划为社区服务科技综合楼，并于1994年9月1日取得了《建设用地规划许可证》。1997年，北京中实恒业房地产开发公司与海淀区八里庄街道办事处签订合作开发协议，双方合作开发该项目，并将该项目规划用途改为商住楼。

1999年12月22日北京中实恒业房地产开发有限责任公司与北京房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，2000年9月7日取得了该项目的《建设工程规划许可证》（2000-规建字-1344），2000年12月22日北京市计划委员会以京计投资字（2001）33号文件《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书（代可行性研究）的批复》批准了本项目由北京中实恒业房地产开发有限责任公司开发建设。2001年3月30日取得了该项目的《建筑工程施工许可证》（施020010777），2001年6月22日取得了《国有土地使用证》。

2、估价对象个别因素情况

（1）基本情况

“国宾嘉园”整体规划设计是由北京希埃希建筑设计院设计的，占地18亩，规划建筑面积近7万平方米，由四栋16层板式住宅组成；建筑外形采用欧式风格，在户型设计上有一居至四居及跃层；小区内规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所，是园林化、智能化、会所化的高档生活社区。

估价对象的产权为出让土地使用权和房屋所有权，在估价时点的剩余土地使用权年限为67年。但租赁权、抵押权、典权等他项权利情况不清，估价人员也未核实委托方在估价对象上是否拖欠工程等债务情况。

（2）设施设备情况

估价对象配有电话系统、internet接口、有线电视系统、火灾自动报警系统、安防系统、消防系统。小区内采用集中方式供暖、天然气入户、24小时生活热水。

（3）装修情况：

外墙：1至4层及15至16层外墙为挂贴烧毛花岗石板，其余外墙为涂料。

住宅入口及电梯间：地面、墙面为花岗岩、大理石；天花采用复式吊顶配高级装饰灯具；大理石电梯门套；

住宅各层内部及电梯间：防滑地砖、乳胶漆内墙及天花；

电梯：沈阳“东芝牌”电梯。

分户门：实心防火防盗子母门，配双保险门锁及防盗眼；

户内地面：水泥沙浆找平；

户内墙面和天花：乳胶漆内墙面及天花；

外窗：塑钢窗配双层中空玻璃；阳台另配有铸铁铁艺装饰件。

3、估价对象区域因素情况

（1）位于北京市海淀区西八里庄，在阜成路以北200米处，其四至：东至八里庄办事处、西至西翠路、南至七家联建小区、北至八里庄办事处。

（2）所处生活社区较成熟，周边分布着如恩济里小区、八里庄北里小区、定慧寺小区、亮甲店小区、北京印象、翠微嘉园、颐源居等多个住宅小区；有玲珑公园和昆玉河等环境优雅的休闲场所。

（3）公共配套完善，有二十一世纪学校、海淀实验小学、亮甲店小学、解放军三○四医院、空军总医院、西区邮电局、农业银行、

交通银行、九天顺天府仓储超市等；距公主坟商圈仅

2500米；

（4）交通极为便利，733、603、941、854、414、368、56、850、336、921、746、601、748、121、612、运通106、206、102、202、小12、小15、康恩专线等多路公交经过，距西四环800米，到西三环北路1500米，距地铁1号线2000米。

四、估价目的

为北京中恒实业房地产开发有限责任公司向中国民生银行总行申请办理抵押贷款提供市场价值参考。

五、估价时点

二○○二年十二月十八日

六、价值定义

本报告中的评估价格，是指估价对象在剩余67年的出让土地使用权和商品房的房屋所有权条件下，于估价时点（二○○二年十二月十八日）现状下的公开市场价值。

七、估价依据

全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁布的有关法律、法规和政策文件；委托方提供的资料；估价人员实地勘察所获取的资料。主要内容如下：

（一）、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

（二）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）

（三）、主要依据的法律、法规和政策文件：

1.《中华人民共和国担保法》

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

3.《城市房地产抵押管理办法》

4.《中华人民共和国土地管理法》

5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

6.《城市房地产开发经营管理条例》

7.《城市房地产市场估价管理暂行办法》

（四）、委托方提供的相关资料

1.北京市海淀区人民政府八里庄街道办事处与北京中实恒业房地产开发公司签订的《合作开发协议书》

2.北京市城市规划管理局颁发的《审定设计方案通知书》(98-规审字-0549)

3.北京市计划委员会颁发的《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书(代可行性研究)的批复》(京计投资字(2001)**号)

4.委托方与北京市房屋土地管理局签署的《北京市国有土地使用权出让合同》(京房地出让[合]字（99）第**号)

5.北京市国土资源和房屋管理局颁发《国有土地使用证》(京海国用(2000出)字第**号)

6.北京市城市规划管理局颁发《建设用地规划许可证》(编号94-市规地字-0186)

7.北京市城市规划管理局颁发《建设工程规划许可证》(编号2000-规建字-1344)

8.北京市建设委员会颁发《建筑工程施工许可证》(编号施0020010777（建）)

（五）估价人员实地勘察所获取的资料

八、估价原则

本报告是在独立、客观、公正的前提下，遵循下列原则完成的：

1、合法原则

即在估价对象有合法产权，并在合法使用、合法交易或合法处分的前提基础上估价。

2、最高最佳使用原则

最高最佳使用原则是指法律上允许、技术上可能和经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

3、综合分析原则

房地产价格受自然、经济、社会、政策等诸多因素的影响，因此，估价时要充分考虑影响房地产价格的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这样才能得到比较合理并切合实际的房地产价格。

4、多种估价方法相结合的原则