万科城地块市场分析

《南宁市商品房预售资金监管办法》12月1日起实施
1、取得《商品房预售许可证》拨付数额不超过监管总额的30%； 2、项目建成层数达到总层数的一半申请用款的，拨付数额累计不 超过监管额度总额的50%； 3、项目结构封顶，拨付数额累计不超过监管额度总额的70%； 4、监管项目通过建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监 理单位验收，拨付数额累计不超过重点监管额度总额的90%； 5、监管项目取得《商品房现售备案证明》后，全额拨付剩余的重 点监管额度资金。
0
2012年
注，以上仅统计经营性用地，工业用地等未统计入内。以上地块包含广州军区本年出让的8个地块。 数据来源：南宁市国土资源局、辉煌地产市场部监测
土地市场 重点地块介绍
出让方式
编号
宗地号
竞价转让 A地块
/
位置
面积
（单位：㎡）
（单位：亩）
土地用途
容积率 ≤
规划设计条件 建筑密度％
绿地率％
169522
254.156
住宅、商业 ＞3.0且≤4.0
＞20％且≤28％
35％且≤40％
竞价转让 B地块
/
竞价转让 C地块
/
青秀区德 化路1号
竞价转让 D地块
/
拍卖
GC201 2-073
04199 AC
竹溪大道东 侧
197258 189253 107247 26805.25
挂牌
GC20 12069
04049 46
04049 47
东葛路南侧
58417.55 56197.65
295.739 283.738 160.790 40.208
87.626
84.296
住宅、商业 ＞3.0且≤4.0
＞20％且≤28％
35％且≤40％
住宅、商业 ＞3.0且≤4.0
＞20％且≤28％
35％且≤40％
住宅、商业 ＞3.0且≤4.0
3816.31
3530.24 3459.04
600
4336
500
400
839.68
2629.70
300
2003.05
1865.76
1739.58
200
374.71
50.21
341.67
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
100
公积金贷款最高额度上调5万元，市民最多可以贷 款45万元。
2012年度成都市的住房公积金缴存基数将上调， 其中缴存基数下限调整为960元，上限调整为 13284元。调整后，职工每月的住房公积金缴存额 将相应增加。
困难家庭公积金买房最高可获100%贴息。
扬州
市财政局、市房管局联合出台了《关于对个人购 买成品住房进行奖励的通知》，今年7月1日起的 一年内，个人购买成品住房将获得房屋合同价款 4‰—6‰的奖励。
南宁经济情况 受房地产政策，南宁楼市不景气，经济增速放缓
2700
2200
1700
1200
723
700
200 2005年
南宁市2005-2012年1-3季度GDP及增长率
GDP 亿元
增速 % 1800
2211
1316
1492
1063 870
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
并更重视竣工量。因保障房与商品房品质差距较大，将难以对商品房形成冲击。
时间 保障房开工计划 实现开工量
竣工量
2011年 2012年
3.8801万套 2.85万套
108%
/
计划超过100% 计划6000套
2012年南宁2.85万套保障房分配
廉租住房补贴 廉租住房
经济适用住房 公共租赁住房 限价商品住房 城市棚户区改造
2000户 8000套 4200套 6000套 7000套 1300套
数据来源：南宁房管局
保障房存在的6大重要问题！ ➢工程：个别存在质量隐患 ➢分配：出现骗租骗购情况 ➢配套：交通建设相对滞后 ➢资金：中西部筹资压力大 ➢制度：前后政策衔接问题 ➢立法：需用法规加以规范
截至2012年9月底，南宁市已实现 年内新开工各类保障性住房30604套 （户），开工率107.38%，超额完成 保障性安居工程全年新开工任务。并 确保年内竣工6000套保障住房。
南宁市2001-2012年1-11月房地产投资情况
投资额 亿元 同比增长率(%)
400.0
377.2
80%
350.0 300.0 250.0 200.0
311.5
187.5
226.7 199.3
70%
310.8 60%
50% 40% 30%
150.0 100ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0
50.0 0.0
18.6
2001年
23.9
＞20％且≤28％
35％且≤40％
城镇住宅、 批发零售
商务金融、 批发零售、 住宿餐饮用
地
城镇住宅、 批发零售用
地
＞3.0且 ≤4.0
＞5.0且 ≤5.8
＞4.0且 ≤4.8
＞20%且≤30% ＞50%且≤70% ＞30%且≤45%
购有商品房已入住、尚未取得房产证同样能落户
与国有企事业单位签合同满两年可落户
新政策鼓励各类人才落户南宁
新政策鼓励来邕投资
新的户籍政策以具有合法稳定住所为户口迁移的基本条件。 合法稳定住所是指在南宁市通过购买、赠与、继承、自建 等方式拥有房屋所有权的住房（含银行按揭的商品住房） 和公共租赁房、单位集体宿舍及亲属住所。在南宁市有合 法稳定住所的人员及与其共同居住的直系亲属，符合下列 条件之一者，可办理该市居民户口登记。
全国多银行首套利率重现8.5-9.5折。
北京部分银行取消首套利率8.5折优惠。 南宁多银行放贷已放缓，额度趋紧。
二套 三套
基准利率上浮5-15%，基本为上浮10% 拒贷
数据来源：辉煌地产客服部监测
政策分析
保障房建设力度加大，但仍难以对商品房形成冲击
南宁去年保障房建设任务超额完成，但质量问题频出，今年仍然大力度建设，
300.88
191 231
30%
1 4 . 0 6 % 20%
10%
0
0%
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
1-11月
数据来源：南宁市统计局
总体市场 开发商对市场预期不高，房产投资增速有所下降
南宁历年房地产投资总额持续增长，但2011年政策利箭频频出击，部分开发商在新 开工及新楼栋建设力度上有所放缓，致使2011年房地产投资额同比增速下滑19个百分点， 而2012年1-11月开发投资同比下降8.2%.
首套首付不低于30%，全国各城市已现首套利率优惠。 二套首付不低于60%，各城市多银行执行利率上浮10－20%。
2011年12月5日下调存款准备金后，国 内多地银行开始适度放松首套房贷利率。
住建部:2012年继续坚持楼市调控不动摇， 严格实施差别化住房信贷。
2012年6月8日央行三年来首次下调利率。
万科地块市场简析
宏观环境分析 区域市场分析
2012年南宁楼市回顾
拨云见日 奋力前行 土地爆增 房价攀升
政策
土地
住宅
别墅
商业
写字楼
政策分析
前三季支持首套放松银根，四季度信贷有所趋紧
首贷利率回归基准，利率优惠或将普及， 首贷客户将受益明显。 限贷政策延续：第三套房仍禁止贷款。
2012年住房信贷政策
目是否限购需要经开区和开发商去房产局申请，目前并不确定经开
区所在项目不受限购。
——辉煌地产客服部监测
政策分析
40城住房信息已联网，广西2013年底联网限购
40个重点城市住房信息已成功联网：2012年中，40个重点城市个人住房信息系统已实现与住
房和城乡建设部联网。
2013年底内将完成广西全区房产信息联网，为限购增加砝码。
1、监管预售资金将防止开发商因资金周转而延期交房，
同时也防止开发商携款跑路，且使开发商无法在多个项目
之间挪用款项；
2、使开发商资金压力大幅增加，若真正执行到位将促使
较多楼盘以价换量；
信息来源：南宁房产局
政策分析
放宽户口迁移政策，再次变相放松限购
落户条件的大幅放宽，将为南宁带来更多的人口，同时大量被限购政策限制 的人群通过新户籍政策取得购房资格及多购一套资格。
汇东星城 瑞和家园
龙胤当归 昌泰水立方
观澜溪谷 龙域香缇半岛
2012年限购延续
2012年2月24日，南宁市 出台文件明确限购政策要 延续，但近期部分楼盘又 加入了不限购的行列。
南宁房产局最新通知汇东星城、八桂绿城、南宁奥园、碧园南城故
事（尾盘，即将售完）、风格雨林（售磬）、不受限购，但并未说
明因属于区镇管辖或是经开区管辖而不受限购。板块内新地块或项
1483 0%
1044
1000
-20%
500
363
447
560
650
-40%
0
-60%
05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年1-
11月
南宁市2005-2012年1-11月财政收入及增长率
财政收入 (亿元)
增长率 %
500
50%
400
300
200
100
120.
150
100
363.52 367.32 40%
政策分析
二三线城市仍在微调，南宁近期政策明紧暗松
二三线城市微调动作不断，以促刚需置业
城市
2012年部分城市刺激楼市政策
武汉 南昌 郑州 成都 常州
单方缴存住房公积金的职工购买首套住房，包括 一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米， 额度上限上升至80%，最高不超过60万元。
对在市城区购房的，住房公积金贷款最高限额由 以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的 双职工住房公积金缴存户，最高额度上调至60万 元。
6月划定不受限区
在6月初，南宁市房产局正式划定不 受限购区域。含仙葫、五象新区核 心区、龙岗片区、以及兴宁区的三 塘片区。对于各楼盘的要求是：1、 禁止高调宣传2、禁止提价超过10%。
保利山渐青 保利爱琴海
红日山湖
金源悦府
嘉和城
大嘉汇东城
盛天东郡
宏桂东昇
天池山 海茵国际花城
八桂绿城 南宁奥园
碧水天和
数据来源：南宁政务信息网
政策分析
南宁限购略有松绑，划定不限区以增加非限购楼盘
11年3月限购执行
3月，南宁市正式全面执行限购令， 覆盖六大城区全部住宅项目。
南宁延续限购，但目前位于仙葫片区、五象新区、邕宁 区、兴宁北以及经开区的19个主要在售盘不在限购范围内。
4月限购细则出台
4月中旬，南宁本地限购细则出台 后，房管局悄然对南宁市无街道办 管辖解除限购。
本年12月广州军区推出南宁八个地块均成交，并且成就了“全国一哥”万科进军南宁。
5000.00 4500.00 4000.00 3500.00 3000.00 2500.00 2000.00 1500.00 1000.00
500.00 0.00
南宁市2001-2012年经营性用地成交量及价格走势
成交面积（亩）
2002年
39.5
2003年
105.1 66.0
2004年 2005年
139.1
2006年 2007年
2008年
2009年
2010年
20%
10%
0%
2011年
-8.2%
2012年111月
-10% -20%
数据来源：南宁市统计局
土地市场 南宁财政收入告急，政府大力推地
本年南宁政府大力推地，推出地块以中小规模为主，地块主要集中在五象新区、经开区、 相思湖片区。楼面地价在1800-2600元/平米为主。
2012年7月6日央行在距上次不到一月内再 次下调利率。
央行：提出满足首次购房家庭贷款需求。
本年2月再次下调存款准备金率，随后四 大国有银行对首套房贷款执行基准利率 。
2012年12月南宁主要银行房贷利率执行情况
套数 工行 交行 农行 建行 中行 浦发 招商 首套 9折 9折 9.5折 9.5折 9.5折 9.5折 9.5折
信息来源：中国住房和城乡建设部
为房产税扩容提供技术条件
试点城市将从现有的两个扩大到更多城市，但广西 各城市今明年实施房产税的可能性不大；
为未来限购的退出打下伏笔
未来有可能推出其它限制政策以衔接限购退出；
为保障房的公平分配奠定基础
各地出现较多的骗购骗租保障房现象，联网后不符 合条件的客户将被抑制，利于公平公正分配保障房。
40%
11.8% 30% 1625.95 20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40% 2012年前三季
2005-2012年1-11月南宁市固定资产投资额及增长情况
3000
固定资产投资总值(亿元)
固定资产投资增长率(%)
60%
2500
2223.62 40%
2004
2000
29.12% 20%
1500
中山
套型建筑面积在 90 平方米（含）以下的，贷款 首付款比例不得低于 20%；套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30%。
信息来源：新华网房产频道
南宁近期动态：
1、楼盘大批量补交假个税或社保目前已暂停办理备案； 2、住宅备案更为严厉，目前不再办加急备案； 3、单身客户买房需要在户籍地开未婚证明，无证明不能购房； 4、社区业主只能购买一个车位备案，且只能与购房人名字相同。 5、改革户籍制度，放宽落户条件限制。