20110319鑫苑现代城loft公寓定价方案
公寓价格表.xls
庭院洋院2号楼价格表(A/C/B/A)
C
102
103
3--2
3--2
116.91
116.91
3360
3360
392818
392818
202
203
3--2
3--2
117.26
117.26
3110
3110
364679
364679
302
303
3--2
3--2
117.26
117.26
3310
3310
388131 388131
301 4--2 160.95 3570 574592
302 4--2 160.95 3570 574592
类型 房间号
户型 面积(㎡)
单价
总价
房间号 户型
面积(㎡) 单价 总价
房间号 户型
面积(㎡) 单价 总价
房间号 户型
面积(㎡) 单价 总价
房间号 户型
面积(㎡) 单价 总价
A 101 4--2 156.1 3360 524496 201 4--2 156.44 3110 486528 301 4--2 156.44 3310 517816 401 4--2 156.44 3110 486528 501 4--2 156.44 3060 478706
房间号 户型
面积(㎡) 单价 总价
房间号 户型
面积(㎡) 单价 总价
房间号 户型
面积(㎡) 单价 总价
房间号 户型
面积(㎡) 单价 总价
庭院洋院53号楼价格表(D)
101 4--2 168.3 3560 599148 201 4--2 168.64 3560 600358 301 4--2 168.64 3560 600358 401 4--2 159.74 3300 527142
成都一烂尾楼项目收益测算(非常详细)
目录一、项目产权关系 (4)二、项目基本情况 (4)1、区域位置 (4)2、占地面积 (4)3、交通环境 (4)4、周边配套 (4)5、工程进度 (4)6、原物业规划情况 (5)7、项目相关的批文 (6)三、项目拟转让情况 (6)四、项目竞买价测算 (7)(一)测算对象 (7)(二)测算时点 (7)(三)竞买价含义的定义 (7)(四)估价对象市场定位 (7)(五)估价对象规划 (7)(六)估价方法的选用 (8)1、假设开发法计算公式 (8)2、技术路线 (8)3、测算依据 (9)(七)续建工程开发周期 (9)(八)物业销售经营计划 (9)(九)物业租售单价的确定 (10)一)住宅物业销售单价确定 (10)1、当前销售单价确定 (10)2、本物业销售期间销售单价确定 (11)二)裙楼物业租赁单价确定 (11)1、一层租赁单价确定 (11)2、二至四层租赁单价的确定 (11)三)办公物业租赁单价确定 (11)1、比较实例选择 (11)2、比较因素选择 (12)3、比较因数条件说明 (12)4、比较因数条件指数 (13)5、比较因数修正 (13)6、待估物业租赁比准价格 (13)四)车位物业租赁单价确定 (13)五)物业租售单价汇总一览表 (14)(十)测算过程 (14)一)测算估价对象开发完成后的房地产价值 (14)1、确定开发完成后销售部分物业的净收入 (14)2、确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (14)【1】确定年租金总收入 (14)【2】确定年出租总费用 (15)【3】确定年净收益 (16)【4】确定资本化率 (16)［1］确定求取资本化率的方法和步骤 (16)［2］选择可类比交易案例 (16)［3］计算过程 (16)〖1〗求取交易案例每建筑平方米物业的年纯收益 (16)〖2〗求取交易案例的资本化率 (17)〖3〗求取待估物业的资本化率 (17)【5】确定收益年期 (17)【6】确定开发完成后租赁部分物业的收益价格 (17)3、确定估价对象开发完成后的房地产价值 (18)二)续建成本 (18)三)管理费用 (18)四)买方竞买该续建工程应负担的契税 (18)五)投资总收益 (19)六)求取竞买最高价 (19)七)求取合理竞买价 (20)【1】汇通大厦地价现值估算 (20)［1］选择比较实例 (20)［2］比较因素选择 (21)［3］比较因素指数 (21)〖1〗交易情况修正 (21)〖2〗交易日期修正 (21)〖3〗土地用途修正 (21)〖4〗土地级别修正 (21)〖5〗容积率修正 (21)〖6〗区域因数、个别因数修正 (21)〖7〗土地剩余使用年期修正 (22)〖8〗修正系数一览表 (22)［4］比较因数修正 (22)［5］待估宗地比准价格 (22)【2】新增用地地价估算 (22)【3】汇通大厦地上建筑物重值价格估算 (23)【4】汇通大厦地上建筑物重值所需管理费用估算 (23)【5】汇通大厦地上建筑物重值所需财务费用估算 (23)【6】购买对象在估价时点合理的市场价值 (23)【7】合理竞买价 (23)五、附件 (24)附件一《中国人民银行成都分行公告》 (25)附件二《汇通大厦土地使用证》 (26)附件三《汇通综合业务大楼投资许可证》 (27)附件四《汇通综合业务建设用地规划许可证》 (28)附件五《汇通综合业务成都市建设工程规划许可证》 (29)附件六《汇通综合业务成都市建设工程施工许可证》 (30)附件七《汇通综合业务成都市工程建设许可证》 (31)附件八《关于加快汇通大厦复工建设的通知》 (32)附件九《汇通大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十《新征用地待建大厦建安工程成本估算表》 (33)附件十一《已付款购买的各种设备和材料清单》 (34)汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告一、项目产权关系汇通大厦原系成都汇通城市合作银行自行投资修建的集银行办公、餐饮、商务和酒店多功能为一体的综合楼。
无锡2020年安置房土地出让金
站头新村二期
1370
29
春满园
1370
30
藕乐苑
930
31
新藕苑
930
32
钱巷家园
1010
33
盛巷花苑
1010
34
花苑新村
790
35
葑溪苑
830
36
松竹苑
870
37
张镇家园
1010
38
新盛家园A、C区
1010
39
长宁苑
1060
40
长乐苑
1060
41
金苏公寓
1250
42
溪秀苑
900
43
润秀苑
900
15
春雷嘉园
2100
16
高浪嘉园
1580
17
联心嘉园一、二期
1580
18
梅荆花苑一至三期
1500
19
梅荆花苑五、六、
1500
20
泰伯花苑一至三期
1550
21
泰伯花苑五期
1550
22
泰伯花苑增补
1550
23
香熙苑
1550
24
锡梅花苑
1550
25
振发公寓
1250
26
新锦园
1250
27
润硕苑
1250
28
咏硕苑
2250
10
勤新苑
1100
11
勤新南苑
1100
12
鑫龙佳苑
2150
13
大渲北苑
2150
14
香雪苑
2150
15
逸泉苑
公寓营销方案
总经理办公会内部文件汇报材料会后收回关于鲁能城三期公寓营销推广计划的汇报营销部2017年9月22日鲁能城三期公寓总建面12566.20㎡，18层（1-3F为商业，4-21F 为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。
目前周边市场清水公寓价格10000-11000元/㎡，精装公寓13000元/㎡左右，结合运营方案要求，本案清水公寓价格11600元/㎡，精装公寓14000元/㎡（含2000元/㎡装修成本）；为满足不同客户需求，暂定4-14楼以精装形式销售，15-21F以清水方式进行销售，蓄客过程中，可根据客户需求进行精装和清水房源比例的调整；公寓地块为连体建筑，需全部出正负零后方可取证。
为保证公寓首开效果，建议提前启动线下蓄客动作，通过媒体推介、企业团购、大客户拓展等形式提前锁定意向客户，保证首次开盘实现快速去化。
根据销售任务，公寓定于9月25日启动线下推广，10月1日启动诚意排卡，首开时间为10月21日启动认筹，首开时间暂定为10月28日。
工程进度需予以保证。
以上情况，请公司领导审议。
附件：1.鲁能城三期公寓营销方案2.鲁能·东方里公寓价格体系3.鲁能·东方里公寓开盘前工作排期表附件1：鲁能城三期公寓营销方案一、本体情况1.项目概况：鲁能城三期公寓（5-1栋）占地面积2283.00 ㎡，总建面12566.20㎡，18层（1-3F为商业，4-21F为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。
商业水电，不通气。
紧邻轻轨4、7号线槐树店站，与25万方商业综合体仅一街之隔，交通便利，配套丰富。
2.公寓产品梳理：三期公寓合计245套，面积段为34-77㎡，主力面积44-49㎡，合计205套，套数占比83%。
鲁能城三期公寓户型配比公寓建筑面积(㎡）套数套数占比总建筑面积面积占比33.9 1 0.41% 33.9 0.28%43.43-48.57 205 83.67% 9326.32 78.10%52.39-54.31 4 1.63% 212.86 1.78%63.08-76.56 35 14.29% 2368.98 19.84%合计245 100.00% 11942.06 100.00%二、市场概况（一）整体市场1.公寓市场成交独涨，SOHO产品表现较好；17年1-9月主城区各类型商办物业成交中，SOHO成交占比最大，占比39.79%，其次为商业及写字楼，分别占比25.89%及24.31%。
金融街(长安)中心情况
石景山高
户型
均价
金融街（长安）中心
50年产权平层公寓
3.15米
39-108㎡
3.8万/㎡
精装修
紫御长安
50年产权loft公寓
4.45米
25-68㎡
4.1-4.8万/㎡
毛坯。客户选择精装修，价格加2000元/㎡
绿地Air群商中心
50年产权loft公寓
4.2米
45-60㎡
4万/㎡
苹果汇
50年产权平层公寓
3.6米
40-80㎡
毛坯：3.4-3.5万/㎡
精装：3.7-3.8万/㎡
楼栋情况：项目一共9栋楼
1-4#为甲级写字楼（不散售）
5#为酒店
6#为创客产品，64㎡，128㎡散售写字楼，4.2米层高
7-9#为融裕产品，50年产权，3.15米平层，39-108㎡户型，报价38000元/㎡，精装修
项目销售情况：项目9月份开始签约1#写字楼，截止目前，9月销售销售18套，均价38574元/㎡。预计10月份开始销售6#创客写字楼散售产品。
小户型LOFT公寓户型借鉴案例-房地产-2021
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亚运源筑
项目概况
项目位置 占地面积 建筑面积
番禺清河东路亚运新城综合体育馆对面 200000平方米 580000平方米
容积率
2.90
产权年限
租赁产权35年
开盘时间
2014年4月开售B栋
主推户型
1102套LOFT精装复式公寓，面积在45-78 平米之间，户型分为平层和复式，空间设 计可一房变三房。
55-110㎡复式公寓，精装价6500元/㎡， 销售价格案场来自5折，按揭98折。亚运源筑
户型分析
平面——平面采用“L” 型设计，大户型分布在两端。照顾了各户型的采光效果，同时每 层电梯间距离各公寓的距离相对平均。
单层面积 约:1000㎡，2梯 13户；
主户型： 55㎡ （两房） ,64㎡ 平层（两房）， 117㎡（四房），
建筑面积：约54㎡ 舒适一房一厅，空间开阔； 户型方正实用，采光通透； 动静布局合理，奢享极致灵动与私密； 独立厨房，可明火，带生活阳台。
保利大都汇
小积低价功能齐，针对投资类型
平层户型分析 户型——30-35㎡单间、 占比25%，销售率60%， 82%使用率，3.5M层高。
工作、休息 相互融洽
3.7米客厅
区域分区合理，百变灵活； 功能组团齐全、方正，实
用率高； 架空式卧室，增加私密性； 存放物品空间过少； 餐厅于厨房距离过长； 童房无任何采光、采风；
亚运源筑
LOFT户型分析
户型——64-80㎡平层2房，占比100%，销售率100%，84%使用率，3.5M层高。
超宽飘窗，拉宽视野
多功能空间， 满足各种需求
合肥40年产权公寓汇集
天鹅湖万达SOHO
调性统一，主打SOHO多功能性
待售
信政白天鹅国际商务中心
区域 产权年限
政务区 40年
开发商
项目地址 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 公寓装修状况 车位比 公寓梯户比 公寓面积 朝向
合肥信政置业发展有限公司
东流路与怀宁路交汇处西南角 2.12万㎡ 10.0万㎡ 4.09 39% 毛坯 1:1 2梯10户 48、100㎡ --
万科铂客公寓
区域 产权年限 蜀山区 40年
开发商
项目地址 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率
合肥一航万科地产有限公司
江西路、西一环与南一环交口 11.57万㎡ 48.34万㎡ 3.56 42%
公寓装修状况
车位比 公寓梯户比 公寓面积 朝向 公寓套数
精装
1:1 3梯14户 48、53㎡ 3户朝南，11户朝东 294套
合肥高丽置业
红枫路与科学大道交汇处 0.93万㎡ 5.3万㎡ 4.55 20.5 精装 2.1:1 5梯 40-100 -700套左右
铂领星座是新盘，5-31层为商住公寓，预 计首期推出5-14层的40-50平米的商务公寓 约200套，预计均价5500-5800元/平米。
铂领星座
画面干净利落，主打商务财富价值
合肥40年产权公寓汇总
合肥在售商务型公寓一览表
项目名称 万达广场（政务区） 信政白天鹅国际商务中心 景隆现代城 万科甲壳虫 港汇广场 万科铂客公寓 北沙银座 百乐门 天时非常空间 翡翠湖SOHO城 凤凰国际 圣联香御公馆 铂领星座 拓基沃野广场 滨湖时代广场 区域 政务区 政务区 瑶海区 蜀山区 蜀山区 蜀山区 北城区 经开区 经开区 经开区 经开区 高新区 高新区 高新区 滨湖区 产权年限 40年 40年 40年 40年 40年 40年 40年 40年 50年 40年 40年 40年 50年 40年 40年 公寓销售状况 尾盘 即将上市 不到100套 持销 尾盘 尾盘 诚意登记中 尾盘 持销 持销 持销 尾盘 即将上市 持销 持销 装修状况 精装 毛坯 毛坯 精装 毛坯 精装 精装 毛坯 精装 毛坯 精装和毛坯 毛坯 精装 精装和毛坯 毛坯 均价 南9200，北8200 —— 4100-4800 8500-8700 6500 8500-9000 4731元/㎡起 南5100，北4900 7000+ 5200 毛坯6000，精装7800 4900 5500-5800 精装6300，毛坯5100 5600
中原2011年12月06日上海润华财富168中心商业街定价的方案
周边商业市场总结
总体概况 本案现状 周边个案 市场总结
1、周边在售商业整体售价水平：10000-25000元/m2； 2、周边商业租金水平：1.2-3元/m2∙天； 3、周边住宅价格水平:6300-9000元/平米;
4、业态档次：中偏低，日常居住型消费，通过“能达商务区” 大规模开发与建设， 周边中高档住居区将日渐成熟，居住环境得到较大改善，预计该区域商业在未来将有
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润华财富168中心商业街定价方案
上海中原物业代理有限公司 2019-12-06
报告目录
一．市场解读 二．价格研判
Part 1
开发区商业市场分析
项目周边商业市场总体概况
总体概况 本案分析 周边个案 市场总结
开发区商业以能达商务区为核心向两边扩散，并有以日常消费衍生的卖场型 商业，主要在上海路沿线周围。该路段租金也整个商业中心价格最高的，为
13300元/M2
根据单套一复二面积测算
价格制定
价格推导——市场比较法
20000元/M2
周边商铺单层成交均价
一楼 22000元/M2
二楼 13000元/M2
根据楼层差价系数推导
17500元/M2
根据一复二单套面积测算
价格制定
价格推导——租金还原法
2.0元/M2*天 1.6元/M2*天 7300元/M2
社区商业 底商 底商
多层街区商铺 沿街商铺 沿街商铺
上海路沿线 底商，卖场 集中。沿街商铺
44万 32.8万 44万 60-270 50-80 40-90 90左右
/
自然售卖
9000
/
自然售卖
7600
/
自然售卖