义乌市农村宅基地使用权转让细则(试行)
浅谈义乌改革发展和农村土地制度改革试点
LAND&RESOURCES义乌地处浙江中部，市域面积1105平方公里，中心城区建成区面积103平方公里，本地户籍人口78.2万，登记在册外来建设者133.6万。
义乌历史悠久、人文荟萃、山河秀丽，拥有万年的恐龙文化、千年的古越文化、百年的商业文明，历史上孕育了禅宗傅大士、文宗骆宾王、武宗宗泽、医宗朱丹溪和现代文学三杰陈望道、冯雪峰、吴晗等一批名人志士。
改革开放以来，义乌坚持和深化“兴商建市”发展战略，以培育、发展、提升市场为核心，大力推进工业化、国际化和城乡一体化，走出了一条富有自身特色的区域发展道路，成为了改革开放全国18个典型地区之一。
2011年3月获国务院批复同意开展国际贸易综合改革试点，是全国第10个综合改革试点、首个在县级市开展的国家级改革试点。
义乌的改革发展一直得到各级领导的关怀和重视。
习近平总书记在浙江、上海工作期间，先后10次到义乌检查指导工作。
感慨义乌的发展是“莫名其妙”“无中生有”“点石成金”。
习近平同志到中央工作后，多次在国际外交场合推介义乌，2015年12月习近平在出席中非领导人与工商界代表高层对话会暨第五届中非企业家大会时介绍义乌为世界“小商品之都”。
2014年11月，李克强总理到义乌视察并发表了重要讲话，称赞义乌小商品市场是中国名片，义乌商贸城堪称当代“义乌上河图”。
近年来，义乌全面深化改革开放，打好转型升级系列组合拳，经济社会保持良好发展态势。
除了国贸改革，义乌还有包括国家农村土地制度改革试点、新型城镇化综合试点、基础设施投融资体制改革试点、电子商务大数据应用统计试点、现代物流创新发展试点、国家社会信用体系建设示范城市等10多项国家级改革试点，其中农村土地制度三项改革在义乌统筹推进，是全牌照改革。
积极融入“一带一路”，开行义乌至西班牙马德里、英国伦敦、中亚五国等中欧中亚班列，启动实施“义甬舟”开放大通道，成为“一带一路”重要支点。
义乌市场经营面积640余万平方米，经营180多万种商品，全市拥有各类经济主体32万户、注册地在义乌的账户数超过25万家，外贸出口占全省1/8、全国1.6%，快递业务量占全国1/30。
义乌市农村宅基地基准地价一览表
义乌市农村宅基地基准地价一览表一、宅基地基准地价内涵评估基准日为2021年12月31日；开发程度设定为完成新农村建设，“五通一平”（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）；土地权利类型为宅基地使用权；容积率统一设定为4；使用权年期为无限年期。
二、宅基地基准地价表单位：元/平方米区片范围稠城街道：银苑社区（兴中、赵宅）。
稠城街道：雪峰社区（大塘下）。
福田街道：诚信社区（西张）、银海社区（十里牌）湖塘村、联平村、宗宅村、江村村、楼西塘村、东前王村。
江东街道：五爱社区（鲇溪、五爱、梅湖、桥东）、东洲社区（永胜）、鸡鸣山社区（金村、樊村）、江南社区（后成）、商苑社区基准地价Ⅰ 25870 Ⅱ （青岩刘）、南苑社区（前成）、下王村、下朱村、青口村、下傅村、宗塘村、端头村、山口村、赤塘村、龚大塘村。
稠江街道：兴业社区（稠关、城店、贝村）。
北苑街道：幸福社区（黄杨梅）、迎宾社区（楼店、大三里塘、小三里塘）、复兴社区（复兴）、四季社区（星火）。
福田街道：思古塘村、江北下朱。
江东街道：塔下洲、东山头村、九联村、西陈村、孔村村。
Ⅲ 18850 稠江街道：松门里社区（松门山、大水畈）、永祥社区（楼下）、13750 昌德社区（下门）、杨一、杨二、杨三、黎明。
北苑街道：望道社区（何麻车）、拥军社区（下仓、星火）、幸福区片范围社区（沈村）、丹溪社区（石桥头）、留雅、上里角塘村、下里角塘村、柳一村、柳二村、柳三村、新后傅村、游览亭村、莲塘村、曹道村、下山头村、高桥村。
后宅街道：金城社区（洪华、遗安）、洪深社区（杜元、上洪）、起航社区（后里、十二山头、上河）、北站社区（西何、山塘、溪坦、叶宅、何界）、黄龙、宅二、永宁、万界、全备村、下畈村、前毛店村、后毛店村、上周村、马踏石村、雅楼村。
廿三里街道：廿三里、下娄、东陈、如甫、石柱下村、朱村村、八足塘村。
苏溪镇：胡宅、蒋宅村、新院村、油碑塘村、马丁村、长府村、苏南村、王界村、杨梅岗村、月白塘村、车站村、苏院村、余家殿村、韩界村。
5义乌市农村宅基地有偿调剂细则(试行)
义乌市农村宅基地有偿调剂细则（试行）第一条为进一步规范我市农村宅基地有偿调剂工作，切实保障村集体经济组织及其成员的权益，促进农村更新改造按村庄更新改造规划实施，推进美丽乡村建设，根据《义乌市农村宅基地有偿使用暂行办法》，制定本细则。
第二条农村更新改造取得的宅基地分配权在落地前，权利人自愿放弃落地权退出宅基地的，在确保户有所居的前提下，遵循自愿有偿的原则，可由村级组织统一回购，再通过市场公开配置方式有偿调剂给本村集体经济组织成员。
第三条宅基地有偿调剂应遵循“自愿有偿、公开公平”的原则由村级组织实施，镇人民政府（街道办事处）负责指导和监督。
第四条村级组织应结合本村实际制订宅基地有偿调剂操作细则，经村民代表会议通过，报镇人民政府（街道办事处）审核同意后执行。
第五条自愿放弃宅基地落地权退出宅基地的村集体经济组织成员，应确保拥有人均不少于15平方米建筑面积的居住用房。
第六条农村宅基地回购价格应当由村级组织与退出宅基地的权利人充分协商，在此基础上经村级组织民主决策确定。
第七条有偿调剂的受让对象为本村集体经济组织成员，受让人调剂面积和已有审批面积之和不得超过本村更新改造政策规定的最高户型面积，并应符合规划建设要求；权利人退出宅基地后剩余面积也应符合规划建设要求。
第八条有两个以上调剂需求意向者的，有偿调剂应采用公开拍卖的方式。
保证金不得低于市场评估价的20%，起拍价不得低于市场评估价的70%，并须经村民代表会议确定后报镇人民政府（街道办事处）备案。
第九条拍卖应委托具备资质的公共资源交易平台组织实施。
第十条村级组织应当与受让人之间签订宅基地有偿调剂合同。
第十一条拍卖结果由村级组织和镇人民政府（街道办事处）鉴证后附相关资料报国土、规划、行政执法部门备案。
各部门依据各自职能办理行政许可及不动产权登记等相关手续，加强监督和管理。
第十二条拍卖所得收益管理和分配按《义乌市农村集体经济组织宅基地收益分配管理指导意见》执行。
第十三条本细则由义乌市农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释。
XX村宅基地有偿使用、退出、流转实施细则
XX村农村宅基地有偿使用、流转和退出实施细则为健全农村村民住房保障机制，完善宅基地管理制度，强化村民自治，提升农村宅基地管理水平，切实保护耕地，改善农村人居环境，实现土地节约集约利用，按照《中共XX县县委XX县人民政府关于印发<XX县农村宅基地制度改革试点实施方案>（XX发〔2021〕15号）》、《XX县农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室关于印发<XX 县农村宅基地有偿使用、流转和退出暂行办法>的通知（XX宅改办发〔2021〕3号）》要求，结合本村、组实际，现制定本办法。
一、宅基地有偿使用为进一步强化土地公有制性质，体现农村宅基地的公平使用，逐步解决因历史原因形成的宅基地超标准占用、闲置浪费等问题，实行由农村集体经济组织主导下的宅基地使用，促使宅基地有序退出。
（一）“一户一宅”的认定标准“一户一宅”是指一户只能占有一处宅基地。
若一户村民有两处及以上宅基地，面积总和未超过起征面积的，亦认定为一处。
（二）收取范围鉴于因历史原因，且结合本村、组实际。
有下列情形之一的收取宅基地有偿使用费：1.“一户一宅”情况下超过起征面积520㎡的部分；2.“一户多宅”，其中一宅超出起征面积520㎡的部分，和不愿退出的多宅部分须交纳整栋宅基地的有偿使用费；3.非本集体经济组织成员通过继承、赠予房屋或其他方式占有和使用宅基地的情形。
（三）收费标准1.对于符合“一户一宅”的宅基地，有偿使用计费根据其超出部分面积，实施阶梯式计费，超5㎡以内的不收取有偿使用费，超出5㎡按实际超出面积交费。
计费标准如下：（1）超出面积1-50㎡部分按每年[1]元/㎡计费；（2）超出面积51-100㎡部分按每年[1.2]元/㎡计费；（3）超出面积101-150㎡部分按每年[1.4]元/㎡计费；（4）超出面积151-200㎡部分按每年[1.6]元/㎡计费，每增加50 ㎡标准提高[0.2]元/㎡计费，以此类推。
2.对于“一户多宅”，其中一宅超出起征面积520㎡的部分，收费标准见第1条规定；不愿退出的多宅部分整栋宅基地有偿使用计费标准为每年10元/㎡3.非本集体经济组织成员通过继承、赠予房屋或其他方式在农村占有和使用宅基地或原属本集体经济组织成员时取得宅基地。
义乌宅基地转让
义乌宅基地转让
甲方：_____________身份证号码______
乙方：_____________身份证号码______
乙方购买甲方房屋，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：
一、甲方转让的宅基地位置为_________________，该宅基地登记面积共______平方米;
二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：_____________。
三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：
1、保证对该宅基地有处分权;如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意;
2、该房屋的抵押状况为：_____________。
3、该房屋的使用状况为：_____________。
四、转让的价格为人民币￥______元(大写______元)。
该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。
五、乙方付款方式和期限：_____________。
六、宅基地交付时间：_____________。
七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详细了解并已知悉。
八、甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金______万元;乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金______万元。
九、本协议一式二份，各方各执一份。
自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。
十、双方往来通讯方式如下：_________________
甲方：_____________
身份证号码：_____________
_______年____月____日
第1页共2页。
2024宅基地转让法律怎么规定宅基地转让
2024宅基地转让法律怎么规定宅基地转让一、2024宅基地转让法律怎么规定宅基地转让法律怎么规定宅基地转让的法律规定1、农村宅基地使用权的转让：从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。
如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。
因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。
根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。
反之，则应认定其合同无效。
也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。
而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。
理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。
然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。
在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。
如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
1义乌市农村更新改造实施细则(试行)
义乌市农村更新改造实施细则（试行）第一章总则第一条为规范农村更新改造行为，改善农村居住环境，促进土地节约集约利用，激发农村发展活力，实现城乡统筹发展，根据国家有关法律法规，结合义乌实际，特制定本细则。
第二条农村更新改造是指城镇规划建设用地红线范围外的农村（不含“异地奔小康”村庄），在核定的村庄建设用地规模内，以村级组织为主导，依据村庄更新改造规划，盘活存量建设用地和闲置宅基地，按照合理配置和高效利用原则，优化调整村庄用地布局，科学合理安排农民建房，积极有序推进农房改造，改善农村生产生活条件,实现“户有所居、住有宜居”。
第三条农村更新改造坚持“规模控制、多规管控，村级自治、镇街审批，公平取得、配置有偿”的原则。
第四条农村更新改造积极引导采用权益置换、集中统建、多户联建等多种方式实现宅基地权益和“户有所居”，逐步提高货币化补偿的比例，满足农民个性化多层次需求。
第五条鼓励自然村向中心村集聚，逐步探索宅基地跨村审批制度；鼓励充分利用低丘缓坡等非耕地，建设“房在山中、园在林中”的坡地村镇；鼓励建设突出地域特征、时代特色、乡土风情的美丽乡村。
第六条规划局、国土局应当在符合市域总体规划和土地利用总体规划的前提下，完善农村和社区空间布局规划，优化全市农村和社区的布局、选址、规模及时序。
镇人民政府（街道办事处）（以下简称镇街）加强与上位规划的衔接，以强镇富村政策为指导，按照尊重民意、沿袭历史、科学布局、适度集聚的原则，合理整合，统筹引导，组织编制本辖区内“1（镇区、城市分区规划）+X（中心村建设规划）+Y（特色村规划）”的村庄布点规划，报市人民政府批准。
第七条农村更新改造工作由镇街组织领导，村级组织负责具体实施，农林局（农办）负责全市农村更新改造指导、统筹和协调工作，规划局、国土局、城管委、文广新局、行政执法局等行政主管部门根据各自职责依法履行所涉及的行政职能。
第二章规模控制第八条村庄建设用地规模按村级集体经济组织成员人数核定，按规定不能享受的除外。
义乌宅基地三权分置改革经验
义乌宅基地三权分置改革经验要说到义乌的宅基地三权分置改革，嘿，那可真是一块硬骨头！这不，改革一出手，大家都开始围观了，议论纷纷。
你看，宅基地这玩意儿，原本是农民兄弟的“家底”，每个村子几乎家家户户都有人有宅基地，土地上的“三权”就成了村民的命根子。
原来这三权分别是“使用权、承包权、流转权”，简单点说，就是你这块地是你家的，但你能不能用它、租出去或者卖掉，就得看这些权怎么分配了。
这三权一混合，搞得人头晕脑胀的，很多地方的宅基地也就成了“死地”，村民能用，可用来干啥呢？也就看着地荒废了，赔本不干。
所以，义乌的改革简直是“大刀阔斧”一招，解决了不少人心头的老大难问题。
改革最厉害的地方，嘿嘿，真是把这“宅基地”从一个束缚了很多年的“铁链”变成了“自由鸟”。
你看看，农民的“使用权”不变，但通过“流转权”他们可以把地租出去，甚至卖掉，挣点外快也没问题。
这一改革简直就像给大家的“财富密码”加了密，让土地不再是废物，而是变成了可以打工、挣钱的“宝藏”。
试想，很多农民朋友以前看着地荒芜，心里别提有多着急了！如今有了改革，他们不再是地的“俘虏”，而是土地的“主人”，想怎么用就怎么用，简直爽翻了。
说起这些，义乌的农民可是很有心得的。
有些村民干脆把宅基地租出去，开起了民宿，赚的可是盆满钵满。
尤其是那种村落靠近城市的地方，大家纷纷把地流转给了想在这住一住的城市人，自己也因此发了一笔小财。
你说，土地不再是“死物”，反而成了可以带来实实在在好处的“活物”，这是不是就像把“死狗”养成了“金鸡”？想当年，谁能想到自己那块小小的宅基地，竟然能成了财富的源泉！你说，宅基地三权分置这改革，真是解放了“农民思维”。
以前村民们根本没有考虑过这些问题，土地是自己的，哪敢乱来？而现在，改革让他们意识到，不仅是可以用地，甚至可以通过合法途径赚钱，真的是给他们的“眼界”打开了一扇新窗。
很多人开始琢磨如何通过流转土地来增加收入，结果一算账，发现自己并不比城市人差，反而能过得更滋润！不仅仅是土地的流转，改革的另一个亮点是它给了农民更多的选择权。
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义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）
第一条为加强农村宅基地管理，规范农村宅基地使用权转让行为，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《义乌市农村宅基地使用权转让暂行办法》，结合本市实际，制定本细则。
第二条农村宅基地使用权转让，是指农村宅基地使用权人自愿将依法取得的农村宅基地使用权连同地上建(构)筑物，按规定的程序和约定的条件通过买卖、赠与、互换或其他合法方式转让给本市特定受让人的行为。
第三条农村宅基地使用权转让应当遵循保障宅基地用益物权、节约集约利用和公开自愿有偿的原则。
第四条国土局和农林局（农办）负责全市农村宅基地使用权转让指导和监督工作；各镇人民政府（街道办事处）负责本辖区内农村宅基地使用权转让具体工作。
第五条农村宅基地使用权转让不改变集体土地所有权性质，不改变集体经济组织成员资格，不改变土地用途。
受让人依法享有宅基地使用权及地上建(构)筑物的占有、使用、收益、处分权利。
第六条农村宅基地使用权转让方必须持有宅基地使用权和房屋所有权权能完整的不动产权证书。
农村宅基地使用权转让全部权利人须自愿一致，并征得村级组织同意。
第七条已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地奔小康”工程，下同）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府（街道办事处）审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。
（一）受让人必须符合下列条件：
1.为本市行政区域范围内的村级集体经济组织成员；
2.在同一行政村内转让取得的宅基地，其面积不得超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的最高户型面积。
（二）跨集体经济组织转让实行宅基地所有权、资格权和使用权相分离，转让后使用年限最高为70年，使用期届满后受让人可优先续期，并实现有偿使用。
（三）在同等条件下，本村集体经济组织有优先回购权，本村集体经济组织成员有优先受让权。
第八条未实施或正在实施新农村建设的村庄，允许在本村集体经济组织内部转让，受让方必须是符合申请建房条件的本村集体经济组织成员，且受让后面积不超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的按户控制面积。
第九条宅基地使用权转让可自行协商转让，跨集体经济组织转让的也可在政府指定的交易平台公开挂牌转让。
第十条宅基地使用权转让方不得再申请新的宅基地，未实施新农村建设的农房产权互换除外。
受让方仍可在原村级集体经济组织按《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策和村级组织细化的实施细则参加新社区集聚或农村更新改造。
第十一条宅基地使用权转让方为村级集体经济组织成员的，必须保证转让后仍拥有人均建筑面积不低于15平方米的合法住宅；农民住房财产权抵押贷款处置的按《义乌市农民住房财产权抵押贷款实施办法》规定执行。
第十二条产权互换双方必须符合下列条件：
（一）本村集体经济组织成员；
（二）未实施或正在实施新农村建设的村庄，双方互换后，在本村集体经济组织内占有的宅基地面积，不得超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的按户控制面积。
第十三条农村宅基地使用权自行协商转让程序：
（一）提交申请：转让双方持相关资料向宅基地所在地的村、镇人民政府（街道办事处）提出书面申请（书面申请须经转让方全体权利人签字确认）。
（二）条件审查：村、镇人民政府（街道办事处）对转让条件进行审查；审查通过前应将转让审查情况在村务公开栏内公示五个工作日。
（三）签订合同：签订转让合同，并经村、镇人民政府（街道办事处）鉴证或公证机构公证。
（四）产权登记: 转让双方按合同约定支付相关费用后，可持转让审查表、转让合同、不动产权证、纳税证明等相关资料向不动产登记中心申请办理产权转移登记手续。
第十四条农村宅基地使用权交易平台挂牌转让程序：
（一）提交申请：转让方持相关资料向宅基地所在地的村、镇人民政府（街道办事处）提出书面申请（书面申请须经转让方全体权利人签字确认），由镇人民政府（街道办事处）审查并设定受让人资格条件，出具意见书。
（二）委托挂牌：转让方持意见书、不动产权证等相关资料委托政府指定的交易平台挂牌转让。
（三）挂牌转让：交易平台按法定程序挂牌转让，确认成交，签订转让合同。
受让人资格条件由村、镇人民政府（街道办事处）审查并出具相关证明材料。
（四）产权登记: 转让双方按合同约定支付相关费用后，可持转让审查表、转让
合同、不动产权证、纳税证明等相关资料向不动产登记中心申请办理产权转移登记手续。
第十五条农村宅基地使用权转让应当服从公共利益需要的土地征收和城镇化及新农村建设。
第十六条跨集体经济组织转让的，受让人应与村级组织签订宅基地有偿使用合同，并按不低于农村宅基地基准地价的20%一次性缴纳土地所有权收益，具体标准由村级组织民主决策决定。
在使
用年限内再次转让的不再缴纳土地所有权收益，但应扣除已使用年限。
土地所有权收益归村集体经济组织所有，土地所有权收益管理和分配按《义乌市农村集体经济组织宅基地收益分配管理指导意见》执行。
第十七条本细则由义乌市农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释。
第十八条本细则自下发之日起施行。