中国住房保障体系建设和创新发展

中国住房保障体系建设和创新发展张鹤龄摘要：住房问题是重要的民生问题。

近年来，“住房难”逐渐在民生领域凸显，党中央、国务院高度重视住房保障工作，着力构建城市住房保障体系，我国城市居民住房条件总体上有了较大的改善。

同时，快速发展也带来了资金和土地供应不到位、保障房不保障不适用、准入退出机制不健全、相关法律法规和管理制度建设滞后等诸多问题。

只有妥善解决这些问题，住房保障体系才能尽快的发展完善，房地产市场也才能健康和谐的发展。

关键词：保障性住房；住房政策；住房保障体系衣食住行是人类生存的基本需求。

住房作为人们基本的生活资料，关乎人类物质领域中最基本的“活着”和精神领域里支撑面的“尊严”。

面对当前民生领域“住房难”问题，保障性住房的大量建设将成为改善低收入群体住房难问题的主要措施。

现阶段加快我国住房保障体系的建设，对于实现十七大报告中“住有所居”的目标，对于推进以改善民生为重点的社会建设，对于转变我国的经济发展方式，对于扩大内需、增加就业，促进房地产市场的健康发展和社会的公平、健康、和谐进程都具有重大的意义。

目前，全国绝大多数城市已初步形成了以廉租房、经济适用房、两限房为支撑，公租房为辅助的住房保障体系。

一、中国住房政策的历史沿革中国的住房政策发展前后经历了三个阶段：（一）计划经济体制下的住房政策（1978年以前）新中国成立后的相当长时间内，我国主要仿照苏联模式，在计划经济体制下，对城镇实行住房产权共有、实物分配、低租金使用的福利性住房制度。

房屋的建设、分配、维修均由政府负责，伴着我国城镇人口的急剧增加，城镇人口的居住水平没有得到根本改善，长期徘徊在低水平线上。

（二）住房制度改革的探索与全面改革阶段（1978年—1998年）我国的住房制度改革以“成本价向职工出售公有住房试点”为起点，先后经历了“成本价售房”、“补贴售房”、“提租补贴”和“多种形式并存”等四个阶段。

1991年，上海借鉴新加坡经验，探索建立住房公积金制度。

1994年，国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号），在制度层面进一步明确了实行住房商品化、社会化的要求。

1995年，国家启动为期5年的“安居工程”，这成为中国保障性住房建设的最初尝试。

1998年，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号），决定停止住房实物分配，逐步推进住房分配货币化，个人住房消费逐步走向市场并成为消费主体。

同时中国住房保障体系建设开始起步，计划要建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系和住房保障体系。

（三）住房制度的深化发展和创新调整阶段（1998年至今）1998年在制度层面停止住房实物分配，到了2000年，各地方政府相继制定完成住房分配货币化方案，从而全面叫停福利分房，福利分房时代真正终结。

随着城镇住房实物分配成为过去式，中国的住房供应主体开始由市场承担，房地产市场进入黄金发展期。

伴随着我国房地产市场飞速发展也出现了房地产开发投资过大、房价过高、投资结构不合理、市场秩序不规范、中低收入家庭住房支付能力下降等多种问题，住房难问题在民生领域开始突显。

从2005年起国家先后出台了“国八条”和“国六条”等一系列宏观调控措施，在住房政策层面，开始由市场化提供住房向加强住房保障体系建设调整。

经过近几年尤其是2008来政府对保障性住房的大量投资建设，到目前为止已经初步形成了以廉租房、经济适用房、两限商品房为支撑，公共租赁房为辅助的住房保障体系。

二、中国保障性住房建设现状分析改革开放30余年间，中国的住房政策先后经历了从“国家保障”到“市场供应”现在正在逐步走向“社会保障”的发展过程。

目前，全国大多数城市已初步形成了以廉租房、经济适用房、两限房为支撑，公租房为辅助的住房保障体系。

（一）廉租房建设廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向城镇低收入家庭提供租金相对低廉的保障性住房。

从1998年提出建立廉租住房构想至今，廉租房以其最显著的社会保障性、低廉的租金、和不可继承性等特点受到各级政府重视并发展完善。

目前，我国所有的城市已经全面建立了廉租房制度，执行力度还在进一步加大，2009年至2012年三年以改善民生和拉动内需为目的的保障性安居工程中，国家安排了9000亿元资金，廉租房建设的投入就占了近1/3，将通过廉租房制度解决747万户低收入家庭的住房困难，相配套的建设资金、房源、用地、保障方式等都在落实和完善中。

十二五期间国家计划建设保障性住房3600万套，这其中廉租房占到相当大的比例，廉租房未来发展还是非常可观的。

（二）经济适用住房建设经济适用住房是具有社会保障性质的商品住宅，指由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，然后向城镇低收入家庭出售，并获取微利的住房。

目前的基本类型主要有平价房、安居房、解困房三种。

相比于廉租房建设，经济适用住房在房屋来源上有着先天的优势，除了政府独立投资建设之外，单位自建合建、房地产开发企业投资建设也是经济适用房的重要来源。

（三）公共租赁房建设公共租赁房指政府或政府委托的机构向中低收入的住房困难家庭按市场价提供的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。

其适用群体主要是新就业职工、新毕业的大学生、从外地迁到城市工作的群体，所以公共租赁住房的覆盖群体主要是外来人口。

公租房在中国还属新生事物，2006年才在厦门试点，2008年以后，在北京、天津、重庆、深圳、广州这样一些外来人口集中的大城市，公租房的发展开始起步，并且发展速度很快。

（四）限价房建设限价房是指限房价、限套型、竞地价、竞房价，即“两限两竞”的商品房，又称“两限房”。

限价房在本质上仍然是商品房，只是本身带有国家的硬性指标，具有一定保障性质，尤其在土地招标过程中，房价和套型承诺是开发商竞得土地的前提条件之一。

限价房在建设中基本依靠市场来完成，在土地供应上，仍然以招拍挂方式运作，土地出让权性质为“出让土地”，有别于经济适用住房建设采用的“划拨用地”。

限价房是伴着中国房地产市场的急速发展出现的，其出现填补了保障性住房和普通商品房之间的夹层空白，对于解决中等收入住房困难家庭的住房问题有积极的作用。

三、中国保障性住房建设存在的主要问题在中央政府的强力推动下，近年来中国的保障性住房建设取得了快速的发展，解决了一部分低收入住房困难家庭的住房难问题。

但同时，我国的保障性住房建设还存在覆盖面狭窄、建设资金和土地供应不足、准入和退出机制不健全、管理制度建设落后等问题，住房保障体系的进一步建设还将面临诸多挑战，任重而道远。

（一）保障性住房建设覆盖面有待扩大近些年我国的保障性住房建设虽然卓有成效，但与发达国家相比差距还相当大。

目前我国城镇保障性住房面积还不到10%，而发达国家这一比例通常都在30%以上，在美国，政府对40%左右的家庭提供住房自住或政策支持，新加坡更是有85%的人居住在政府提供的组房里。

在保障对象上，各地普遍将保障对象界定为低保家庭，但在当前中国，中低收入家庭约占全国城镇家庭总数的80%，而低保家庭仅占其中的极小部分，对保障对象如此的界定显然有失公平公正，没有做到应保尽保。

随着社会发展，绝大多数刚毕业大学生和进程务工人员的住房需求也会是一个巨大的挑战。

我国农村的住房困难户（包括农村低保户、五保户和重点优抚对象）特别是贫困地区的住房困难户，存在较为突出的住房困难情况，要解决农村住房问题还会涉及到保护耕地和环境等诸多问题，任务也相当艰巨。

还有集中连片棚户区改造，农牧民定居等多个方面住房需求都急待解决。

（二）保障性住房建设资金和土地供应不足发达国家的住房保障资金占政府财政支出比重的在3%—8%，而我国这一比例只有0.3%。

我国的保障性住房在建设层面上中央政府只投资一小部分，绝大部分是由地方政府来投资完成的，而地方尤其是中西部欠发达地区财政收入本身就很困难，到真正实施阶段各地方政府往往会以财政困难为由对保障性住房的投资大打折扣。

保障性住房建设在土地供应上是完全由地方政府来完成的，而“土地财政”又是现阶段各地方政府重要的财政收入来源之一，对保障性住房建设大量的土地供应无异于自断财路，所以在土地供应上也是能省既省，要不就供应偏远的经济利益小的土地，而这些地方往往交通、医疗、教育等基础设施建设落后，从而造成后期建好的保障性住房出现空置、生活条件差等不保障不适用的情况。

（三）保障性住房的准入和退出机制不健全当前各地方政府普遍将保障性住房的适用群体定义在低保家庭，这种准入群体的定义本身就有失公平。

而且在当前中国社会诚信体系还未完全建立的情况下，保障性住房的申请、审批、监督、后续管理等方面都困难重重。

现阶段的保障性住房分配尤其经济适用住房分配上存在严重的不公平现象，本该由中低收入住房困难家庭享有的福利却不乏“宝马哥、奔驰妹”参与进来，权钱交易、暗箱操作、滋生腐败等多种问题让人性丑陋的一面暴露无遗。

这种情况的出现根本上是保障性住房的操作机制上存在问题，福利性和经济利益未完全分离，还有相当空间的经济利益可图导致的结果。

在退出机制上更是无法做到及时和公平公正，往往是只进不出，更多是申请到保障性住房后转手出租，谋求经济利益，要不就是等经济适用房到上市年限后上市出售，没有起到保障性住房应有的作用。

而且相关管理机构混乱繁多，行政性质强，办事效率低，相关监督机制也很不到位。

（四）保障性住房管理制度建设比较滞后近些年国家下大力气推进保障性住房的建设，“硬件”建设成效显著，但相配套的“软件“却相对滞后，使硬件的使用效益无法最大化。

与发达国家相比，我国住房保障法制化建设相对滞后，有关住房保障的政策和制度基本上是由国务院或建设部等部门以通知、指导意见或办法的形式发布，大都属于政策性规定，存在随意性和不稳定性，没有形成一整套完善有效符合中国国情的住房法律法规体系。

保障性住房的相关管理机构带有浓厚的行政性质，而且机构繁多办事效率低，监督机制也很不到位，监而不督现象普遍。

而且和保障性住房建设相配套的房地产市场宏观调控措施也不完善，现有的房产调控措施多以各种形式的限购为主，还没有建立起宏观调控的长效机制。

四、中国住房保障体系建设未来发展的对策和措施中国的住房保障体系建设成就是显著的，尤其08年金融危机以后国家更是在扩大内需政策的驱动下全面建设保障性住房，力度之大前所未有。

但是任何制度的建设和完善都不是一蹴而就的，都会有漫长的发展完善过程，缩短或跳跃这个过程必然引出其他方面的问题，中国住房保障体系的建设当前就面临这样的困难。

那么在快速发展已成必然的情况下，解决好因快速发展引发的诸多问题就变的极为迫切，这就需要我们依据中国的实际情况运用创造性思维解决问题，推动中国住房保障体系的创新发展。

（一）多层次多渠道筹措保障性住房的房源，加快我国住房保障体系建设。