BOT融资案例分析——英吉利海峡隧道
投资结构
股东协议
79%
合伙协议
21%
贷款协议
施工合同
项目融资结构
英法政府
BOT合同
私营团体 公众投资
股票融资 股息、红利
贷款
银行集团 或财团
欧洲隧道公司
还款
设计合同
设计
建设合同
建设
经营合同
经营
BOT融资方案
BOT融资方案
BOT融资方案
合同结构
股东协议
79% 贷款协议 承销协议
合伙协议
21% 施工合同
特许权协议
使用协议
英法海峡隧道协议
英吉利海峡隧道遭遇的风险
(1)索赔争议 (2)运营时间延迟 (3)实际收入偏低 (4)总成本增长
英法海底隧道承担的风险
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BOT融资模式案例
英吉利海峡隧道
项目背景
英吉利海峡隧道（The Channel Tunnel） 又称英法海底隧道或欧洲隧道 （Eurotunnel），是一条把英国英伦三岛连 接往欧洲法国的铁路隧道，于1994年3月6日 开通。它由三条长51km的平行隧洞组成，总 长度153km，其中海底段的隧洞长度为 3×38km，是目前世界上最长的海底隧道。
英吉利海峡隧道地理位置
英吉利海峡隧道
BOT模式的组织结构图
英法海峡隧道项目
英吉利海峡隧道是世界上规模最大的利用私人资本建 造的工程项目。 项目总投资92亿美元（在施工过程中已增加到120亿 美元）。 由欧洲隧道公司投资建设，于1994年3月6日建成正式 通车。 海峡隧道使欧洲的铁路网、公路网连成了一体,大大 方便了欧洲各大城市之间的来往。各种大小汽车都可 以全天候地通过英吉利海峡，人们称誉这项工程“一 梦200年海峡变通途。”
项目背景
两条铁路洞衬砌后的直径为7.6m,开挖洞 径为8.36~8.78m；中间一条后勤服务洞衬砌 后的直径为4.8m，开挖洞径为5.38~5.77m。 从1986年2月12日法、英两国签订关于隧道 连接的坎特布利条约（Treaty of Canterbury） 到1994年3月6日正式通车，历时8年多，耗 资约100亿英镑（约150亿美元），也是世界 上规模最大的利用私人资本建造的工程项目。
BOT项目投资方式风险与保障机制
BOT项目投资方式风险与保障机制项目投资方式的风险与保障机制：投资人企业家俱乐部是英文“--”的缩写，意为“建设-运营-移交”，是一种由私营部门兴建基础设施的项目*方式，具体是指*给予私人投资者一定期限的特许权来开发某一基础设施项目，由其负责项目的建设及建成后数年内的运营，并从项目运营和商业开发中收回建设成本并取得利润在特许期限结束后，该项目即被移交给东道国*或其有关国营部门主要用于公共基础设施的建设，例如电厂；收费公路、铁路、桥梁；机场、港口；供水工程和水处理设施等投资方式涉及基础设施项目，其投资大、建设周期长、投资回收慢，相对于其他形式的投资更易遭受各种自然灾害、商业风险及国有化、*违约、战乱等*风险的影响因此，在项目投资中一个完善的风险保障机制是必不可少的这种风险分担与保障机制按照“近水楼台”原则，将纷繁复杂的项目风险在其各个参与方，如项目发起人、项目公司、投资人、贷款银行等供应商、设施用户之间进行合理分配，以保证取得*，顺利建成该基础设施项目本文将对项目涉及的主要风险进行分析，探讨项目的风险分担与保障机制，以对中国项目的发展尽微薄之力*风险投资人企业家俱乐部*风险的几种类型*风险主要指项目所在国及各参与方所在国*状况变化可能带来的风险一般包括：战争与内乱可能导致工程终止、工期拖延、工程费用增加、或支付拖延为保护生命财产，有时还必须支付撤退、转移等额外开支国有化、没收和征用对于这种风险，虽然有时*可能给予少量补偿，但无法弥补大部分损失拒付债务、废弃合同如果项目所在国发生政权更迭或严重的*、经济动荡或市场混乱，*机构不协调甚至瘫痪，特许权协议和其它合同都可能无法履行和兑现有时*还可以从法律上利用主权豁免理论使自己免受任何诉讼，并采取简单的拒付债务、废弃合同的做法对有关建造设备的禁运、禁止出口，或*机构或政策的变化导致对项目的兴趣发生改变例如，英吉利海峡隧道工程XX年搁浅的原因之一是XX年英国工党取代保守党执政，使这一项目丧失了*支持避免与分散*风险的措施投资人企业家俱乐部分析东道国的*、经济状况及发展趋势，避免在不稳定因素较多的国家建设项目；利用东道国的特许权立法或通过特许权协议将国有化、征用等风险降至最低特许权是*授权项目发起人按方式组建项目公司，在特许期内负责某些行业项目的建设、营运，并以收费补偿投资的一种权利项目的特许权一般由*通过立法形式作出规定或通过单项协议的形式予以体现；组成由多个国际投资人和贷款人组成的财团为项目提供*如东道国*征用项目设施，将对多国的贷款造成违约，从而将对该国的信用等级造成极大危害，这使该国在采取不利措施前不得不三思而后行；在项目的财务包装中设立特别信托帐户均提供国家风险保险例如，世界银行就通过其附属机构-多边投资保证机构，为发展中国家的*风险提供担保建设风险投资人企业家俱乐部建设风险主要包括项目不能完工、延期完工、成本超支等风险这些风险产生的原因是多方面的，包括：设计不符合技术规范；工程变更多；难以预见的地质、水文条件；设备损坏；建造设备、材料供应不及时；资金不能及时到位；施工工艺差，管理水平低，工程质量不合格等成本超支易使贷款人对项目的可行性产生疑问，而如果项目不能按期竣工，则不仅会影响运营收入，而且会积累巨额利息，从而影响债务本息的偿还及投资的回收解决建设风险的方法主要有：与承包商订立固定总价合同，大多数项目都通过固定总价的交钥匙合同，将成本超支风险转移给承包商例如，在合同中加列技术风险条款，即一切由于地面、地质和自然条件变化产生的风险均由承包商承担，合同总价中包含一部分不可遇见费用以涵盖这些风险为保证固定总价合同的有效性，一般需由承包商银行提供履约担保，如承包商资信不足，则应由承包商的母公司/股东/银行提供完工担保但是，如果有关方在施工过程中对设计进行了修改，或工程中发生了一些无法预料及控制的开销或耽搁，项目公司一般会向承包商追加付款或准予其延期订立预定损失赔偿金，预定损失赔偿金是一种预先确定金额的，当项目设施未能按期完工或不能按运营标准运转时，由承包商向项目公司支付的赔偿金该赔偿金应予合理确定，以补偿全部或部分因项目未能按期运营或运营不良而损失的收入项目发起人/项目公司股东提供超支担保，承诺必要时注入额外资本，例如，英法海底隧道的特许商公司向该项目提供了超支担保，并于XX年与XX年两次发行*筹集了亿美元，履行了其担保义务设置备用信用保障，即按项目总投资的一定比例设置专款资金，以备不时之需对于可保险风险，向保险公司投保例如，可要求承包商按国际通用的国际咨询工程师联合会的保险条款规定向保险公司投保“工程一切险”、“第三方责任险”、“人身意外险”、“施工机械险”等，并允许其将保险费计入工程成本如承包商未进行保险，项目公司可自行投保，并从对承包商的应付工程款中扣除相应的保险费用市场风险主要指由于原材料缺乏或成本上升，项目产品/服务的市价下降，或市场力量的变化使其无市场或无足够市场的风险对于市场风险，可从原材料供应及产品/服务两方面考虑：原材料供应风险投资人企业家俱乐部多见于电力项目，一般由项目公司与原料供应商订立原料供应协议，由后者承诺以一定价格、数量和质量提供原料，有时甚至对替代性原料供应来源作出承诺为防止设施本身承担原料价格波动的风险，也可通过购买原料套期保值合同俱乐部收入风险根据具体基础设施项目有不同的表现形式及解决方法对于只有单一的产品购买者的电力项目，一般可通过订立无论提货与否均需付款合同或提货与付款合同等保证项目收入，必要时还需对方提供有关担保合同最好允许产品价格随上涨的运营开销作出适当增加，如果设施的燃料及运营价格未加固定，这种做法就更为重要由于一般不存在单一的服务购买者，交通项目的收入风险更为复杂替代路线的选择，道路连接网络的不足，甚至估计错误等原因，都可能使直接路费收入低于期望，从而直接影响项目的成败为了避免这类风险，项目发起人和贷款人都要进行详尽的可行性研究，进行人口统计及宏观经济调研，并参考有关专家的意见，有些情况下还可争取东道国 *的担保例如：无第二竞争线路担保另一种做法是，可以要求*以记录交通流量为基础向项目公司支付“影子通行费”，而不是直接向用户收费这种作法可以投资人提供更好保证运营风险投资人企业家俱乐部在中、长期内运营与维护项目是项目的基本原则，项目公司应通过适当安排，保证设施的运营、管理与维护，避免由于运营机构和管理人员的水平低，各种运营和操作事故的发生以及设备本身的故障和缺陷使项目的正常运行受到影响避免和分散运营风险的方法包括：选择具有较高专业技能与经验的运营商，并通过运营维护协议确定其责任与权利如运营商资信不够卓越，应由有关银行为其提供履约担保；在项目设计投标阶段即确定运营商，并在设计与建造方面吸取其建议；通过科学制定运营报酬的支付方式与奖罚措施保证设施达到最佳运营状态例如，可以按月或季度向运营商支付固定款额，并由运营商自行支付全部或部分运营费用，运营费用越低，运营公司的利润就越高这种做法可以避免将实际运营开支风险留给项目本身；要求承包商提供维修保函，保证在项目设施发生故障时维修资金的来源，减少对项目运营的影响财务风险项目的财务风险包括汇率风险、货币兑换风险、利率风险、通货膨胀与税收政策风险等由于项目可能需要用*从国外进口设备及原材料，但销售产品与提供服务获得的则是当地货币收入，汇率风险和货币兑换风险在*管制严格的发展中国家尤为重要此外，由于对项目的投资回收期、内部收益率、净现值、效益成本比等的分析均基于设定的利率与贴现率，利率风险对项目的财务基础也能产生不利影响通货膨胀与税收政策风险在不同的国家有很大差别如果通货膨胀率居高不下，物价大幅度上涨，税收政策变更频繁，也会极大影响项目的财务可行性。
BTO模式合同范本(必备4篇)
BTO模式合同范本(必备4篇)BTO模式合同范本第1篇试论BOT的主要法律问题一、绪论BOT投资方式是八十年代初由土耳其总理厄扎尔第一次选用的，是英文Build―Operate―Transfer的缩写，翻译成中文为“建设―经营―转让”，由于国内尚无明确的代名词，所以国内一般称这种投资方式为BOT投资方式。
根据联合国国际贸易法委员会第二十九届会议秘书处的说明，就其实质而言，BOT是传统项目融资的一种新形式：东道国就某一特定项目向某一投资者集团授予开发、运营、管理和商业利用的特许权，然后由项目财团建立的项目公司按照与政府签订的特许协议，开发并运营该特许项目，以偿还并获取利益，协议期满后，项目产权无偿移交给所在国政府。
由于项目的时间、地点、政府要求、法律及商务条件的不同，BOT方式在国际运用中还派生出其他一些形式：如BOO(Build―Own―Operate),BOOT(Build―Own―Operate―Transfer),BTO(Build―T ransfer―Operate),BRT(Build―Rent―Transfer),DBOT(Design―Build―Operate―Tra nsfer),BOOST(Build―Own―Operate―Subsidize―Transfer)等。
对比这些变化的形式和内容，可见它们只是所包含技术环节和措词不同，并无实质区别。
它们的产生和应用说明，BOT代表了一种项目开发形式，具体内容并非一成不变，它的目的就是使一个或多个私营实体获得政府授予特许权，负责某一特定项目的筹资、实施和管理。
二、BOT之概述（一）BOT的形成。
BOT的形成有多种说法，集中起来大致有以下三种观点。
第一种观点认为BOT投资方式早在十九世纪的北美就出现了，当时在交通运输领域政府允许北方工业财阀投资建设铁路和一级公路，建成后定期定点向客户收取运营费用，待投资者投资及利润收回后，再无偿或低价转让给政府；第二种观点认为BOT投资方式起源于二十世纪七、八十年代土耳其的电厂、桥梁建设过程中所采取的投资方式；第三种观点认为BOT投资方式起源于二十世纪歧视年代欧洲私有化过程中首先由英、法两国的银行集团提出的基础设施私营化计划，该计划当时获得了英国首相_夫人的大力支持，得以积极推行，其中BOT投资方式最为成功，比如英法合作的经典之作――欧洲海底隧道就是采取BOT投资方式建立的。
项目融资的组织与结构概述
Concession Agreement
Consultants
Project Company
Relevant Authority Special Agreements
Construction Contracts Contractors
Lenders Insurers
Loan Agreements
Supply Contracts
务参及与行行使→贷承款担人贷的款权份利额。
贷款机构的主要考虑问题
✓ 可行性研究和融资计划是专业和全面的 ✓ 选定的建设者和经营者是富有经验的 ✓ 项目生产的产品或提供服务的市场是有保证的 ✓ 行政问题和国家风险问题是可控的 ✓ 项目的经营和财务管理的连续性可以在较长时间内得到
保证 ✓ 有一个非常好的项目管理方案 ✓ 发起人具备一定的经济实力基础。。。。。。。
普 通 合
合伙制项目
资比例转移给合伙人； 2. 资产则是由合伙人所拥有；
伙
3. 每一个合伙人均可以要求以
制
所有合伙人的名义去执行合
结 构 ）
融资安排
伙制的权利；每一个合伙人 都有权参与经营管理；
4. 转让必须得到其他合伙人的
银行及金融机构
同意。
有限合伙制
有限合伙制结构需要包括至少一个普通合伙人和一个有限合伙 人。
普通合伙人
担保
普通合伙协议
有
限 合
抵押
管理协议 有限合伙制项目 资金 融资协议
伙
制 结
项目 工作 报告
有限合伙协议
银行及金融机构
构
有限合伙人
2-3 有限合伙制的项目投资结构
股权式投资结构
财务处理方法的要求 1。持股比例超50％，该项目公司的资产负债表需要全面合并到 投资者自身公司的财务报表中去。 2。50％～20％，按出资比例反应该项目的实际盈亏情况。 3。低于20％，只要求在其自身公司的财务报表中反映出实际投 资成本，无需反映任何被投资公司的财务状况。
bot融资（五篇范例）
bot融资（五篇范例）第一篇：bot融资(三)马来西亚南北高速公路1、项目概况马来西亚南北高速公路项目全长912公里，最初是由马来西亚政府负责建设，但是在公路建成400公里之后，由于财政困难政府无法将项目继续建设下去，最终决定采取BOT融资模式继续项目。
历时两年左右的谈判，马来西亚联合工程公司在1989年完成了高速公路项目的资金安排，使得项目得以重新开工。
BOT项目融资模式在马来西亚高速公路项目中的运用，在国际金融界获得了很高的评价，被认为是BOT模式的一个成功的范例。
2、项目结果3、项目风险针对不同的风险，该项目设计了不同的规避措施，力求实现风险最大程度的可控和风险最小化。
方案如下：信用风险。
马来西亚政府将为该项目提供了6000万美元的从属性备用贷款，增强了贷款银团的信心，降低了信用风险。
完工风险。
由贷款银行承担，对于公路项目的建设和经营来说，其完工风险小于其他基础设施项目。
因为公路项目可以分段建设，分段投入使用，分段取得收益。
即使出现某段工程不能按时完工的情况，也不会像电厂、桥梁、隧道等项目无法运营。
市场风险。
在本项目中政府提供了最低营业收入担保，化解了这一风险。
如果公司在经营的前17年内因交通量下降而出现的现金流量困难的话，政府将另外提供资金，即经营的前17年有最低营业收入保证。
国家风险。
政府特别立法，设立BOT专责委员会，保证项目实施。
金融风险。
由于该项目投资规模巨大，建设期长达7年，因此项目投资者和项目经营者会面临相当的利率和汇率风险。
为此，马来西亚政府为项目提供了相应的金融风险担保。
政府提供的援助性贷款为23500万美元，约为项目从开始筹资到建造完工总成本的13%。
该笔贷款在25年内还清，并在前15年内可延期偿付，其固定年利率为8%;马来西亚政府还授予普拉斯公司经营现有长309千米的一条高速公路，公司不须购买该路段，其部分通行费收入用于新建公路;在外汇方面，马来西亚政府提供的担保是：如果汇率的降低幅度超过15%,政府将补足其缺额;最后，政府还提供了利率担保：如果贷款利率上升幅度超过20%,政府将补足其还贷差额。
BOT合作方式及其几种演变形式
２０１０年９月（上）BOT 合作方式及其几种演变形式吕菲菲摘要BOT 是目前国际上流行的投资合作方式，日益受到我国政府的重视，并将成为今后我国引进外资投资于基础建设的重要方式。
本文主要介绍了BOT 的合作方式及其演变形式。
关键词BOT 基础设施建设政府特许工程中图分类号：D99文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2010)09-086-02一、BOT 的概述我国基础设施建设需要大量的资金，而国内资金严重短缺，引导外资投向国家经济建设急需的基础设施就成为当务之急。
目前已被许多国家采用的政府特许工程（BOT ）就是一种吸引外资投向基础设施公共工程的有效方式。
因而与外商投资合作运作BOT 项目，在我国有长期稳定的市场前景。
（一）BOT 的定义BOT 是英文Build-Operate-Transfer 的缩写，即建设—运营—移交，是指“政府授予私营企业以一定期限的特许经营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款、回收投资并赚取利润；特许权期满时，该基础设施无偿移交给政府。
”２０１０年９月（上）整是指在获得政府特许专营权的基础上，对政府陈旧的项目设施、设备进行改造更新，由投资者经营若干年后再转让给政府。
这是BOT 模式适用于已经建成，但已陈旧过时的基础设施改造项目的一个变体，其差别在于“建设”变为“重整”。
4．POT (Purchase-Operate-Transfer )：购买—经营—移交。
即政府出售已建成的、基本完好的基础设施并授予特许专营权，由投资者购买基础设施项目的股权和特许专营权。
5．TOT （英文Transfer-Operate-Transfer 的缩写）即“转让—经营—转让”，指投资者购买一国国家所有的已经投产运行的公用基础设施的所有权，由该国政府授予投资者以特许经营权，投资者在约定的时间内拥有该设施的所有权和经营权，通过经营活动取得的收入收回全部投资并获取利润。
公私合作伙伴关系及其应用_陈建平
２００６ 年 ２ 月第 ２ 期《中国卫生经济》第 ２５ 卷（ 总第 ２７６ 期）
借鉴
编者按： 如何充分利用并发挥政府与私立部门两方面各自的资源与优势， 以便进一步改善卫生系统的绩效是目 前改革者所关心的课题。英国等欧洲各国已在这方面进行了一系列的改革尝试， 并取得了一定的成效。为了从更宽 的视野来探讨我国卫生事业的改革， 我们有必要对世界上其他各国正在进行的改革进一步研究和探索。为此， 本刊 将系列地刊载一组有关公立医院实施公私合作伙伴关系（ ｐｕｂｌｉｃ ｐｒｉｖａｔｅ ｐａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ， ＰＰＰ） 改革的文章， 以供借鉴。
ＰＰＰ—（ Ｐｕｂｌｉｃ Ｐｒｉｖａｔｅ Ｐａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ） 即公私合作伙伴关系， 是公用事业民营化广泛采用的一种融资及管理机制。ＰＰＰ 是 一种理念， 指公共部门和私人一起努力为公众提供更好的服 务 ， ２０ 世纪 ９０ 年代在西方开始流行， 以欧洲居多， 尤其是 英国。作为 ＰＰＰ， 最核心的问题是为了完成某些有关公共服 务的项目而在公共机构与民营机构之间达成伙伴关系， 签署 合同明确双方的权利和义务， 以确保这些项目的顺利完成。 ＰＰＰ 在很多国家公用事业包括医疗卫生的方方面面被广泛使 用。本文对 ＰＰＰ 的起源、特征、应用现状简述如下：
项目融资模式
3.1 选择项目融资模式时应考虑的要素 3.2 BOT项目融资模式
3.3 ABS项目融资模式
3.4 其他常用融资模式
3.1 选择项目融资模式时应考虑的要素
如何实现有限追索——核心 如何实现分担风险 如何降低成本 如何实现完全融资 如何处理项目融资与市场安排之间的关系 如何保证近期融资和远期融资相结合
在该模式中，如果承包商的运营收入与预期收入不相符时，政府可 以考虑给予一定的补助。
BLT：Lease建设-租赁-移交，工程完工后在一定期限内出租给第三者， 以租赁分期付款方式收回工程投资和运营收益。特许期后，T BTO：建设-移交-经营。某些项目的公共性很强（eg发电厂、机场、铁 路等），不宜让私营机构运营期间享有所有权，项目完工后移交所有权， 其后由项目公司进行经营维护。 BT：建设-移交，移交后政府按协议向项目发起人支付项目总投资加合 理的回报率。
BOT项目融资结构
政 府 供应商 供应 合同 建筑商 建筑 合同
特许权 协议 贷款 合同
债权人
项目公司
运营 合同
运营商
股东 协议 发起人
产品、服务 购买 合同 产品、服务 购买者
保险 合同 保险公司
BOT项目融资模式的特点
项目类别：基础设施项目
运用BOT模式建设的基础设施项目包括发电厂、机 场、港口、收费公路、隧道、电信、供水和污水处 理设施等。 在特许期内生产的产品或提供的服务(如自来水、 电等)可能售给国有单位，或直接向最终使用者收 取费用(如交纳通行费、服务费等)。
私营部门根据政府所赋予的特许权，建设并经营某项基 础设施，但是，并不在一定时期后将该项目移交给政府 部门。 与BOT对比 利用私人投资承担公共基础设施项目 获得政府特许协议；特许期内O
第三章 工程项目的采购模式(打印)
供 应 商 2
设计和施工总承包（D+B,Design-Build）
• 1. 2. 3. 4.
建设项目总承包模式特点： 大大减少业主面对的承包商数量，有利于合同管理； 降低管理费用，提高了效率，有利于投资控制； 有利于进度控制，缩短了工期； 对总承包商要求很高，资信风险大。
• 四、建设工程管理模式（Construction management approach ， CM模式）
CM/Non-Agency
业主
设计单位
CM承包商
分 包 商 1
分 包 商 2ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
供 应 商 1
供 应 商 2
图5-3
• 五、Partnering模式（伙伴模式） Partnering模式是指项目参与各方为了取得 最大的资源效益，在相互信任、相互尊重、 资源共享的基础上达成的一种短期或长期的 相互协定。 特点：
• 1、 CM模式概念 • 由业主委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track （快速路径法）的生产组织方式，进行施工管理，直接指 挥施工活动，在一定程度上影响设计活动的一种承发包模 式，又称分阶段发包模式。 • 2、CM分为代理型和非代理型
• 代理型（CM/Agency）
CM是“业主的咨询和代理”，各分包商直接与业主签 订合同，并不与CM签订。CM经理的工作是负责协调设 计和施工之间及不同承包商之间的关系。项目管理公 司的报酬是以成本+利润的办法计取的。
最悲观成本Point of Total Assumption (PTA)
• PTA 具有如下意义： 1. 在实际成本未超过PTA 之前，成本超支数由业主与承包商按事先约定 的比例进行分担。一旦实际成本突破PTA 值，承包商必须独自承担高 于PTA 值的全部超支数（即业主不再分担）。如果分成比例是70/30， 在实际成本超过PTA 之前，每1 元的成本超支会减少承包商0.3 元的利 润；在超过PTA 之后，每1 元的成本超支会减少承包商1元的利润。 2. 在实际成本达到PTA 时，业主向承包商支付的合同价款也就达到最高 限价。这之后无论实际成本多高，业主都只向承包商支付最高限价。 3. 知道了PTA，承包商就可以更好地控制成本。随着实际成本超过目标成 本，承包商的可得利润数会逐步减少。在实际成本达到PTA 时，承包 商仍有一定的利润。如果实际成本达到最高限价，承包商就不再有任 何利润。
商业房地产开发项目实施BOT模式初探
商业房地产开发项目实施BOT模式初探摘要：改革开放以来，随着经济的迅猛发展，房地产业也经历了曲折的发展。
BOT模式作为一种新的融资和建设模式已经开始应用于一些项目。
本文在分析了商业房地产开发项目实施BOT模式的可行性和优势的基础上，提出了BOT模式在应用中的问题和对策。
关键词：BOT模式、商业房地产开发、优势分析The discussion about the BOT model of the commercial real estatedevelopment projectAbstract:Since the implementation of reform and open policy, with the rapid development of the economic, as a new financing and building model, BOT has been used in some projects. In this paper, the feasibility and advantages of the BOT in the commercial real estate and the countermeasure against the problem in the application were discussed.Key words: the BOT model, Commercial real estate development, advantages analysis0引言我国BOT模式经历了从无到有、应用不断增多的过程。
国家在房地产开发项目方面的政策越来越谨慎，特别是对于贷款方面。
而传统的商业房地产开发模式也渐渐显露除了一些弊端。
在这种情况下，大力推进BOT模式将不失为一条新出路。
国家及各省市相继开发了一些BOT项目，但从项目实施的总体情况看，效果还不是很理想。
论BOT模式对于我国启动民间投资的战略意义
【 键 词 】 ＢＴ 式； 关 ０模 民间投资 ； 战略意义 【 中图分类号 】 ８２ 【 Ｆ １． ４ 文献标识 码 】 Ａ
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论 Ｂ Ｔ模式对于我国启动民间投资的战略意义 Ｏ
邹晓勇
（ 四川大 学 经济学院 ， 四川 成都 】 我国 自改革开放 以后 ， ＇资本迅速 发展 ， 经成为经济建设 中的一股 重要力量 。然 而， 民１ ４ 已 其发展受诸 多条
【 文章编号 】 ０４ ２６（０７ １—０ １０ １０—７８２０ ）２０７—２
我 国 自改革开 放 以后 ， 民营经济 迅速 发展 ， ２ 自 ０世 纪 ９ Ｂ Ｔ是 英 文 Ｂ ｉ — ｐｒｔ Ｔａｓ ｒ的 缩 写 ， 即 建 设——经 ０ Ｏ ｕｔ ｏ ｅａ — ｒｎｆ ｄ ｅ ｅ 年 代中期呈现 加速之 势 ，逐 渐成 为经济建 设 中的一支 重要 力 营— —转让方式 ， 政府将一个 基础设施项 目的特许权授 予承 是 量 。由于 民营经济的原始发展 阶段大多是靠 偷税等违法 手段 ， 包商（ 般为 国际财 团 ） 一 。承包商在特许 期 内负责项 目设计 、 融 因而 长期未被社会 所认 可 ， 直到党 的 十六 大 召开后 ， 给 了民 资 、 才 建设 和运 营 ， 回收成本 、 并 偿还 债务 、 赚取利润 ， 特许期结 束 营经济一个公 平的评价 ，为 民营经济的大发 展奠定 了基础 ， 越 后将 项 目所有权移交 政府 。Ｂ Ｔ的雏 形发端于 １ Ｏ ９世纪 后期 的 来越多 的民间资金投入 了经 济建 设 ， 民间资本 已经成为我 国经 北美 大陆 。当时 ， 交通部 门中开始 允许北 方工业财 阀投 资建 在 济建设 中的一股重要力 量。 筑铁 路和一级公 路 ，建成后定 期定点 向客户收取经 营费用 ， 投 然而 ， 在我 国 ， 民营经济 的发展受诸 多条件的制约 。 改革开 资及 利润收 回后 ， 以无 偿或低于 市价 的价格转 让给政府公共 部 放初期 ， 民营企业大多是家族 式 、 坊式企业 ， 作 利润 主要来 自于 门。由于此方式 改革 了对基础 设施项 目投 资的传统作法 ， 集融 偷税等不 法行为 ， 企业 规模小 ， 易于管理 ， 经营风 险也 较小 ， 因 资 、 设 、 营 和转 让功 能于 一体 ， 建 经 日益 得 到发 展 中国家 的青 而吸引 了大批 民间资金进入 ， 民间资 金转变成 民间资本迎来 了 睐 ，成为 国际流 行的 一种投 资方 式。 自 ８ ０年代 中后 期 以来 ， 个高峰期 。随着 市场经济体 系的逐步完善 ， 以钻 的空子越 Ｂ Ｔ方式发 展很快 ， 可 Ｏ 比较著 名的 Ｂ Ｔ项 目有英吉 利海峡 隧道 、 Ｏ 来越少 ， 同时市场竞争力度加 大 ， 些民营企业规 模扩大后 ， 一 管 香港 东 区海底 隧道 、 马来西 亚北南 高速 公路 、 菲律 宾那 法塔斯 理却没跟 上 ， 加上 １９ ９ ３年 的宏观调 控 ， 使得 一批 民营企 业 ， 包 电站等 。其 中， 最有名 的 Ｂ Ｔ项 目就是英 法海峡隧道 口英法海 Ｏ 括一 些闻名全 国的企业 轰然倒下 ， 其负 面效 应使 民间资 金转变 峡隧道包 括 ２条 ７ ． ｍ直 径 的铁路 隧道和 １ ４５ｍ直 径的服 ３ 条 ． 成民间资本 回到 了低谷期 。０世纪 ９ ２ ０年代 中期 ， 过改革开放 务隧道 ， ５ ｋ 经 长 ０ ｍ项 目公司 Ｅ ｒｔｎ ｅ 由英 国的海 峡隧道集 团 、 ｕｏ ｎ ｔ ｕ 后十多年的积累 ， 民间资金 的数额 有 了极大 的增长 ， 同时 ， 一批 英 国银行财 团 、 国承包 商以及法 国的 Ｆａ ｃ～ ｎｈ 公 司 、 英 ｒｎｅ Ｍａｅ ｅ 法 经 过市场洗 礼的 民营企业 获得 了大发展 ，吸收 了大 批 民间资 国银 行财团 、 国承 包商等 十个单 位组 成 ， 目总投 资 １３亿 法 项 ０ 金。经过 连续几年 的高速发展 ， 国的 国民经 济即将进入调 整 美元 。 我 特许权协议于 １ ８ ９ ７年签订 ， 该项 目于 １９ ９ ３年建成 。 政府 期， 民营企业形势不妙 。 总而言之 ， 民营企业 由于存在着诸 多先 授予 Ｅ ｒｔｎ ｅ 公 司五十五 年的特许 期 （９ ７年 ～ ０ ２年 ， ｕｏ ｎｔ ｕ １８ ２４ 含 天不 足 ， 在市场竞 争 中处 于不利 地位 ， 经济形 势好 时其劣 势 建设期 ７年 ） 在 建设 、 拥有并 经营隧道 ， 十五年之后 隧道 由政府 五 尚不 明显 ， 一旦经济 形势恶化 ， 民营企业将 首当其 冲， 为宏 观 收 回 。 成 调控最大 的牺 牲品 。经过 二十多年发展 ， 国民间资本 的实 力 我 实质上 ， Ｏ Ｂ Ｔ融 资方式 在我 国称 为“ 许权 融资 方式 ” 其 特 ， 已经 很可观 了， 巨额 民间资本 却面临 一个难 题 ： 但 找不 到好 的 涵义是指 国家 或者地方政 府部 门通过特许 权协议 ， 授予 签约方 投资途径容纳 日渐膨胀 的资 金。近几年 闻名 全国 的“ 温州炒房 的投 资企业 ， 承担公共 性基 础设施 （ 础产 业 ） 目的融 资 、 基 项 建 团” “ 、温州炒煤团” 就是 这种 现象最真实 的写照 。 造 、 营和维护 ， 经 在协议规定 的特许期 限内 ， 目公 司拥有投 资 项 在我 国 ， 民间资 本虽 然 总数 额很 大 ， 来 源分 散 ， 质 复 建 造设施 的所有权 ， 但 性 允许 向设施 使用 者收取适 当的费用 ， 由此 杂， 加上 民营经济存 在着诸 多劣势 ， 要联合 多股 民间 资金转化 回收项 目投 资 、 营和维护 成本 并获得 合理 的 回报 ， 许期 满 经 特 为民间资本投入某个 项 目， 度很大 。这也是大批 民间资本持 后 ， 目公 司将 设 施 无 偿 或 以极 少 的 名 义 价 格 移 交 给 签 约 方 的 难 项 观望态度的原 因。正是 在这种背 景下 ， 目融资作为 一种启动 政府部 门。 目前 我 国许 多省 、市乐意考 虑用 Ｂ Ｔ模式 修建公 项 Ｏ 民间资金 的方式 ， 逐渐 显现 出旺盛 的生命 力 ， 到了 民间资金 路 、 受 桥梁 、 隧道 、 电厂 。近年来一些 探索性项 目表明发展我 国基 的青睐 ， 并得 到了国家的大力支持 。 础设施 ， Ｏ Ｂ Ｔ模 式是一个 非常可行 的方式 ： 一 ， 府不用对外 第 政 项 目融资 是我 国于 ２ ０世纪 ８ 代初 引进 的一 种新 型融 负债 ， ０年 这可 以减 轻其基础投 资压力 ； 第二 ， 政府 可以转嫁项 目风 资方式 。项 目融 资的各种模 式 中， Ｂ Ｔ模式 应用 的最普遍 。 险 。实践 已经 证明 ， Ｏ 以 Ｏ Ｂ Ｔ模式一方 面可以有效地规 范政府部 门