西安市房价潜力分析

西安市房价潜力分析

核心摘要

2017年是大西安元年，是西安大发展，大规划的一年。国家级中心城市的确立注定了西安作为一线城市的规划，作为一带一路国家战略的支撑城市，西安先后成立国家级西咸新区，国际港务区，最高法院设立，首届西商大会，地铁爆发式规划实施18多条线路，都标志着西安国家政策猛药的供养；人口户籍政策流氓式放开，必将带来外来人口快速流入；西安市委书记王永康17年担任中央候补委员，政治资源得天独厚，中央用意可见一斑。投资西安楼市，未来三到四年内是最稳健最具有确定性的投资。

从全国范围看，房价经过一轮猛涨，理应安静下来，但是这是在中国，国情就是：楼市中期发展受到政策影响非常大，一剂政策猛药改变市场已经不是新鲜事，一切变化看政策，这是中国特有，以下三条从国家政策层面按照影响程度分析。

1.西安的经济发展

在过去10年里，西安主要是保守稳健，但是17年，永康书记以南方领导特有的经济敏锐性首创性的举办了首届世界西商大会，首届世界西商大会吸引了马云、柳传志、张朝阳、周鸿祎、沈国军等数十位当今中国商界领袖齐聚西安。成为西安经济发展史上当之无愧的转折点和新纪元，进一步向世界证明了大西安的

独特优势和巨大影响力。阿里巴巴集团与西安市签署战略合作协议、君联资本、联想新视界落户西高新富通集团（西安）研究院项目落户经开区、15亿申通西北地区转运中心项目签约国际港务区......西商大会带给西安的满眼都是发展机遇。话不多说，我们看看西安过去一年的经济建设变化，过去十年里是否有。

西安这座身处内陆腹地的省会城市，眼下正在经历一场追赶超越的巨变，这种变化像是沉寂千年的古城振聋发聩的呐喊。在“一带一路”、自贸试验区、西安国家中心城市定位、“大西安”规划等一系列利好叠加之下，大西安的黄金时间正在到来。

2.西安选为国家中心化城市

首先看下今年重磅消息，西安入选国家级中心化城市，这已经标志着西安在国内的地位，南京都没有入选。下文就是具体规划与国家给与的定位。

2018年02月07日星期二，国家发改委官网正式发布《关

于印发关中平原城市群发展规划的通知》，其中明确提出，建设西安国家中心城市。此前，1月9日，国务院正式批复了关中平原城市群发展规划，今天的全文公布，将关中平原城市群的未来发展路线图揭开了面纱！

加快西安中心城市建设步伐，重点强化西安服务辐射功能，加快培育发展轴带和增长极点，构建“一圈一轴三带”的总体格局，提高空间发展凝聚力。加快西安中心城市建设步伐，加强西咸新区、西安高新区国家自主创新示范区、西安国家级经济技术开发区等建设，强化面向西北地区的综合服务和对外交往门户功能，提升维护西北繁荣稳定的战略功能，打造西部地区重要的经济中心、对外交往中心、丝路科创中心、丝路文化高地、内陆开放高地、国家综合交通枢纽。

我们再来对比一下，们个中心城市的定位及房价，就知道西安仍旧是价值洼地。

楼市有没有泡沫，当然有，但是西安的泡沫微乎其微，西安发展的政策推动力在整个中部、西部城市中史无前例，经过这几年大发展，一定会体现出它应有的价值。

2.西安全面放开户籍政策

西安市户籍祭出杀招，只需要身份证和毕业证；一人落户，

直系亲属举家随迁。

楼市最大的推动力依然是人口，西安放开户籍政策，就是房价变相的推进器。西安在这场人才争夺战中祭出大招，既有高校林立，又有医院保驾，依托强大的承载力，相对较低的生活消费，既能吸引来高考移民，又能吸引来就业人员。

从去年开始西安市户籍只需要身份证和毕业证，户籍政策史无前例放开2月1日，西安市公安局再次升级户籍新政，一人落户公布户籍工作“一指南、两规范”，大幅简化落户流程、提升服务标准，按照流程最简、效率最高、服务最优的目标，推进窗口服务升级和办事流程再造。

西安户籍新政自去年3月份正式实施以来，截至去年底，西安共计迁入新增人口25万余人，同比增长340%多。这项“史上最宽松户籍政策”的实施，让西安“西”引人才效果初显。

通过给窗口民警授权，配发制证设备，将学历落户、人才落户（含三种类型）等7类落户的审批、制证权下放到第一线，在户籍窗口“一站式”办结，所有个人落户申请均可当场办结。学历落户和人才落户一律只凭“两证”（身份证、学历证或职业资格证）即在校大学生落户开辟绿色通道，公安机关每学期主动入校开展宣传、受理业务，开学季、毕业季均可落户西安。同时放宽单位、社区集体户的家属随迁限制，本人通过学历、人才、投资纳税落户同时，可同步完成举家迁入。此外，不论父母是否退休、子女是否成年，均可自由投靠。

《西安城市总体规划（2008-2020年）》拟作修改，目前该总规已进入修改批前公示阶段，并已在市政府网站进行公示。根据修改后的总规目标，预计到2020年，西安市域人口规模将超千万，其中户籍人口870.57万人，将我市建设为丝绸之路经济带上的重要节点，具有历史文化特色的国际化大都市。

经历了一波大涨之后，调控升级、购买力透支、货币趋紧……于是到了2017年第四季度，一二三线城市房价纷纷停下了上涨的脚步。按照正常规律来看，房价停止上涨的趋势已经形成。

然而有一样东西，会强横地打破规律，扭转趋势。它就是——政策猛药，2017年三四线城市房价也大涨，令绝大多数专家大跌眼镜。这里面最重要的推手，2017年开始，近来愈演愈烈的一大猛药，就是——强二线城市的抢人大战。围观数月发现，越来越变态，越来越疯狂！武汉：大学生落户几乎零门槛，争取让大学生以不到八折的价格买到房子！长沙：对到当地工作的博士、硕士、本科毕业生，两年内分别发放每年1.5万元、1万元、0.6万元补贴；博士、硕士在长沙工作并首次购房的，分别给予6万元、3万元购房补贴！杭州：对应届毕业生发生活补贴，硕士2万元，博士3万元。成都：本科毕业生凭毕业证即可落户！成都楼市下半年爆发，就和去年7月放开落户有极大的关系。南京：新政策是40岁以下本科生可先落户再就业！郑州：毕业即可落户，新落户博士、硕士和本科毕业生分别按每月1500元、1000元、500元的标准申领3年的生活补贴。以成都、郑州、武汉、

杭州、西安这五个省会城市为例，2010-2016年，成都和郑州的人口（小学生数）增长超过30%；武汉和杭州的人口（小学生数）增长超过20%；西安虽然只有16%，但在省内也是遥遥领先。2017年这些吸引人才的城市，都是房价剧烈上涨，过去西安人口增长相对缓慢，与落户政策严苛有关，自2017年3月落户新政以来，三个月就新落户6.4万人，同比增长346%。

以引进人才的名义抢人，占据高校资源优势的武汉、南京、西安恐成大赢家。不要主观认定一个城市有没有吸引力，要看人口和资金流向的大数据。

接下来，跟大家讲一个规律：

2015年，深圳率先启动，带动一线房价大涨；

2016年，合肥异军突起，带动二线房价大涨；

2017年，徐州凭淮海经济区中心城市，带领三线房价大涨；

2018年，西安的人口争夺大战必将导致西安楼市大涨。

3.西安2021年举办全运会

每次运动会都会带来一个城市的基础建设的完善，城市生活的优化，经济的巨大繁荣，交通运力的提升，西安成功举办全运会将立即提升西安市在国家城市的地位，西安楼市的顶峰也许就是那个时候。

西安承办2021年全运会，我们看看具体规划。省政府召开第十四届全国运动会陕西省筹备委员会成立大会暨第一次工作

会议，根据十四运会承办要求和竞赛项目总体布局，陕西省将在各地设立分赛区，全省共需64个比赛场馆，其中50个比赛场馆需建设和改造。陕西省共需64个比赛场馆(含1个赛事指挥和新闻媒体中心、1个运动员村)及一定数量的训练场馆。举办开幕式和田径比赛的6万人规模主体育场，举办闭幕式和体操比赛的1万人以上规模体育馆，举办游泳、跳水、花样游泳比赛的3000人以上规模游泳跳水馆以及运动员村由西安市政府负责。已规划在建场馆13个西安文理学院体育馆、西安电子科技大学体育馆、西安中学体育馆由省教育厅负责。

我们从三个重大的推进因素分析了西安楼市趋势，西安作为一带一路的基点，西北城市核心，必当吮吸整个西北的发展资源，当王永康将西安发展成为高铁米字型横飞，地铁网状分布，西商经济繁荣，昆明湖，中央公园，浐灞生态宜居的城市的时候，你的房子就是你最智慧的投资。