房地产投资潜力城市的分析报告

房地产投资潜力城市分析(浙江省杭州市) 目录

城市概况

第一部分：宏观经济与政策环境分析

2004上半年城市基本情况的快速一览（表格）

一、区域宏观经济运行情况

1、GDP

2、固定资产投资

3、人均可支配收入

4、城市化程度

5、恩格尔系数

二、政策环境

1、土地政策

2、房地产金融政策

3、房产政策

4、政策影响和展望

第二部分土地市场分析

一、历年土地供应状况

二、2004年1-9月土地出让分析

三、土地成交情况分析

1、土地出让金

2、未成交情况

3、现场竞标分析

四、土地出让价格分析

1、用途分析

2、区域分析

3、城市之间对比

4、地价指数

5、地价占房价的比例

五、土地市场展望

第三部分房地产市场分析

一、房地产投资状况

二、房地产供应分析

1、房地产供应总量

2、房地产供应结构特征

三、商品房销售分析

1、销售情况

2、供销平衡度

3、空置率与空关率

四、市场需求分析

1、人均居住面积

2、现状及满意程度

五、房价收入比

六、商品房价格

七、房地产展望

附录一：杭州市2004上半年土地出让具体情况（部分）

附录二：杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0)

附录三：杭州市区土地级别划分范围

附录四：2004年杭州主要楼盘介绍

房地产投资潜力城市分析（浙江省杭州市）

城市概况：

杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。面积16596平方公里，人口636万。城市居民以汉族为主，有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。

杭州市是我国七大古都之一。自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。五代吴越国和南宋曾在杭州建都。杭州是全省政治、经济、文化、金融、旅游中心，全国风景旅游城市和历史文化名城。

杭州市为华东地区交通枢纽,铁路、航空、公路、水路四通八达。有沪杭、浙赣、杭甬、杭长等铁路线，年旅客发送量达3000万人次，货运量2000万吨左右，公路总里程近5000公里。航空线22条，与50个城市和地区通航。水上航道航线58条，里程达2100多公里，停靠站388个。

第一部分：宏观经济与政策环境分析

城市快速一览：

市区人口393万人人口自然增长率 2.01‰商品房竣工面积82.6万㎡GDP（2003）2092亿元户均居住面积57 ㎡新开工面积314.6万㎡

人均GDP（2003） 3.27万元户均人口 3.3 人商品房销售面积75.7万㎡

人均居住面积（2003）17.2 ㎡房价收入比8.74 空置率〈5%

市区居民可支配收入（2003） 12898元房地产投资额110亿元市区商品房平均价

格

7640元/㎡

市区居民消费性支出（2003） 9950元房地产投资增长

率

41.3% 商品房价格增长率11.8%

注：市区包含萧山、余杭区；除特别注明外，以上公布的数据为2004上半年数据。

一、域宏观经济运行情况：

1、GDP

自上世纪90年代初开始，连续13年内，杭州经济一直保持两位数的增长速度，其中房地产业对推动GDP的增长做出了巨大的贡献。据本网统计，1999—2002年，杭州市房地产开发每年的实际投资额以17%的速度快速增长，同期房地产增加值占全市生产总值的比重分别达到1.94%、2.20%、2.31%、2.42%和2.81%，呈逐年上升态势。1999—2002年，杭州市房地产对经济增长的贡献度分别达到3.43%、4.28%、3.18%、2.33%和4.13%。而今年上半年杭州市实现生产总值1142亿元，比上年同期增长16.2%。其中一产56亿元，增长4.2%；二产654亿元，增长18.5%；三产432亿元，增长14.7%。

2、固定资产投资

2004上半年，全市固定资产投资累计完成450.67亿元，比上年同期增长29.5%，增幅同比下降2.7个百分点。其中，国家重点调控行业投资增速大幅回落，以水泥为主的非金属矿物制品业和黑色金属冶炼及压延加工业，上半年投资增速分别比一季度回落77.6和93.6个百分点。从投资主体看，当前杭州市固定资产投资增长主要依靠非国有经济单位投资的推动。上半年，全社会固定资产投资中，非国有投资完成302.20亿元，比上年同期增长60.9%，占全社会投资的67.1%，比重比上年同期上升13.1个百分点，而国有及国有控股单位投资完成148.47亿元，同比下降7.3%。

3、人均可支配收入

长三角地区包括上海市、浙江7市和江苏的8个城市，是中国经济最活跃的地区之一。以下是今年上半年公布的有关该地区城市居民人均可支配收入的排名情况：

2004年1-6月份长三角城市主要经济指标（人均可支配收入）

名次按实际数值排序按增长率排序

城市具体数值（元）城市增长率（%）

1 台州市8983 苏州市18.1

2 上海市851

3 湖州市17.9

3 绍兴市8439 无锡市17.2

4 宁波市8380 台州市17.1

5 杭州市779

6 宁波市16.8

6 苏州市767

7 绍兴市15.8

7 舟山市7572 南通市15.6

8 嘉兴市7375 上海市14.9

9 湖州市7234 杭州市14.1

10 无锡市7096 南京市13.7

11 常州市6799 镇江市13.5

12 南京市5839 泰州市13.1

13 南通市5810 常州市13

14 镇江市5494 扬州市13

15 扬州市5112 舟山市12.7

16 泰州市4930 嘉兴市12.7

从上表可以看出今年上半年，杭州市人均可支配收入的绝对值在16个城市中位居第五，增长幅度位居第九。

4、城市化程度

目前杭州城市化率为55%左右，2020年将达70%。2003年末全市人口是640万，由此推算城市化提高15%，即市区净增100万人口，未来16年每年增加6、7万左右。再加新出生人口，如果按照小康水准人均30平方米来计算，每年新增人口对房地产的需求就达200万平方米。

5、恩格尔系数

数据：近几年来，杭州市的恩格尔系数持续下降。至2003年末，市区居民为38.7%，同比下降1.5个百分点；农村居民为36.3%，同比下降2.3个百分点。

二、政策环境

在这短短的大半年时间里，大大小小的房地产政策层出不穷，各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注。

1、土地政策

土地——关乎房地产业生存与发展的一种物质，土地的相关政策更是与地产界的命脉息息相关。

2004年的土地市场在巩固2003年全面整顿政策的基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。我国上半年陆续出台的土地市场政策法规如下：

《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》国务院

《国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报》国土资源部

《国土资源部关于下达<2004年全国土地利用计划>的通知》国土资源部

《关于深入开展土地市场治理整顿土地管理的紧急通知》国务院办公厅

（详情请见中国地产投资网“政策法规”栏目）

2、房地产金融政策

房地产，这个迅速发展的行业，其发展速度与热度已经引起了国家的关注。为给杭州经济发展过热实现“降温”，国家采取了一系列宏观调控措施，以确保包括房地产行业在内的多种行业保持正常稳定的发展。

中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。2004年4月11日央行宣布，从4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一。4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。

随着中央对房地产开发信贷规模的控制，五一前后各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。2月26日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。

3、房产政策

为了平抑飞扬的房价、打击房地产投机炒房者，切实保护消费者和投资者的利益，确保房地产市场持续、稳定、健康发展。2004年5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。同时，国务院办公厅近日发出关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理。减少拆迁活动，将有助于减少过多开发的新项目。很多城市的住房刚性需求来自于拆迁，通过减少拆迁规模可以降低大规模的购房需求，使得房地产达到供需均衡，平抑房价。

4、政策影响和展望

今年相继出台的一系列政策让房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临重大的抉择。融资难度的加大不仅意味着房地产开发商开发成本的提高，更将加速房地产公司优胜劣汰的过程。

再加上各项金融调控措施陆续出台，个人房贷审查日趋严格使得放贷速度大幅放缓，而部分中小房产企业开发项目因受调控影响将很难得到贷款。而典当作为新型的融资方式，以其快速、短期、便捷的特性开始渐入人们的视野。