酒店式公寓等新概念物业的投资辨析.doc
酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店
一、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店的区别对于酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。
事实上，上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。
因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
而公寓式酒店，简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，这种物业在北京已经出现，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。
公寓式酒店投资怎么样优势有哪些
公寓式酒店投资怎么样优势有哪些公寓式酒店投资怎么样1、核心商圈酒店式公寓出租率更有保障酒店式公寓比普通公寓更值得投资吗？这个答案无疑是肯定的，因为大多数酒店式公寓的出租率比一般公更有保证，这主要得益于酒店式公寓大多占据城市CBD附近的最佳位置。
比如上海的酒店式公寓就主要分布在内环以内，南京路商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近。
而在南宁，酒店式公寓同样处于繁华的商圈，比如东盟商务区。
其中代表性的项目就是天健国际公馆酒店式公寓，该项目位于南宁东盟商务区核心地段，与万象城毗邻，周边商业、写字楼林立，是高端商务人群聚集之地，因此出租率比一般的公寓更有保障。
2、酒店式服务很关键象征公寓“软实力”作为投资型酒店式公寓，不仅要看公寓所属的区位，物业的配套设施同样不容忽视。
酒店式公寓的配套设施是酒店式公寓的重要组成部分，也是公寓的“软实力”，是吸引租客的重要因素。
天健国际公馆内有东南亚风情皇家园林，超大泳池随意畅游。
而天健国际公馆最吸引人的，当五星级酒店式服务。
从日常安全、私人管家、工程维修等多个方面为业主保驾护航。
3、后期运营决定盈亏运营团队要靠谱值得注意的是，专业的管理公司对于酒店式公寓后期的成功经营十分的重要。
专业的管理公司具有一定的品牌知名度，能树立统一的形象，其品牌号召力能为酒店式公寓带来一部分客源。
不仅如此，他们在营销推广等方面也具有丰富经验，为客户提供的服务比较专业，这些都是酒店式公寓成功经营必不可少的软件。
天健国际公馆公馆首开南宁公寓“托管”先河，为业主提供托管服务。
托管期间英联酒店会全权负责业主公寓的租赁业务，所得收益与酒店分成。
这样的服务对于平时忙于工作，没有时间打理公寓出租问题的业主或是没有经营经验的业主来说，再适合不过了。
公寓式酒店投资怎么样？酒店式公寓采用星级酒店的一些服务内容和管理模式，又具有住宅和写字楼的一些特点，既可居住亦可办公，具有很大的投资价值。
因此，很多投资者纷纷把目光投向了酒店式公寓。
公寓投资分析
（2）商务公寓
用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地。 产权类型：商务公寓。 产权年限：根据用地性质而定，50年或40年。 特点： 一般处于城市核心地段及商务中心区； 既可居住，又可办公； 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司； 价格相对写字楼较低； 首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）； 产权性质为商务公寓，非纯写字楼。
2、按公寓公寓的自身属性分为普通公寓（居住型 公寓），商务公寓，酒店式公寓
（1）普通公寓（居住型公寓） 用地性质：一般为住宅。 产权类型：公寓。 产权年限：70年。 特点： 户型面积小，30~60平米； 精装修交房标准，拎包即可入住； 配套设施完善； 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平。
3、意外性风险——是指由于意外事件的发生所 带来的风险。如自然 灾害的发生，战争 爆发，环境污染，政治动荡等等。
五、公寓投资的特点
1、美丽的危险旅程：相对于普通住宅5%～6%的年投资回
报来讲，产权式酒店和服务式公寓宣称的回报似乎要高很多， 大都在10%～15%之间。
2、命运掌握在他人之手 ：产权式酒店和服务式公寓是两
从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上， 更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先， 单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能 分区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适 性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大， 这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强 调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话， 容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。 在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。 在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风 性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。 普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力， 品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，学校 等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开 支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍 度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。
产权式酒店公寓的投资策略分析
产权式酒店公寓的投资策略分析2023-11-10•产权式酒店公寓概述•产权式酒店公寓的投资要素•产权式酒店公寓的投资策略•产权式酒店公寓的投资风险及应对措施•产权式酒店公寓的投资前景及趋势目•案例分析：成功与失败案例的对比研究录CHAPTER产权式酒店公寓概述01产权式酒店公寓是一种房地产投资模式，投资者购买酒店公寓的产权份额，并享受酒店提供的住宿服务和管理收益。
与传统酒店不同的是，产权式酒店公寓的业主拥有酒店的部分产权，并可以获得租金收益。
产权式酒店公寓的定义产权式酒店公寓的特点投资门槛低产权式酒店公寓的业主可以获得稳定的租金收益，同时还可以享受酒店管理公司的专业管理和服务。
稳定的收益资产保值增值发展随着旅游业的发展和人们对房地产投资的认识提高，产权式酒店公寓逐渐成为一种流行的投资方式。
起源产权式酒店公寓起源于20世纪70年代的欧洲，最初是为了满足旅游者的需求而设计的。
中国市场近年来，随着国内旅游业的快速发展和房地产市场的繁荣，产权式酒店公寓在中国市场也逐渐受到投资者的青睐。
产权式酒店公寓的历史与发展CHAPTER产权式酒店公寓的投资要素02城市中心旅游热点新兴商业区地理位置开发商实力030201项目品质投资回报率CHAPTER产权式酒店公寓的投资策略03长期持有策略长期持有产权式酒店公寓是一种稳定的投资方式，适合有闲置资金且追求长期收益的投资者。
长期持有策略的优点包括稳定的租金收入、资产增值潜力以及长期现金流。
投资者可以通过精心选择地理位置、物业管理以及业态等因素，来提高投资回报率。
租赁策略租赁策略是产权式酒店公寓投资的主要收益来源之一，通过将公寓出租给租户获得租金收入。
投资者在选择租户时，需要考虑租户的信誉、支付能力以及租赁期限等因素。
租赁策略的优点是能够提供稳定的现金流，同时租金收入可以抵消部分购房成本。
短期持有策略短期持有策略的优点是能够快速变现资产，同时可以规避长期持有带来的风险。
投资者需要注意市场波动对资产价值的影响，以及交易成本和税费等成本因素。
公寓投资分析
公寓投资分析（山东师范大学人口·资源与环境学院 2011级人文地理专业王新军 2011020934）摘要：公寓是最近几年盛行于我国房地产市场的一种新型的房地产产品形式,主要用于投资的居住建筑。
它具有提供统一的服务和管理, 商居两宜的特点。
由于房地产产品的市场细分和具有自身的投资优势, 促进了公寓市场的形成。
公寓的主要目标客户群是作为白领的年轻人、小型办公族、常驻商务人士和商务旅游等短期租赁人士。
公寓的发展方向是注重产品差异化、提高专业化程度和项目定位明确。
由于2011年国家政策的调控，房地产市场的低迷，公寓日益成为了人们投资的热点。
关键词：公寓投资分析最近一两年, 全国各地的房地产市场上, 关于公寓的广告如雨后春笋般纷纷冒了出来。
公寓这种新兴房地产商品开始在房地产市场上盛行起来。
特别是由于限购政策的提出是的众多投资者没法购买普通商品房来投资，投资公寓正在成为越来越多的人的选择。
1 公寓的内涵公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。
公寓可能户主自行购买的，或者自业主租入的。
[1]由居住单元组成的楼房,一般在四层以上、每层分隔成数家,各家房间格局大致相同，其特点大致有：第一，能容许多人家居住的房屋，多为楼房，房间成套，设备较好。
第二，旧时租期较长、房租论月计算的旅馆，住宿的人多半是谋事或求学的。
2 公寓的分类2.1 按公寓的用途分类第一，出租型。
以出租给租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓。
第二，自住型。
自住型的公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。
而每个单位使用者，相当于公司的股份持有人。
显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓指的是拥有五个或五个以上出租单位的楼宇，而不是指自住型公寓，尽管有人买自住型公寓用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。
还有一种类型，即混合型。
酒店式公寓投资优势
酒店式公寓投资优势 Last revision date: 13 December 2020.为什么要进行酒店式公寓投资呢？很多投资者在投资之初都会考虑到这个问题。
酒店式公寓是介于酒店和高档住宅间的一种物业，它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效。
酒店式公寓之所以能够在激烈的租赁市场中存活下来，是因为它能够满足市场的不同需求，这类住宅既能享受家庭式的居住布局，又能享受到酒店的殷勤服务。
酒店式公寓投资优势：1、小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。
通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。
不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
2、产品功能兼有，投资和自用性质都可以。
由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。
3、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。
必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。
酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。
此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。
4、宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。
未来有更多跨国企业来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。
同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观的消费能力。
单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。
酒店式公寓投资的几点理由：1、出租率较有保证。
酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源。
同时公寓的出租的最短时间可以是一天，最长就没有限制，而住宅一般最少要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。
2、租金要比普通公寓来的高。
在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。
即使最开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始进去恶性循环，最后高端客户会慢慢流失。
酒店式公寓：收益与风险分析
酒店式公寓：收益与风险分析最近，一种全新的房地产投资业态——“酒店式公寓”引起了广大投资者的关注。
这种兼具房地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的新型投资方式目前正从北京、上海、深圳等城市向长沙、石家庄、西安等地蔓延。
有人别出心裁地把这种酒店称为“新概念酒店”。
酒店式公寓，又成公寓式酒店、产权式酒店，最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
上世纪50年代，一些国家的发达城市，经历了巨大的社会变革。
这些变革给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大变化。
随着商业，旅游业的发展，人们对酒店式公寓的需求日益加大，同时，作为一种新的投资方式，也越来越吸引更多的投资者。
所谓酒店式公寓，通俗的理解，就是“酒店式服务，公寓式管理”的新型房产，它吸收了星级酒店的服务功能、管理模式，也吸收信息时代的特点，集住宅、会所、公寓与一体。
这些酒店一般建在旅游资源丰富的风景区或是一些大中城市的中心商务区CBD、或中央政务区CGD。
酒店标准一般在四星级以上，每间客房都有独立的产权并由当地银行提供按揭贷款，聘请国内外著名的酒店管理公司经营，产权可以出售或转让。
酒店式公寓的策划营销模式不同于一般意义上的酒店，更有别于普通住宅，它是在合适的地方建设酒店，然后再把酒店分成很多个产权买出去，产权人可以在该酒店居住、办公，也可以委托酒店管理公司把房间租出去，产权人在拥有酒店产权的同时，还能获得一笔不菲的租金收益。
产权式酒店总价低，首付低，投资者在与酒店经营公司或开发商签定出租合同后，一般每年仍享有7-14天的免费居住权，该居住权可以自己享用也可指定其他人使用，但免费居住权的使用将由酒店统一安排，业主并不一定就入住自己拥有产权的房间。
良好的物业管理服务和设施水平是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式服务是酒店式公寓的经营要决。
酒店式公寓专题分析
酒店式公寓专题分析在济南写字楼和商业市场不够景气的情况下，酒店式公寓逐渐受到了投资者的青睐，越来越多的发展商看到了其中的契机，酒店式公寓这一新型的物业形态正在济南悄然兴起。
一、酒店式公寓产生的背景分析酒店式服务公寓的概念，最早源于欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业,由专门的酒店管理公司进行统一管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。
不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到，逐渐得到广大消费者的认可,如今已遍布全球。
酒店式公寓在我国最早出现在改革开放的前沿城市——深圳,之后在上海、北京等地均有发展。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展,在原有基础上已经形成自己的特点,具有“自用”和”投资”两大功效。
与传统的酒店相比,在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
二、酒店式公寓产品分析从产品品质来创造物业价值,是酒店式公寓的基本。
产品本身品质主要表现在规模、房型、装修标准、功能配置等四方面。
１、物业规模目前济南市场上的酒店式公寓项目，规模都较大，例如明珠国际商务港是集酒店、写字间、酒店式公寓为一体的综合物业，嘉汇环球广场包括商业、酒店式公寓、住宅,单酒店式公寓部分体量就有60０余套。
分析原因,应与此类产品在济南市场尚属探索阶段有关,开发商投资商还不确定济南市场对这种物业类型的接受程度,大型物业比较有利于会所等公用设施的充分使用，便于形成服务的规模效应,降低单位成本,且大规模高档次的强势进入有助于产品在市场上扩大影响、提高竞争力。
浅析酒店式公寓的价值与投资策略
浅析酒店式公寓的价值与投资策略作者：杨光辉来源：《旅游纵览·行业版》2013年第01期摘要：文章从酒店式公寓的功能、产权方面的优势、特点，从酒店式公寓的发展前景、投资策略等几个方面，对酒店式公寓的价值和投资策略进行了较为全面的分析。
关键词：酒店式公寓；优势；特点；发展前景；投资策略酒店公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。
最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
在中国，酒店式公寓伴随着改革开放而产生和发展。
最早出现在深圳，其后在北京、上海、成都等大城市相继发展。
它除了彰显投资理念外，更有时代、经济、文化背景。
现在，人们的生活方式发生了很大变化，富有阶层的流动性更强，随之开始对配有家具的公寓产生需求。
而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到这些流动者的广泛欢迎。
商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理，家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。
一．酒店式公寓的主要优势和特点（一）与高星级酒店相比，酒店式公寓硬件稍逊、软件相等酒店式公寓与传统的酒店相比，在公共硬件配套设施上比一般高级公寓好，但和高星级酒店相比，还是逊略一筹。
因为它毕竟没有高星级酒店那样的大堂、餐厅，以及其他相配套的硬件条件。
但在软性服务上，不相上下。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的亲睐。
（二）酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓酒店式公寓除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。
其最大的特点是：比传统的酒店更多了家的味道，将星级酒店的极致化人性服务融入日常生活服务之中。
因此，酒店式公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的一种物业，但其本质仍然是公寓。
酒店式公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。
酒店式公寓和产权式酒店的投资比较
酒店式公寓和产权式酒店的投资分析针对越来越多的购房人想从买房中得到额外投资回报，精明的开发商便适时地推出了各种投资型产品。
继前段时间小户型投资风行一时，如今，产权式酒店、酒店式公寓的不断推出，再次掀起了投资者的投资高潮，使其成为楼市的一条独特的风景线。
无论是产权式酒店还是酒店式公寓，都以其面积小、总价低、资金回笼快的特点，吸引着众多投资者的眼球。
从本市近日开盘销售的准四星级产权式酒店———美丽园大酒店的销售情况来看，投资者大多是年龄在25-50岁左右的中高层收入者。
每一个投资者一般会登记2-3套客房，且多以50平方米左右为主。
而面积在90平方米左右的套房，则很少有人问津。
酒店式公寓的投资者和产权式酒店投资者情况基本一致，更有将酒店式公寓的一个楼层全部买下作为投资的投资者。
此外，在投资方式选择上，大多购房者选择银行按揭，只有为数不多的购房者选择一次性付款。
由于绝大部分产权式酒店只要付完首期款，后续的按揭支付可以通过经营回报收益来解决，投资者几乎没有财务负担。
而酒店式公寓的首付也比较低，往往只要总款的30%即可，而且还款年限与一般住宅商业贷款一样，可贷到20年或30年。
业内人士表示说，投资者要想获得回报丰厚、收益风险控制简单的小户型，产权式酒店、酒店式公寓都是不错的选择。
两者作为新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄投资相比，在同等投资预期的前提下其投资风险相对较小。
投资者李先生解释说，产权式酒店是将客房产权分割出售给小业主，小业主再将客房返租给酒店统一管理，酒店每年给予投资者总房款一定比例的投资回报。
如果在正规的操作程序下，投资者和房产商住往可以达到双赢。
也就是说，购买总房价在90万元、面积46平方米的酒店客房,首付36万元之后，前5年每年支出12662.78元，后5年每年支出8162.78元，10年总支出为104127.80元。
再扣除10年间每年免费享用15天的费用，即总投资40万元左右，就可以得到这间房子。
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酒店式公寓等新概念物业的投资辨析
2002年以来，位于上海中心地段的小户型楼盘受到追捧，成为上海最热门的楼盘，
如“青年汇”酒店式公寓、“金银汇”投资型办公楼、“蓝朝部落”小房型住宅，
差不多一开盘就被抢购一空。小户型的热销引得开发商热情高涨，不仅新建小户型
楼盘有所增加，而且一些烂尾楼也纷纷改头换面、重新定位于小户型。 2003年上
半年，位于襄阳南路上的“巴黎时韵”，更以新名词“产权式商务酒店”开盘，至
今销售率已过80%。一时间，各种各样的新名词新概念层出不穷，各种投资分析文
章更是说得天花乱坠。
事实上，随着上海的迅猛发展，小房型类物业作为一种中间产品，或者说过
渡型产品在不断成长的上海楼市中必定要占有一席之地。我们从物业功能、所有权、
使用权、管理权和软硬件的配套上一一辨析，为投资者有个更好的决策依据。
一、酒店式公寓
意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。它最早源于欧洲，是当时旅游区内
租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的
性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
现代都市中的酒店式服务公寓则是一种提供酒店式管理服务的公寓。除了提
供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服
务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多家的味道，将
星级酒店的极致化人性服务融入日常生活服务之中。因此，酒店式服务公寓是集住
宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效的一种物业，
但其本质仍然是公寓。
与传统的酒店相比，酒店式服务公寓虽然在公共硬件配套设施上比一般高级公
寓强，但和星级酒店相比，还是略逊一筹，因为它毕竟不可能有星级酒店那样的大
堂，餐厅，和其他达到星级标准所应该具备的硬件条件，但在软性服务就不相上下
了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。
上海的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：
一类是最早出现的以大产权为特征，以高端客户为主要服务目标的、有统一
的酒店式经营管理的酒店公寓。从1990年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的
增多，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表的物业类型开始出现，但这类物业不
零星出售，只是出租，主要对象是在上海从事商务活动的外籍人士，为其提供国际
化的居家服务设施。后来，因为东南亚金融危机的影响，房地产销售困难重重，原
先的上海很多外销楼盘，有很多就干脆改短线投资为长线投资，改出售为出租。因
为简单公寓出租收益低，但介于酒店和公寓之间的酒店式公寓的投资回报就高，加
上酒店公寓的出租对象和外销房的市场定位又恰好吻合，因此，很多酒店式公寓就
孕育而生了。
另一类是以小产权为特征，相对集中管理的酒店公寓，它多半以“小户型单
身公寓”的面貌出现。从2000年开始，这类物业以迅雷不及掩耳之势冲进上海住宅
市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主
要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：
青年汇、蓝朝部落、虹桥首席和奔腾新干线等。这种楼盘可将每个单元出售给个体
买房者，由拥有产权的业主自由居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营。
这类物业虽然也是酒店公寓，但因为面积小、总价低，自然进入的门槛就低，
人员层面也自然下降。虽然统一管理，但小业主们仍然拥有相当的自主权，在管理
上有相当的难度。
二、公寓式酒店（也称产权式酒店）
如位于襄阳南路上的巴黎时韵。和酒店式公寓不同，它的实质是酒店，它的
软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴的，简单
地说，它所销售的就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。
此种物业在表现特点上几乎和酒店公寓难以区别。其一，它类似公寓，拥有
居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全；其二，它
在配有全套的家具电器的同时，还能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、
床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的
良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建
国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
但产权式酒店和且租且用的酒店式公寓不同，它的最本质的区别在于购买者
购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取
客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。简单地说，
产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使
用权赚取收益。其实质是投资获利。
产权式酒店与传统的酒店的主要的区别还在于，这种物业可将每个单元出售
给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以
可以认为它是拥有私家产权的酒店。如果产权式酒店不是小产权组合，而是大产权
的架构，那就和一般意义上的酒店没什么区别了。原本意义上的全产权酒店投资，
少则几个亿，多者几十个亿，不是一般投资者所能问津的，但分割了产权的酒店公
寓，则降低了中小投资者投资酒店的行业门槛。
产权式酒店的投资者拥有物业的所有权，收益权，但几乎没有使用权。和酒
店式公寓不一样，一个产权式酒店如果没有一个严格意义上的统一管理机构，它的
结局是很悲惨的。
三、SOHO
SOHO的中文含义是小的家居的办公间，通俗的讲就是小面积划分的商办楼。
和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公，和与酒
店式服务相结合的产物。但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，而忽略
了五星级的配套和服务，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。
除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。
在面积分割、投资自用上，它和公寓酒店和酒店公寓是没有什么多大的不同，同样
是为了中小投资者打造的一种过渡产品。
四、酒店式商务式公寓
这是一种将酒店式公寓与SOHO进行了结合并全新演绎的新产品。它在充分
考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。这种
全新的模式合理地将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档
生活区又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是，
它在SOHO的基础上增加了全新概念的24小时商务中心，在那里可以享受到24小时
秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务。如此一来，这种酒店式商务公
寓不仅填补了SOHO无5A级办公楼配套服务的空白，而且还可以更完整地为您创造
一个超5A级的办公场所。
仔细分析上述产品，这些小产权物业（除了原本意义上的酒店公寓），实际
就是市场发育过程中的过度产品或是中低档的投资产品，并非有些分析人士所宣扬
的那么完美无缺，这些新概念之所以能吸引客户主要原因是：
第一，小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的租金
要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项
目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，
因此较适合中长线的投资者。
第二，产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传
统公寓和传统办公楼各自的长处，因此一经推出即备受商务人士欢迎。
第三，产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心，必要时还可以出
让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业
者的上选，尤其是异地置业的首选，因为此类投资对多数人来讲是有超值回报空间
的。
第四，宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。随着中国加入WTO，将会
有更多的国际跨国公司企业来中国设立公司。其中，中小型企业由于资金实力，酒
店式公寓这类物业成为它们的首选。另外，国内各大、中城市已形成了高级商务人
士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理早已不能适应其
快节奏的生活。同时，购房置业的门槛逐步降低，不少年轻的白领阶层也纷纷加入
置业队伍。单身公寓面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来技术人
才格外有吸引力。
当然，投资这类项目除了投资一般物业应该注意的要点外，以下三点是很重
要的：
首先，要在适当的区位。像CBD地区是一个城市商务活动最活跃的地区，近
两年又是网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在这些区域，对
他们来说，在这里安家置业方便自不必说，更重要的是机会更多、成本更低，最有
可能利用这一区域的人流、资金流和信息流等，迅速走向成功。这些热点地区当是
最适合酒店式公寓投资操作。
其次，酒店式公寓本身应具备足够的品质，最重要的是其能够提供持之以恒
的个性化服务。个性化有两方面的含义：一是满足使用者的个性化需求。因为租住
酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化人士，他们对居住文化、
办公环境有着独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的。这包括楼型、装
修装饰、环境、配套等。这一点是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实
现回报的核心因素。如果投资者并不能完全把握这一点，那就找品牌公司，那是最
省力的方法。
最后，要物有所值。不要买已经人为炒作上去的楼盘，因为这些新概念的楼
盘刚刚风行于市时量少需求大，很容易被抬升价格，而目前很多这样楼盘的价格已
经大大高于周边的高级公寓单价，按照收益平均的原则，这样的现象迟早是会改变
的。