某地产项目整合推广提案

产品解析
资源价值——山水双修，成溪山大境
占有谓之城市砥柱——庐山的传奇文脉， 山麓之上，形成坡地、密林、台地等居住形态， 引入活水体系进入社区，形成错落有致的溪谷景观， 在九江，能庐山一脉的别墅，已属罕见， 更何况能山水双休，成溪山大境。
产品解析
产品价值——高贵纯英伦别墅，超高性价比
九江的别墅形态众多， 能突出物业高贵特质的风格，唯英伦莫属 错落的斜坡顶，三段式石材外挂，独具风格的窗型设计 并且这类风格比较地中海风格更加实用， 超高的赠送面积，半明地下室设计和老人房设计 都让本案别墅的舒适度更加的高。
7、从推广上看：整体广告比较普通，并趋于同一化，尚未有跳出市场的项目推 广表现。
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产品解析
区域价值——地脉血统，九江城市发展的未来都心
连接九江市区与九江县城市群的中轴线上， 年产值超百亿的九江经济开发区内， 与未来行政中心一路之隔， 在未来不断更新与升级的城市发展中， 超前于现有城市10年乃至20年的科学规划， 前瞻新区新型的产业、商业、居住、休闲配套 立意为九江新的城市中心。
昌九高速公路南侧，前进东路东侧 江西极地置业有限公司 占地面积：342330㎡ R=1.55 50% 住宅 排屋3F、洋房6F/8F、高层11F、18F、24F 别墅约202户，一期推出16套 均价11500元/'㎡ 一期别墅16套，错层洋房72套，目前将近售罄。
项目优势
1、西班牙风情建筑，设计档次高。 2、靠近九江学院，人文气息浓厚。 3、现场展示区奢华典雅，制作细致，成功凸显了楼盘档次。 4、西边为城市南山公园，南边有双峰学校配套。 5、双车位大赠送，附加值高。
九江半山溪谷项目
整合推广提案
道智策略专案小组 2012.06.06
一切从市场开始
竞争现状：以庐山区与开发区为主，全市总体量大，消化速度慢
竞争项目一览：各有优势，各具特色，不过竞争日渐趋同
项目名 信华西郊花园
源丰紫庐 新湖柴桑春天
国豪山景城 远洲九悦廷 新湖庐山国际 极地盛世名都
所属区域
核心卖点
2、从产品上看：联排主力面积为200-300㎡，双拼主力面积为230-350㎡。独 栋产品以商业旅游地产形式进入市场；
3、从项目上看：高低配和高中低配项目成为主流，产品形态多样，只有在庐山 脚下，以商业休闲为主要定位的楼盘才有纯别墅项目。
市场总结
4、从价格上看：别墅主力单价为10000-11000，主力总价为250-350万；
未来城市行政中心 百亿天价资产新区 前瞻未来的配套升级
庐山山麓龙脉所在 活水体系溪谷景观 城市绝版山水别墅区
英伦皇家别墅区 超大赠送面积 半明地下室设计 老人房等墅居体验
服务价值
星级物管贴心服务
核心价值提炼
虽地处庐山山麓，但无度假别墅的优势社区配套，况且庐山周边的度假 别墅的竞争现状，已经势成水火，难以进入。 不成熟的地块，无完整的配套，城市别墅难以支撑。
九江市
营销活动 高端客户见面会
高端客户答谢会 读书节、风筝节 文化讲座、摄影大赛
赏析会 朗朗同台音乐会、拉斯维加斯 新闻发布会、贵宾护照
书画展 宾利名车汇、风水说明会
贵宾卡
广告表现：整体较普通，远洲与极地的推广相对成功
个案分析
极地·盛世名都
位置 开发商 规模 容积率 绿化率 物业类型 楼层状况 户数 最新价格 销售情况
5、从营销上看：多项目去化情况不够理想。但产品营销出彩的项目，比如展示 区打造优秀，同时推广范围广，定位准确的极地盛世名都，取得了较好成绩。 品质打造较好的项目去化率较高，得到实力客户认可。品质较弱的项目只能通 过低价来吸引顾客。
6、从趋势上看：下半年市场竞争：别墅供应爆发，竞争空前激烈。在2012年5 月份之后，将有5个项目的别墅问世，预计将有160余套入市，并有大量后续货 量。以当前别墅的去化情况来看，下半年竞争更加激烈。
产品解析
服务价值——星级物管服务
别墅的竞争大势，从产品到社区再到生活一步步升级 回归生活成为别墅竞争的终极砝码， 而日常的物管服务成为生活别墅层面的重要部分 本案引进星级物管服务公司 为高端业主提供定制级的人性化服务 确保业主的安全、私密与圈层的纯粹性
半山溪谷 top价值树
区域价值 资源价值 产品价值
*区域抗性如何化解？
1、空间概念转换为时间概念。如，七里湖向东10分钟、10分钟纵横开发区，以 拉近客户的心理距离。 2、联合市政，建立跨高速高架桥，以直通未来行政中心，真正缩短出行距离。 3、以开发区的产业资产总量，给予客群信心。如，新城超百亿天价资产拥戴。 并以新区开发用地与当即拍卖土地情况，阐述未来新城的前瞻性配套，消除客 群对现状配套的担忧。
客群
开发区
项目独特风格、别墅空 间的性价比等
九江市 县区
开发区
戴德梁行物管、配套齐 全பைடு நூலகம்
九江市
开发区
成熟社区、配套齐全、 园林景观
九江市
庐山区
中式风格、清净环境、 投资型
九江市 县区
庐山区
成熟区域、配套齐全、 人车分流等
九江市
庐山区
开发商品牌、物管、社 区等
九江市 九江县
庐山区
地中海风格、社区体验、 超值空间、公园
项目劣势
1、项目外部环境不佳，位处十里大道偏僻区域，周边配套不完善。 2、地理位置较为偏僻，属于九江市远郊，很难享受九江老城区高端配套。 3、价格门槛高，拦住一批意向客户。
*极地盛世名都高品质西班牙别墅+花园大盘，重金打造展示区，成功塑造标 杆形象。
市场总结
1、从区域上看：开发区在售别墅较多，在售货量为80套，未来新增货量为300 套（包括本项目）。庐山区新增别墅较多，在售货量为22套，未来新增货量为 746套，占未来别墅整体市场的60%；庐山风景区供应以少量旅游休闲为主。
别墅可以重建，但资源难以再生。别墅的竞争，归根结 底是资源的竞争，谁占据了不可复制的优势资源，谁就 有占位第一的话语权。
占据资源型别墅品类的第一把交椅
核心价值提炼
半山溪谷的资源体系—— 将庐山纳入自己的资源体系，让庐山成为首位的龙脉资源！ 将城市纳入自己的资源体系，让城市成为项目可周旋的未来资源！ 自有的半山、坡地与活水、溪谷，组合成最具价值的景观资源！ 英伦皇家别墅形态，形成如景区般的产品资源！ 五星级物管形成的人性化贴心服务，正是项目的服务资源！