2018-2019年房地产估价师理论与方法考试真题及答案
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案一、单项选择题1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。
A模拟房地产市场定价B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()A征用期间导致房屋毁损的价值损失B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是()A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案：D4、关于估价目的的说法错误的是()A估价目的取决于委托人对估价的实际需要B任何估价项目都有估价目的C一个估价项目通常有多个估价目的D估计目的限制了估价报告的用途答案：C5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()A拥有的房地产权利B受其他房地产权利的限制情况C受房地产权利以外因素的限制D额外的利益或好处答案：C6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()A建筑密度大小B房型设计C临路状况D公共配套设施情况答案：B7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是()A对住宅本身进行投资改良B由于人口增长对住宅的需求增加C因通货膨胀导致住宅价格上升因人工成本上升导致住宅重置成本提高8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()A房地产转让估价应评估出租****益价值B续贷抵押估价应评估出租****益价值C房屋征收估价应评估完全产权价值D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案：D9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。
A5893B6387C6473D7016答案：C10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是()A国内生产总值B国民消费价格指数C汇率波动D税收减免答案：D11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。
A房地产地役权B房地产权利及其行使租赁权C房地产使用管制D相邻关系答案：D12、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。
若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。
A12B25C27D40答案：B13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()A房屋征收决定公告之日B原征收补偿协议达成之日C用于产权调换房屋支付之日D委托估价之日答案：A14、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/㎡，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/㎡和9550元/㎡。
根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)应确定为()元/㎡.A9175B9400C9450D9775答案：B15、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是()A所在区域的消费者观念发生了变化B国家调整了房地产税费政策C国际与国内均出现了通货膨胀D对可比实例进行了装修改造答案：D16、为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。
2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%。
对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/㎡.A3673.20B3673.68C3790.43D3790.93答案：B17、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为()A100/101B100/100C100/99D100/98答案：A22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。
该房地产的净收益为()万元。
A、245B、275C、315D、345参考答案：D23、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。
厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废气建筑垃圾搬运花费1万元。
该厂房的残值率为()。
A、1.43%B、2.00%C、7.86%D、11.00%参考答案：B24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为()。
A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%参考答案：C25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是()。
A、自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间B、为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D、为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和参考答案：B26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500㎡，净租金为730元/㎡.年，空置率为15%。
周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/㎡.年，空置率为10%。
现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。
若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。
A、78B、102C、180D、302参考答案：B27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。
A、价值时点B、开发完成C、未来延迟销售D、销售完成参考答案：C34、关于估价方法选用的说法，正确的是()A、旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实力调查困难，可不选用?D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法参考答案：A35、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括()A、估价师对其估价职业道德的承诺和保证B、估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C、估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D、估价师对估价结果成立条件的提示和说明参考答案：D二、多项选择题1、关于专业房地产估价的说法，正确的有()A、应由专业机构和专业人员完成B、应经过审慎判断并提供专业意见C、出具的结果具有证明效力D、应收取一定的服务费用E、咨询性估价无需承担法律责任参考答案：ABCD2、下列房地产中，通常适用收益法估价的有()A、农地B、写字楼C、加油站D、二手商品住宅E、行政办公楼参考答案：ABCD3、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有()A、住宅已设定抵押权B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高层住宅可观赏临近公园的景观参考答案：ABD4、下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有()A、周边土地出让出现“地王”B、家庭规模小型化C、下周贷款利率DGDP增速放缓E、城镇化速度减慢答案：ABC5、下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有()A、建筑面积B、建筑进深C、室内净高D、建筑层数E、建筑质量答案：ABCD6、下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有()A、在建工程抵押估价B、期房预售价格评估C、预购商品房抵押估价D、用于产权调换的期房价格评估E、建筑物火宅损毁价值评估答案：BCD7、下列房地产中，通常适用比较法估价的有()A、高档公寓B、标准厂房C、房地产开发用地D、行政办公楼E、在建工程参考答案：ABC8、比较法股价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括()A、租赁权限制情况B、交易税费负担转嫁情况C、已抵押担保债权情况D、地役权设立情况E、利用方式限制情况参考答案：ACDE9、评估承租****益价值时，收益法估价参数确定正确的有()A、收益期应为租赁合同剩余租赁期B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C、净收益应为合同租金减去运营费用D、净收益应为市场租金减去运营费用E、净收益应为市场租金减去合同租金参考答案：AE10、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括()A、供求关系短期内不太稳定B、自由竞争的市场环境C、较长时期的市场运行D、可大量重复开发建设E、成本和效用变动不同步参考答案：BCD11、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有()A、采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用B、修复到新的或相当于新的状况的必要费用C、大于修复后所能带来房地产增加额的费用D、小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用E、包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用参考答案：ABD12、关于假设开发法股价中开发经营期的说法，正确的有()A、开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期B、开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期C、建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日D、销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E、经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日参考答案：ABD13、关于长期趋势法的作业及其适用的估价对象的说法，正确的有()A、长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动B、长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展潜力C、长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产D、直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的房地产E、平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产参考答案：ABCD14、运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括()A、市场状况B、交易情况C、区位情况D、使用期限E、开发程度参考答案：ACDE15、关于估价委托书的说法，正确的有()A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得带其起草C、委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求E、估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内参考答案：ACDE三、判断题1、估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见，一般也不能在完成股价之前与他们讨论估价结果()参考答案：√2、“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证()参考答案：√3、为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价()参考答案：√4、实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因数对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准() 参考答案：√5、抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用()参考答案：×6、比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格()参考答案：×7、繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响()参考答案：×8、在运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
2018-2019年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案
2018-2019年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案问答题(⼀)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼⼀幢综合楼作为抵押物向银⾏申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建⼯程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设⼯程正在进⾏，建安⼯程整体形象进度达65%，拟选⽤假设开发法作为其中⼀种估价⽅法。
请问：1.【题⼲】假设开发法的估价前提有哪⼏种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主⾃⾏开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他⼈开发完成，这种估价前提称为“⾃愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他⼈开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采⽤“被迫转让前提”。
2.【题⼲】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
⾃⾏开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;⽽⾃愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从⽽导致后续开发经营期发⽣变化。
(2)后续开发的必要⽀出不同。
⾃⾏开发前提下，指考虑后续开发的必要⽀出;⽽⾃愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产⽣新的“前期费⽤”，在估价后续开发的必要⽀出时，还应加上这部分的“前期费⽤”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
⼀般情况下，⾃⼰开发前提下评估出的价值要⼤⾃愿转让前提下的价值，⾃愿转让前提下评估出的价值要⼤于被迫转让前提下评估出的价值。
(⼆)甲公司拟议其拥有的房地产作价与⼄公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6⽉5⽇的市场价值。
房地产估价机构采⽤⽐较法和成本法进⾏测算，并于2015年6⽉15⽇出具评估报告，其中载明估价报告使⽤期限为1年。
2019年房地产估价师《理论与方法》真题word资料10页
2019年房地产估价师考试《理论与方法》真题试题一、单项选择题（共35题,每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面的括号内）1．下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（）A．高层建筑地价分摊B．房地产投资价值评估C．因环境污染导致的房地产价值减损评估D．城市房屋拆迁中的停业损失评估2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）A．估价对象的真实价值B．估价对象的重置价格C．估价对象的实际成交价格D．合格估价师的重新估价结果3．一个估价项目中的估价时点本质上是由（）决定的A．估价委托合同签订时间B．估价目的C．实地查勘估价对象的时间D．委托人意愿4．房地产供给有限特性的本质是（）A．土地的总量有限B．房地产的不可移动性C．房地产的独一无二性D．房地产的价值量大5．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（）A．土地使用期限B．土地使用管制C．土地面积大小D．土地权利性质6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元A．2500B．3000C．350011．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。
这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。
A．技术上的可能B．经济上的可行C．价值最大化D．法律上许可12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长13．某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（）元／m2。
2018房地产估价师理论与方法试题及答案(九)
2018房地产估价师理论与方法试题及答案(九)大家做好准备迎接考试了吗?了“2018房 ___估价师理论与方法试题及答案(九)”，更多资讯。
1.某夫妻共有一套 ___ ___的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房 ___估价机构评估该套房改房的 ___，则较合理的估价结果是( )。
(xx年试题)A.现时该房改房上市交易的正常 ___扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B.现时该房改房上市交易的正常 ___C.现时该房屋的房改 ___D.当时该房屋的房改 ___答案：B2.房 ___估价中，遵循 ___、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立答案：D解析：房 ___估价中，遵循 ___、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
3.回顾性房 ___估价，其估价对象状况和房 ___市场状况常见的关系是( )。
(xx年试题)A.估价对象状况为过去，房 ___市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房 ___市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房 ___市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房 ___市场状况为过去答案：C解析：回顾性房 ___估价，估计对象状况及房 ___市场状况均为估价时点(过去)时的状况。
4.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则( )。
(xx 年试题)A.估价时点为未来，估价对象为未来状况B.估价时点与房 ___状况均为现在C.估价时点为现在，估价对象为未来状况D.估价时点为现在，估价对象为过去状况答案：C解析：根据估价时点原则。
5.如果某房 ___现状价值大于新建房 ___的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷四)
2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷四）判断题1.建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。
这个概念是重建价格。
重建是复原，重置是替代。
注意“相同”二字。
参见教材P305。
2.重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。
()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。
技术进步，成本降低，故重置成本低于重建成本。
参见教材P305。
3.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。
()『正确答案』×『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。
有些功能落后是可以修复的，有些功能落后是不可修复的。
如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。
参见教材P312。
4.建筑物的有效年龄，可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。
()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。
建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况，建筑物有效年龄可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。
参见教材P313。
5.一般而言，建筑物经济寿命短于其自然寿命。
()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。
建筑物的经济寿命短于其自然寿命。
如果建筑物经过了更新改造，包括改建、扩建和修缮等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
参见教材P314。
6.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。
()『正确答案』√『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的求取方法—年限法。
利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。
参见教材P313。
房地产估价师《房地产估价理论和方法》参考答案
房地产估价师《房地产估价理论和方法》参考答案笔者房地产评估师考试频道为大家整理的历年真题，供大家学习参考。
答案及解新参考答案一、单项选择题 1.B 2.D 3.B 4.B 5.C 6.B 7.D 8.A 9.A 10. C 11.D 12.A 13.B 14.A 15.B 16.A 17.A 18.A 19.B 20.C 21.B 22.D 23.C 24.B 25.D 26.A 27.A 28.A 29.C 30.B 31.A 32.B 33.A 34.C 35.C 二、多项选择题 1.ADE 2.AE 3.ABC 4.ABC 5.ACDE 6.ABCE 7.ACE 8.ACD 9.BCE 10. BCD 11.ACD 12.ABCD 13.ABCE 14.ABE 15.ABC 三、判断题 1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.× 6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√11.× 12.√ 13.× 14.× 15.√四、计算题 1.解：1）总有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％）×40×12=1075.2（万元）2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元）3）年净收益a ＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）；4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；7）建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（万元）8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元） 2.解：（1）重新购建价格C总方法一：1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）①建筑安装成本=1200元/㎡；②专业费用=1200×8%＝96（元/㎡）；③管理费用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；④销售费用=C×3%；⑤投资利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）0.5-1]≈88.930+C×0.2%；⑥销售税费=C×6.5%；⑦投资利润=（1200+96+38.88+ C×3%）×35%＝467.208+ C×1.05%；⑧每平方米重新购建价格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），2）总价计算①建筑安装成本=1200×30000=3600（万元）；②专业费用=3600×8％=288（万元）；③管理费用=（3600+288）×3％=116.64（万元）；④销售费用=C总×3％；⑤投资利息=（3600+288+116.64+C总×3％）×60％×[（1+6％）1.5-1]+（3600+288+116.64+C总×3％）×40％×[（1+6％）0.5-1]=266.79+C总×0.2％；⑥销售税费=C总× 6.5％；⑦投资利润=（3600+288+116.64+C 总×3％）×35％=1401.624+C总×l.05％；⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3％+266.79+C总×0.2％+C总×6.5％+1401.624+C总×1.05％，解得C总=6356.394万元。
2018年房地产估价理论与方法考试全套真题
估价结果的意见。参见教材P35。
3.估价中应尽量采用多种估价方法其主要原因是。
A.估价对象适宜采用多种方法估价
B.各种估价方法都有一定的局限性
C.各种估价方法之间具有理论统一性
D.难以通过分忻排除不适用的估价方法
【答案】B
8.距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标其中相对科学的距离指标是。
A.空间直线距离
B.交通线路距离
C.交通时间距离
D.经济距离
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产区位因索。经济距离是更科字但较复杂的一种距离它是
把交通时间、交通赛用统一用货币来衡量以反映距离。参见教材P132。
9.下列影响价格的因索中不属于实物因素的是。
2.关于房地产估价结果的说法错误的是。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相
B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见
C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
【答案】B
同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产选项B正确有特殊交易情况的交
易实例一般不宜选为可比实例但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时则应对其进
行交易情况修正选项C正确挂牌价不能作为估价依据但可作为了解市场行情的参考
选项D错误需修正或调整的因素越多说明可比实例的可比性越差估价结果越不合理。
投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%成本利润率为
15%则该房地产的重新购建价格为万元。
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)一、单项选择题（共35题）第 1 题单项选择因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。
{A}. 该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿{B}. 搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿{C}. 因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿{D}. 因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B第 2 题单项选择关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。
{A}. 估价依据应根据估价对象和估价结果来选取{B}. 《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求{C}. 在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查{D}. 估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B第 3 题单项选择关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。
{A}. 估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响{B}. 注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见{C}. 注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果{D}. 合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致正确答案：D第 4 题单项选择相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
{A}. 易受限制{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 不可移动正确答案：C第 5 题单项选择下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（）。
{A}. 该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元{B}. 该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路{C}. 该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过{D}. 该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个正确答案：B第 6 题单项选择利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。
18年估价师真题房地产的估价理论与方法
房地产估价理论与方法一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最切合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产休业损失，属于（）业务。
A．传统价值评估B．价值分派根源建设工程教育网C．有关经济损失评估D．价值减损评估2、以下房地产估价原则中合用于房地产抵押估价，而不合用于城市房子拆迁估价是（）。
A．最高最正确使用原则B．合法原则C．代替原则D．慎重原则根源建设工程教育网3、采纳假定开发法评估某待开发房地产的价值，合用的估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）的需要。
A．房地产作价入股B．法院强迫拍卖C．房地产税收根源建设工程教育网D．房地产征收赔偿4、某出租写字楼的完整产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A．-40B．400C．1800D．3600根源建设工程教育网5、某地域各项基础设备开发的正常使用花费分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通讯8元、场所平坦15元，则该地域“五通一平”的正常花费为（）元/㎡A．98B．102C．108D．116根源建设工程教育网6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住所，单价为5000元/㎡。
若2008年当地同类住所名义价钱月递加0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住所的自然增值额为（）元。
7、房地产既与机器设备等动产不一样，又与商标等无形财产不一样，是（）的联合体。
A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权益、地点D．实体、权益、地点8、某期房年后建成入住，近似现房的价钱为5 000元/㎡，出租的年终总利润为500元/㎡，管理花费等其余支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险赔偿为现房价钱的3%。
该期房当前的价钱为（）元/㎡。
A．4395B．4486C．4636D．48509、某宗房地产未建立法定优先受偿权益下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。
2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷五)
2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷五）单项选择题1、专业估价由于是专业机构和专业人员完成、估价结果较科学确凿、客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受，这说明专业估价和非专业估价相比()。
A、专业估价提供的是专业意见B、专业估价具有公信力C、专业估价实行有偿服务D、专业估价要承担法律责任2、下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是()。
A、专业估价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力D、专业估价承担法律责任3、高层建筑物地价分摊，属于()。
A、房地产咨询业务B、房地产价值分配业务C、房地产价值减损评估业务D、相关经济损失评估业务4、因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于()业务。
A、房地产价值提升评估业务B、房地产减损评估业务C、相关经济损失评估业务D、房地产政策咨询业务5、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()。
A、房地产价值分配业务B、房地产价值减损评估业务C、房地产投资价值评估D、相关经济损失评估业务6、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。
A、为证券发行提供参考依据的估价B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价7、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是()。
A、价格是价值的外在表现B、价值是物的真实所值C、价格是价值波动的“中心”D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因，造成高值低价的交易8、下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是()。
A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价9、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是()。