格尔木盐湖城投资开发有限责任公司、青海天瑞物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

格尔木盐湖城投资开发有限责任公司、青海天瑞物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院【审理法院】青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院【审结日期】2022.01.17【案件字号】(2021)青28民终906号【审理程序】二审【审理法官】张毅党雪仁陈治冈【审理法官】张毅党雪仁陈治冈【文书类型】判决书【当事人】格尔木盐湖城投资开发有限责任公司;青海天瑞物业管理有限公司【当事人】格尔木盐湖城投资开发有限责任公司青海天瑞物业管理有限公司【当事人-公司】格尔木盐湖城投资开发有限责任公司青海天瑞物业管理有限公司【代理律师/律所】张进海青海彰杨律师事务所【代理律师/律所】张进海青海彰杨律师事务所【代理律师】张进海【代理律所】青海彰杨律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】格尔木盐湖城投资开发有限责任公司【被告】青海天瑞物业管理有限公司【本院观点】上诉人盐湖城公司应向被上诉人天瑞公司退还押金1000000元。

【权责关键词】撤销代理合同合同约定第三人证人证言证据不足新证据质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，上诉人盐湖城公司应向被上诉人天瑞公司退还押金1000000元。

理由为：第一，案涉合同解除时间为2019年7月15日，天瑞物业公司格尔木分公司与安业物业公司交接确认退场后应退还的各项费用为681330.65元，盐湖城公司之后在(2020)青2801民初2282号民事案件中主张上述款项并要求天瑞公司办理退出物业管理的移交手续，该案生效判决对上述请求已予以支持，盐湖城公司也未在该案中提出关于天瑞公司未对电梯等进行维保的问题，视为其在另案中认可合同解除前双方就维保事项不存在争议。

第二，盐湖城公司二审提交的证据均不属于一审庭审后新发现或因客观原因无法取得的证据，不属于新证据，且《特种设备安全监察指令书》出具时间为2019年8月21日，《特种设备检验意见通知书》出具时间为2019年10月24日，均在双方合同解除之后；证人吴国安所在公司与上诉人存在业务合作关系，其证言不予采信；证人王永祺提交的《情况说明》中载明中国特检院发现电梯年检存在问题的时间为2019年6月，但中国特种设备检验研究院出具《特种设备检验意见通知书》时间为2019年10月24日，互相矛盾，无法证实《情况说明》所述事实的真实性；《奥体花园小区2019年7月更换配件清单》出具时间为2019年7月2日，证人王永琪也认可其所在公司正在向天瑞公司主张清单所列款项，即2019年7月2日溧阳建宇安装工程有限公司维保电梯属实，亦能反推出《情况说明》所述内容真实性存疑。

因此，根据在案证据，无法证实天瑞公司在合同解除前未对电梯、锅炉等进行维修保养，也无法证实因天瑞公司原因导致盐湖城公司在合同解除后支出维修费用，故盐湖城公司应退还押金1000000元。

综上所述，上诉人格尔木盐湖城投资开发有限责任公司的上诉请求不能成立，不予支持。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13800元，由上诉人格尔木盐湖城投资开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-15 19:09:01【一审法院查明】一审法院认定事实：原告天瑞公司主要经营范围为物业管理、家政服务、保洁服务、房屋维修维护等。

2016年青海天瑞物业管理有限公司格尔木分公司入驻被告盐湖城公司，对其指定的相关小区进行物业服务，双方合同一年一签，原告天瑞公司于2016年10月13日通过青海银行账号为×××的公司账户向被告盐湖城公司开户行为农业银行格尔木分行，账号为×××的账户内汇款交纳保证金1000000元。

2018年12月5日被告盐湖城公司(甲方)与青海天瑞物业管理有限公司格尔木分公司(乙方)签订《物业服务委托管理合同书》，双方约定合同期限2018年10月15日至2019年10月15日，甲方将奥体花园小区、民乐苑小区委托给乙方进行物业管理。

奥体花园小区中共5栋住宅，均属多层建筑及相关配套设施、绿地、附属房屋和公共设施设备及集中供热的相关单位。

民乐苑小区共30栋住宅均属高层建筑及相关配套设施、绿地和附属房屋和公共设施。

在签订该服务合同的依据中，载明，第三条，本服务合同所附下列文件时构成本服务合同不可分割的部分；1．市住建局2016年8月30日局务会会议纪要，2.2016年8月29日市房地产管理处及盐湖城公司发布的公告。

第四条，1．服务时间：合同约定期限内一年，2．服务地点：甲方指定地点。

双方在该合同中还约定了在物业委托管理期间管理服务事项及质量标准，费用，双方的权力和义务、资料管理、合同解除、违约责任及附则等内容。

该合同中加盖有甲方被告盐湖城公司合同专用章，乙方青海天瑞物业管理有限公司格尔木分公司的公章，并有加盖有双方法定代表人印章及双方经办人签字。

2019年7月15日青海天瑞物业管理有限公司格尔木分公司向格尔木市房地产管理处、被告盐湖城公司申请退出物业管理服务，同日格尔木市房地产管理处与青海天瑞物业管理有限公司格尔木分公司发布公告，物业管理服务移交安业物业公司，《物业服务委托管理合同》解除。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务，被告受格尔木市政府国有资产监督管理委员会的委托对格尔木市已建成的廉租房住房资产进行运营管理，原告和青海天瑞物业有限公司格尔木分公司的《物业服务委托管理合同》系双方真实意思的表示，未违反法律规定及行政强制性措施，该合同合法、有效。

青海天瑞物业管理有限公司格尔木分公司系原告的分公司，于2019年12月30日已注销，现由原告承继该分公司的权利义务，符合法律规定，原被告是本案适格主体。

《中华人民共和国合同法》第九十一条规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……(二)合同解除”，第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”。

在本案中原被告均认可于2019年7月15日解除了2018年12月5日签订的《物业服务委托合同》，在合同解除后，被告向格尔木市人民法院提起诉讼主张该合同项下的电表余量、停车费、装修押金、场地租赁费等各项费用681330.65元以及办理退出物业管理的移交手续，格尔木市人民法院在(2020)青2801民初2282号一审民事判决书中对以上予以确认。

现原告主张要求被告返还保证金1000000元，被告提出原告未按照物业委托合同的要求履行退出手续，在其退出手续未办理期间，小区的锅炉和电梯产生了故障，被告为此支付了100余万的维修费用，需要从原告诉请的1000000元中扣除的答辩意见，被告要求按物业委托合同履行退出手续，该权利已经被相关法律文书确认，且原告自2019年7月15日合同解除以后，将其委托合同项下管理的小区等单位已移交给安业物业管理有限公司管理，对此原告亦认可，被告提出的锅炉和电梯维修费用，被告在庭审中提交的2019年8月10日被告盐湖城公司与格尔木航佳暖通技术有限公司签订的《格尔木市保障房维修施工合同》，2020年4月1日被告盐湖城公司与溧阳建宇安装工程有限公司签订的《奥体花园电梯维修项目合同书》，均是在双方解除合同以后签订，不足以证实以上费用应由原告承担，被告应承担继续举证的责任，一审法院对被告的答辩意见不予采纳。

原告为保证其履行合同，依照双方约定向原告交纳保证金1000000元，现双方合同已解除，故该费用应予以返还，原告的诉讼请求，于法有据，予以支持。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》(法释(2020)15号)第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。

因本案法律事实发生在《民法典》实施之前，故仍应适用当时的法律规范。

遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：被告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司退还原告青海天瑞物业管理有限公司保证金100万元，于判决生效之日起十五日内付清。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。

【二审上诉人诉称】盐湖城公司的上诉请求：1．撤销青海省格尔木市人民法院(2021)青2801民初2194号民事判决，改判上诉人不予退还被上诉人保证金100万元；2．被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。

事实和理由：1.2019年7月15日，上诉人与被上诉人解除《物业服务委托管理合同》(以下简称《物业合同》)，被上诉人退出物业服务，但未按《物业合同》约定及时履行退出移交手续。

2019年9月4日，被上诉人向上诉人出具《承诺书》一份，声明被上诉人保证在2019年9月30日前，将提供物业服务的奥体花园小区21部电梯维修完毕，否则自愿承担因此给上诉人造成的损失，但被上诉人并未按《承诺书》的内容履行电梯维修义务。

2020年4月1日，上诉人与第三人签订《电梯维修合同》更换电梯曳引机，损失71000元。

该损失应当由被上诉人承担。

2.2019年7月15日，《物业合同》解除后，未到取暖季，上诉人与被上诉人无法立即对小区取暖设备(锅炉及管道等配套设备)进行试压交接。

为保障小区居民取暖季正常供暖，上诉人按照工作要求提前对小区取暖设备进行检查后得知小区锅炉已不具备供暖能力。

2019年8月10日，上诉人与第三方签订《锅炉维修施工合同》，对小区锅炉进行维修保养，计划竣工日期为2019年10月15日。

上诉人因维修锅炉损失1624106.07元。

被上诉人的违约行为给上诉人造成维修电梯和小区取暖设备的损失共计1695106.07元，符合保证金(100万元)的扣除条件。