地铁上盖商业业态定位建议
商业街区业态分布建议报告
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二、市场背景 • 五公里范围内商业分布情况
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周围商业分布分析
案名 西夏万达广场
类型 综合体
文化宫广场
综合体
浙江商城
综合体
特点
主要人流
新市区地标 性建筑，拥 有较好口碑 形象。
附近居民和周 围厂区职员
新市区新型 商业体，暂 时没有营业 ，几乎模仿 万达模式
宁大、民族大 学等大学生、 附近居民
• 1F：充分体现社区服务功能，如：银行、干洗店、理发店、 药房、烟草专卖、面包、鲜花店、鲜果店等。
• 在此建议在合理的预算下在东西区商业部分用天桥链接使得 东西两区商业街通融，同时天桥上可以做部分商业小摊点， 增加整体商业板块价值。
旨在把怀远路夜市 分化或迁移过来
可尝试做新市区大学
生或者退离休职员创
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四、分层细化建议（一） • 3F：东区整体建议定位为娱乐活动场所，面积划分方面建议
在500㎡左右，或者整层不动，在实际招商过程中根据客户 需求再进行具体分割。建议在三楼室内增加楼梯到屋面，使 得部分咖啡厅或者茶楼会所等做一部分露天营业场所，以增 加整栋商业楼的使用价值。
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四、分层细化建议（一） • 2F，3F：整体建议以中粮·祥云小镇“城市微度假”为参考
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周围商业分布分析
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三、商业街区规划建议
• 一、整体规划建议一 • 二、整体规划建议二 • 三、两种方案对比思考 • 四、分层细化建议
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一、整体规划建议一
• 地下做一层的方式： • -1F西区：整体车位 • -1F东区：连锁超市？Or整体车位？
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一、整体规划建议一
其中之一连锁超市？？？
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一、整体规划建议一
地铁站点周边商业配套设施设计
地铁站点周边商业配套设施设计地铁站点的周边商业配套设施设计，是城市规划中至关重要的一环。
一个好的商业配套设计不仅能够提升地铁站点周边的商业氛围，还能够为市民和游客提供更加便利的购物、餐饮和娱乐体验。
在设计这些商业配套设施时，需要考虑到地铁站点的交通便捷性、人流量、消费群体等因素，以确保商业配套设施能够真正满足人们的需求，实现商业价值最大化。
1.交通便捷性地铁站点作为城市交通的重要枢纽，其周边商业配套设施的设计必须考虑到交通便捷性。
商业区的规划要便于乘坐地铁的乘客到达，步行道路宽敞畅通，同时也要考虑到汽车和自行车等其他出行方式。
在商业区周边设置公交站点、停车场等配套设施，以便更多的人群可以方便地前来消费。
2.人流量和消费群体商业配套设施的设计还要考虑到地铁站点周边的人流量和消费群体。
不同地区的人群特点不同，商业区的设计要根据地铁站点所在的位置来确定目标群体。
例如，如果地铁站点周边是住宅区，那么商业区可以设置一些便利的生活配套设施；如果是商业中心区，可以设置更多的购物和娱乐设施，满足商务人士和游客的需求。
3.商业配套设施的多样性为了吸引更多的人流，商业配套设施的设计要尽可能地多样化。
可以设置各种类型的商店、餐馆、咖啡厅、影院等，让消费者有更多的选择。
还可以考虑引入一些特色店铺或主题餐厅，提升商业区的特色和吸引力，吸引更多的人群前来消费。
地铁站点周边商业配套设施的设计，是城市规划中不可或缺的一部分。
通过考虑交通便捷性、人流量和消费群体以及商业配套设施的多样性，可以打造一个有吸引力、具有活力的商业区，为城市的发展和市民生活带来更多便利和快乐。
设计得当，商业繁荣，人流如织。
商业业态定位建议及坪效计算案例
商业业态定位建议及坪效计算案例商业业态定位是指商业企业在经营过程中确定自身的经营属性，以及与目标顾客的匹配程度。
而坪效计算则是指商业企业通过对经营空间的面积和销售额进行比较，从而评估经营效益的方法。
本文将为您提供商业业态定位建议及坪效计算案例。
1.市场分析：在确定商业业态时，首先需要进行市场分析，了解目标市场的消费需求和竞争情况。
通过市场调研和竞争对手分析，确定目标市场的空白点和潜在需求，以便为经营定位提供依据。
2.定位选择：根据市场分析结果，选择适合的商业业态。
可以考虑传统零售、商业综合体、购物中心、主题商业街等不同的商业形式。
根据目标市场的消费特点和需求，选择能够满足其需求的商业业态。
3.品牌定位：商业业态的成功离不开品牌定位的准确与精准。
通过对目标市场的消费心理和消费行为进行分析，确定适合的品牌形象和定位策略。
品牌定位包括定位目标群体、定位产品和服务、定位差异化等方面。
4.产品策划：根据品牌定位和目标市场需求，进行产品策划。
通过分析目标市场的消费习惯和趋势，确定适合的产品组合和价格策略。
同时，考虑产品的独特性和竞争优势，以提高市场竞争力。
5.服务提升：商业业态的成功还需要注重服务品质的提升。
通过培训员工、改善售后服务等方式，提升客户满意度和忠诚度，建立良好的口碑和品牌形象。
坪效计算案例：假设商业企业的经营面积为1000平方米，一年的销售额为500万元。
根据这些数据，我们可以计算出这个商业企业的坪效。
坪效计算公式为：坪效=销售额/经营面积将数据代入公式，坪效=500万元/1000平方米=5000元/平方米这意味着该商业企业每平方米的经营面积能够创造5000元的销售额。
坪效的大小可以反映经营效益的优劣，较高的坪效意味着更高的销售额和利润。
需要注意的是，坪效的计算结果还需要与行业平均水平进行比较，以确定商业企业的经营水平和竞争力。
如果坪效较低，可以通过提高销售额、降低成本等方式来改善经营效益。
综上所述，商业业态定位和坪效计算对于商业企业的经营决策和发展至关重要。
轨道交通地上站商业业态调研
轨道交通地上站商业业态调研摘要：地铁站商业如今在全国各地越发多见，而对于其中商业业态分布的规律探究依然阙如。
以上海赤峰路地铁站内的深喜迪运商城为例，我们对其业态分布的发展过程和现状进行了研究。
研究结果呈示为，对于以顺路消费人群为主要消费群体、中低端商品为其消费层次的商场来说，餐饮业是其发展的重点。
而这也给以后的地铁站商业建设提供了一定的指导。
关键词：业态分布可达性服务人群地铁站商业模式1．赤峰路地铁站商业发展沿革1.1起步阶段赤峰路地铁站于2001年开始将站内商铺承包给“上海深喜迪运贸易有限公司”进行招商经营。
为了发挥集群效应，该公司将地铁内所有商铺都出租给较为平民化的服装店，一时成了热闹的“时尚淘宝街”，生意兴隆。
1.2转折阶段在经历了一段时间的鼎盛期后，在诸多方面的因素综合作用下，赤峰路地铁站内的服装商店人气开始下滑，甚至逐渐衰落，一些店铺抓住时机，进行业态改革，其中一部分服装店被餐厅和餐饮店代替，取得了较好的效益。
1.3衰落阶段如今，赤峰路的地铁站商业步入到一个衰落期，各种商店的效益都在下滑，特别是服装店，许多服装店逐渐倒闭。
一些新的业态如超市、饰品化妆品、手机维修开始涌入，形成了一个多种业态混合的状况。
2．赤峰路地铁站周边环境2.1周边功能分析赤峰路地铁站的东侧为一片由多个地块组成的高层住宅区，其中也包含较丰富的沿街商业、宾馆和办公建筑；西侧是曲阳新村，改革开放时最新建设的一批大型居住区之一；南侧是上海外国语大学，更南方可延伸到鲁迅公园和虹口体育馆。
赤峰路地铁站服务的主要对象就是两侧居住区的居民和办公服务人员以及上海外国语大学的学生。
2.2可达性分析赤峰路地铁站可达性较高，其本身作为地铁站，有地铁三号线穿过，且有内环高架桥穿过，因此从大区位来看，可达范围较广；赤峰路地铁站有城市主干道中山北一路和次干道赤峰路穿过，且距离另一条城市主干道广中路和次干道水电路不足500米，车行可达性较强；赤峰路地铁站周围的居住区、校园内部道路密度高、流线组织丰富多样，并且大多不设门禁，因此步行可达性也较高。
地铁商业项目经营策划方案
地铁商业项目经营策划方案一、项目介绍二、市场分析1.地铁商业项目的发展趋势：随着城市发展和人们出行方式的改变，地铁商业项目正逐渐成为城市商业的新热点。
越来越多的城市开始构建或完善地铁商业项目，以满足居民的日常生活需求。
3.市场竞争情况：地铁商业项目具有一定的市场竞争优势，但也面临其他商业项目的竞争。
因此，在经营策划中需要注重差异化竞争和提供独特的价值。
1.商业定位根据地铁商业项目的特点和目标受众群体，可以将商业定位确定为便利、时尚、高品质的购物和生活服务中心。
通过提供便捷和个性化的购物体验，吸引目标客户的关注并提高项目的盈利能力。
2.租赁管理租赁管理是地铁商业项目中的重要环节之一、项目方应制定租赁规则和标准，确保每个商家的经营和服务质量。
同时，可以引入差异化的租金政策，对业绩优秀的商家给予相应的优惠和激励，以提高整体项目的经营效益。
3.招商策略招商是地铁商业项目中的关键环节，直接影响到项目的商业效益和声誉。
招商时应注重引进具有品牌影响力和竞争力的商家，以满足目标受众群体的需求。
可以通过租金优惠、场地设计和营销支持等方式吸引商家入驻，并建立良好的合作关系。
4.营销策略5.客户关系管理客户关系管理是地铁商业项目中的重要环节。
项目方应建立完善的客户档案和数据库，通过数据分析和个性化服务，提高用户的满意度和忠诚度。
在客户关系管理中可以设置会员制度和积分兑换等激励措施，增加客户粘性，并通过会员活动和福利来维护良好的客户关系。
6.服务品质管理服务品质管理是地铁商业项目中的关键环节。
项目方应制定详细的服务标准和培训计划，提高员工的服务质量和态度。
同时，通过定期客户满意度调查和反馈收集，以优化和改进服务体验，提高项目的声誉和口碑。
四、风险管理地铁商业项目的经营中存在一定的风险和不确定性。
项目方应制定风险管理计划，包括市场风险、经营风险和人力资源风险等。
通过建立健全的风险评估、监控和应对机制，及时掌握和处理各种风险事件，降低项目的经营风险。
地铁站点周边商业开发的策略与经验
地铁站点周边商业开发的策略与经验1.定位目标用户群体：在商业开发之前，需要明确目标用户群体，包括年龄、收入水平、消费习惯等因素。
比如，如果目标用户是年轻人群体，可以发展时尚、休闲、文化娱乐等类型的商业。
2.提供多样化的服务与设施：地铁站点周边商业开发应该以满足人们日常生活和消费需求为核心。
除了各类商铺外，还应当考虑添加商务办公区、医疗设施、文化娱乐设施等，以提供更加全面的服务。
3.突出地铁站的交通优势：在商业开发中，应充分利用地铁站的交通便利性作为亮点，吸引更多的人流。
可以设置引导标识、增加非常规交通工具设备等方式，提高地铁站的可达性和便捷性。
4.多元化的商业形态：商业开发可以兼顾大型购物中心、小型商业街、社区超市等不同形式，满足不同用途和需求。
形成一个有机的商业生态圈，既方便消费者购物，又提供了更多的就业机会。
5.开展市场调研及定位分析：商业开发前应进行市场调研，了解周边市场需求与竞争格局。
同时，要对项目进行定位分析，确定商业发展的方向和策略，以避免盲目投资。
6.与当地政府合作：商业开发需要与当地政府密切合作，共同制定规划、政策和标准。
政府可以提供支持和优惠政策，加大对商业开发的引导力度，促进项目的顺利开展。
7.培养特色品牌和文化氛围：商业开发需要注重培养特色品牌和文化氛围，增加商业的吸引力。
可以引入地方特色的产品和服务，举办特色文化活动等，打造独特而有吸引力的商业区域。
8.引入知名品牌与租户：在商业开发中，可以引入知名品牌和租户，提高商业区的知名度和吸引力。
知名品牌可以为商业区带来较稳定的消费者流量，有助于吸引其他品牌加入。
9.联合推广和营销活动：商业开发过程中，可以与地铁站和周边商业区进行合作，联合开展促销和营销活动。
可以通过打折、送礼品、举办活动等方式，吸引更多的消费者前来购物。
10.持续关注市场变化和用户需求：商业开发后要持续关注市场变化和用户需求，在经营过程中灵活调整经营策略。
可以通过用户调研、数据分析等方式，了解用户的消费习惯和需求变化，及时作出调整。
地铁上盖商业,如何解决过路却不消费的难题？
地铁上盖商业项目应关注品牌和 商品的差异化，打造特色店铺和
独家品牌，以吸引更多顾客。
地铁上盖商业项目应注重顾客服 务和体验，提供多种便利设施和 优质的服务，提高顾客满意度和
忠诚度。
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表参道之丘的商业项目介绍
表参道之丘是位于日本东京表 参道地铁站上盖的一个大型商 业综合体，集购物、餐饮、娱 乐等功能于一体。
该项目占地面积较大，拥有多 个楼层，涵盖了各种品牌和类 型的商铺，吸引了大量人流。
表参道之丘还配备了充足的停 车设施，方便顾客前来消费。
表参道之丘的设计理念与特点
表参道之丘注重营造舒适的购物 环境，通过人性化的空间布局和 建筑设计，使得顾客在购物过程
01
建立合作机制
地铁与物业方应建立良好的合作 机制，共同制定商业项目的发展 策略。
资源共享
02
03
长期规划
地铁与物业方应共享各自的优势 资源，如地铁的人流优势和物业 的场地优势，实现互利共赢。
制定长期发展规划，确保地铁上 盖商业的可持续发展，实现地铁 与物业的长期利益统一。
05
案例分析：表参道之丘的启示
中感受到愉悦和便利。
该项目注重品牌和商品的差异化 ，引入了大量独家品牌和特色店
铺，以满足不同顾客的需求。
表参道之丘还注重顾客服务，提 供多种便利设施，如休息区、儿 童游乐区等，以及优质的导购服
务和售后服务。
表参道之丘对国内地铁上盖商业项目的启示
地铁上盖商业项目应注重人流引 导和聚拢，通过合理的空间布局 和建筑设计，吸引顾客进店消费
理清供需的消费需求 和习惯，以便提供有针对 性的商品和服务。
优化商品组合
根据市场需求调整商品组 合，满足不同顾客的需求 。
地铁站商业设计的若干方面探讨
地铁站商业设计的若干方面探讨一、地铁商业设计分析1、整体布置1.1 站内商业网点及商铺的布置在设计之时，基于保证商业店铺网点的经营效果的目的，需要为其预留合适的视线空间，便于乘客寻找到商业店铺网点的所在位置，可在地铁站内设置详细的导向指标。
如果商铺直接面向客流通道，视线空间距离可预留2～3m，便于顾客排队购买商品，防止因过于拥挤而出现意外事件。
一般而言，每间商铺的内部空间均在15～30m2之间，最大不会超过40m2。
各间商铺的具体设计规格如下：进深3～5m，开间2～4m，视商铺的经营业态特点以及地铁站本身的规模而定，允许对进深以及开间设计规格进行适当的调整修正。
1.2 车站利用出入口、风道雨主体围合夹土体空间进行商业开发除利用站内空间合理布置商业网点，车站综合开发也常利用出入口与风道间夹土体部分，进行商业开发。
此部分夹土体空间一般存在于出入口与风道交叉布置位置，由于结构施工时常将此处空间与地铁主体基坑统一开挖，故此空间能够合理利用为商业开发，既避免资源浪费，又扩充了地铁运营效益。
此部分空间可根据实际情况，利用出入口通道侧墙设置商业进出口，乘客进出地铁时即可方便到达；且夹土体商铺面积相对于站内商业较大，可利用后期装修分割成若干小商铺，也可统一布置成大空间开发。
2、开发规模2.1 站内商铺开发规模在进行地铁商业设计的时候，出于消防安全的考虑，地铁车站内的商铺面积应当小于120m2，如果是线路换乘站点，还需要在在公共区域之内划分若干个消防分区，单个消防分区之内最多允许设置2～3个面积小于120m2的商业店铺。
如果地铁站内仅存在一个消防分区，则所设计的商业店铺总面积应小于100m2。
商业开发的规模需综合考虑消防安全与人流量的多项因素，商铺设计尽量面向车站公共区，以点带面。
2.2 出入口与主体围合部分利用夹土体地块的开发规模地铁车站出入口及风道处的夹土体开发，由于开发面积普遍大于站内零星商铺，所以扩大了地铁站的商业经营，开发面积根据各个车站不同情况而定。
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核心商圈
区域商交通换乘枢纽
整体定位 商业规模 业态组合
典型案例
中高端、生活品位 中大型为主
中高端、时尚个性 中大型为主
大众化、主题特色 中小型为主
大众化、家庭型 中小型为主
大众化、时尚流行 中大型为主
以中高端时尚旗舰店、 潮流百货、精品超市、 休闲娱乐为主，辅以中
店、美食广场等
上海港汇广场、深圳万 象城、南京德基广场1 期、北京国贸商城……
上海虹口龙之梦、广州中 华广场、香嘚港沙田连城
广场……
上海日月光中心、上海亚龙 国际广场、上海吉美臣品牌
折扣中心……
上海松江新城地铁广场、 香嘚港杏花新城、香嘚港
汇景广场……
上海中山公园龙之梦、上 海人民广场香嘚港名店
街……
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商业定位
业态配比与分层备选建议1：
餐饮 20%
购物零售 休闲服务 行政办公
35%
15%
30%
B1
生活超市、便利店、ATM
L1 快捷餐厅、甜品轻食、饰品礼品、旅游咨询
L2
童装童玩、家居用品、少儿教育
L3
行政办公
业态配比与分层备选建议2：
餐饮 25%
购物零售 休闲服务 行政办公
20%
25%
30%
B1
1
商业定位
总体定位：以周边住户、地铁人群与旅游人群为目标客群，以大众化小型商业为主，行政办公为辅的地铁上盖物业。 ➢客群定位：以家庭与青少年为主 ➢规模定位：小型商业 ➢业态组合：大众化餐饮、购物零售、休闲服务+行政办公。 业态配比与分层建议：
行政办公 30%
餐饮 35%
休闲服务 购物零售
15%
20%
小型美食广场、便利店、ATM
L1 快捷餐厅、甜品轻食、饰品礼品、旅游咨询
L2 咖吧茶馆、童装童玩、少儿教育、个人护理
L3
行政办公
4
• 顾客最先或最后光顾的商品，配置选择时间短的轻便商品和高档消费品；
低层 • 业态示意：食品、特产、超市、化妆品、鞋包、烟酒、ATM等
• 配置选择时间长、价格高，且出售量大的商品满足布置多种专业柜台；
中层 • 业态示意：餐饮、服饰、儿童玩具等
• 配置需要较大存放面积的商品及娱乐休闲类
高层 • 业态示意：电器、家居、电影院、KTV、健身、书店、教育、儿童乐园、电玩网吧、演艺、俱乐部等
高端餐饮
以中高端餐饮和特色娱乐 项目为特色，还有综合生 活百货、新兴中高档特色 业态、品牌流行服饰等
以大众化餐饮与新颖型服饰、 饰品、礼品等潮流小店为主； 有些偏僻站点还会引进折扣
店
多考虑家庭型业态品种组 合，如超市大卖场、大量 餐厅、电器卖场、儿童主
题商业、娱乐项目等
以休闲餐饮、轻食为主， 辅以流行服饰店、快时尚、 3C数码店、个人护理用品 店、化妆品店、家居用品
餐饮 35%
B1 L1 L2 L3
购物零售 20%
休闲服务 15%
行政办公 30%
小型美食广场、便利店、ATM 快捷餐厅、甜品轻食、饰品礼品、旅游咨询 快捷餐厅、大众餐馆、童装童玩、少儿教育
行政办公
2
配置导则
业态配比： ➢餐饮：20%～40% ➢购物零售：20%～50% ➢休闲服务：10%～30% ➢行政办公：10%～30% 业态分布：