【精编完整版】别墅营销方案策划书

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别墅营销策划方案

第一节项目背景

第二节阳宗海片区别墅市场

第三节SWOT分析

一、现状分析

二、SWOT分析

第四节营销策略

一、案名的释义及推广

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、卖点提炼

四、推广策略

第五节营销管理

一、销售管理

二、销售人员前期培训

第一节项目背景

本项目是坚持内部市场运作的原则，以后勤生活基地的进行建设，小区的规划建设以低密度、低容积、高品质、高档次为特点，但在推广过程中不能以别墅区进行推广，所以我们在推广过

程中在规避别墅字样的同时必须让客户知道小区的高品质、高档次、，以次低价出现在客户的面前，从而激发客户的购买欲望，这是我们策划的目的所在。

第二节阳宗海片区别墅市场

一、春城湖畔度假村

春城湖畔度假村是新加坡吉宝置业有限公司投资开发的一流高尔夫度假村。吉宝置业在亚洲各地投资建设了众多高品质房产、商业地产和综合性社区项目。春城湖畔度假村位于阳宗海东岸，拥有两个世界级 18洞锦标赛高尔夫球场。除此之外，更配备休闲娱乐设施齐全的高档度假别墅。主要定位于纯粹高端客户。

二、云南华侨城

云南华侨城是华侨城集团、香港华侨城与云南省城市建设投资有限公司联合投资兴建的大型综合性旅游项目。项目位于昆明阳宗海旅游度假区北岸，总占地10380亩，总投资40亿元，主要包括滇越铁路主题旅游、生态旅游小镇、体育公园、国际会议中心、顶级温泉SPA、温泉水公园、生态湿地及森林休闲公园等，华侨城立志将该项目建设成一个融旅游、观光、娱乐、度假为一体的高标准的国际化旅游度假胜地。建成后，项目将立足昆

明，服务云南，辐射东南亚和全中国。云南华侨城已于2009年11月19日正式开工建设，项目一期预计2011年底投入运营。

三、凹子山石城休闲旅游综合度假区

阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区，由昆明佳达利房地产开发经营有限公司投资20亿元人民币开发。项目占地面积约2400亩，包括休闲度假中心、会议中心、会议观光酒店、户外运动俱乐部、生态养生居住小屋、草地高尚运动区、滑草运动区、九曲花街（休闲步道）及相关配套服务设施。项目已于2009年4月4日正式开工，目前正处于施工阶段。

四、云岭山生态旅游项目

云岭山生态旅游项目由香港高富国际发展有限公司拟投资

20亿元人民币开发，定位优秀度假山庄，规划有休闲度假中心、户外运动俱乐部、酒店式国际老年养生公寓、生态景观公园、云南八大名花公园。几个子项目分布在云岭山不同区域，相对独立，又相互依托，功能互补，将把云岭山打造成自然生态环境优美、特色鲜明、功能完备、高品质的休闲旅游度假社区。

第三节SWOT分析

一、现状分析

阳宗海是云南九大高原湖泊之一，距离昆明36公里，湖面

积30平方公里，平均水深22米，最深30米，水色碧绿，透明度高，为淡水湖泊，湖内盛产著名的金线鱼。阳宗海四周，山川秀美，景色宜人。项目所在位置山林叠翠，靠山望水，自然坡地及台地，有着非常优越的自然景观。从昆石高速驱车仅需25分钟便能到达。

二、SWOT分析

优势：

1、环境优势非常明显，靠山临湖，拥有不可再生的自然资源。

2、拥有原生林木，为小区的建设奠定了绿化基础。

3、地形自然坡地，使今后的90%以上住宅能在家中看到绚丽旖旎的阳宗海风光。

4、规划中的环湖路，是一道独特的风景。

5、阳宗海片区别墅价格都集体在万元以上，我们的价格优势突出。

6、有便捷的交通干道——昆石高速，车程仅需25分钟。

7、内部销售，信息传达迅速，能及时的传达给目标受众，并且成本较低。

劣势：

1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多不便。（随着阳宗海管委会的成立，政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套及学校后勤配套也会弥补这方面的不足）

2、周边没有学区，好的幼儿园、小学、中学都没有，给今后入住的业主子女教育带来不便。（在规划过程中是否考虑增设学校等教育配套）

3、交通虽然方便快捷，但出行成本较高，没有公共交通，对于没有私家车的住户，影响其出行。（建议增设公共交通，高速路收费，应该有合理方案，降低出行成本）

4、目标客户群对本地块还比较生疏，需要做相应宣传。（在营销策略中，应大力宣传地块的自然风光，并请意向客户亲身体验优美的自然风光）

5、纯内部销售，现公布的价格超出职工的心理预期，一定程度上阻碍了职工的购买热情。（是否考虑适当启动外销，先把楼盘炒热，价格抄高，但对职工还是给与相应优惠，让职工看到真实的利益，从而激发职工的购买热情）

6、目前的规划设计中，没有体现休闲、度假的这个主题。（地块的地理特性而言，不肯能做以居住为单一功能的小区，必须有体现休闲、度假的元素。在规划设计中应体现休闲度假的主题）

机会：

1、阳宗海片区的几个高档次楼盘的在建，势必把阳宗海临海别墅的价格推上一个新的台阶，也会给市场对阳宗海的关注度提高。

2、为对阳宗海进行切实有效的治理和保护，2009年10月，云南省决定成立阳宗海风景名胜区管理委员会，对周边地区实行一体化管理，统一规划、统一保护、统一开发。在自然资源合理利用的前提下，将阳宗海打造成世界级高端休闲旅游度假胜地。也会给我们楼盘的发展带来无限的机会。

3、昆明城市在发展，也在不断的扩充，城市向东向南扩展的基调一直没有变根据2003年5月30日云南省委、省政府作出的建设现代新昆明的战略决策，呈贡新城将成为新昆明的市政中心。目前位于呈贡新城的昆明市政府行政中心项目基本上已经建成，待行政中心向呈贡新城转移之后，整个城市的主轴及核心必定向东南转移。从地理位置方面来看，与呈贡新城毗邻的阳宗海板块有一部分就地处呈贡县辖区境内。在未来昆明不断东进的过程中，阳宗海片区将凭借其众多高端旅游休闲度假项目的聚集效应，迅速成长，并成为新昆明“大东城”的一块极为重要的区域。在旅游地产项目的带动下，未来片区的市政配套将进一步完善，居住价值也将随之提升，整个板块的发展前景十分看好，极有可能成为新昆明“大东城”概念的核心区域。而在未来新昆明整体布