我国房地产税收制度存在的问题和对策
浅议契税征管工作存在的问题与对策
浅议契税征管工作存在的问题与对策引言契税是指在房地产交易过程中，购房人需要支付的一种税费。
契税征管工作是国家财政收入的重要来源之一，也是保障房地产市场稳定运行的基础工作之一。
然而，在实际的契税征管工作中，存在一些问题，影响了契税的有效征收和管理。
本文就契税征管工作存在的问题进行了分析，并提出了相应的对策，旨在提高契税征收和管理的效率，推动房地产市场健康发展。
问题一：征管流程不规范首先，契税征管工作存在的一个问题是征管流程不规范。
在实际操作中，征管部门的流程和规定可能不够明确，导致工作过程中存在漏洞和混乱。
例如，有些地方的契税征收程序过于繁琐，需要购房人提交大量的材料，办理手续复杂，耗费时间和精力。
对策：建立健全征管流程和规范，明确责任分工。
可以通过清晰的办理流程图、明确的材料要求和标准化的操作指引，规范征管工作的进行。
同时，可以加强培训和教育，提高征管人员的专业素养和能力，确保征管工作的高效进行。
问题二：信息采集和管理不完善其次，契税征管工作存在的另一个问题是信息采集和管理不完善。
由于涉及到大量的购房人和房产交易，征管部门需要及时、准确地收集和管理相关信息，以便进行征税和统计工作。
然而，由于信息来源的不同、数据的冗余和录入错误等原因，征管部门常常面临信息不一致、数据混乱等问题。
对策：建立信息采集和管理系统，实现信息的一体化管理。
可以利用现代信息技术，建立统一的信息库，通过数据接口和信息共享，实现各个部门之间的信息互通。
同时，加强对信息采集的质量监控，确保信息的准确性和完整性。
问题三：征税执法力度不足第三个问题是征税执法力度不足。
在契税征收过程中，如果没有足够的执法力度，很容易导致逃税、偷税等情况的发生。
一些购房人可能会采取各种手段来规避契税的征收，从而损害国家财政利益和公平竞争的原则。
对策：加强征税执法力度，严厉打击逃税行为。
可以通过加强对交易过程的监控和审查，发现和查处偷税、逃税行为。
同时，建立健全的法律法规体系，明确税务违法行为的处罚措施，提高违法成本，增加违法风险，从而达到维护税收秩序的目的。
房地产企业税收征管中存在的问题与对策
（ 税 务部 门在征管 中存在漏洞 一）
宣 传 、 导 以及 审 核 评 税 工 作 ， 挥 税 收 辅 发
据 是 建 立 在 房 管 部 门的 售 房 合 同 数 据 基
（ ） 一 建立健全征管辅助制度 。 一是建 预 警 ， 高 申报 率 、 库 率 、 提 入 申报 准 确 率 、
房地产企业税收征管中 存在的问 题与对策
口文 ／江丹萍 温 皓亮 。
提要
防止 逃 同 居民对房地产需求的 日 益增 按 照 房 地 产 会 计 的核 算 要 求 进 行 会 计 处 法 ， 企 业 私 自转移 利 润 ， 避 纳 税 。
账务登记不及时 ， 按照收付 实现 制即 时， 要求 企业按季度上报季度存 量房产盘 长拉 动 了房地产行业的快速发展 ， 房地产 理 ，
而 以便 税 务 机 关 对 其销 售情 况 实 施 过 行 业 也 随之 成 为 拉 动 经 济 发 展 的 重要 力 实 际 发生 的收 入和 支 出数进 行 登账 ， 不 点表 ， 不 量 和新 的税 源 增 长 点 。但 是 ， 于 某些 原 是 按 照权 责 发 生制 进 行 账 务 处理 ， 符 合 程 监 控 。 建 立 企 业 日常 监 控 管 理 动 态 台 由 收 入 与 费用 配 比原 则 。另 外 ， 账 凭 证 不 账， 记 逐户分季度反映与有关部 门的联系情 因， 目前 房地产行业偷逃税 情况比较严
、
Байду номын сангаас
分 地 区 的 情况 看 ， 事 房 地 产行 业 的纳 税 费 用 支 出均 不 能 正 确 核 算 ， 能 向主 管税 从 不 房 地 产 企 业 税 收 征管 中存 在 的 主 户 大部 分 为挂 靠 经 营 ， 然 营 业 执 照 为有 务 机 关 提供 真 实 、 虽 准确 、 整 的纳 税 资 料 ， 完
《我国地方税体系存在的问题和对策研究》范文
《我国地方税体系存在的问题和对策研究》篇一一、引言地方税体系是国家税收体系的重要组成部分，对保障地方财政收入、促进地方经济发展具有重要意义。
然而，随着经济社会的快速发展和税制改革的不断深入，我国地方税体系存在一些问题和挑战。
本文旨在分析我国地方税体系存在的问题，提出相应的对策建议，以期为完善地方税体系提供参考。
二、我国地方税体系存在的问题1. 税制结构不合理当前，我国地方税制结构以间接税为主，直接税比重较低。
这种税制结构容易导致税收公平性不足，同时也不利于税收调控功能的发挥。
此外，部分税种设置重复、交叉，导致税收征管效率低下。
2. 税收优惠政策不科学地方税收优惠政策过多、过散，缺乏统一规划和规范管理。
部分地区为吸引投资，盲目出台税收优惠政策，导致税收优惠的滥用和税收秩序的混乱。
3. 征管能力有待提高地方税务机关在税收征管方面存在一定的问题，如信息化水平不高、征管手段落后、人员素质参差不齐等。
这些问题导致税收征管效率低下，税收流失现象较为严重。
部分地区为满足财政支出需求，过度依赖土地出让收入和政府债务融资。
这导致地方债务风险较高，对地方财政的可持续发展构成威胁。
三、对策建议1. 优化税制结构（1）调整直接税与间接税的比例，逐步提高直接税的比重，以增强税收的公平性和调控功能。
（2）简化税制结构，合并重复、交叉的税种，降低征管成本。
（3）完善地方主体税种，强化房地产税、资源税等地方主体税种的征收管理。
2. 规范税收优惠政策（1）制定统一的税收优惠政策规划和审批程序，避免地区间的恶性竞争。
（2）加强对税收优惠政策的监督和评估，确保政策的有效性和公平性。
（3）逐步减少特定行业的税收优惠政策，转向更加普惠性的税收政策。
3. 提高征管能力（1）加强地方税务机关的信息化建设，提高信息化水平。
（2）引进先进征管手段和设备，提高征管效率。
（3）加强人员培训和管理，提高税务人员的素质和能力。
（4）加强与其他部门的协作和配合，形成税收共治格局。
现行房产税税则设计和实施中出现的问题及对策
现行房产税税则设计和实施中出现的问题及对策1. 引言1.1 背景介绍为了更好地解决现行房产税税制存在的问题，需要对税制进行全面的分析和评估，找出问题所在，并采取相应的对策加以解决。
通过对现行房产税税制问题的深入研究和对策的有效实施，可以更好地发挥房产税的税收功能，促进房地产市场的健康发展，为我国经济的可持续发展提供有力支撑。
接下来将针对现行房产税税制存在的问题进行详细分析，并提出相应的解决对策，以期达到改善税制的效果。
2. 正文2.1 现行房产税税则存在的问题1. 税负不均衡：目前的房产税税则存在着税负不均衡的问题，即不同地区、不同类型的房产税率不同，导致一些地区或者一些房产的税负过重，而另一些地区或者房产的税负偏低，不符合税收公平原则。
2. 税收逃避难题：由于房产税的征收主体较为分散，容易出现房产所有人为了避税而转移、隐藏财产或采取其他逃税手段的情况，导致部分房产税收无法征收到位。
3. 税收征管难题：现行房产税税则在征管方面存在管理难度大、成本高等问题，例如缺乏有效的税收监督机制、数据共享平台不畅等，给税收征管带来了一定的困难。
4. 增值税与房产税的关系：目前我国的税收制度中，增值税与房产税的纳税对象和税率设置存在差异，缺乏统一，导致税负重叠和管理混乱的问题。
5. 房价波动影响：房产税征收的方式和税率对房价产生一定影响，一些地区可能因为房产税的调整而导致房价波动，影响市场稳定。
2.2 问题产生的原因问题产生的原因可以从多个角度进行分析，主要包括以下几点：第一，现行房产税税则设计不合理。
现行房产税税则在征收标准、税率设置等方面存在不足之处，导致税负过重或者存在漏税问题。
第二，信息不对称导致税收漏洞。
由于房产信息不对称，一些房产所有者可以通过隐瞒或篡改房产信息来逃避纳税，导致税收漏洞。
税法执行不力。
在税法执行方面存在着一些问题，比如税收征缴流程不够规范、执法不严格等，导致一些纳税人可以通过各种方式规避税款，影响税收的有效征收。
房地产企业税收筹划的难点及对策
房地产企业税收筹划的难点及对策房地产企业作为国民经济重要组成部分，一直受到社会和政府的广泛关注。
在房地产市场不断发展的背景下，税收筹划成为房地产企业面临的重要问题之一。
税收筹划是指通过合理的税收规划和管理，使企业在合法的前提下，最大程度地减少税负，增加投资回报率，实现企业持续、稳定、可持续发展的目标。
房地产企业税收筹划也存在一系列的难点，本文旨在分析房地产企业税收筹划的难点，并提出相应的对策。
1. 税收政策频繁变动房地产市场和相关税收政策经常受到国家宏观调控政策的影响，税收政策也随之频繁调整。
税收政策的频繁变动使得房地产企业难以制定长期和稳定的税收筹划方案，影响了企业的经营和发展。
2. 税收体制复杂我国税收体制复杂，税种繁多。
不同税种对房地产企业的税负影响不同，企业需要全面了解各种税种的政策规定，合理规划税收筹划方案，提高税收的管理水平。
3. 税收管理压力大房地产企业所面临的税收管理压力很大，包括税务机构的稽查、税收法规的变化、纳税义务的增加等，这都增加了企业进行税收筹划的难度。
一些房地产企业可能存在税收风险管理不力的问题，导致税务风险的增加。
4. 环境透明度不足房地产行业的税收管理存在环境透明度不足的问题，一些企业存在着违规操作，不符合税收政策的情况。
这也给企业税收筹划带来了一定的不确定性和风险。
二、房地产企业税收筹划对策1. 建立完善的内部控制机制房地产企业应建立完善的内部控制机制，健全财务管理制度、税务管理制度和内部审计制度，规范企业的财务和税务管理行为，提高税收合规性，降低税收风险。
2. 加强税收政策研究和分析房地产企业应加强税收政策的研究和分析，及时了解最新的税收政策变化，制定相应的应对措施，并在税收政策变化前进行充分的准备和调整。
房地产企业应加强税收风险的管理和控制，建立风险识别、评估、预防和应对的机制，及时发现并解决存在的税收风险，降低企业的税收风险。
4. 加强税收合规性管理房地产企业应加强税收合规性管理，遵守国家税收法律法规，严格依法申报纳税，确保企业的税收合规性，降低税收风险，维护企业的良好形象。
我国房地产税收政策存在的问题及对策
我 国现 行 的 房地 产 税 收政 策 主要 涉 及 项 包 括 营业 税、 城市维 护建 设 税 、 育 费附 加 、 教 土地 增值 税 、 房产 税 、 城 镇 土地 使用 税 、 地 占用 税 、 税 、 耕 契 印花 税 、 业 所 得 企
税、 个人所 得税 。房地 产开 发企 业 目前 主要 税 种有 ： 营业
市场 体 制更 加 完善 。
【 关键词 】 房地产业 ； 税收政策 ； 问题及对策
．
【 中图分 类号】 Ｆ９． ２３ ３
［ 献标 识 码】 Ａ 文
Ｐｒ ｂｌ ｍ ｎ ｔ ａ ｅ ｙ ｏ ｅ ｌＥｓ ａ ｅ Ｔａ Ｐｏ ｉ ｙ ｉ Ｃｈ ｎ ｏ ｅ ａ ｄ Ｓ ｒ ｔ ｇ ｆＲ ａ ｔ ｔ ｘ ｌｃ ｎ ｉａ
税、 城建税 、 育费 附加 、 教 土地 增值 税 ， 几种 税主 要在 流 这 通环 节征 收 ， 于利 前税 ； 得税 在 分 配环 节 征收 ， 属 所 国家
对于生产型或先进技术企业等外资企业有一定的税收优
惠政策 ， 为利后 税 ； 他 如印 花税 （ 般计 入管理 费用 ） 其 一 、 房 产税 、 镇土地 使用税 、 城 契税 等 ， 基本 上是 按 次缴纳 ， 也可 以在利前计 人扣除成 本 。 据 国家 税政 司 ￣ｏ９年税 收 收 入 增 长 的 结 构 性 分 ２ｏ
徐伟航 ， 王积 田
（ 北农 业大学 ， 黑龙江 东
【 摘
哈尔滨
１０ ３ ） ５ ００
要 】 房地产是 国民经济的重要 支柱 产业 ， 其发展关 系国计民生。 行房地产税收政策 中存在各环节税 负分布不合 现
理， 计税依据不合理 ， 、 税 费分配不合理 问题 ， 对房地产业发展较 大影响。 国家应 出 台相 应解 决办法 ， 充分发挥税 收的杠杆效 应， 在税收政策上应 以符合市场规律 、 可灵活运用的税收政策促进房地产业的健 康发 展 ， 建设 和谐社会 创造条件 ， 房地产 为 使一、来自现行 的房地产税 收政策
房地产行业税收问题及稽查对策分析
近年来,我市房地产行业快速发展,成为地方税收主要增长点之一,由于房地产开发企业会计核算较复杂,企业会计人员业务素质参差不齐,导致税收征管难度加大,甚至有少数企业出现偷税现象,为此,我们通过调研,详细掌握了该行业项目运作及会计核算,初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策;一、房地产企业项目运作及会计核算特点一项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段开工前期：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证其中在核发施工许可证时,建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查;第二阶段组织施工期：通过正式的招标程序,组织安排施工企业进场施工;第三阶段预售期和产权转移期：根据国家规定的完工程度或投资比例,办理预售证组织房屋销售;预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证;房屋产权移交给购买者,必须到房管部门办理产权交易手续;二会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”;2、开发成本核算1开发成本核算的内容;前期费用征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金；开发成本建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费；开发间接费用为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等2开发成本核算及结转的方法;目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点,单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分,即：前期开发成本费用高,中后期开发费用减少,而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊,项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时,项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式,随着中后期成本支出逐渐减少,开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近,最后在工程办理竣工结算后,企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额,增加或减少有关开发产品的成本;二、房地产企业的税务违法行为及分析一隐匿收入1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后;部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理,通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间,有意识的延缓销售收入实现,影响纳税义务发生时间,造成营业税、企业所得税申报纳税滞后;2、提供虚假或不完整的销售面积;销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容,但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度,为初步估算销售收入实现的状况提供依据;所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积,增加税务人员核算企业收入的难度;如某房地产公司在开发项目中,未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积;3、以物易物隐匿收入;在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用,而在商品房“销售收入”中却不记载,造成了税款的流失;例如某房地产公司20 06年6月转让土地使用权给市某单位,抵顶了应付款240万元,造成少缴税款;4、假代建、真开发;即：开发商以土地所有方的名义报建,所需资金由开发商“借给”对方使用,实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取了部分土地的使用权,而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权;二虚增成本方面1、利用成本核算特点虚增成本;目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本;由于项目开发周期跨度一般在1年以上,企业开发项目中的单位项目较多,对口的施工单位、供料商多,项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”,所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法;一些房地产企业的财务人员利用这一特点,自行加大早期单位平米的计划预算造价,从而达到少缴企业所得税的目的;2、关系单位虚开发票,虚增企业成本;房地产开发企业涉及的行业较多,一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门;不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱,也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机;3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款;4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”,而是混入“开发产品”科目中,直接转增“经营成本”;例如某房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元,直接混入项目开发成本中,未结转固定资产,虚增经营成本;三超标准列支费用1、利息支出问题;1未在成本对象中分摊借款利息;由于房地产公司借入资金量大,利息支出较多;部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除,影响了当期的税前利润,造成纳税滞后;2高利率融资;存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税;2、销售费用列支问题1销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理,而是直接混入其他销售费用中列支,销售人员的人员数量随意性大,工资支出较多,造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确;2虚增代理费用;由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定,各代理公司取费标准不一致,一些房地产公司通过支付销售代理费的形式,将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本如无票支出、非法支出以代理费的形式支出、转帐,挤占税前利润;3广告费、业务招待费超支;超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中,减少“业务招待费”等明细科目的账载金额;三、检查方法和技巧一项目检查法以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点;从项目开始到结束,针对项目的完税情况,全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性;对开发周期较长项目,分期作为检查的重点;二基础资料、数据的收集法基础资料数据的收集是保证检查质量,提高检查效率的最基本的保障;房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表,项目销售情况一览表,通过以上表格数据的登录,可以全面掌握房地产项目开发的实际情况,提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享,提高检查效率;三数据间的逻辑关系分析法掌握所采集数据之间的逻辑关系,有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点,为进一步检查提供依据;如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照,看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额;开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比,看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例,销售面积是否一致,测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额;四整体测算法由于房地产企业财务数据多,金额大,特别是成本方面的纳税检查,检查人员寻找工作的切入点有一定难度,因此通过整体测算,分析企业成本构成比例的合理性,找寻检查突破口;从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：1各规费支出的依据和比例土地契税土地局按土地评估价格的4％代征；土地出让金土地局按土地评估价格的40％收取房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；配套费的内容主要包括由各政府及职能部门收取的费用,大体包括：人防基建费无人防工程的开发项目;人防办按房屋售价的2％收取、市政建设配套费收费局按总建筑面积以73元/㎡收取、墙改费收费局按总建筑面积以5元/㎡收取、公共建地费针对小规模插建项目,收费局按总建筑面积以5 0元/㎡收取、渣土处理费城管局按总土方面积以5元/㎡收取、热力集资费供热公司按总建筑面积,住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取煤气、天然气集资费煤气公司按3000－3500元/户收取、规化验收费收费局按总建筑面积以2元/㎡收取；房屋产权交易费房管局按房产证面积以3元/㎡收取；代收业户维修基金房屋价格的2％2通常建安成本比例;目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅4-6层造价为750-950元/m2,小高层住宅7-17层造价为980-1200元/m2,高层造价为1400-1600元/m2;其中土建、安装大致占总造价的75％和25％;五实地核实法针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况,分析判断账面可能存在的疑点;六帐内检查与外调相结合法由于房地产开发企业涉及的关系单位较多,一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门,使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大,成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位,进行重点外调核实;七对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多,一些不易走账、性质相对模糊的业务,企业财务人员常在往来科目中列支;因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查,对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因,常常能发现其中的涉税问题;例如在对某房地产公司检查中,企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元,在“其他应付款”中支付90人奖金分红1134000.00元,长期挂帐;经核实企业未代扣个人所得税共计230193元;四、关于对房地产行业税务检查的几点建议针对上述问题,建议采取以下措施,增强房地产业税收检查的针对性一从行业特点出发改进税务检查的方法,由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合;房地产企业应以单位项目作为检查的重点;由于房地产项目开发周期往往都在一年以上,通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法,不能适应房地产业的具体情况,检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性;如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查,则能比较全面地把握其项目开发的过程,容易发现税收违法行为;二拓展和完善调查取证的渠道和方法;为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料,可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据;三规范和细化取证资料文书的制式和填写标准;由于各行业情况不同,税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同,结合行业的特点,规范和细化取证资料文书的制式和填写标准,以及取证文书的保管和调阅制度;通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享,减少下一次税务检查的工作量,提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控,防止事后擅自更改情况的发生;四延伸检查范围,提高检查质量;房地产企业涉及单位多、往来资金数额大,加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽;切实做好延伸检查工作,已成为税务检查工作的一项重要环节和方法,它不仅可以提高检查深度和广度,还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生;五规范和加强对二手房转让销售的纳税检查;由于二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查,搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额,同时依靠公安及房管部门的配合,加大对偷逃税款纳税人的处罚,堵漏增收,保证税款及时足额入库;五、关于房地产业税收征管方面的几点建议一进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度;针对房地产开发企业的特殊性,对可售面积的单位预算造价的计算,应由主管税务机关参与和认可,一经确定不得擅自改动,这样做有利于掌握企业结转成本的方法,使成本结转的随意性得到控制;二加强票据管理,健全票据领、用、存制度;根据房地产开发企业的现实情况,特别对房地产开发企业使用的对外收据,如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理,实行统一印制、发放和缴销,并健全领、用、存制度;三完善对预收款监管的手段,保证税款的及时足额入库;通过现场实地的调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,特别对售楼部加强适时监控,保证销售信息、预收房款的真实性、准确性,多角度对预收款进行监控,确保税款的及时足额入库;四争取多方配合,争取信息共享;税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系,对部分涉税地数据资料做到及时沟通,摸清我市房地产开发项目底数和规模,提高征管和稽查工作地针对性;五完善规范二手房转让的登记、申报制度;针对二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点;首先通过与房管部门的联系和配合,及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况,规范卖房人的纳税申报制度,为下一步的税款征收提供依据；其次加大对房屋中介机构的管理,对二手房的交易活动进行全程监控; 六重点项目定期报告制度;对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大,资金投入较多的项目,实行定期向税务主管部门报告制度,便于税务机关及时掌握开发情况,结合具体情况适时地调整征管办法;。
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题1、房地产行业企业纳税意识不强。
目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。
以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。
2、房地产行业企业财务核算不健全。
一是财务制度混乱。
帐务不全，有的甚至根本没有帐。
二是收入不实。
有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。
三是虚列成本。
多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。
有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。
3、房地产行业流动性强。
流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。
流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。
我国现行房地产税收制度存在的问题及对策
北方经济·２００８ 年第 ４ 期 ７１
学 术 ＮＯＲＴＨＥＲＮ ＥＣＯＮＯＭＹ 视点
（四）计 税 依 据 的 设 置 不 合 理 目前城镇土地使用税的计税依据 为土地的实际占用面积。回顾城镇土 地使用税的历史， 其开征的最初目的 主要是为了筹集财政收入， 由于当时 生产率低下， 土地的收益差别体现并 不明显， 因此， 当时的计税依据一般为 土地的面积， 但随着社会经济的发展， 土地收益的差别日益明显， 土地资源 的日益稀缺也导致其自然增值迅速。 为了公平税负及抑制对土地资源的过 度垄断， 大多数国家的土地税都逐渐 由按面积课征的地亩税变为按土地价 值课征的地价税。但我国现行城镇土 地使用税的计税依据仍然为土地面 积， 使土地使用税收缺乏弹性， 不能发 挥调节土地级差收入的作用， 也无法 对土地闲置现象和土地投机行为起到 应有的调节作用。 现行房产税的计税依据为房产的 账面原值扣除一定比例之后的房产余 值， 房产的账面原值实际即房产的建 造价值， 其为固定数额， 无法随房产市 场价值的变动而变动。因此， 以房产的 账面原值作为计税依据， 使得房产税 缺乏弹性， 不仅造成财政收入的损失， 也使不同时间建造的房产税负不公。 同时， 自用房产不论价值和用途如何， 税 率均 为 １．２％ ， 一 方 面 ， 税 负 过 轻 ； 另 一方面， 一刀切的税率也无法体现对 不同区 域 、不同 价 值 、不 同 用 途 房 产 的 抑扬倾向， 从而削弱了房产税的调节 能力。 二 、完 善 我 国 房 地 产 税 收 制 度 的 对 策 随着我国经济形势的变化和国际 经济一体化趋势的加快，我国房地产税 收制度显露了诸如与经济发展不协 调 、与 国 际 惯 例 不 接 轨 等 问 题，对 其 进 行 总 结 和 认 识，并 寻 求 改 革 、完 善 之 措 施， 无论 对 房 地 产 业、对 地 方 经 济 乃 至 对整个房地产税收制度的改革是整个 税制改革的重要组成部分，也是地方税 收制度改革的核心， 对个税制的健全 与完善都将有重要意义。 （一）开 征 统 一 规 范 的 物 业 税 取 消 房 产 税 、城 镇 土 地 使 用 税 和 城
我国房地产税收制度存在的问题和对策
（2013—2０14学年第2学期)课号: ０26R48A05课程名称: 房地产基本制度与政策改卷教师：学号：116０40３07 姓名:祝葭炜得分:我国房地产税收制度存在的问题与对策内容提要：房地产价格的上涨是一种长期趋势,税收对房地产市场的调控应注意把握调控时机和调控力度。
从近几年中央有关房产税的表述以及“十二五”规划可以看出,房产税的试点和开征,其主旨不是为降房价或楼市调控，而是国家在转变经济增长方式、调整财政税收结构方面的一项有力的制度建设措施．而认识我国房产税税制问题首先需要厘清房产税试点的动因和目的,从而深入梳理我国房地产现有房地产税收制度的问题，提出相应对策。
关键字:房产税;税收制度;税收改革（20１3—2014学年第2学期）课号: 026R48Ａ05 课程名称: 房地产基本制度与政策改卷教师：学号:1160403０７姓名:祝葭炜得分:一、我国房产税的实施现状我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的,从１９86 年10 月1 日开始实施．房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税.现在２00亿元左右的房产税收入主要集中在大城市.比如1９9９年的１83亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占了19％。
北京一个城市的房产税收入比甘肃、陕西、河北、山西、内蒙五个省房产税收入总和还多。
由于我国经济体制改革使原有房产税税制设置的经济基础发生了巨大变化,房产税税制与经济发展不相适应的矛盾也日益突出，不仅难以适应市场经济发展变化的要求和发挥税收调节经济的作用,同时还严重影响地方政府组织财政收入的能力.同时，空传多年的对个人所有的非营业用房产征收的房产税也于20１1年终于落地，在新国八条出台的第二天,即2０11年１月27日，上海重庆房产税试点政策公布。
重庆的房产税政策主要是对独栋商品住宅、新购高档住房和“三无人员"新购的第二套普通住房进行征税,前两类住房税率从0。
5％-1.2%不等，后一类为0。
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（2013—2014学年第2学期）课号：026R48A05 课程名称：房地产基本制度与政策改卷教师：学号：116040307 姓名：祝葭炜得分：我国房地产税收制度存在的问题与对策内容提要：房地产价格的上涨是一种长期趋势,税收对房地产市场的调控应注意把握调控时机和调控力度。
从近几年中央有关房产税的表述以及“十二五”规划可以看出，房产税的试点和开征，其主旨不是为降房价或楼市调控，而是国家在转变经济增长方式、调整财政税收结构方面的一项有力的制度建设措施。
而认识我国房产税税制问题首先需要厘清房产税试点的动因和目的，从而深入梳理我国房地产现有房地产税收制度的问题，提出相应对策。
关键字：房产税；税收制度；税收改革（2013—2014学年第2学期）课号： 026R48A05 课程名称： 房地产基本制度与政策 改卷教师： 学号：116040307 姓 名：祝葭炜 得 分：一、我国房产税的实施现状我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的，从1986 年10 月1 日开始实施。
房产税在我国是一个收入分布高度不均衡的税。
现在200亿元左右的房产税收入主要集中在大城市。
比如1999年的183亿元房产税，北京、上海、深圳、青岛四个城市就占了19%。
北京一个城市的房产税收入比甘肃、陕西、河北、山西、内蒙五个省房产税收入总和还多。
由于我国经济体制改革使原有房产税税制设置的经济基础发生了巨大变化，房产税税制与经济发展不相适应的矛盾也日益突出，不仅难以适应市场经济发展变化的要求和发挥税收调节经济的作用，同时还严重影响地方政府组织财政收入的能力。
同时，空传多年的对个人所有的非营业用房产征收的房产税也于2011年终于落地，在新国八条出台的第二天，即2011年1月27日，上海重庆房产税试点政策公布。
重庆的房产税政策主要是对独栋商品住宅、新购高档住房和“三无人员”新购的第二套普通住房进行征税，前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。
在上海，本市居民购买第二套和外地居民购买的第一套住房，都属于房产税的征收范围。
税基为交易价格的70%，税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。
被征收的对象多为外地炒房者和高档住房所有者，独栋别墅占少数。
这些入库的房产税税收，将主要用于公共租赁住房建设。
二、当前我国房产税税制存在的问题2.1我国房产税税收制度问题现行的房地产税制是在分税制改革的基础上形成的。
现行房地产税制对我国的分税制改革和财政收入扩大起到了一定的积极作用，但随着市场经济的发展，它的弊端也逐渐显露。
该税制的基本状况可通过以下方面进行说明。
我国房地产税种设置的历史演化过程如图表 1所示。
图表 1我国房地产税种设置历史演化过程解放初期（4种） 1973年（3种） 1994年（14种） 契税印花税城市房地产税工商统一税契税城市房地产税工商统一税耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、农业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、固定资产投资方向调节税（2000年1月1日停征）、印花税（2013—2014学年第2学期）课号：026R48A05 课程名称：房地产基本制度与政策改卷教师：学号：116040307 姓名：祝葭炜得分：2.1.1计税依据不统一，缺乏收入弹性房产税的计税依据是按照房产的原值进行一定比例扣除后的余值，或者租金标准计算；城镇土地使用税则是直接按照所使用的土地面积计算，实行每平方米的定额税，这导致保有阶段的房地产税收缺乏收入弹性。
2.1.2征收管理权分散从管理流程角度，征管权包括税基评估、税率确定、减免审核、税款征收、征管信息管理等方面。
但是，征管机关的房产税、土地使用税征管权却是不完全的。
房地产税税收征管机构分属于两个部门。
部分省份财政负责契税、耕地占用税，税务部门负责其他税收征管；即使税务系统内部，相关税种也管理分散，很多地方由不同的处室管理。
2.1.3 征管机构与相关部门间不能实现信息共享房政、地政产权产籍和交易管理分离，造成两个税基的分离。
房屋所有权证、土地使用权证由不同主管机关颁发，难以实现信息共享，这在国际上是少有的。
房产、土地管理部门信息与税务部门纳税信息不共享，管理上脱节，缺乏配合协作。
上述制度和管理上的分散带来了房地产税收萎缩、成本过高的局面，比如同一宗房地产房和土地分别纳税，无论对于纳税人还是征管机关都增加了成本；由于信息不共享，重复地采集信息，造成管理成本上升，这与房地产税收发达国家的集中统一管理模式带来的税收成本逐年下降形成了鲜明对比。
2.2个人开征房产税问题2.2.1关于对个人开征房产税的目的问题明确开征个人房产税的目的对于房产税制的良性健康发展具有重要作用。
讨论对个人开征房产税问题，首先就要弄清楚为什么要开征房产税，其最主要的原因是什么。
从2011年上海、重庆两地试点开征房产税的最初目的来看，很明显是对调控房地产市场进行试水，力图通过市场的方式来降低过高的房产价格试行一年来，是否达到了这个目的，开征房产税更重要的目的应该是完善地方税收体系，但这也应该是一个较长的过程，不能一蹴而就。
（2013—2014学年第2学期）课号：026R48A05 课程名称：房地产基本制度与政策改卷教师：学号：116040307 姓名：祝葭炜得分：2.2.2 关于房产税的征收对象问题对存量房征不征税、对自住的二套房收不收税，依据是什么。
这里产生一个矛盾，如果不对存量房增税，房产税的收入总额比较低，起不到应有的作用，而对存量房征税又是一个十分敏感和慎重的问题，由于房产税是直接税，这将直接增加居民的经济负担，居民在多大程度上能够接受，这也是个问题需要对两方面的情况进行权衡。
三、我国房产税的改革和完善在借鉴国际经验的基础上，立足我国不动产保有阶段的税制现状与问题，按照“简税制、宽税基、低税率、少减免、严征管”的税制改革原则，遵循我国30 年渐进式改革的基本经验，分阶段推进物业税制的改革。
房地产取得、保有和交易各环节的税收改革调整是我国房地产税收改革的重点。
主要的调整思路可见表格1。
表格1我国房地产业不同环节的税收改革环节税收改革房地产取得开征遗产与赠与税房地产保有将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并为房地产税；对现行土地闲置费实行费改税房地产交易统一内外资企业所得税，修订和完善个人所得税；完善二手房交易营业税、个人所得税3.1完善房产税收制度体系依据现阶段房地产税收体系，对现有房产税收方面的税种进行整合。
我国现在的房产税税费名目繁多，直接相关的有房产税、印花税企业所得税个人所得税等要对个人开征房产税，需要对我国现有房产税税收体系进行改革，简化税种，减少重复征税，保证纳税人的负担不因为新税种的开征而加重。
3.1.1清费立税，确定框架清理现有与不动产取得、保有、转让三阶段相关的营业税、所得税、契税、耕地占用税、房产税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税等税种，以及土地出让金、土地使用费（外（2013—2014学年第2学期）课号：026R48A05 课程名称：房地产基本制度与政策改卷教师：学号：116040307 姓名：祝葭炜得分：资）等相关的行政性收费，通过分析、计算不动产税费总负担和相应的税收归宿，确定相应的税制框架。
3.1.2税费合一，稳定税制合并房地产保有阶段的城镇土地使用税、房产税等，统一税制。
税种名称可称为房地产税或不动产税，实行“两税合一”的不动产税制改革，可以保持政策的连续性、稳定性，未必要致力于所谓开征新税种，以减少税制大规模调整带来的震荡。
在税制上，保持原有税种的课征范围，调整税率，但要初步实行按照评估价值课税的方式。
3.1.3 扩大范围，完善税基扩大保有阶段税收的课征范围，对一定标准（面积、价值等）以上的居民住宅征税，但在扩大税基的同时，要实行相对较低的税率。
同时，在综合考虑不动产各阶段税负的基础上，或者停止征收契税、土地增值税等交易环节税收，或者降低这些税种的税率。
3.2规范征收管理制度3.2.1建立数据交换和信息共享制度建立与房产、土地、规划、民政、公安等部门的计算机信息网络连接，实现部门间数据交换、信息共享制度。
在税收管理上要实行房地产税收的征收一体化管理，在征收机关内部，设立房地产税管理部门，实现征管资源的整合，提高征管效率，降低征收成本。
防止发展中国家税改初期出现的征管信息滞后现象的发生。
3.2.2增强改革和征管透明度，促进公众参与实行政务公开，包括面向社会征求不动产税制改革政策的意见，邀请公众代表参与评税过程等。
3.2.3保护多数人的利益应保护居民第一套房和带有保障性质的第二套房。
从某些学者的描述中也可以看出，房产税应主要针对高收入人群的房屋进行征收对居民用于自住的房屋和带有保障性质的第二（2013—2014学年第2学期）课号：026R48A05 课程名称：房地产基本制度与政策改卷教师：学号：116040307 姓名：祝葭炜得分：套房应该免征房产税从国际上看，对于居民的自有住房都不征税，如意大利对于居民购买第一套自住房，不但不予征收房产税，还给予各项补贴贷款和税收减免。
3.2.4推进财政管理体制改革从中央推动房产税改革的进程来看，也体现了要配套财政体制进行改革的思想。
一是要建立透明、公开的财政预算执行体系，解决百姓纳税意愿问题。
二是要推动财政管理体制改革，进一步科学划分中央和地方的财权和事权，为地方政府履职提供稳定的财力来源和保证，保证房产税改革的持续进行。
参考文献：[1]房产税改革应该“抽肥补瘦”［EB/OL].http: ///GB/17938486. html,2012－05－21．[2]王德祥,罗艺.意大利房产税模式及借鉴[J].财政监督,2012,(09).[3]张德勇.进一步完善房产税的几个问题[J].税务研究,2011,(04).[4]夏睿.当前我国房产税税制存在的问题及改革构想管理[J].金融管理,2011（2）,99-102.[5]李明.新税制下房地产业纳税会计与税收筹划[M].北京:中国市场出版社,2010:50-60.。