经济师考试中级房地产专业复习参考资料 房地产估价的假设开发法
房地产估价的市场法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义1
应由买方负担的交易税费＝正常价格×应由买方缴纳的税费比率
解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的
【2011年真题】
李某以3000元/平方米的价格购买了某住宅小区的一套住房，交易税费全部由李某负担；同日，程某以3100元／平方米的价格在该小区购买了一套几乎相同的住房，交易税费由买卖双方各自负担。已知该地区住房买卖中卖方应缴纳的税费为成交价格的6%，买方应缴纳的税费为成交价格的4%。李某与程某的实际购买价格相比，（ ）。
中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义1
房地产估价的市场法
【考情分析】
本章所占分值大，难度大，而且很有可能出案例分析题，一定要认真掌握。
单项选择题
多项选择题
案例分析题
合计
2011年
4题4分
2题4分
4题8分
10题16分
201Байду номын сангаас年
4题4分
2题4分
4题8分
10题16分
2009年
3题3分
2题4分
4题8分
9题15分
【内容框架】
第一节房地产估价的市场法
第二节房地产估价的成本法
第三节房地产估价的收益法
第四节房地产估价的假设开发法
第五节房地产估价报告
第一节 房地产估价的市场法
1.市场法概述
1.1市场法的内涵
■概念
·选取一定数量的可比实例并将它们与被估价房地产进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。（比准价格）
■理论依据
·价格形成的替代原理，即同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格
资产评估师考试(假设开发法)整理和复习资料
假设开发法一.假设开发法公式(开发完成后价值及各项取值应为预测值，没有说明为预测值算错)待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费(一).开发完成后的价值：1.用于销售：⑴采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势⑵市场法和长期趋势法求取2.用于出租营业：预测其租赁或经营收入，再用收益法求取(二).后续开发成本(续建成本各项取值是否说明理由)后续开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费1.勘察设计和前期工程费(专业费)2.建筑安装工程费3.基础设施建设费(如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施费已部分或全部包含在土地取得成本中)4.公共配套设施建设费5.其他工程费 (包括工程监理费、竣工验收费等)6.开发期间税费(三).管理费用管理费=(后续开发成本)×管理费率 (管理费率确定要有依据)(四).销售费用销售费用=开发完成后的房地产价值×销售费率 (销售费率确定要有依据)(五).投资利息 (传统方法才计算投资利息，现金流量折现法不计投资利息)应计息项目：⑴待开发房地产价值⑵取得待开发房地产的税费⑶后续的开发成本、管理费用⑷销售费用( ①销售之前发生应计息销售费用也均匀投入②与销售同时发生不计息)*销售税费不计息(六).销售税费销售税费=开发完成后的房地产价值×销售费率 (销售费率确定要有依据)销售税费包括⑴销售税金及附加①营业税②城市维护建设税③教育费附加⑵其他销售税费①印花税②交易手续费(七).开发利润 (传统方法才计算开发利润，现金流量折现法不计开发利润)投资利润率，计算基础待开发房地产价值+开发成本+管理费用+销售费用+取得税费(八).取得待开发房地产的税费取得待开发房地产的税费=待开发房地产价值×税费率二．折现率折现率 = 资金的利率+ 开发利润率假设开发法常见错误1. 应采用现金流量折现法计算，如采用传统方法，不在报告中说明不采用现金流量折现法的理由算错2. 待开发房地产价值=开发完成后房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产税费3. 待开发房地产价值（7项目）是否漏计4. 开发完成后价值及各项取值应为预测值，没有说明为预测值算错5. 续建成本各项取值是否有依据6. 后续开发成本=勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+其他工程费+开发期间税费7. 后续开发成本各项内容是否计算8. 管理费是否计算，管理费=(后续开发成本)×管理费率，管理费率确定要有依据9. 销售费用是否计算，销售费用=开发完成后房地产价值×销售费率，销售费率确定要有依据10.传统方法才计算投资利息，现金流量折现法不计投资利息11.投资利息应计息项目：⑴待开发房地产价值⑵取得待开发房地产的税费⑶后续的开发成本、管理费用⑷销售费用(①销售之前发生应计息销售费用也均匀投入②与销售同时发生不计息)12.销售税费不计息13.开发利润不计息14.销售税费是否计算，销售税费=开发完成后的房地产价值×销售费率，销售税费率确定要有依据15.传统方法才计算开发利润，现金流量折现法不计开发利润16.投资利润率计算基础：待开发房地产价值+开发成本+管理费用+销售费用+取得税费17.非XX 公司的直接成本利润率，而是客观行业平均利润率18.取得待开发房地产的税费是否计算，取得待开发房地产的税费=待开发房地产价值×税费率19.出让土地，建筑物晚于土地结束，按建筑物经济寿命减去晚于土地使用年限的那部分寿命后的寿命计算折旧时，应说明土地出让合同已约定不可续期20.折现率取值应为同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率21.折现率取值是否有依据。
房地产估价师理论与方法要点：假设开发法
房地产估价师理论与方法要点：假设开发法房地产估价师理论与方法要点：假设开发法房地产估价师理论与方法要点有很多。
下面是店铺精心为大家整理的房地产估价师理论与方法要点：假设开发法，希望对大家有帮助，更多内容请关注应届毕业生网!假设开发法及其运用本章介绍假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。
第一节假设开发法概述假设开发法的含义假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。
假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的`情况下，得到了广泛应用。
假设开发法的理论依据假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。
其基本思想用这样一个例子可以较好地反映出来。
该例子是模拟一个典型的房地产开发商，在公平竞争、土地由最高出价者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的。
具体如下：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发商想得到它。
我作为其中的一个房地产开发商，将愿意出价多少?首先，我要较全面深入地调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产开市场状况，包括该块土地的位置、空间范围、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、性质、地势、土壤、地基、土地条件、交通、周围环境和景观、规划条件(如用途、容积率、建筑高度、绿地率等)。
其次，我要根据上面调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。
《房地产估价》举例-假设开发法
假设开发法【例9-l】某成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元／m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元／km2；贷款年利率为8％；土地开发的年投资利润率为10％；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4％。
请采用假设开发法中的传统方法测算该成片荒地的总z价和单价。
【解】估价时点为购买该成片荒地之日，假设为现在，并设该成片荒地的总价为V，则：(1)开发完成后的熟地总价值=800×2000000×60％=9.6(亿元)(2)该成片荒地取得税费总额=V×4％=0.04V(亿元)(3)土地开发成本及管理费用、销售费用总额=2.5×2=5(亿元)(4)投资利息总额=(V+0.04V×[(1+8％)3-1]+5×[(1+8％)1.5-1]=0.27V+0.612(亿元)(5)转让开发完成后的熟地的税费总额=9.6×6％=0.576(亿元)(6)土地开发利润总额=(V+V×4％)×10％×3+5×10％×1.5=0.312V+0.75(亿元)(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)V=1.641(亿元)故：该成片荒地总价=1.641(亿元)该成片荒地单价=164100000/2000000=82.05(元／m2)【例9-2】 某宗“七通一平”熟地的面积为5000 m 2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。
预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费的6％；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60％，第二年需要投入40%。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法1、项目背景1.1 项目概述详细描述待评估房地产项目的基本信息，包括项目名称、地址、规模等。
1.2 目的和范围明确本次评估的目的和范围，包括评估对象、评估时间段、评估方法等。
1.3 相关法律法规与本次评估相关的法律法规，如《房地产评估管理办法》等。
2、评估对象及特点2.1 评估对象具体说明待评估的房地产项目，包括其类型、用途、建筑面积等。
2.2 项目特点描述待评估房地产项目的特点，如地理位置、交通状况、周边设施等因素。
3、评估假设3.1 土地市场假设说明本次评估所假设的土地市场情况，如供应量、需求量、价格等。
3.2 市场调研假设根据市场调研结果，说明本次评估所假设的市场需求、竞争情况等。
3.3 政策环境假设考虑相关政策对房地产市场的影响，说明本次评估所假设的政策环境。
3.4 经济因素假设考虑宏观经济因素对房地产市场的影响，说明本次评估所假设的经济因素。
4、评估方法4.1 市场比较法介绍市场比较法作为本次评估的一种方法，以及所选取的比较样本及其调整方法。
4.2 收益法介绍收益法作为本次评估的一种方法，包括净现值法、收益资本化法等。
4.3 成本法介绍成本法作为本次评估的一种方法，包括建造成本法、重建成本法等。
4.4 投资价值法介绍投资价值法作为本次评估的一种方法，包括现金流量贴现法、内部收益率法等。
5、评估结果及分析5.1 市场比较法评估结果提供根据市场比较法得出的评估价值及相关的数据分析。
5.2 收益法评估结果提供根据收益法得出的评估价值及相关的数据分析。
5.3 成本法评估结果提供根据成本法得出的评估价值及相关的数据分析。
5.4 投资价值法评估结果提供根据投资价值法得出的评估价值及相关的数据分析。
6、风险分析分析本次评估中存在的风险因素，包括市场风险、政策风险、经济风险等，并提供相应的风险评估结果。
7、结论与建议根据评估结果和风险分析，给出对待评估房地产项目的结论和建议，包括投资决策、价值优化等方面。
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用要点背记(最新版).doc
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用要点背记（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 选择最佳的开发利用方式包括（ ）方面。
A.最佳的用途 B.建筑规模 C.档次 D.大小 E.区位 本题答案：A, B, C 本题解析：暂无解析 2、判断题 在对房地产开发项目进行投资分析，测算开发项目的预期利润时，应当事先确定场地购置费。
（ ） 本题答案：对 本题解析：利润是用预计总收入扣除场地购置费、开发成本投资利息等之后得到的余值，所以要测算开发利润需要事先确定场地购置费等。
3、单项选择题 假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（ ）的”倒算法”。
A.比较法 B.收益法 C.成本法姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.长期趋势法本题答案：C本题解析：暂无解析4、单项选择题在假设开发法的动态分析法中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。
A.取得待开发房地产的时间B.开发经营期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间本题答案：B本题解析：动态分析法中，开发完成后价值对应的时间应是价值时点之后未来某一时点的价值，可能是开发完成之前某时点，也可能是开发完成之日，还可能是开发完成之后某时点。
5、判断题假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。
房地产评估假设开发法
房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法第一章引言本文档旨在介绍房地产评估中常用的假设开发法，包括其定义、原理、流程和注意事项。
通过采用假设开发法，可以进行房地产项目的估值和评估工作，为投资决策提供参考。
第二章背景知识1.假设开发法的概念假设开发法是一种房地产评估方法，通过设定假设前提，进行未来发展情况的假设，然后确定项目的价值。
2.评估对象假设开发法主要适用于尚未开发或正在开发的房地产项目，例如住宅小区、商业综合体等。
第三章假设开发法的原理1.假设前提的设定根据当前市场情况和项目特点，确定合适的假设前提，包括经济、社会、法律等方面的因素。
2.发展情况的假设基于假设前提，设定未来几年内项目的发展情况，包括销售情况、租金收益等。
3.现金流折现根据项目的发展情况和假设的现金流，进行现金流折现计算，得出项目的净现值。
第四章假设开发法的流程1.收集资料收集项目相关资料，包括土地成本、建设成本、销售租金预测等。
2.设定假设前提根据市场情况和项目特点，设定合理的假设前提，包括经济增长率、利率、政策变化等。
3.假设发展情况基于假设前提，设定未来几年内项目的发展情况，包括销售情况、租金收益等。
4.计算净现值根据假设的现金流和折现率，进行现金流折现计算，得出项目的净现值。
5.进行灵敏度分析对假设前提和发展情况进行灵敏度分析，评估项目对不同情况的敏感程度，提供决策依据。
第五章注意事项1.数据来源在进行评估过程中，需要使用可靠的数据来源，如官方公开数据、市场调研数据等。
2.假设前提的选择假设前提的选择应该合理，基于对市场和项目的深入分析，尽量减少主观偏差。
3.灵敏度分析的重要性灵敏度分析可以帮助评估项目的风险性，应该在评估过程中充分考虑，并提供不同情况下的预测结果。
附件：________本文档附带的附件包括项目相关资料、市场调研报告等。
法律名词及注释：________1.假设开发法（Hypothetical Development Method）：________一种房地产评估方法，通过设定假设前提，进行未来发展情况的假设，然后确定项目的价值。
房地产估价的假设开发法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义2
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义2
房地产估价的假设开发法
[答疑编号2526090505]
『正确答案』假设开发法，从2009年9月1日主体完工，到最后完工，还需在1.5年的时间内投资总建设费用的60%，即还需投入2300×124000×60%。
但是如果要用现金流量折现法，必须把这笔投入折算到估价时点，即2012年9月1日的价值。
投入是在整个期间内非均速发生的，这样根本无法计算，因此根据估价的一般规定，发生在一个期间内的投入或费用，为了方便计算，都要假设是发生在期间中点，这样来计算利率或进行的折现。
所以折现时，要假设在中点即0.75年时发生。
【重点难点】易错点归纳
■现金流量折现法中不计算利润和利息两项；
■减去的建设费用，只看后续还需投多少，不管以前投了多少；。
第8章房地产估价-第5节房地产估价的假设开发法(1)
第五节房地产估价的假设开发法【本节知识点】【知识点】假设开发法概述★★★【知识点】假设开发法的基本公式★【知识点】现金流量折现法和传统方法★★【知识点】假设开发法计算中各项的求取★★★【本节内容精讲】【知识点】假设开发法概述★★★假设开发法：也称为剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。
假设开发法与成本法的区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
假设开发法适用于：评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产（包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。
统称为“待开发房地产”。
运用假设开发法估价6个步骤：（1）调查了解待开发房地产的状况；（2）选择最佳开发利用方式；（3）估算开发经营期；（4）预测开发完成后的房地产价值；（5）预测开发所必要的支出及应获得的正常利润；（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
▲本知识点结束【知识点】假设开发法的基本公式★待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—销售费用—投资利息—销售税费—开发利润—取得待开发房地产的税费（一）求生地价值的公式（略）（二）求毛地价值的公式（略）（三）求熟地价值的公式（略）（四）求在建工程价值的公式（略）（五）求旧的房地产价值的公式（略）【2017年试题】利用假设开发法估价，会使评估价值偏高的情形是（）。
A．后续开发建设的必要支出大的B．后续开发建设的应得利润大的C．开发完成后的房地产价值大的D．开发期长的【答案】C【解析】根据基础公式判断，选项C会导致评估价值偏高，ABD导致价格偏低。
《房地产估价》第七章假设开发法
第七章 假设开发法
主要内容
一、假设开发法的基本原理 二、假设开发法的计算公式 三、假设开发法的注意事项 四、假设开发法的操作步骤和内容 五、应用举例
第七章 假设开发法
一、假设开发法的基本原理 （一）假设开发法的称呼 假设开发法，又称剩余法、预期开发法、净余估价法、 假设开发法，又称剩余法、预期开发法、净余估价法、余值法或倒算法 成本法的倒算）。 （成本法的倒算）。 英文名称为： 英文名称为：Hypothetical Development Method Residual Method。 。 （二）假设开发法的概念 假设开发法，是将估价对象方地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正 假设开发法，是将估价对象方地产的预期开发后的价值， 常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润， 常开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价 对象房地产价格的一种估价方法。 对象房地产价格的一种估价方法。 （三）假设开发法的理论依据 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据， 假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本思想、理论依据，为效用 价值论及成本价值论和供求价值论。 价值论及成本价值论和供求价值论。 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地， 假如我是一个方地产开发商，现有一块可供开发利用的土地，我将愿意以 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 多高的价格购买它呢？它等于楼价减去建筑费、设计等专业费用以及利息、 利润和税费等之后所剩的余额。 利润和税费等之后所剩的余额。 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。 由上可以看到，假设开发法实际是适用新建房地产成本法的倒算法。 由于假设开发法较粗糙,不过 当估价对具潜在的开发价值时， 不过， 由于假设开发法较粗糙 不过，当估价对具潜在的开发价值时，假设开发法 几乎是是唯一实用的估价。 几乎是是唯一实用的估价。
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经济师考试复习参考资料房地产估价的假设开发法
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第四节房地产估价的假设开发法
一、假设开发法概述
概念：是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。
是成本法的倒算法。
未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。
适用范围：适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。
步骤：
⑴调查了解待开发房地产的状况
⑵选择最佳的开发利用方式；
⑶估算开发经营期；
⑷预测开发完成后的房地产价值；
⑸预测开发所必要的支出及应获得的正常利润
⑹进行具体计算，求出待开发房地产的价值
二、公式（六公式）
基本公式：
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费
求生地价值公式：
生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得生地的税费
求毛地价值公式：
毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得毛地的税费
求熟地价值公式：
熟地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-取得毛地的税费
求在建工程价值的公式：
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费
求旧房地产价值公式：
旧房地产价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用―销售费用―投资利息-销售税费-装修改造投资利润-取得旧房地产的税费
三、两种方法
假设开发法的种类
现金流量折现法-考虑各项收支的时间，把各项折算到估价时点
传统方法-不考虑各项支出、收入发生的时间不同，计算投资利息
两种方法的三大区别
对公式各项的数值，传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出，而现金流量折现法要进行预测
传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，现金流量折现法认为收支发生于不同的时点，可折现到同一时点上再加减
传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中，不单独列出。
四、公式中各项的求取
开发经营期按客观计算，从取得被估价房地产的日期（估价时点）开始计，到预计未来开发完成后的房地产经营结束日期结束
开发经营期可以分为开发期和经营期
开发期可分为前期和建造期
经营期可分为销售期和运营期
开发完成后价值可以通过预测求取。
通常采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势。
扣除项目金额
正常利润，不包括取得待开发房地产以前的支出及相应的利润。
包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费
注意它们均是取得待开发房地产以后到开发完成还需要正常支出及应获得的
应计息的项目包括
未知、需要求取的待开发房地产的价值
取得待开发房地产的税费
开发成本、管理费用和销售费用
销售税费和开发利润不计息
投资者购买待开发房地产应负担的税费主要是契税、交易手续费等
折现率与收益法中的报酬率的性质和求取方法相同，体现了资金的利率和开发利润率两部。