2019成都大邑项目前期市场调研及策划报告
(营销策划)大邑川喜丽都项目定位策划报告定位及概念设计书
大邑川喜丽都项目定位策划报告—定位及概念设计书成都全程机构ּ全程智业市场咨询顾问有限公司TEL：86532578 FAX：86618913 第1 页一、定位思路分析：1、定位依据地产项目的定位是基于：1）项目地块之地产因素决定的地块适宜建造的建筑功能；2）城市总体规划限制；3）市场调研反映的具有有效需求的市场空间；4）对当地地产市场发展的前瞻性分析。
2、定位思路毫无疑问，本地块只能作为纯居住考虑。
前面我们从大邑的房地产市场发展、项目的竞争环境、宗地的优劣势上分别进行了详细的分析。
现将相关情况进行综合分析如下：总的说来目前大邑的房地产市场是供需平衡，但不同档次的房产情况又不尽相同：低档次（700元以下）住房，供需两旺，总体供大于求，特别是结构性供求矛盾突出，应该说这一市场的总容量巨大，但是从本宗地的成本来看，开发这一档次住房无疑是羊皮做背心——浪费材料；本项目基本不作考虑。
成都全程机构ּ全程智业市场咨询顾问有限公司TEL：86532578 FAX：86618913 第2 页高档次住宅呢？别墅的市场容量与本地块规模不在一个数量等级。
由于大邑县居民居住习惯和消费能力的原因，电梯公寓的需求也非常有限，这样大体量的高档住宅肯定不能考虑。
我们把目光投向中档次（800-1200元）住房。
目前大邑县城在售的三个楼盘都是这个档次而且销售的速度很快，特别是高价部分已经售磬，表明该档次住宅需求旺盛。
到明年本项目开盘，这些项目应该基本售完，没有直接的竞争关系，需要考虑的是目前已经释放了部分消费能力，本项目是否有足够的消费支撑。
通过更为深入的分析我们认为，目前这些项目的产品同质化比较严重，地理位置也不同于本项目。
从市场细分情况来看，还有相当部分希望更高品质、更具住宅小区概念的消费者在持币观望，他们希望在大邑买到与成都品质相类似的住房。
超越现有楼盘档次，提升居住品质是大邑房地产市场的呼唤。
大邑的房地产整体档次在近两年不断提升，这三个楼盘的畅销是这一市场发展趋势的结果和证明。
大邑县房地产市调报告1052488065
大邑房地产发展格局
通过对政府规划走访及资料梳理，佳义认为大邑房地产市场主要由：主城 区、桃源片区、大邑大道、滨河路四大板块组成，呈“两线两片区”格局。
大邑房楼盘分布
滨河景绣 半城理想 上河名城
林曦美郡
诺蔓邸
中铁龙郡 君悦华庭 邑都上城
翰城国际
杜松雅韵 锦绣一方
大邑大道板块 II 中铁龙郡
占地面积：85亩 建筑面积：9.6万㎡ 容 积 率：1.67 绿 化 率：40% 总 户 数：735户 已售户数：515户 建筑风格：中式 建筑形态：纯多层 面积区间：80-211㎡ 主力户型：120㎡（套3） 主力总价：40万元 车位数量：26个 销售均价：3100元 开盘时间：08年5月 滞销产品：顶楼跃层
大邑大道沿线 II 案例
翰城国际
社区配套
该项目为集休闲、娱乐、 健身、儿童游乐等功能 于一身的现代生活社区。
客群特征
以大邑县本地客户为主， 辅以少量外地客户，其中 大邑县本地客户占总客户 量的90%，客户年龄3040岁居多，到访客户主要 为大邑公务员，企事业单 位和少量个体户，他们 95%以上为自住型客户。
资源属性极强的 滨河路沿线
配套属性极强的 主城区片区
发展潜力巨大的 桃源片区
景观属性极强的 大邑大道沿线
大邑房地产发展格局 II 主城区板块
配套属性极强的主城区 作为区域发展行政居住中心区的大邑县主城区，物业新旧交融、基础设施成 熟、生活配套完善。
大邑新场古镇市场调查及前景预测
06-11年旅游总收入情况
单位/亿元
旅游行业是能够抵挡经济周期波动并有稳定增长的业绩支撑的行业。旅游行业收入基本可以保持 高于GDP增速的增长率，尤其是在GDP加速上涨的阶段，受益于扩大内需对行业的提升效用，旅游收入 的增速加速上扬，在GDP增速放缓的时候，尽管旅游收入的增速也有所放缓，但是由于消费惯性的存 在，其增长率仍然超越GDP增速。
刘氏庄园博物馆属社会历史类的遗址性博物馆，原名大邑地主庄园陈列馆。1958年10月建馆，1966年11月被国务院 公布为第四批全国重点文物保护单位，是中国近现代社会的重要史迹和代表性建筑之一。 ?花水湾温泉
花水湾温泉位于西岭雪山东麓，海拔近千米，青山碧水，冬暖夏凉，是旅游度假胜地。 ?道教发源地鹤鸣山
? 交通便利。 ? 地块平整，只有少
许房屋需要拆迁。
? 周围较少有成熟的 配套商业。
? 项目周边有部分自 建房，对项目的整 体打造带来一定难 度。
? 项目两个进人口都 比较狭窄。
? 随着新场旅游业的
发展，新场人民对 ? 古镇大部分都是政
旅游业的支持度和
府集资集体修建的
积极性也越来越高。
房屋，私人商铺、
备注：
万源街下端
底商+住房 私人
3层 230㎡
230㎡
200㎡
简装
2
16.3 元/㎡/月
租赁价格
商铺4.5万/年
位于古镇商业街上，人流量比较大。
无成熟配套
餐饮、住宿、其他零售店
此房屋是政府通过向私人集资集体修建打造的房屋，先此房屋可以出售，价格为 3500 元/平方米，但是产权证还未办下来。
商铺位置
物业形态 房屋所有情况 楼层情况（层）
商铺面积 铺面数量（间）
大邑房地产市场调查报告
成交时间
交易 方式
地块位置
面积 亩
土地 起价
成交价
用途 万元 /亩 万元 /亩
2009-4-16 挂牌 安仁镇金井社区
4.9
商业 20.4
20.8
2009-4-20 挂牌 工业集中发展区
50
工业 8
8
2009-4-28 挂牌 晋原镇甲子路
1.725 商住 80
1、项目现状
该宗地以成都房地产有限公司名义参与竞买， 公司股东两名， 法 人占 51%。原开发商已办理土地证、用地规划许可证、工程规划许可 证，开发商能提供 7300 万出让金票据，已交清契税和印花税 146 万 元，并付清了地勘费、方案设计费、施工图、售楼部装修等费用。网 上资料显示于 2009 年 12 月份以 113 万/ 亩竞买获得。 但该土地为其 他公司以附属抵押形式于 2012 年 4 月在上海银行抵押贷款 4500 万。
位置：亚原镇大邑大道旁； 净用地面积： 43.9 亩（折合 29263 ㎡）； 容积率：≤ 3.5; 建筑密度：≤ 30%; 绿化率：≥ 35%; 建筑限制高≤ 70m; 总建筑面积（地上） ：103200 ㎡ 住宅： 91200 ㎡ 商业： 12000 ㎡（一层 7000 ㎡，二层 5000 ㎡） 住宅套数： 900 套； 地下车位： 600 个 二、项目概况
品牌服装
3 新区
临 界 底 银行、电信、 2 — 3 万 / 15~30 平米 /
商
移动办公用 年
间
房
少量服装
由此可见，大邑大道附近在售商铺面积区间跨度很大， 50~600 平米 / 间均有销售，比主城区商铺以及大邑大道早期开发的商铺面积 均有较大幅度的提升，价格集中在 1.200~2.2000 元/ 平米之间。
成都大邑项目全案建议书
成都大邑项目全案建议书Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#致：四川东方圣地置业有限公司大邑城南项目：全程策划建议[摘要]一、本项目的LOGO1案名：东方*绿邑东方森都，东方锦苑，东方名庐，东方美庐2建筑名1.组团名2.标志3.标准色4.标准字体二、投标公函三、大邑县房地产市场分析四、本项目分析及定位五、项目命名策划、设计方案的建议六、对本项目营销推广及价格策略的建议七、本项目营销人员的组织架构、策划、销售负责人简介八、营销代理模式及详细的受费标准，代理保证；附《营销代理合同》[详细内容]项目特色：以电梯公寓，花园小区，高尚别墅，文化住宅为特色一、项目总论本项目地块位于大邑大道，紧临大邑中学，用地性质是商业住宅用地，用地面积亩（68180.34平方米）。
东边和西边以邑新大道、大邑大道为界，大邑中学就在该地块东南侧。
该地块不满足“五通一平”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通）条件；现在已经拆迁部分地块由西向东呈逐步倾斜状态，西南角为最低点，并且这一地块地面上附有少许树木、农田及高压输送线。
二、项目的LOGO1. 案名2. 建筑名3. 组团名4. 标志5. 标准色6. 标准字体三、投标公函四、大邑县房地产市场分析（一）了解大邑县宏观经济指标近十来年全县地区生产总值、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、财政收入、农民人均纯收入和城镇居民可支配收入等主要经济指标保持了较快增长，达到或基本达到了年度计划进度要求。
2005年城市建设成效显着。
城区面貌整体提升。
新城区采用市场化配置资源的方式，新引进了银都房产、天邑花园、东方圣地（本项目）等8个房地产项目，到位资金亿元,盘活存量土地500余亩。
工业集中区完善了一期水、电、气、路、通信、排污等基础设施建设，启动了二期基础设施建设。
城区综合管理力度加大。
市政设施完好率达95%，城市绿化率达32%，绿地覆盖率达34%，人均公共绿地8.6平方米。
成都大邑项目市场分析及产品定位
城北：高档住宅区
城西：集 行政、医 疗、文化 体育于一 体的城市
新区
城南：行政居 住区
晋北新城规划示意图
城市化进程加快，城市定位更加明晰。
房地产市场分析
土地市场研究
成交时间 2010-02-01
城市拓展的主要方向为向西侧斜江河和向东北两翼齐飞发展，全力打造晋原新城，以后城市布局结 构功能概括为“两心一带七片”。新城以北侧山麓和主要水系为核心，通过主要道路形成绿化通廊 连接各个绿点形成“连山接水，环点结合”的“一河，一带，四环，四轴，多点”绿地系统。
地块位置 晋东北片区
桃源新城片区
项目所属：
/
≤52%
住宅兼容 商业
3.79
≤54%
住宅兼容 商业
住宅兼容 商业
≤54%
商业
30.1 7.41 2.92
/
≤52
商业
9.6
/
≤28%
商业兼容 住宅
10.84
商业：
/
≤30% 住宅：
商业兼容 住宅
348.5
≤35%
/
≤25%
住宅兼容 商业
207.97
/
≤35%
住宅兼容 商业
58.45
成交价 78 78 78 76 76 120
宗地编号
宗地位置
510111-2010-C-001
大邑县晋原镇春城巷
2010-02-01
510111-2010-C-002
大邑县晋原镇迎春路
2010-02-01
510111-2010-C-003
大邑县晋原镇大东街
成都大邑区域房地产市场分析报告
大邑县房地产市场分析010203住宅市场区域概括土地市场目录 Contents一、区域概况大邑大邑p大邑县位于成都市以西、第二绕城高速以外，距离成都市区65KM。
p地理位置属于泛龙门山脉区域，是成都的天然生态屏障城市。
p在成都最新城市发展规划中，大邑位于成都西控区域，规划为成都高端绿色科技产业的重要载体。
-5.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%01253固定资产投4增速表二：近五年大邑固定资产投资及增速0.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0250200150100502013201420172015经济总量2016增速表一：近五年大邑GDP 增速情况表p 2017年，大邑实现GDP 总产值230.67亿元，同比2016年增长10.5%，固定资产投资257亿，同比2016年增长11.3%，城镇人均可支配收入31552元，同比2016年增长9.1%。
p七大产业生态圈：文化创意、通信设备、机器人、大旅游、果蔬、中药材、粮经产业生态圈。
p“一心两轴四板块”：1个旅游服务中心，2条旅游发展轴，4大旅游主题板块，13个旅游核心单元。
p“三三二”产业空间布局：3个现代服务业、3个现代农业产业园、2个绿色智造产业园。
二、土地市场编号时间位置用地性质容积率建筑高度用地面积成交楼面价竞得者12019-01-31大邑县晋原街道邑新大道纯住宅2/543225成都城投置地（集团）有限公司22019-01-10大邑县安仁镇集镇区商兼住 1.20不大于20米842000 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司32019-01-09大邑县安仁镇集镇区住宅用地 1.20不大于18米863250 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司42018-12-18大邑县安仁镇集镇区商兼住 1.10不大于12米1192181 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司52018-11-21大邑县晋原街道邑邛故道住兼商 2.00不大于60米263225 成都城投置地（集团）有限公司62018-09-14大邑县晋原街道北街住兼商 3.00不超过60米172250 成都捷特思科技有限公司72018-09-14大邑县晋原街道北街住兼商 3.00不超过60米212249 成都捷特思科技有限公司82018-05-17大邑县晋原街道雪山大道住兼商 2.00不大于60米573224 成都人居兴邑置业有限公司92018-01-09大邑县安仁镇集镇区商兼住 1.20不大于15米961237 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司102018-01-09大邑县安仁镇集镇区住宅用地 1.50不大于18米，临迎宾大道一排建筑不大于15米661600 成都安仁华侨城文化旅游开发有限公司112017-12-21大邑县晋原街道雪山大道住兼商 2.00不大于60米743225 成都人居置业有限公司122016-05-11大邑县晋原街道北街与围城路交汇处住兼商 4.00不大于100米14562 成都邑信合创房地产开发有限公司132016-05-11大邑县晋原街道滨河路与北街交汇处住兼商4.00不大于100米19600成都邑信合创房地产开发有限公司p 大邑县自2016年至2019年合计成交土地13宗，用地面积总计733亩，成交楼面均价约为：2133元/㎡，溢价率为零。
大邑项目全案建议书
致：四川东方圣地置业有限公司大邑城南项目：全程策划建议2006.08[摘要]一、本项目的LOGO1案名：东方*绿邑东方森都，东方锦苑，东方名庐，东方美庐2建筑名1.组团名2.标志3.标准色4.标准字体二、投标公函三、大邑县房地产市场分析四、本项目分析及定位五、项目命名策划、设计方案的建议六、对本项目营销推广及价格策略的建议七、本项目营销人员的组织架构、策划、销售负责人简介八、营销代理模式及详细的受费标准，代理保证；附《营销代理合同》[详细内容]项目特色：以电梯公寓，花园小区，高尚别墅，文化住宅为特色一、项目总论本项目地块位于大邑大道，紧临大邑中学，用地性质是商业住宅用地，用地面积102.27亩（68180.34平方米）。
东边和西边以邑新大道、大邑大道为界，大邑中学就在该地块东南侧。
该地块不满足“五通一平”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通）条件；现在已经拆迁部分地块由西向东呈逐步倾斜状态，西南角为最低点，并且这一地块地面上附有少许树木、农田及高压输送线。
二、项目的LOGO1. 案名2. 建筑名3. 组团名4. 标志5. 标准色6. 标准字体三、投标公函四、大邑县房地产市场分析（一）了解大邑县宏观经济指标近十来年全县地区生产总值、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、财政收入、农民人均纯收入和城镇居民可支配收入等主要经济指标保持了较快增长，达到或基本达到了年度计划进度要求。
2005年城市建设成效显著。
城区面貌整体提升。
新城区采用市场化配置资源的方式，新引进了银都房产、天邑花园、东方圣地（本项目）等8个房地产项目，到位资金1.65亿元,盘活存量土地500余亩。
工业集中区完善了一期水、电、气、路、通信、排污等基础设施建设，启动了二期基础设施建设。
城区综合管理力度加大。
市政设施完好率达95%，城市绿化率达32%，绿地覆盖率达34%，人均公共绿地8.6平方米。
年末城市铺装道路长度69.78公里，铺装道路面积142.9万平方米。