商业项目定位报告完整版本
宝山淞南镇商业项目定位报告-内容详实
竞争项目分析——大昌商业广场
基本情况 •地址：长江南路597号 •体量：4800平方米（1期） •面积：门面房（长江南路线）50平方米；商场内：12-30平方米 •套数：142套 •开业时间：2007年3月28日
店铺情况 •进深：11-12米 •面宽：5米 •层高：3.6米 •租金：商场内：4.6元/平方米/天；门面房：8元/平方米/天 •招租完成情况：50%（截至2007.3.1）
产品定位
商业市场现状
居民需求现状
区域现有商业覆盖率低，分布 分散，档次较低，业态单一， 基本为日常生活必需消费型和 餐饮类
区域居民对大型商业场所的需 求
有市场 空白
有现实 需求
形成商业项 目立项基础 和定位依据
项目商业发展条件
人口及消费状况 道路及交通状况
功能型的邻里休闲中心
功能型
休闲中心
特色业态使消费者产生“主动” 消费
业种业态建议
项目业态类别划分 从商业消费者的行为切入，
辐射半径小
服装类
14
百货类
6
百货零售类 20
酒店旅馆类
3
其他类
20
新建商业
1
比例 9% 6.32% 2.30% 6.90% 1.15% 25.29%
8.05%
3.45% 11.49% 1.72% 11.49% 0.57%
代表品牌 豪杰KTV 可可立棋牌室 欧卡咖啡 艺宣美发 东方网点
安踏专卖 和尔美服饰市场
上海凯星宾馆 鹏卢书店
大昌商业广场
11.49
0.57
1.72
16
11.49
商业项目前期定位报告
成 价 成 积交交均面 M2
0
成交套 套
0
数
万元 0
成交总 价
元/M2
0
1710 3755 2120 12 27 15
3169 5684 3537 18530 15138 16683
成交均 价
竞争力分析 高品质—低价位组合形成核心竞争力
产业资源 相对缺乏
区位 紧临五角场核心地段 10
8
6
4
产品
2
销售方案尚未最 终确定
准现房交房对销 售具有促进
报价偏高，价格 有松动迹象
竞争分析6
竞争个案—长城大厦
成交记录（累计成交225平方米，均价29000元/M2）
竞争力分析
地段交通—国际甲级品质是核心卖点 针对相对不畅的销售形式，开发商考虑对价格进行调整和 松动
目前确定的销售方案中指出，中低区确定分割或整层销售 均价下调至25000~26000元/M2
仍需完善的内容 1、继续加深对设计产业企业需求的调研，结合配合招商接洽实践，完成客户需求分析和定位专题报告； 2、在深入客户调研结论以及对项目方案图纸数据解读的基础上，深化产品修正及补强建议； 3、针对车位和配套进行专题研究，进行配套物业定位方案比较，最终落定配套物业比例和空间选择； 4、依据客户研究结论，与营销团队进一步沟通，明确项目最终的租售面积比例和租售物业分布。
19141
2009- 258
21116
2009-0211
品牌
服务
无明显优势
FPD作为物业顾问
1
108.01
199
18462
2009-0110
酒店、公寓、LOFT、 办公和商场的组合配套
服务完善
《商业定位报告方案》
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11
三、楼层功能定位的总思路
根据商业广场功能、形象的总体定位，展开项目各楼
层的板块定位。
各楼层功能的精确定位主要依托于以下因素：
A、项目开发成本及模式（只租不售）
B、项目经营模式（租的好，经营好，二好思路）
➢ 收益方式：
➢ 独立收银，商家租赁，统一管理；
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一至三楼（方案2）：五金灯饰城（案例参考）
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• 五金灯饰城核心价值定位分析：
• 各类项目都在寻求自身的差异化定位与价值，而本项 目最大的优势在于周围区域没有统一规范化的大型五 金灯饰城；
• 综合大型五金灯饰城将对区域划分不同年龄及不同生 活品味客群。
➢ 1.虎邱建材城（1-4层属商业商场，楼上5-8层住宅）
一楼主售品牌磁砖、木地板、陶瓷；二楼主售品牌门、窗、卫浴；三楼主售 橱柜厨电、吊顶、门；四层主售吊顶、墙纸、布艺
➢ 2.利泰国际酒店（四星级酒店）
主建筑楼高10层。豪华客房、行政套房、及总统套房300多间（套）可接待 500人同时下榻；客房内配置大屏幕液晶电视及完善的宽带网络服务；酒店 还设有多功能会议、宴会厅4个，可接待600人同时进行大型会议、宴会和酒 会；酒店设有停车位300多个；餐厅、商务中心、咖啡厅、美发中心、豪华 夜总会、休闲会所、洗浴中心等设施设备齐全。
• 从目前项目市场来看，大而全的市场需求逐步完善， 以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式 的人群。
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四至八层：时尚潮流酒店
支撑理由：
➢ 南宁市的中高端酒店和中低端经济型酒店未来发展潜力 较大，中端酒店有一定发展空间。
商业项目报告
商业项目报告一、项目概述本商业项目是针对现今消费市场上趋势的一个创新，通过在线平台为客户提供可定制化的有机蔬菜和水果配送服务。
本项目旨在满足现代消费者对于健康和环保的需求，并致力于提供便捷的购买和交付服务。
该项目将覆盖城市范围内的消费者，并提供多种配送选项和价格计划。
二、市场分析随着人们对健康和环境的关注度不断提高，有机蔬菜和水果成为了当下的一种趋势。
与此同时，线上购物已经成为了现代消费行为中的一部分。
有机蔬菜和水果在线销售市场的规模正在逐年扩大，预计到2025年将达到1,225亿美元。
此外，许多消费者都对快速配送服务有着高度的期望，这意味着有机蔬菜和水果的在线销售市场在未来将保持增长态势。
三、竞争分析当前，许多有机蔬菜和水果的在线零售商都提供快速交付服务。
但是，很少有一家公司提供定制化的选项，以满足消费者对于品种和数量的特定要求。
本项目的竞争优势将在于其可定制化的模式，以及对于有机蔬菜和水果的选择标准和品质的严格控制。
四、市场定位此项目将定位于城市中具有高度关注环保和健康意识的人群。
该群体通常具有高收入、独立家庭、注重饮食和健康，并且有强烈的在线购物倾向。
五、营销策略本项目将借助社交媒体和搜索引擎营销，以满足现代消费者的在线需求。
此外，为了提高品牌知名度和忠诚度，本项目将定期开展有机蔬菜和水果的品鉴会和举办推广活动，以吸引更多的消费者。
六、盈利模式本项目的盈利模式将基于产品定价和交付服务费用的创收。
为了实现这一目标，消费者必须在平台上支付订单费用，并支付一个交付服务费用。
该费用将根据消费者的每个交付选项和价格计划而有所不同。
此外，本项目将通过产品的大规模采购来实现盈利。
七、预测和风险分析基于有机蔬菜和水果在线销售市场的增长趋势和该项目的独特性，该项目的市场份额预计将有望增加。
但是，市场竞争仍然存在风险，特别是在经济环境下变化莫测的情况下。
此外，价格波动、供应不足、发货延误和物流问题都可能对项目的运营和盈利能力产生不利影响。
广场商业项目商业定位报告(ppt 83页)
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
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本报告是严格保密的。
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
本报告是严格保密的。
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
商业项目定位及可行性分析报告
商业项⽬定位及可⾏性分析报告第⼀章项⽬定位及可⾏性分析⼀.项⽬及宜兴环保产业概况1.1 项⽬名称1.2 项⽬建设单位1.3 项⽬拟建设区位、地点及地块概况1.4 宜兴(⾼塍)环保产业概况1.1 项⽬名称中国（宜兴）国际环保产业城1.2 项⽬建设单位开发商：佛⼭市南海海逸房地产开发有限公司法定代表⼈：潘志勇1.3 项⽬拟建设区位、地点及地块概况项⽬拟建设区位：宜兴市⾼塍镇本项⽬在宜兴市东北位置。
宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。
处在锡宜⾼速公路、宁杭⾼速公路、京航运河、新长铁路等交通⼲线的交汇处，与江阴长江⼤桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。
在宜兴版图上，⾼塍与宜兴城区仅⼀桥之隔，临近锡宜⾼速宜兴西出⼝（5公⾥）和104国道（6公⾥)地块地址：该地块位于宜兴市⾼塍镇，东⾄镇中⼼路（环保配件⼀条街）、南⾄镇远东路（规划中的北环路）、西⾄镇远东路、北⾄村镇农⽥。
⼟地平整，拆迁量少。
地块可建设⽤地⾯积：252942平⽅⽶。
地块现状及周边建筑概况：项⽬东⾯为⾼塍⽬前的环保⼀条街；南⾯为⼀些环保企业；西⾯与北⾯均为农⽥。
宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞1.4 宜兴(⾼塍)环保产业概况宜兴是我国最⼤的环保产业基地，宜兴环保产业经过三⼗多年的努⼒，⽣产能⼒、技术开发能⼒和⼯程施⼯能⼒都有了较快的发展和提⾼，在环保设备制造、商品流通、信息服务、⼯程承包等⽅⾯已有了较强的物质和技术基础，在全国县市中是环保企业最多、环保专利最多、环保⼯程最多、环保产值最多的县市，拥有了我国唯⼀的“中国宜兴环保科技⼯业园”区。
享有“中国环保产业之乡”的美誉，已成为宜兴市国民经济中的⽀柱产业。
⽬前，全市经⼯商登记注册的环保企事业单位1500多家，其中环保⼯业企业500多家，环保营销单位和代理单位600多家，环保事业单位70多家，环保产业从业职⼯3万多⼈。
据宜兴市专利事务所统计，全市拥有环保专利200多项，“九五”以来，开发环保新产品88种，在全国名列前茅。
某商业写字楼项目定位策划报告
项目概况
5.9、项目SWOT分析
小结
1、本项目在区位上具备极大的优势，同时地段 的优势也是劣势。优秀的地段所带来的拆迁体量 过大，是本项目所面临的最大威胁。
2、本项目的盈利点在于商业的打造，而商业的打造离不了 主力店的进驻，开发商在主力店的进驻上很难快速的收回资 金，这对开发商的资金提出了更大的要求。
多功能与建筑形象力的提升：该项目将全面提升六盘水现有的建筑形象，现代简洁的建筑外立面及富有变 化的内部空间，将营造出六盘水最具特色的地标性商住建筑，这里不仅是一个靓丽的建筑综合体，更是一 个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。
项目整体定位建议
3、项目产品组合建议
理由
地块性质以及还迁体量决定着住宅仍然是项目开发的主体之一，占据着项目开 发的主要规模
大世界百货 人民广场 国贸广场
川心路
富康路
时代假日酒店
麒麟公园
本项目地处六盘水核心商业内，周边具有成熟的配套设施。
项目概况
项目交通条件分析
钟山大道
人民路
红岩路
六盘水丽人医院 水城汽车站
大世界百货
本案 一期
二期 三期
人民广场 国贸广场
川心路
时代假日酒店
富康路
麒麟公园
1. 现可通过人民路、红岩路、川心路和通往朱家寨的之路这四条路到达项目，交通非常便利。 2. 目前项目周边两条路暂没修好。
无主力店的销售型商业，培育期会非常长， 且经营风险很大
纯粹住宅核心模式也并不适合本项目，但其中的商业模式，可用作借鉴
项目整体定位建议
1、项目产品定位建议
综合体是将城市中 商业/办公/居住/酒 店/展览/餐饮/会议 /文娱/交通等城市 生活空间的三项以 上进行组合
项目商业定位报告-90页精品文档
城市新区商 圈
城市新区商 圈
现在和未来
城市呈现放射性发展，中心 区商圈逐步合一，城市发展 轴线上形成新的商圈
小西门商 圈
青年路商圈
三市街商圈 螺蛳湾商圈
白塔路 商圈
90年代
三市街、白塔路、青年路及 小西门四个以大型综合百货 商场为主的四大商业区开始 形成，以螺狮湾为主的大型 批发市场商业区形成并发展
地块半径两公里内拥有较为齐全 的大型配套
地理标杆参照 点 官渡区政府 石虎关立交桥 国贸会展中心 拓东体育馆 宝海公园 官渡广场 森林公园 昆明国际机场 云旅客运站 二环 南 路 一环路
距 离 （公里） 0. 3 0.4 0.8 1.5 0.7 0.6 1.0 2.4 0.7 0 1.2
方 位 （相对基地） 东偏南面 东面 西面 北面 西面 南面 南面 南面 南面 北面 北面
竞争分析
盛高大城位于二环南路、滇池路交叉 口，为综合性项目，总建筑规模约 60万平方米（加上原广丰食品城用 地），商业部分定位为专业市场（快 速消费品）和社区生活配套商业
盛高大城
竞争分析
星光大道位于滇池路口青少年宫对面 ，为住宅加商业加写字楼的城市综合 体项目，总建筑规模约9万平方米，其 中商业部分3万平方米（1.5万地下） ，商业定位为区域商业中心，主力店 为沃尔玛、次级主力店为自营电影院
商业发展模型
次级商业发展
发展过程中的三个提升
居民消费能力和消费结构的提升 商业业态和档次的提升 物业价值和租金收益的提升
商业发展模型
次级商业发展
商业档次
酒楼
西餐厅
母婴儿童 便利店 美甲健身
咖啡吧
电玩
美容美发
茶吧水吧
网吧