莲湖商业广场项目前期投资收益简析
东莞市塘厦镇莲湖股份经济联合社_企业报告(业主版)
大邦建设勘测技术 （广东）有限公司
42.5
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2023-03-15
二、采购效率
2.1 节支率分析
东莞市塘厦镇莲湖股份经济联合社近 1 年项目月度节支率在 0%~7.2%之间浮动。从地区来看，节支 率表现出较强的行业差异性，其他土木工程建筑、人力资源服务、清洁服务等节支率相对较高。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
平均节支率
3.5%
同比增长：-10.3%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
1.2 需求趋势
近 3 月(2023-06~2023-08)：
近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 18 日 生成
1/12
近 3 年(2020-09~2023-08)：
企业基本信息
单位名称: 营业范围：
东莞市塘厦镇莲湖股份经济联合社
一、采购需求
1.1 总体指标
近 1 年(2022-09~2023-08)：
项目数(个)
11
同比增长：450.0%
项目总金额(万元)
(不含费率与未公示金额)
￥50965.93
同比增长：12916.8%
平均金额(万元)
￥4633.27
同比增长：2266.7%
23903.5
5.1% 2023-01-05
*按近 1 年可计算节支率的项目金额排序，最多展示前 10 记录。
（2）人力资源服务
序 号
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 节支率 公告时间
1
莲湖股份经济联合社大件物 深圳市昂景环境科技 清运、处置服务外包项目结果 有限公司
广场项目可行性研究报告
广场项目可行性研究报告广场项目可行性研究报告一、项目背景广场项目是指建设一个集商业、休闲、文化、娱乐等多功能于一体的综合性商业区域，以满足人们日常生活和消费需求。
当前，随着城市化进程的不断推进，人们对于便利的消费环境和多元化的生活方式的需求不断增加，而广场项目能够提供这样一个集中化的服务场所，因此具有很高的市场需求。
二、可行性分析1. 市场需求：广场项目能够满足人们的多样化需求，包括购物、休闲、娱乐、用餐等。
根据市场研究数据显示，广场项目能够吸引大量消费者前来消费，因此该项目具有较高的市场需求，有利可图。
2. 地理位置：广场项目的地理位置是项目可行性的重要因素之一。
项目建立在繁华商业区域或人流量较大的区域，能够吸引更多的潜在消费者和顾客，有利于项目运营和发展。
3. 竞争分析：广场项目的可行性还需考虑与周边竞争对手的竞争关系。
市场研究显示，该区域没有类似规模的广场项目，因此该项目具备较好的市场竞争优势。
4. 项目投资：广场项目的投资规模较大，需要投入大量的资金用于场地选址、装修、设备采购等方面。
然而，该项目具有较高的盈利潜力，预计可以从长期来看获得较好的投资回报。
5. 政策支持：政府的政策支持对广场项目的可行性也具有重要影响。
根据政策研究，政府鼓励投资开发商开拓多功能广场项目，提供一系列的优惠政策和扶持措施，对项目建设和运营提供有力支持。
三、风险分析1. 市场风险：市场需求可能因经济形势、消费者偏好的变化等原因出现波动，需对市场变化做出及时的调整和适应。
2. 竞争风险：随着市场竞争的加剧，竞争对手可能采取一系列措施来取代项目的市场份额，需通过提供差异化的服务来应对竞争。
3. 法律风险：广场项目需要遵守相关的法律法规，如土地开发规划、建筑规范、商业经营许可等方面的法律要求，否则可能面临罚款或停业等风险。
四、建议基于以上分析，本报告认为广场项目的可行性较高。
然而，为确保项目的顺利运营和持续发展，建议：1. 选择合适的地理位置，确保项目能够吸引足够的人流和顾客；2. 加强市场调研和分析，了解消费者需求和市场变化，做出及时调整和改进；3. 提供差异化的服务和体验，以吸引消费者和满足他们的多元化需求；4. 积极申请政府的扶持政策和资金支持，减少项目投资风险；5. 加强合规意识，确保项目在法律法规范围内运营，避免法律风险。
商业广场可行性研究报告
商业广场可行性研究报告
标题：商业广场可行性研究报告
摘要：
本报告旨在评估商业广场建设和运营的可行性，以确定商业广场的投资回报和可持续发展前景。
通过对市场需求、竞争环境、运营成本等因素进行综合分析，提供决策者参考依据和建议。
一、引言
商业广场作为一个集购物、娱乐、餐饮等功能于一体的综合性商业地产项目，受到了越来越多投资者的关注。
本部分介绍了研究目的、方法和报告结构。
二、市场需求分析
通过调查和研究，了解消费者对商业广场的需求，并预测未来市场增长趋势。
考虑到人口结构、消费能力及消费习惯等因素。
三、竞争环境分析
对商业广场周边竞争对手进行调研，包括其他商业广场、购物中心、超市等。
分析其定位、品牌影响力、租金策略等因素，以评估商业广场在市场中的竞争优势。
四、商业模式分析
本部分主要针对商业广场的组织结构、租赁方式、租金收入等进行分析，以确定商业广场的运营模式和盈利能力。
五、项目投资评估
综合考虑建设成本、运营成本、市场收入和税收等因素，对商业广场的投资回报进行评估，包括净现值、内部收益率等指标。
六、风险分析
从市场风险、政策风险、运营风险等角度，对商业广场可能面临的风险进行分析，并提供相应的风险应对策略。
七、可行性结论和建议
在综合分析了以上各项因素之后，根据可行性评估结果，给出商业广场建设和运营的可行性结论，并提供针对性的建议，以帮助决策者做出明智的决策。
备注：
本报告所使用的数据来源于市场调研、行业研究和其他公开信息，具有一定的局限性。
决策者在实际决策中应综合考虑各种因素，并在必要时进行进一步的研究和分析。
2024莲湖美食街项目运作方案设计
2024莲湖美食街项目运作方案设计一、项目背景莲湖美食街项目是为了满足消费者对美食需求的一个综合性商业项目。
该项目位于市中心繁华地段，周围商业氛围浓厚，交通便利，具有很大的发展潜力。
为了使莲湖美食街项目获得更好的发展，我们设计了以下的运作方案。
二、项目定位莲湖美食街项目定位是以特色美食为主打，吸引消费者前来品尝各种美食。
同时，结合文化、娱乐等元素，打造成为一个集餐饮、休闲、文化娱乐于一体的综合性商业项目。
三、项目规划1.商业定位：莲湖美食街项目将引进各具特色的餐饮品牌，包括本地特色美食、国际美食、特色小吃等，以满足不同消费者的需求。
2.装修设计：美食街的装修设计将注重打造独特的文化氛围，通过装修风格、音乐等元素，营造出愉悦的用餐环境。
3.活动策划：美食街将定期举办各类文化活动、特色节日庆典等，吸引更多人气。
4.服务保障：美食街将加强服务培训，提升员工的服务意识和服务水平，为消费者提供优质的用餐体验。
四、项目运作1.运营模式：莲湖美食街采用统一运营管理模式，由专业的项目管理团队进行运营管理，确保项目的正常运营和发展。
2.商家招募：美食街将吸引优质的餐饮品牌入驻，根据不同区域的消费人群需求，合理配置商家数量和类型，确保项目的商业平衡。
3.营销策略：美食街将采取多种营销策略，包括线上推广、线下宣传、活动促销等方式，提升项目的知名度和影响力。
4.客户服务：美食街将建立健全的客户服务体系，及时关注消费者的需求和反馈，提供优质的客户服务，提升消费者的满意度。
五、项目推广1.开业策划：美食街将策划一场盛大的开业活动，吸引各界人士前来参与，提升项目知名度。
2.节日活动：美食街将定期举办各种节日活动，吸引更多人气，增加项目的知名度和影响力。
六、项目经营目标1.品牌塑造：莲湖美食街将塑造成有影响力的特色商业品牌，成为市民和游客心目中的美食圣地。
2.成功打造：美食街将成为一个独具特色、具有较高知名度和美誉度的商业项目，成为实现经济效益和社会效益的成功案例。
购物广场可行性研究分析
购物广场可行性研究分析购物广场作为一种商业模式，已经在全球范围内得到了广泛的应用和发展。
然而，在进一步开发和建设购物广场之前，必须进行可行性研究分析，以评估其经济和商业可行性。
以下将从市场需求、竞争环境、经济效益和风险四个方面进行分析。
首先，购物广场的可行性研究需要从市场需求方面进行分析。
购物广场的建设应该基于市场需求的充分调研和分析。
研究人员可以通过市场调查、消费者需求调研和人口统计数据等方式，确定当地居民对购物广场的需求和接受能力。
此外，研究人员还应该考虑到购物广场所在地区的物业市场情况和人口流动性，以预测购物广场未来的市场规模。
其次，购物广场的可行性研究还需要考虑竞争环境。
购物广场通常面临来自传统商业街区、其他购物中心和电子商务等多种竞争形式。
因此，研究人员需要对当地各类竞争对手进行详细分析，包括其产品和服务特点、价格策略、市场份额和品牌形象等。
此外，购物广场还需要考虑到自身的竞争优势，例如地理位置、规模和配套设施等。
第三，购物广场的可行性研究还需要对其经济效益进行分析。
购物广场的建设需要大量的资金和资源投入，因此研究人员需要对其潜在的经济效益进行评估。
这包括预计的销售额、租金收入、投资回报率和就业机会等。
同时，研究人员还应该对购物广场的运营成本进行估计，包括开支、维护费用和人工成本等。
通过这些经济效益和成本的分析，可以评估购物广场的盈利能力和长期发展前景。
最后，购物广场的可行性研究还需要对风险因素进行评估。
购物广场的建设和运营涉及到的风险包括市场需求波动、竞争加剧、政策变化和管理不善等。
研究人员需要对这些风险进行详细的分析和评估，并提出相应的风险管理策略。
同时，研究人员还应该注意到购物广场的可持续发展问题，如环境保护和社会责任等。
综上所述，购物广场的可行性研究分析需要对市场需求、竞争环境、经济效益和风险等方面进行全面的调研和分析。
只有在经过科学的可行性评估后，才能确定购物广场的商业前景和可持续发展的可能性。
休闲广场可行性研究报告
基础设施建设费：6000万元
设备购置费：3000万元
绿化景观工程费：2000万元
室内装修费：1500万元
室外装修费：1000万元
人员培训费：500万元
市场推广费：1000万元
2.资金筹措
项目资金筹措计划采取多元化方式，包括自有资金、银行贷款、政府补贴和招商引资等。预计自有资金投入占总投资的30%，银行贷款占40%，政府补贴和招商引资占30%。根据资金筹措计划，项目资金来源及占比如下：
2.市场风险
市场风险主要包括市场需求变化、竞争对手的压力以及消费者偏好的转移。项目方需通过市场调研，准确把握市场需求，制定灵活的营销策略，同时加强与竞争对手的差异化竞争，以保持项目的市场竞争力。
3.技术风险
技术风险涉及施工技术、设施维护技术以及信息技术的应用。项目方应选择有经验的设计和施工团队，采用成熟的技术方案，确保施工质量和设施运行的稳定性。同时，应定期对设施进行维护，更新技术，以应对技术风险。
3.技术支持
本项目将采用先进的设计理念和技术手段，确保休闲广场的建设质量。在施工过程中，将严格遵循国家相关标准和规范，确保项目顺利进行。
二、财务分析
1.投资估算
休闲广场项目的总投资估算包括土地购置费、基础设施建设费、设备购置费、绿化景观工程费、室内装修费、室外装修费、人员培训费、市场推广费等。根据初步的市场调研和设计规划，预计项目总投资约为人民币2亿元。具体投资细项如下：
休闲广场可行性研究报告
摘要：
本报告旨在对休闲广场项目的实施可能性及潜在风险进行评估。报告将从项目背景、技术可行性、财务分析、风险评估和结论与建议等方面进行全面分析，为决策者提供参考。
目录：
一、项目背景
某商业广场建设改造项目投资分析报告文书
长荣国际广场建设改造项目投资剖析报告编制：公司房地产管理中心日期：2008 年 1月提要第一部分项目说明一、项目建设思路二、建设改造初步规划草案第二部分市场环境剖析一、市场环境二、项目定位第三部分投资估量与财务效益剖析（销售方式）一、投资估量（一）测算依照（二）投资估量二、财务效益评论（销售方式）（一）利润测算（二）营销成本剖析（三）损益剖析（四）财务现金流量剖析第四部分可行性评论结论（销售方式）第五部分投资估量与财务效益剖析一、投资估量（一）测算依照（二）投资估量二、财务效益评论（出租方式）（一）利润测算（二）营业成本剖析（三）损益剖析（四）贷款回收测算第六部分可行性评论结论（出租方式）第一部分项目说明一、项目建设思路跟着长荣国际机械五金广场品牌有名度不停提高，经营规模不停扩大，每年一届的中国（长安）机械五金模具交易会对场馆及配套设备的要求亦愈来愈高，长荣广场的发展也愈来愈遇到原有场所的限制或限制，从头规划建设改造长荣广场势在必行。
本报告旨在上述基础上商讨对长荣国际机械五金广场进行从头规划、重整顿造，使其更为适于新局势下对长荣广场的经营与运作，进而产生更高的财务利润。
充足利用现实用地规模，在保存现有长荣商贸大楼建筑的基础上，不改变长荣广场的经营业态，从头规划，拆旧建新，扩大商业经营面积，增添配套的住所、写字楼及泊车场面积，尽量不影响现有商户的正常经营，分期分批阅造，在 3 年内的工期基础上，将长荣国际机械五金广场从头升级改造完成。
建设改造后的长荣广场，经营方式可采纳商场、写字楼、住所所有销售的方式，也可采纳商场、写字楼、住所部分销售、部分出租的经营方式，对长荣广场实行一致经营业态管理及一致物业管理。
此方案需经过对用地性质进行调整后方可实行。
二、建设改造初步规划草案详细见长荣广场规划总平面图◆ 主要技术经济指标总规划用地44396.73 M 总建筑面积153374.69 M 此中商场面积79277.43 M写字楼24483.21 M住所面积49614.05 M 建筑占地面积29076.20 M 建筑密度65.5%容积率最高建筑层数10F2 2 2 2 2 2第二部分市场环境剖析一、市场环境（一）发达的加工制造业家产背景东莞是华南制造业的中心城市，是华南经济带的核心构成部分，东莞市连年获取国家大中城市范围的多项殊荣，“十大最具魅力城市”，“最具经济竞争力城市”，不论从 GDP 、出入口总值、实质利用外资、外商投资公司等多项指标，均居全国前列，是中国城市综合实力最为发达的明星城市之一，在国际上享有很高的有名度。
东莞市塘厦莲湖项目定位与物业发展建议报告
谨呈东莞市莲湖茂业商贸有限公司塘厦莲湖项目定位与物业发展建议报告【美好·蚂蚁】房地产全程服务机构目录一、项目分析及评价 (3)（一）项目地块解析 (3)1.地理区位 (3)2.地形地貌 (3)3.交通区位 (3)4.景观区位 (4)5.未来展望 (4)（二）项目综合评价及发展时机分析 (4)（三）项目发展方向分析 (4)二、项目定位思路 (5)（一）项目SWOT分析 (5)1.项目优势分析 (5)2.项目劣势分析 (5)3.项目机会分析 (5)4.项目威胁分析 (5)5.SWOT分析的优劣运用 (5)（二）项目核心竞争力分析 (6)三、项目定位 (7)（一）项目定位考虑的因素 (7)1.商业功能定位 (7)2.功能定位解析 (7)3.形象定位解析 (8)（二）分区业态定位 (8)1.动感娱乐区 (8)2.儿童区 (9)3.精品生活区 (10)4.时尚购物区 (10)5.文化服务区 (11)6.休闲体育区 (12)7.风情美食区 (12)8.其它 (13)（三）项目经营属性定位 (13)四、物业发展建议 (14)（一）项目总体定位形象 (14)（二）物业发展建议 (14)1.休闲景观 (14)2.大型电视屏幕 (15)3.广场 (15)4.停车场 (16)5.连廊 (16)一、项目分析及评价（一）项目地块解析1.地理区位项目地块位于东莞市塘厦镇环市东路与新阳路交汇处，紧邻新亚洲工业区。
处于新工业区与老居民区的交界点上。
偏离镇的新开发区，与传统商业中心还有一段距离。
项目周边主要以工业厂房、空地、民房为主，居住氛围欠缺；生活、商务配套缺乏；商业氛围较弱。
塘厦镇商业中心及主要房地产开发集中区行政文化新区离本项目所在片区有10分钟车行距离，对项目的辐射力较弱，本项目较难在周边市场环境中得到商业发展的支持。
新阳路2.地形地貌项目地形地貌及四置如下图所示：本项目地块地形地貌图西北侧面西侧南侧地块呈长方形分布，被新阳路横截为两块，地势平坦；利于规划，便于使用。
惠州某广场前期思路报告
休闲、放松、 商业街，区别 娱乐服务的 在于确定为专
商业形式，借助商业
广场的建筑形式而表 现出来，商业体量可 大可小。
商业 定义
开放式广场， 分为
供步行者使
用，禁止或限
制车辆通行的 公益型休闲 街道。 广场和营业 型休闲广场。
通常位于城市居住 通常指为办公区 生活区的核心区域 ， 域提供综合配套 既有商业步行街的 服务的商业形式， 休闲性，购物中心 一般由小型商铺 的专业性，又有街 组合而成。 区商业的互动性， 满足社区内居民的 基本生活配套功能， 兼具购物、休闲、 娱乐、文化等功能。
商业 定义
大型单体商铺。 郊型
商业 体量
大于3万平米
大于10万平米
－
大于500平 方米，小于 2千平方米
5万平米以内 10万平米以内 10万平米以上
6
按国内标准以商业形态分为十类（续）
类型 休闲广场 步行街 专业广场 社区商业中心 办公区域商业
通常指提供
其概念类似于
通常指针对单一或类 似产品而形成的集群
一、项目单位：阳泉市金联置业建设有限责任公司 二、项目简介： 2004年12月以2.63亿元竟标购买 268816.03平方米土地使用
权，计划用五年时间，预计投资27亿元，集休闲、娱乐、住宅、
购物为一体 。 “滨河世纪城”以“一个核心商业圈，两个专业商业圈，三个 商高住宅区”为规划结构。 “一个核心商业圈”，即以 B 区、CBD 商贸区为核心商区，B 区北侧规划高层商务型单身公寓和星级酒店或公寓。 “两个专业商区”，—是步行商业街区，主要以餐饮、商业、
我国
我国购物中心的定义为：“由多个企业有计划地开发、拥有、管理
运营的各类零售业态、服务设施的集合体的中心。”
某商业广场建设改造项目投资分析报告
长荣国际广场建设改造项目投资分析报告编制：集团房地产管理中心日期： 2008年1月提要第一部分项目说明一、项目建设思路二、建设改造初步规划草案第二部分市场环境分析一、市场环境二、项目定位第三部分投资估算与财务效益分析（出售方式）一、投资估算（一）测算依据（二）投资估算二、财务效益评价（出售方式）（一）收益测算（二）营销成本分析（三）损益分析（四）财务现金流量分析第四部分可行性评价结论（出售方式）第五部分投资估算与财务效益分析一、投资估算（一）测算依据（二）投资估算二、财务效益评价（出租方式）（一）收益测算（二）营业成本分析（三）损益分析（四）贷款回收测算第六部分可行性评价结论（出租方式）第一部分项目说明一、项目建设思路随着长荣国际机械五金广场品牌知名度不断提高，经营规模不断扩大，每年一届的中国（长安）机械五金模具交易会对场馆及配套设施的要求亦越来越高，长荣广场的发展也越来越受到原有场地的局限或制约，重新规划建设改造长荣广场势在必行。
本报告旨在上述基础上探讨对长荣国际机械五金广场进行重新规划、重整改造，使其更加适于新形势下对长荣广场的经营与运作，从而产生更高的财务收益。
充分利用现有用地规模，在保留现有长荣商贸大楼建筑的基础上，不改变长荣广场的经营业态，重新规划，拆旧建新，扩大商业经营面积，增加配套的住宅、写字楼及停车场面积，尽量不影响现有商户的正常经营，分期分批改造，在3年内的工期基础上，将长荣国际机械五金广场重新升级改造完毕。
建设改造后的长荣广场，经营方式可采用商场、写字楼、住宅全部出售的方式，也可采用商场、写字楼、住宅部分出售、部分出租的经营方式，对长荣广场实施统一经营业态管理及统一物业管理。
此方案需经过对用地性质进行调整后方可实施。
二、建设改造初步规划草案具体见长荣广场规划总平面图◆主要技术经济指标总规划用地 44396.73 M2总建筑面积 153374.69 M2其中商场面积 79277.43 M2写字楼 24483.21 M2住宅面积 49614.05 M2建筑占地面积 29076.20 M2建筑密度 65.5%容积率 3.455最高建筑层数 10F第二部分市场环境分析一、市场环境（一）发达的加工制造业产业背景东莞是华南制造业的中心城市，是华南经济带的核心组成部分，东莞市连年获得国家大中城市范围的多项殊荣，“十大最具魅力城市”，“最具经济竞争力城市”，无论从GDP、进出口总值、实际利用外资、外商投资企业等多项指标，均居全国前列，是中国城市综合实力最为发达的明星城市之一，在国际上享有很高的知名度。
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莲湖商业广场项目前期投资收益简析一、2010年长沙房地产市场回顾及趋势预测（一）2010年市场整体回顾1、总体趋势长沙房地产市场发展也继续保持了2009年来的火爆势头。
初步统计2010年我市（含四县市）完成房地产开发投资约680亿元，同比增长约37%，约占全市固定资产投资的21%。
商品房施工面积约6633万㎡，其中新开工面积约2337万㎡，同比增长约8%、32%；竣工面积约755万㎡，同比减少约43%。
2010年我市（含四县市）累计批准预售2133.37万㎡，同比增长50.25%；实现商品房销售面积2140.46万㎡，销售金额928.48亿元，同比分别增长22.72%、43.13%。
2、商品房均价2010年下半年，整体市场在震荡中攀升：9月受调控政策舆论影响，房价下行，之后持续攀升，并超过8月峰值，12月达到年度最高值，逼近5800元/㎡，保持了持续上涨的势头；据权威数据，2010年长沙（内五区）新建纯商品房备案均价为5182元/㎡，其中住宅4907元/㎡。
芙蓉区纯商品房、纯商品住宅均价最高，岳麓区均价最低；除岳麓区外，各区纯商品房均价均已超过5000元/㎡。
从均价趋势来看，3月内五区纯商品房均价即已超过5000元/㎡，至11月超过5500元/㎡，纯商品住宅均价于8月突破5000元/㎡；纯商品房、纯商品住宅均于12月达到2010年月均价最高，12月均价相对于1月上涨1036元/㎡。
3、销售套数2010年下半年，商品房销售套数稳定增长：下半年销售套数持续攀升，房地产销售因刚性需求旺盛，形成了持续旺销的局面。
与往年相比，第四季度表现突出，保持了高位增长的基本势头。
4、土地交易2010年长沙内五区招拍挂出让土地挂牌94宗，土地面积461.55万㎡，土地交易活跃。
其中，商业（综合）用地挂牌47宗，土地面积203.79万㎡；住宅用地挂牌22宗，土地面积108.60万㎡。
内五区土地实际成交77宗，成交面积316.76万㎡，成交总金额1192569万元，综合地价水平值3765元/㎡，其中，商业（综合）用地成交面积155.37万㎡，成交金额834212万元；住宅用地成交面积84.60万㎡，成交金额315591万元。
5、套型结构2010年长沙（内五区）累计住房供应套均面积为107.10㎡，同比增大1.73%。
从累计供应及销售备案情况来看，当前供应充足的主要是60㎡以下和60-90㎡两大面积段套型，供销比分别达到1.16、1.14，且从供、销占比来看，60-90㎡面积段套型占比均最大，分别占供应量和销售备案量的28.08%、25.75%， 这表明当前供销的主力套型面积已经下移，已由传统的三房（90-120㎡）向二房（60-90㎡）过渡，单价的快速上扬是造成这一现象的主要原因；144㎡以上面积段套型供应缺口最大，这表明当前大户型市场存量已逐步减少，销售日益紧俏。
90㎡以下户型供应占比为42.33%，比2009年同期缩小1.24个百分点。
（二）2011年形势趋势预测从2010年的房地产市场分析看出，2010年长沙的房地产市场在国家最严厉的房地产业宏观调控政策之下相向而行，预售量、销售量大幅增长，创历史天量，可以说达到亢奋的状态，房地产价格也水涨船高，可以说完全出乎先前的预测。
站在岁末年初的分水岭上，综合各方面的因素，我们认为今年将是验证和见证房地产市场调控效果的关键阶段，处在复杂环境下的长沙房地产市场将呈现以下几方面的趋势：1、经济发展环境更加复杂，市场面临货币紧缩与通胀预期的双重压力2010年国际环境让人难以琢磨，金融危机的影响远比人们想象的要深远，复苏进程缓慢，加之外围货币的贬值和债务风险，国内通货膨胀压力逐步加大，导致我国经济发展环境越来越复杂。
今年我们可能面临更复杂的局面，经历更纠结的困境。
此前，中央已经确定今年的货币政策转为稳健型，以收缩流动性，其中最重要的方面就是控制通胀预期、稳定价格总水平，已经列为今年政府工作的首选。
诸多现象反映今年我国通胀压力依然巨大，长沙房地产市场将在通胀和货币供应收缩的双重压力下寻找空间。
2、国家调控房地产市场的目标未达到，调控将常态化2010年的楼市调控目标似乎未达到，年底各地地王再现，一线城市市场回暖，二线城市泡沫已现，更增加了国家对房地产业调控的决心。
根据中央经济工作会议部署以及近期各部委密集安排的未来工作要求，不难解读出国家调控房地产市场已经进入了常态化阶段，遏制房价过高过快上涨的决心异常坚定，任重而道远。
央行年末加息，显示国家治理通胀的决心，国土部下发通知抑制打压“地王”，各地方政府也正在为稳定今年房地产市场再出细则，今年多次加息和房地产税收政策的调整将是调控房地产市场的利器。
3、新房供应充足，刚需依然强劲，但投资和投机将被抑制2010年长沙房地产开发投资稳步增长，新开工、施工面积同比增长明显，7月以来商品房批准预售量持续大幅增长，全年批准预售量突破2000万㎡大关，达到历史最高值，并存在一定待销空间。
注意到2010年12月长沙土地市场同样出现较大放量，商、住用地出让创新高，为今年商品房供应埋下伏笔，可以预测今年我市新房供应比较充足。
从需求来看，长沙仍然处在城市化进程阶段，刚需依然旺盛。
经历过长时间观望，百姓对楼市价格预期的逐渐落空，加之通胀加剧，很多刚需客户从观望转为入市，带动了市场人气，但长沙今年大力推进的住房保障、安居棚改工程、公租房建设也会分流一部分市场需求；从投资需求来看，一线城市限购令的出台可能对长沙产生“被进入”效应，不排除一线城市投资客转战二三线城市。
但由于全国性的严厉的货币和金融、税收政策的逐步强化和落实，投资需求会受到一定抑制。
4、市场综合景气态势将逐步回落，但不会过度低迷2010年长沙楼市整体上保持着较高的热情，年末受今年起或将提高购房契税政策的影响，部分需求提前集中入市，11月商品房成交量破万，12月依旧量价齐升，按照周成交趋势，12月第3周起长沙楼市成交量出现井喷，成交套数为5569套，面积为54.58万㎡，第4周成交7476套，创下2010年周成交量的最高峰，岁末市场呈现疯狂态势，市场综合景气指数将达到一个新的高度，“翘尾”现象明显。
考虑到其延续效应，今年一、二月份还会保持高位，但会逐步回落。
同时，考虑到作为二线城市的长沙房地产业仍有较大发展空间，市场景气不会出现过度低迷的状况。
5、商品房、保障房双轨制强力推进，完善市场结构国家经济和社会发展“十二五”规划建议以及中央经济工作会议强调今年重点加快保障性住房建设，《住房保障法》也进入今年人大的立法计划，为保障住房发展来了一剂强心针，在政策上打通了以往阻碍保障房建设的关卡。
长沙目前正在积极筹备，响应落实中央号召，强力推进商品房、保障房双轨制建设。
政府有关部门正在加紧编写《长沙“十二五”住房保障规划》以及《加快发展公共租赁住房的工作意见》，有望今年出台。
今年的工作重点将是发展公共租赁住房及工矿棚户区改造，以此增加中低水平住房供应，平抑房价，平衡供需，进一步完善长沙房地产市场结构，促进市场健康可持续的发展。
小结：2010年，长沙房地产市场呈现“出量价齐升、土地交易活跃”的良好局面，第四季度表现尤为突出。
未来通胀和各种不确定因素影响较多，国家宏观调控会成为常态，而楼市也将逐渐趋于稳定，短期内，长沙房地产市场价格上涨的趋势不会改变，销量稳定的基本趋势不会改变。
二、项目地块区位分析1、项目地块区位（示意图）位置：项目处于长株潭融城区、城市主干道湘府路与韶山南路的交汇处，属于省府板块，同时位于南城核心商圈——红星商圈的中心位置，地段价值高，升值潜力较大；项目北侧，为红星大市场，主营家居建材等，人气兴旺；项目南侧：为通程商业广场和涟源百货城，包含五星级的通程盛源酒店和高端购物商场；项目西南侧：为步步高商业广场和五星级融程花园酒店，商业氛围成熟；步步高南侧紧邻的红星国际会展中心，为南城会展首选，并设有人才交流中心；另外，会展中心南侧为红星美凯龙旗舰店，高端家居建材汇集；项目东北侧：沿韶山路不远，即为湖南女子大学、湖南林科大等高校集中区，年轻群体聚集，消费能力强；项目西侧：为省政府、省人才中心及大量高端新建楼盘的政务高端生活区，大盘林立，全国大型开发商聚集。
小结：项目地块处于长株潭最具发展潜力的融城区域，紧邻省政府，雄踞红星商圈核心位置，商业氛围成熟，交通十分便捷，已有若干大型商业成功案例，可本案融程花园酒店/步步会展中心红星美凯龙通程商业广场涟源百货城红星大市场政府方向德思勤广场省政府方向为项目写字楼提供充足和客源，为商业提供良好的氛围，具备开发高端商业及住宅的条件。
会展中心、步步高与融程酒店项目地块近景项目地块远景通程商业广场步步高商业广场通程盛源酒店 德思勤广场红星大市场2、区域代表项目均价及价格预判红星国际会展中心德思勤广场远景 红星美凯龙家居建材广场涟源百货（1）住宅代表项目销售均价：项目地块，周边代表项目如图所示，最新销售均价如下表所示：综上可知，本区项目楼盘主要价格区间在5800-6500元/㎡，距离项目稍远而紧邻省政府的奥林匹克花园均价到达8000元/㎡，代表了区域内高端住宅的价值；小户型的星城荣域均价7000元/㎡，代表了区域小户型公寓价格。
前文提到，2010年，长沙商品房销售均价全年涨幅为1036元/㎡，下半年涨幅约600元/㎡，因此据保守估计，如2011年底项目首批房源正式开盘销售，则住宅均价约为6500-7000元/㎡，公寓价格为7500—8000元/㎡。
（2）写字楼及商铺均价目前，项目周边新开盘商业和专业写字楼较少，我们选择代表性案例如下：综上可知，本区写字楼项目主要价格区间在9000-10000元/㎡，根据自然增长，本项目写字楼部分开盘均价保守估计10500元/㎡；本项目地段价值明显高于亚商国际，如同为开间较大、档次较高的商铺，本项目商铺未来开盘均价（1、2层平均）预估为22000元/㎡3、项目地块投资收益分析主要技术经济指标（1）项目总销售额根据我司所预测，2011年长沙房地产市场行情仍将稳定发展。
如前文所述，本项目开盘期商铺均价为22000元/㎡，公寓为7700元/㎡，写字楼均价为10500元/㎡，住宅均价为6500-7000元/㎡，由此，得出项目总体销售收入如下表所示：（2）项目总成本根据以上基本数据，采用长沙市目前成本水平，我们可得出如下的成本投入费用估算表：（3）项目总收益根据以上基本数据，采用长沙市目前成本水平，我们可得出如下的成本投入费用估算表：11。