福州万达广场商圈分析
福州市及地级市(区县)市场商圈调研分析报告
次级 商业体 新生 否
三级
居民社 区
衰退
否
次级 商业体 成熟 否
次级
居民社 区
成熟
否
次级 商业体 成熟 是
次级 商业体 成熟 是
次级 混合区 成熟 是
核心 商业街 成熟
是
次级 商业街 成熟 是 次级 商业体 成熟 是
一、二级 是 市场核心
商圈
是 是 是 新商圈
否
否
否
否
拆迁
否
是 是
是
一、二级 是 市场核心
商圈
是 是
福州市及地级市二级市场
市
区/县
行政区 市场级 划别
商圈简称
主路段/位置
辅路段/位置
福州市
晋安区
省会
二级
晋安区前屿沃尔玛 福马路（沃尔玛至鼓山永辉段）、鼓山永辉
商圈
超市
福州市 福州市 福州市 福州市 福州市 福州市
市调福州市及地级市景
福州市及地级市市场商圈层级划分
核心商圈：吸纳全市场，辐射性最强最具影响力的顶级步行街及商业区；辐射全市场范围内商业投 入成本最高的商业区，商业战略高地，品牌形象推广的重要阵地。例如：福州市仓山万达商圈，核 心商圈68个。 次级商圈：市场内可辐射市场内大部分消费者的商业区，在特定区域中具有商业影响力；（如高校 区、工业厂矿街区等）；辐射4-5个社区及以上的商业区，可影响消费者加强品牌意识并能拉动销量 增长；例如：福州市金山大道商圈，次级商圈96个。 三级商圈：新生和正在发展中有潜力的商业区（如学校、社区型商业街等）；可辐射1-2个居民区及 以上的商业街，消费人群覆盖相对较窄。例如：福州市农林大学校区商圈，三级商圈15个。
图解华南及福建22大商圈主要商场业绩 拓展必看
图解华南及福建22大商圈主要商场业绩拓展必看消息：为了便于业内人士考察、选址华北主要商圈，&搜铺网数据中心特别制作华南15大商圈地图及主要商场年营业额，仅供参考。
由于华南仅广东/广西/海南三省，故将从地理及文化习俗接近华南的福建归于华南一并讨论。
TIPS：世上没有两个完全相同的商圈，每个商圈的主力店、次主力店都是相对的，故各个商圈主力店次主力店业绩标准并不统一。
文中数据除少量标明2017年业绩外，其余均为2016年全年业绩。
一．广州天河商圈大陆购物中心最发达、购物中心体量最大，业态最丰富的商圈，正悄然与天河体育中心及南侧的珠江新城商圈融为一体。
随着正佳广场完成改造并打出“世界知名旅游目的地”口号，天河核心新鸿基天环广场及珠江新城天汇广场先后开幕，天河商圈已进入新的发展历程。
6大主力店年营业额超过180亿：正佳广场60亿，天河城含天河百货55亿，太古汇40亿（今年上半年增幅30%），广百百货中怡店约10亿，时尚天河商业广场约10亿，新鸿基天环广场（2016年3月开幕）。
次主力店：万菱汇，广州购书中心，VT101维多利广场，天河又一城，中信大厦中天购物城、天河直通车、天河又一城。
广州南侧珠江新城商圈两大原主力店：高德汇（春夏秋冬四期），花城汇购物中心（含海印都荟城，兰桂坊已退出）；两大新主力店：新鸿基天汇广场，广州K11（18年春开幕）。
四大次主力店：西塔国金中心，维家斯广场，高德美居，珠江道商业广场。
两大在建新项目：广州K11，环球都会广场。
此外，东侧岗顶商圈拥有天娱广场、摩登百货、颐高数码、太平洋数码广场、百脑汇等商场。
北侧林和西东站商圈设有东方宝泰广场、天河汇、佳兆业广场、中信广场中天购物城、时代广场友谊购物中心、宜家。
二．深圳深南中大剧院商圈即深南大道罗湖段沿线蔡屋围商圈与东侧人民南商圈渐趋融合，并与西侧的东门老街商圈互补。
三大主力店：华润万象城66亿，京基KKMALL15亿，2大购物中心年总营业额超过80亿元。
福州仓山万达案例分析
福州仓山万达广场
•项目概述
作为中国商业地产的龙头企业，开发商万达集团拟在本地块开发建设ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ个总规模 近65万平方米的综合体（HOPSCA）。
整个地块由南面的大商业综合体（简称A区），北门的酒庖式公寓（住宅）（简
称B区）
福州仓山万达广场
区位图：
万达模式是以“方盒子”为基础，而丏广场用地是规整的长方形，从而使 它在规划的同时不“方盒子”更好的融为一体。
交通和消防人防分析三
商业内部交通分析
设施指南分析
交通流线分析 客流流线分析
垂直流线 水平流线
交通流线分析
疏散流线分析
垂直流线
疏散楼梯在平时作 为普通楼梯正常使用，在 火灾发生时必须能迅速将 商场内的人流疏散到室外
安全的地方。因此疏散楼
梯必须满足防火规范的规 定，均匀布置在营业空间 的四周，楼梯出口处要有 醒目的标志，以引导人流 疏散。
资料调研
商业建筑车辆道路出入
口距城市干道交叉路口红线
转弯起点处丌应小宇70米。 大中型商业建筑应有丌少于 两个面的出入口不城市道路 相邻接，或基地应有丌少于 四分之一的周边总长度和建 筑物丌少于两个出入口不一 边城市道路相邻接。在建筑 物背面或侧面，应设置净宽 度丌少于4米的运输道路 （基地内消防车道不运输道 路结合设置）及卸货场地。
风栺，设计风栺大方磅礴，手法连贯，
统一中有变化，富于时代气息，同时彰 显典雅气质。 基地的自然风韵通过精心设计的建筑
设计的建筑形态得到完美体现。山的力
量水的隽永都在独特的曲面立面造型中 表达的淋漓尽致。 清晰的建筑语汇被使用在整个建筑上， 使得建筑主体部分的商业裙房，商业外 街和双塔楼将达到和谐的整体效果。 裙房更像力量不轻柔的结合，通过底 层的通透而闪烁的立面分离，浮劢在地 平线上。
福州商圈调研报告5[1][1].12
![福州商圈调研报告5[1][1].12](https://img.taocdn.com/s3/m/42c1481bfc4ffe473368abaa.png)
二、万象城
项目位置：
工业路与西二环路交汇处 开业时间：2006年12月2日 总建筑面积：11万平方米 业态组合：百货、家电卖 场、餐饮、娱乐、品牌专 卖店
二、万象城 主力店：
天虹百货、苏宁电器、 agogo KTV、万象美食城
二、万象城
主要亮点品牌： 服装：江南布衣、浪漫一身、拉夏贝尔、艺之卉、米奇巴拉、杰 巴克、简、阿迪达斯、耐克等 天虹百货一层：CK jeans 、ASOBIO 、SATCHI、 Timberland、 SKAP 餐饮：麦当劳、仙踪林、 DQ、棒约翰、味食尚、大丰收鱼庄、 德庄火锅、新天然居、随烧、盛世经典牛排、万象蔓谷、望江南、 浮岛拉面、汉阳馆、阿佤山寨、龙成园麻辣香锅等 生活配套：SONY、酷动数码、新秀丽箱包等
BCBG 、DKNY 、DIESEL
国际流行品牌：
MISS SIXTY 、LACOSTE 、GUESS 、MANGO 、CK jeans、 Marlboro Classics、LEVI’S 、LEE、G-STAR、Timberland、 苹果等.
三、晋安仓山商圈图
福新路家乐福
王庄街
冠亚
金山万 达 仓山步行街
场、购物街、家电卖
场、批发、市场为主
四、中亭街
主力店
东方百货群升店、国美电器、永乐电器、 苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场
四、中亭街
主要亮点品牌
服装：阿依莲、卡帕、七匹狼、鸿星尔克、才子、唐狮、雅戈
尔、花花公子
餐饮：华莱士、盛世经典牛排、豆腐花城、炖品世家、越城记
津福拌粉干
生活配套：工商银行、中国银行、NOKIA手机、中国移动通信、
六、元洪城购物广场
城市综合体-福州仓山万达广场规划设计探讨
瞳 村 嗣 蒜 礴
２ ０ １ ３年 ９月
城市综合体 一 福州仓山万达广场规划设计探讨
肖 鹏
（ 福建省建筑设计研究院） 摘
会。
要： 本文结合 福州仓 山万达广场的规划设计 实践 ， 介 绍 了关于新型建筑业 态 一城市综合体 的设计特点和设计体
关键词 ： 福州； 城 市 综合 体 ； 仓 山 万 达 广场
中图分类号 ： Ｔ Ｕ ２ ４ ７
文献标识码 ： Ｂ
文章编号 ： １ ６ ７ ３ — ０ ０ ３ ８ （ ２ ０ １ ３ ） ２ ５ — ０ ０ ３ ４ — ０ ３
前 言
受 传 统 的 功 能分 区规 划 思 想 的 影 响 ， 我 国 城 市 的土 地 利 用 通
常是将不 同的使用功 能分开布置 ， 分为 工业 用地 、 居住 用地 、 商 业金 融业用地 、 文化娱乐用地等 ， 虽然分区规划 思想 有一定的合
万ｍ ： 。商务酒店 ０ ． ７ ５万 ｍ ｚ 。甲级写字楼 ４ ． ２ ０万 ｍ ２ 。 交叉 口处及东南侧设有人行 出入 口。 Ｂ区： 东西两组 团各设置一个主要 出入 口， 开在用地 北侧规 划路上 。
Ｂ区 的酒店式 公寓 （ 住宅） 由ｌ ３栋 ３ ２层塔楼住宅及底 层两
层步行街商铺组成 ， 共 １ ５ ． ０ ９万 ｍ ： 。 Ｃ区由 ４栋 ２ ８ 层 的写字楼及底层两层商业组成 ，地上面积
万 ｍｚ ， 规 划 总 建筑 面 积 约 ６ ４ ． ４ ０万 ｍ ２ ， 其 中地 上 ４ ９ ． Ｏ １ 万ｍ ｚ ， 地 下 板式高层 ， 围合成东西两个组 团， 沿组 团四周布置二层商铺 。
１ ５ ． ６ ５万 ｍ２ 。
ｌ 项 目概 述
福州万达广场市场调研报告(精)
二、福州商业状况
宝龙城市广场
项目位置 工业路与西二环路交汇处 开业时间 总建筑面积 商业面积共计 2007年5月1日 22万平方米 17万平方米
人 均 G D P （元）
33615
36851
3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2005年 1720
16 14 12 10 8 6 4
1974.59 1656.94 2006年 2007年
2 0 2008年 2009年
一、福州总体概况
福州交通情况
航空：福州长乐国际机场距市区47公里，
26
天虹百货、COODOO、兴业银 行、麦当劳 棒约翰、阿瓦山寨、味时尚
F2
120-180
26
F3
90-120
26
九牧王、七匹狼、耐克 爱婴室、神采飞扬
Gogo KTV、大千世界美食广 场 天马旅行社、美津浓
F4
80-100
26
F5
B1
70
100
26
26
二、福州商业状况
宝龙城市广场
项目位置 工业路与西二环路交汇处 开业时间 总建筑面积 商业面积共计 2007年5月1日 22万平方米 17万平方米
百货、家电卖场、餐饮、娱乐、 品牌专卖店
万象城
台江区
70-200
11万
二、福州商业状况
竞争对手租金情况-宝龙城市广场
楼层
平均租金 （元/月/㎡) 物业费 （元/月/㎡)
代表品牌
福州市(区县)市场商圈调研分析报告
市调福州市景
福州市市场商圈层级划分
核心商圈：吸纳全市场，辐射性最强最具影响力的顶级步行街及商业区；辐射全市场范围内商业投 入成本最高的商业区，商业战略高地，品牌形象推广的重要阵地。例如：仓山万达商圈商圈，核心 商圈13个。 次级商圈：市场内可辐射市场内大部分消费者的商业区，在特定区域中具有商业影响力；（如高校 区、工业厂矿街区等）；辐射4-5个社区及以上的商业区，可影响消费者加强品牌意识并能拉动销量 增长；例如：汇达广场商圈，次级商圈38个。 三级商圈：新生和正在发展中有潜力的商业区（如学校、社区型商业街等）；可辐射1-2个居民区及 以上的商业街，消费人群覆盖相对较窄。例如：农林大学校区商圈，三级商圈12个。
新生商圈：1个 发展中的商圈：8个 已经成熟的商圈：43个 衰退中的商圈：4个
市场调研
福州市场商圈调研明细分析报告
按照市场级别明细报告
福州市一级市场
市场
区/县
行政 市场 区划 级别
商圈简称
主路段/位置
原创内容，侵权必究
辅路段/位置
商圈划分
商圈形 态
商圈 发展
是否 适合 入驻
是否 已有 竞品
福州市（含区县）级别定位
人口、经济、购买力、消费群等等一些社会客观事 实决定着市场等级，福州市市场可划分四个市场等级。
福州市级别划分
一级市场（8个）：鼓楼区、台州区 二级市场（6个）：仓山区、晋安区、马尾区、长乐 区、福清市、闽侯县 三级市场（5个）：连江县、罗源县、闽清县、平潭 县、永泰县 四级市场（16个）：镇级市场见附表
主路段/位置
辅路段/位置
商圈划 分
商圈 形态
商圈 发展
是否 适合 入驻
福州仓山万达广场投资环境分析
《房地产市场营销》课程实验报告福州市仓山万达广场项目SWOT分析小组成员：林细妹0707104210林声媛0707104209刘雄0707104223沈超0707104225沈伟鹏0707104226肖辉0707104124陈礼君0707104115专业：房地产经营管理07指导教师：张引2010年10月福州仓山万达广场投资环境分析目录引言 (03)第一节、福州市商业发展状况1.1 福州市的基本情况 (04)1.2 福州商业圈发展 (04)1.3 福州市各商业圈基本情况1.3.1四方商业圈总体趋势分析 (05)1.3.2几个主要商业圈分析 (07)第二节、项目基本情况2.1地块出让基本信息 (10)2.2地块地理位置及面积 (10)2.3地块现状及交通条件 (10)2.4 地块视觉环境 (11)2.5 周边配套 (11)第三节、项目区域环境分析3.1城市规划 (12)3.2交通情况分析 (13)3.3人口构成 (14)3.4商业分析 (14)第四节、竞争项目分析4.1 竞争项目分析 (16)4.1．1五四路名店街 (16)4.1.2东街商圈 (17)4.1.3中亭台江商圈 (18)4.1.4万宝商圈 (18)4.1.5金山板块商圈（小商圈逐渐形成） (19)4.2 各个商圈的业态业态形式 (19)4.3竞争项目的数据比较 (21)4.4局部竞争项目的租金比较 (23)4.5竞争项目的交通情况 (25)第五节、项目SWOT分析5.1优势分析 (31)5.2劣势分析 (31)5.3机会点分析 (32)5.4威胁点分析 (32)附件 (33)引言随着海峡西岸经济区的重点发展，福州政府和中央政府的大力支持，城市基础建设发展，本报告主要针对万达集团入驻仓山区金山板块并用其优势项目万达广场打开金山的经济商圈。
作为商业地产老大的万达，凭借着其完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单商业地产”模式、成熟的盈利空间、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力，赢得政府信任的同时也赢得了市场。
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商圈的分析
Step 3
Step 2
•发展潜力
•交通
Step 1
•选址
选址的规划建设
福州金融街万达广场位于海峡金融商务区核心 区域，南临江滨中大道，北临鳌峰路，东为规 划前横路，西为规划曙光路，未来地铁4号线穿 过项目，交通十分便利，并且此区域是从机场 以及高速道路进入福州市的一个重要入口。借 着政府部门规划之机，商业中心，银行，保险 等各种金融行业将相继进入。
1.鼓山苑 2.世茂外滩花园 3.世纪金辉 4.私房功邸 5.美伦浩洋丽都 6.盛天现代城物业 管理处 7.日出东方健身馆 8.武夷绿洲 9.富贵天成 10.天俊云顶
金融街万达广场附近的宾馆
金悦快捷酒店(福州排尾店) 福州国谊大酒店 阳光假日大酒店 福州晋都戴斯国际酒店 福州绿岛大酒店 福州美海大酒店 福州汉庭酒店连锁(五一广场店) 福州如家快捷酒店(六一路店) 福州江滨假日大酒店 新紫阳大酒店(福新店)
总结
福州金融街万达广场凭借着得天独厚的地 理优势以及国家强大的海西建设力量，再 加上万达多年的城市运营经验，福州金融 街万达广场必将在新兴的海峡金融商务区 引领前进，打造福州新的城市中心，成为 投资者最稳健的投资选择。
LOGO
所有途经万达广场的公交线路
10路
13路
15 16路 路 71路
320 74路 136路 312路 126路 路 88路 109路 112路台江区地处福州市东部，位于闽江下游 北岸，是福州的中心城区，全区面积18 平方公里，常住人口45万人，日流动人 口25万人。
金融街万达广场附近的代表小区