万达广场的商圈分析

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万达广场的商圈分析与经营问题
课程：经济贸易地理
姓名：邓胜兵
班级：营销112班
第一章万达简介
一、地理位置：
市万达广场正式开业于2012年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭路）。

从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。

二、结构形态：
万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。

目前，万达具有8.2万平方米的大型购物中心、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。

从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。

三、经营目标：
万达的目标为服务整个城东商业，打造第二个城市中心，建立第二大商圈。

为了实现这一经营目标，万达正在紧的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。

四、政策支撑：
万达是“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。

为了迎接万达的落户，市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。

这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。

第二章万达广场商圈分析通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步行距离约为1.5公里，即15分钟左右的时间，而行车所承受的最长时间约为40分钟，根据最远步行距离和行车距离，我们将万达划分核心商圈和次级商圈。

一、核心商圈：
以万达为中心的1.5公里围，即消费者对万达所能承受的最远步行距离。

（一）围：如图所示，万达的核心商圈东至工程大学、南至西洋湖、西至银苑小区、北
至弋江北路，涵盖
五院、绿地小区、
神东小区等。

万达
核心商圈围，小区
较多，学校、医院、
公园等公共设施较
为完善，人口较为密集。

（二）人口特征：万达核心商圈，总人口数量约为6.5万，其中高校学生人口约为2.3万，常住居民人数约为4.2万。

（1）工程大学是万达核心商圈中人口最密集的区域，以18-24岁大学生为主，是无收入的纯消费群体，平均生活费在1200元左右，其消费趋向于电子产品、服装、饮食等，具有求新和实惠的消费心理，对大宗商品和高档商品基本无需求，消费水平较低；
（2）万达核心商圈中，小区居民大多为工薪阶层，以青年与中年消费者为主。

从收入的角度来看，工薪阶层收入并不高，普遍在2500-4000元之间，人均收入约为3000元左右，消费能力虽然较强，但许多人在承担着房贷或者车贷，对于高档商品和服务的消费能力较弱，整体消费水平并不高。

小结：从万达的核心商圈角度分析，万达的核心商圈，居民整体消费能力和水平并不高，对于定位于中高档和经营体系庞大的万达来说明显无法满足其需求，于其经营和发展有着较大的限制性作用。

同时，万达的后期还在继续拓建之中，其周边的各类设施也在紧凑地进行着，随着万达自身和周边配套设施的完善，万达的辐射能力也会因此变强，其核心商圈的围，也会由于万达设施和服务的完善渐渐扩大，覆盖更广的面积和人口。

二、竞争对手的核心商圈
在万达的核心商圈围，联盛广场和华谊广场（大润发超市）是其最大的两个竞争对手。

（一）惨淡经营的联盛：
通过调查发现，联盛广场核心商圈的距离为1公里左右，如图所示，
在联盛核心商圈中，3/4的面积被竞争力更强、核心商圈更广的万达所覆盖。

（1）联盛现状：
与万达相比，联
盛显得愈加落
寞，门口罗雀的
客流，将这座曾
经繁华的商场变
成了孤寂中的
“灯光”，其竞争力与万达相比表现得很是弱势。

（2）失败的原因：
a)万达的截流。

从位置的角度来看，万达位于联盛东面800米处，且位于城东进入市中心的要道路口神山口，城东大部分居民进入市中心时都会经过万达才能到达联盛，加上二者经营模式的相近，消费者在万达即可以买到和享受到联盛相同的产品与服务，另外，万达的知名度要高于联盛，相比之下，消费者更愿意选择就近在万达进行消费，使得万达对联盛的截流极为严重。

b)步行街与大润发在南面的阻击。

从位置上来，联盛与大润发一南一北，相隔不过数百米，南边过来的车辆都要经过大润发，而大润发在日常生活用品消费上有很强的实力，对联盛的沃尔玛超市有有很大的挤压。

同时，南面过来的客流也要经过步行街，与步行街相比，
联盛的实力显然是不足的，它没有步行街的品类繁多，也没有步行街的时尚前卫，步行街在南面对它的影响不能忽视。

小结：联盛与万达相比较，经营状况很差，面对的威胁更多，在竞争力上，与万达存在着较大的差距。

（二）在衰弱的大润发：
与万达相比，大润发进入的时间要早得多，对其核心商圈一公里
围的居民影响很大，特别是在日常
生活用品销售上，大润发做得更出
色一点。

但是，大润发经营远不及
万达的规模，在品种和特色上，与
万达的差距很大。

其核心商圈的2/5
与万达覆盖。

大润发目前的状况还算不错，无论是从客流量和销售状况来看，大润发超市依然有着很强的力量，但是，随着万达和联盛的坐落，顾客开始外流，大润发也渐渐出现了衰弱的态势，特别是随着万达的不断扩建与发展，大润发的客流将会分支出更多。

从竞争对手的核心商圈上来分析，万达与联盛、大润发的商圈重叠度很高，万达近1/2的核心商圈都在联盛和大润发的核心商圈笼罩下，消费者有着较大的可选择性，这使得万达面临的竞争很激烈。

三、次级商圈：
按照行车所承受的最长时间40分钟计算，万达广场的次级商圈基本能够覆盖整个市市区。

（1）交通状况：万达位于弋江中路、北京中路与赭山路交叉口,交通位置优越，在其附近共有四个公交站台，有7路、20路、21路、28路、45路和晚间228路等公交线路经过，公交线路基本实现了畅通市区，交通位置很优越。

（2）其它交通配套设施：地下大型停车场、自行车出租车位等；
（3）较丰富的周边环境：神山公园、雕塑公园、工程大学、五院、绿地等。

便利的交通和较丰富的周边设施，使得万达有着很大的辐射能力，对于发展成为第二大商圈有可实现的条件。

第三章经营问题分析
万达对于还是一棵刚刚移栽过来的新树，近两年的发展，万达这棵树的成长现状却有些偏离预定的轨迹，客流量远不如其所预期的日均6万，店铺也没有预期的火爆售罄，这棵大树在的成长出现了一些水土不服。

（一）经营问题：
（1）店铺入住率问题，至今为止，在万达一楼外围南面和西面的店面，仍旧有店面空空如也；
（2）客流量远不如日均六万的预期，周一至周五的工作日，可谓门可罗雀，与联盛相比强不了多少；
（3）销售低于预期，一些店铺门前，即使是客流量最大的周末，也少有人迹，越往楼上，客流越少，一些店铺不得不转租；
（二）问题产生的原因：
（1）万达定位的尴尬环境，按照市目前的发展状态，万达所处的神山口位置类似于城市与乡村的结合部，在一些配套设施上仍旧不足，比如的士停车位、银行等；
（2）周边居民消费水平和购买能力较低，与万达的定位有着较大的差距；
（3）与联盛的距离过近，容易导致恶性竞争；
（4）人流量不等于客流量，交通虽然便利，但是，附近的车辆基本为过路车流，真正的消费却较少；
（5）自身设计的问题，立体的商业街，其设计要充分考虑楼上店铺的客流问题，在这一点上，万达的设计显然没有做到，很多人走到三楼就不愿意再上去了。

总结：
从万达的经营现状和商圈的现状来看，万达的经营在现阶段会呈现出一种较低的水平，但随着其周边设施的完善和城东建设的加快，万达在未来的一段时间，经营状况会出现明显的好转。