第五章 住宅消费规律

0.666
0.802 0.553 0.501 0.092 9.214 52.588
F6 （宣传因子）
企业名气大(X10) 宣传做的好(X9)
0.839 0.763
0.089
8.926
61.514
第三节 住房市场细分、过滤模型
一、住房市场细分
1.住房市场细分的概念
住房市场细分是指为了更好地满足消费者的需求、选择目标市场和 制定营销策略，从购房者的需求差别出发，按一定标准将住房市场划 分为几个子市场的过程。
预期 + + + 不定 +
未婚=0；已婚=1
同住一处的家庭实际人口数；
初中及以下=1；高中/中专=2；大学专科=3；本科=4；硕士及以上=5；
私营业主、企业高管、政府机关、事业单位=3；企业中层管理者、企业技术人员=2；企 业普通员工=1； 在南京=1；不在南京=0；
+
+
经常出差=1；不是经常出差=0；
不足一年=1；1-3年=2；4-5年=3；6-10年=4；10年以上=5；
发展意愿 家庭收入 家庭消费 私家车 购房偏好
愿意在南京发展=1；不愿意=0
+
+ 不定
年收入5万以下=1；5-10万=2；10-20万=3；20-30万=4；30-50万=5；50万以上=6；
家庭月消费1千以下=1；1千-2千=2；2千-3千5百=3；3千5百-5千=4；5千以上=5；
2.住房市场细分的必要性与细分标准
（1）必要性 任何一个房地产开发企业都不可能完全独立地满足整个住宅市场 的需求 （2）住房市场细分的标准 地理因素；人口因素；心理因素；行为因素
3.国内住宅市场的细分现状
（1）住宅类型:高、中、低档 （2）从地域来划分：一线、二三线城市开发不 同住宅 （3）按人口诸变量来划分：25-35岁；36-45岁
2.租买选择与住房需求的关系
住房服务的需求可以通过租赁或购买住房来 满足，而对住房资产的需求只能通过购买住房来 实现。简言之，租买选择间的差异在于是否存在 投资行为。
租买选择与住房需求的关系
租买选择形式 租赁住房 住房需求形式 消费需求
购买住房
自住
出租
消费需求和投资需求
投资需求
三、租买选择的影响因素
一笔够首付的钱购买第一套房还是投资
一笔够首付的钱购买第 一套房还是投资 购买第一套住房 用作其他投资 Total 样本数 134 96 230 百分比（%） 58.3 41.7 100.0
拥有自己的房子才有家的归属感安全感
拥有自己的房子才有家 的归属感安全感 非常赞同 比较赞同 一般 不太赞同 极不赞同 Total 样本数 110 86 26 8 0 230 百分比（%） 47.8 37.4 11.3 3.5 0 100.0
房产信息更可靠（X3） F1 （安全因子） 规避交易风险(X4) 房产数据更真实(X2)
0.821 0.768 0.695
更多房源选择(X7) F2 （实用因子） 办理手续容易(X8)
收集信息难(X6) 建议和指导(X5)
0.803
0.690 0.606 0.601
0.12
12.062
24.351
F3 （从众因子）
有=1；没有=0；
+
+
购房既能满足居住需要又能满足投资需要，您赞同吗？从极不赞同到极赞同，取值为1到 5.
计量模型的选择
在实证分析中，学者们通常通过建立租 买选择模型来考察租买选择特点和选择规律。 租买选择模型最常见的是二元离散选择模型
（ Logit Model, Probit Model, Tobit Model）
（二）住房消费心理的调查分析
有人说租房不如买房，你赞同吗
租房不如买房，你赞同吗
非常赞同 比较赞同 一般 不太赞同 极不赞同 Total
样本数
35 62 71 57 5 230
百分比（%）
15.2 27.0 30.9 24.8 2.2 100
购房既能满足居住需要又能满足投资需要，你赞同吗
购房满足居住又满足投资， 你赞同吗 非常赞同 比较赞同 一般 不太赞同 极不赞同 Total 样本数 42 103 67 14 4 230 百分比（%） 18.3 44.8 29.1 6.1 1.7 100
二、住房过滤模型
当发生下列情况之一，均衡的住宅市场会到什 么影响？
a.家庭收入普遍提高，对住房市场有何影响？ b.新住宅进入市场，对住房市场有何影响？（例如保障房的 大量推出）
“过滤" (filtering)原理是西方发达国家用于住 房政策分析的有效和常用的方法，可在住房一、 二级市场联动条件下，考虑不同收入阶层和不 同等级住房间的供求关系，较好地从微观机理 上反映住房市场运行的内在规律。自20世纪70 年代以来，己被广泛采用，取得了满意的效果。
（三）南京市居民租买选择影响因素研究
实证分析思路： 1.问题的提出 2.文献与研究假设 3.研究设计 （1）数据（2）变量（3）模型选择 4.研究结果 5.结论
变量的说明
变量名称 年龄 家庭结构 家庭人口 学历状况 职业类型 户口
工作流动 工作时间
变量量化方式说明
25以下=1；26-30岁=2；31-35岁等于3；36-40岁=4；40岁以上=5
其他 商品 E2 E ● 1
●
Z1
U2 U1
Z2
0
H1
H2
住房服务
2.交易成本的阻滞效应
如果存在交易成本C，情况发生变化： Px*x+Ph*h=I+(△I-C)， 当△I-C<0时，等式的右侧是下降的。搬迁不会导致效用上升。 相反，不搬迁，收入外扩至蓝色的预算线，此时住房消费为H1， 但是其他商品的消费量增加到X3，则效用会增加。但此时红色 的无差异曲线未与蓝色预算线相切，说明处于非最优的次优状 态。 由此可见，交易成本在一定程度上抵消了收入的增长效应， 影响了住房消费的及时调整。抑制住房二级市场中交易的发生， 降低住房二级市场的活跃度。
（一）住房租买选择影响因素的理论探讨
1.相对成本差异 家庭会选择相对成本较低的消费方式。 2.收入 持久收入对自有化率产生正向影响。收入高购买力强，还款能力 强；收入高投资意识强等。 3.财富 首付款，取决于财富，且产生正向影响。 4.交易成本 家庭流动性强，均摊的交易成本大，选择租房；反之会购房。 5.家庭的偏好 年龄、人口、婚姻、子女、社会与文化因素（高自有化率与低租 金并存）
1.住房过滤的含义
住房“过滤”是在住房市场中，最初为较 高收入房客建造的住房，随着时间推移，住房 发生老化，新建住房供应增加，导致房价降低， 较高收入房客为追求更好的居住条件，放弃现 有住房，较低收入房客继续使用该住房的过程。 可见，“过滤”描述了住房在其整个生命周期 中使用的全过程。
“过滤”过程具有两个基本特点： （1）住宅服务的减少。产生于特定住宅的 住宅服务数量在一定时期内减少。服务数量的 下降源于住宅的物理性耗损、技术性无形磨损 以及住宅样式的变化。 （2）居住者收入的下降。房屋被收入较少 的家庭居住。当服务数量下降时，房屋被这样 一些家庭居住，它们对住宅服务的需求量逐渐 减少，特别是那些低收入家庭。
Sig
0.028 0.005 0.045 0.018 0.001 0.096
Exp(B)
1.791 4.780 0.614 2.716 3.396 0.394
购房偏好
常数
预测正确率(%)
0.401
-4.719
0.236
1.400
2.899
11.366 85.2
0.089
0.001
1.494
0.009
其中，P是购买的概率，ε 为随机误差项。
南京市居民租买选择影响因素
变量
年龄 婚姻 学历 户口 收入 工作流动性
B
0.583 1.565 -0.488 0.999 1.223 -0.931
S.E
0.265 0.559 0.243 0.422 0.354 0.560
Wald
4.824 7.833b 4.028 5.599c 11.948a 2.767
受朋友影响(X15)
发展趋势(14)
0.828
0.756 0.774 0.688
0.098
0.092
9.798
9.225
34.149
43.375
费用能够承受(X12) F4 （费用因子） 费用是值得的(X13)
服务费用不高(X11)
买到合适的房子(X1) F5 （便捷因子） 交易更简单(X16) 节省买房时间(X17)
房地产顾问“五大行”
一般在中国大陆来说是 1.JLL 仲量联行 2.CBRE 世邦魏理仕 3.DTZ 戴德梁行 4.Savills 第一太平戴维斯 5.Colliers 高力国际
4.购房者选择房产中介的动机分析
动机因子
指标和代码
旋转后载荷值
权重
0.123
贡献率%
12.289
累计贡献率%
12.289
第五章 住宅消费规律
第一节 住宅租买选择 第二节 住宅交易成本的阻滞效应 第三节 住宅市场的过滤模型 第四节 住宅市场的隔离现象 第五节 住宅使用后主观评价
第一节
住宅租买选择
一、住宅的性质
二、住宅的消费形式：租赁和购买
三、租买选择的影响因素
第一节
住宅租买选择
一、住宅的性质 三种观点之争：
1.住宅是福利品 2.住宅是商品 3.住宅兼有商品和福利品属性
似然值
伪R2 Cox & Snell R2=0.471
171.413
Nagelkerke R2=0.629