住宅法立法的几个重点问题下
我国住房保障制度存在的问题和建议
我 国住 房保 障制度存在 的 问题 和建 议
◎文 ／ 霞 樊
一
、
我国住房制度发展及现状
政政 策的引导下 ，提出 了停止住房实物分配 ， 实 行住房制度分配货 币化 ， 立和 完善 以经济适 用 建
近几年来 ，住房 问题成 为社 会关注的 焦点 。如何 完 善住 房保障体 系，为住房 困 难群 体解 决基本 居住 需 求 ， 满足基本 生活需要 ，仍 然是 我 国今后相 当长一段 时间 内 的王要任 务。
廉 租 住 房 保 障 的资 金 作 为 廉租 住 房 资金 来 政 策层 面 ，需 要 将 其作 为一 项 长 期 规 划 来 源 的主 渠 道 。
考虑。２ １ ０ ０年 ６月 ， 建 部 、 住 国土 部 、 改 落 到 实 处 。 发 今 后 ，应 该 从 政 策 制 定 和 社 会 监督 两 ３ 部 分 地 区廉 租 住 房 退 出问 题 较 多 。 委 等六部委联合下发 《 ． 关于做好住房保障 方面来加快个人 申报体 系的建立。 第一 ， 应 已享受住房保障政策但年度 审核 不符合条 规 划 编 制 工作 的通 知》 ，要求 各 地 做 好
府投 入 了 １ ６ ５亿资 金用 于保 障性 住 ３ ３７
房 建 设 ，还 有 － ￣ 分 资 金依 靠地 方政 府 投 － Ｉ ］
资和 民间资本。因此， 完成 ２ １ ０ ２年保障 目 标各地政府均有很大压 力 ，如何解决资金
瓶颈 是下 一 步 保 障 工作 的重 点 。 （ ） 宽 保 障 住房 资金 来 源 渠 道 三 拓
我 国住房保障的 目标还有一定差距。 目前 ， 我 国廉租住房制度存在 的问题主要有： １仍 有许 多城 市廉租住房 制度没 有扩 ．
农村新民居建设中的法律问题与对策研究
在此情况下， 过新民居联 通 伐， 同时大力发展第二产业 ， 充分吸纳就业， 做好村民变居民的 民居建设在行政村实施 出现困难 ，
度、 财政承受程 度等因素对农民实施以土地换社保、 以土 地换
户口的政策。 对于不发达地区而言， 更好的措施应当是将两者
２０ ２０７中 总第 ３ １ １／ ／ ７期
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也是实践 中出现新 民居小产权 房的根本原因。 对此 问题应 当采 发展获得土地增值收益。 具体说， 农民集体 以土地使用权 出资 取的原则是 ， 以保 护农 民根本利益 为出发点， 切实 维护农 民宅 形成集体企业的股权 ， 村集体代表农民行使权力， 参与企业管 基地使用权， 同时加强规范引导， 减少违法行为与纠纷。 农 民集体建设用地使 用权 问题 。 从我 国的 ＣＩ －地管理法》 ： ：
一
规划使用， 对地 上建 筑物应当进行补偿 ， 以调动农民新 民居
建设的积极性， 对放弃宅基地农村社区居住的， 应对宅基地给
在新 民居建设过程 中， 与农民的基本权利关联最为密切 予 安置 补 偿 金 。 的就是宅基地使用权 。 当前倡导集 中联片、 联村建设 ， 有条件 对农 民集体建设 用地 使 用权 的保 护。 于通 过 “ 对 增减 挂
居为名进行 的商品房开发均属违法行为， 其实质是对农民的变
中是作为一种独立 的用益物权存在 的。 该法第一百五十二条规 相 剥 削 。 然 ， 于 原有 宅 基 地 应 当 由集体 组 织 统 一 收 回 、 当 对 统 定 ：“ 宅基地使用权人依法 对集体所有 的土地享有占有和使用 的权利， 有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 ”
农村宅基地管理存在的问题及解决措施
二是农民建房占用耕地现象比较严重。现在农村都在搞道路“村村通”工程，一些跨村或穿村而过的硬质水泥路两侧都是耕地或者是基本农田。一些农民把建房地点选在水泥路边，导致公路、村道两旁部分耕地被占用。一些地方为把非法占用耕地的行为“合法化”，通过规划修编调整改变了耕地性质的做法，部分耕地在这种不知不觉的蚕食中消失了。
四是国土部门监管不到位。一些乡镇基层国土所人手少，人员素质参差不齐，执法装备缺乏，执法巡查不到位，虽然现在好多地方在村级组织设置了国土资源协管员，但是协管员的职责和执法权限受到限制，仅仅限于宣传和违法现象的汇报，但碍于农村的人情关系，很难对本辖区内的农民建房实施有效监管；历年来一些地方对违法用地问题处理不规范，以罚代拆、一罚了之的现象比较普遍，给制止违法占地行为带来了负面影响。同时,按照法律规定，农民非法占用土地建住宅的必须拆除，但现实当中很难执行，原因是需要按照程序申请法院执行，农民建房的违法行为，往往在一个程序走完，房子也建好了，使执法成本加大，因此，在农村宅基地管理工作中，土地执法陷入两难处境。
现行农村宅基地管理中存在的问题的原因是多方面的，但是主要有以下几点：
一是农民思想观念的变化。许多农民对宅基地所有权普遍存在着私有观念，认为宅基地可以祖祖辈辈继承下来，是一种私有财产；中央提出的农民土地承包经营权长期不变，导致一些农民将自己承包的责任田当成私有土地，随意侵占或调换建房；一些身家千万、富裕起来的农民为显排场、讲美观、图方便，舍弃老宅破屋，在村外或公路边修建新房，建起别墅，有的甚至造假山、修小园林、建游泳池，以满足自己摆阔气、高人一等的狭隘心理。
中华人民共和国最新建筑法是什么( 中华人民共和国建筑法是什么法)
建筑法修订内容新建筑法文件就“总则”、“工程许可”、“建筑工程发包与承包”、“建筑工程监理”、“职业健康”、“法律责任”、“建筑安全生产管理”、“建筑工程质量管理”等八个章节内容征集修订意见。
法律依据：《中华人民共和国建筑法》第一条立法目的为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，制定本法。
第二条适用范围为在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。
本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。
第三条质量安全要求建筑活动应当确保建筑工程质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准。
第四条建筑活动基本原则国家扶持建筑业的发展，支持建筑科学技术研究，提高房屋建筑设计水平，鼓励节约能源和保护环境，提倡采用先进技术、先进设备、先进工艺、新型建筑材料和现代管理方式。
我国建筑法的适用范围第二条在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。
本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。
【释义】本条是关于本法适用范围的规定。
一、法律的适用范围，也称法律的效力范围，包括法律的时间效力，即法律从什么时候开始发生效力和什么时候失效;法律的空间效力，即法律适用的地域范围;以及法律对人的效力，即法律对什么人(指具有法律关系主体资格的自然人、法人和其他组织)适用。
关于建筑法的时间效力问题，本法第八十五条作了规定。
本条则是对本法适用的地域范围和对主体行为的适用范围的规定。
二、本条第一款对本法适用范围的规定，包括两层含义：1.本法适用的地域范围(或称空间效力范围)，是中华人民共和国境内，即中华人民共和国主权所及的全部领域内。
法律空间效力范围的普遍原则，是适用于制定它的机关所管辖的全部领域。
建筑法作为我国最高权力机关的常设机构_全国人大常委会制定的法律，其效力自然及于中华人民共和国的全部领域。
居住权登记实务的几个问题
朮期隹题CHINA REAL ESTATE居住权登记实务的几个问题杨春祥张楠李召龙摘要：《民法典》实施后，居住权的登记成为不动产登记的新类型。
设立居住权登记的确可以解决很多民生难题,但也给不动产登记部门带来了新的困惑。
针对居住权登记实务的几个问题，提出几点个人见解。
关键词：居住权；登记实务；疑点难点中图分类号：F293文章编号：1001-9138-（2021）03-0022-23文献标识码：B收稿日期：2021-02-011登记簿记载内容的突破从《物权法》开始确定登记簿的效力，到现在《民法典》对此部分条款未进行任何的修改，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
不动产登记簿是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。
《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发[2015]25号）规定，自2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。
不动产登记簿由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。
不动产登记机构可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。
就权利人而言，不动产登记簿是有效表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，因此具有无可争辩的权威性。
就第三人而言，不动产登记簿具有公信力。
就国家来说，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。
登记簿具有对外公示的作用，因此，记载的内容不能随意扩展，记载应与物权相关。
《民法典》规定了居住权无偿设立和设立居住权的住宅不得出租，同时特别规定了当事人另有约定的除外。
当事人的约定并不能直接产权物权效力，对于双方的约束条款仅限于合同双方当事人。
《民作者简介：杨春祥、张楠、李召龙，日照市不动产交易登记中心。
22_____________ CHINA REAL ESTATE法典》生效前，登记部门不需要在登记簿记载，从《民法典》规定理解，需要记载当事人的约定，登记簿记载内容的拓展会不会影响其他类型登记？譬如附条件的转移登记，记载后登记部门是否需要判断条件成就后才能办理转移登记？2与其他业务类型的交叉居住权是《民法典》新设立的一种用益物权。
制定住宅法的前提是修订《土地管理法》
们 的收入水平也在不断提高 ，各种 各样
的原因使得一部分城市居 民保持 了对住 宅 的强劲购买力 ，从而使作 为稀缺商 品
管理法等法律和国家有关规定。 ”
要 害在 于未 能统 筹城 乡
立法者 的初 衷是 要通过 这些法律来
保 护农 村 属 于 农 民 的 土地 。 可 是 ，在城 乡 分隔 的 条件 下 ，城 市 自身 的 发展 是难 以 为 继 的 。 在 城 市 小 、 农 村 大 ， 城 市
把球踢给 了 《 地 管理 法》： “ 基地 土 宅
使 用权 的取 得 、 行使 和 转 让 ，适 用 土 地
理 ，以及住房 保 障 制 度 等 作 出法 律 规
定 ，使 政府 的保 障 住房 政 策 实现 制 度 法 制化 、规 范 化。 努 力 以法 制来 保 障 居 民 的住 房 ，这 是 一个 好 消 息。 但依
的住宅 的价 格快速上涨 ，导致只有 少数
富人 能买得起房 ，大多数 中低收入 的居
民 一旦 买 房 就成 为 脖 子 上 套 了 紧箍 咒 的
前 ，制定 住 宅 法是 没有 意 义 的 ， 以住 宅 法 来保 障居 民住 房需 求 的 目的是 很
难 实 现 的。
“ 房奴 ” 。从 宏观来看 ，正是这样一种 以 城 乡分隔为显著 特征的城 市化进程 ，导
研 究 制定 《 宅 法》、 《 房 保 障 条 住 住 例》，对 我国住房 市场 发展规 划、 管理
机构 、 市场 主体 和 市场 运 行 的监 督 管
果是 ，随着城市规模 的扩张 ，城市人 口 越 来越多 ，居 民对住房 的需 求也就越来 越 大。而随着城市越来越繁荣发展 ，人
《房屋登记办法》实施中的几个具体问题
金 绍达 ： 、 办 法》 七 条 所 说 的 可 以就 登 记 事 一 《 第 项 进行 公告 ， 般 应是 在 当地 公 开发行 的报纸 上 。当 一
地 ， 是在本 省 或本 市 、 县 。公 开发行 的刊物 ， 指 应 本 是
有 国家统一刊号的公开出版物 。 这样做一方面可以让
当事人 有更 多 的机 会 了解 公告 的 内容 ， 便于 登记 机 也 构 日后举 证 。 公 告并不 是 一律要 刊 登在报 刊上 。如 但
书还 能否 继续使 用 ？
格 ， 中简 单 地说 明公告 的内容 、 际 张贴 的 时间 ， 表 实 然 后 由当地 集体 经济 组 织盖 章证 明， 实 于某 年某 月某 证 日在某 处 已经 张 贴公 告 。这样 做 不 易 引起争 议 ， 作为 证 据保 存也 较 为方便 。 四 、 于 《 法》 四十 一 条 所 说 的公 告 、 告刊 关 办 第 公
最 长 可 以在 ３ Ｏ个 工作 日加 上 ２ Ｏ天 内予 以登 记 。 三、 补发农 村 权属 证 书 、 登记 证 明 ， 告 的期 限没 公
称《 法） 的实施中， 办． ） ） 我们遇到 了以下几个 问题： 办 法） 于登 记机 构 认 为有 必要 时 ， 以就 ） 关 可
一
、
登记事项进行公告 。这应 当是在报纸 、 还是在 电视 台 等媒体上公告 ？ 、办法） 二 《 ） 第二十三条， 公告 时间不计
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房 登 法实 的 个 体 题 屋 记办 施中 几 具 问
某 市登 记 机 构 询 问： 房 屋 登 记 办 法 （ 下 简 在 以 说 ： 始 登 记 办 理 的时 限是 ３ 初 Ｏ天 ， 公 告 了 ２ 如 Ｏ天 ， 那这 ２ Ｏ天 就 不 能计 入 登记 机 构 的工 作 时 限 ， 也就 是
加强小区业主委员会规范化建设的建议
关于加强住宅小区业委会规范化建设的立法建议近年来，基层涉及住宅小区的物业纠纷呈多发、频发态势，问题的背后，反映了住宅小区治理机制方面存在的短板，其中尤其是业委会运作程序不规范发生的权利滥用、矛盾爆发后业委会瘫痪等直接影响社会稳定，影响物业管理水平的提升。
根据《关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》和《加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》，街道拟对加强业委会规范化建设的制度、机制进行探索研究并先行先试，从立法角度为业委会规范化建设提供经验做法。
一、基本情况及主要问题（一）基本情况街道辖区现有住宅小区73个，其中41个住宅小区已成立业委会，组建率为56.2%。
业委会成员180人，60岁以上委员136人，60岁以下委员44人，平均年龄63.34岁。
（二）主要问题1、街道层面。
一是人选资格审查缺乏制度合力。
现行法律对业委会委员任职条件做了多重限制，涉及多个职能部门，但在制度上缺乏相关配套措施，往往导致业委会人选无法精准把关。
二是日常监管手段缺失。
街道和居委会缺乏对业委会进行指导、监督的有效法律约束手段，业委会的运作多依赖业委会委员的自身能力素质。
2、居民区层面。
一是业委会运作欠规范。
业委会是群众自治组织，业委会各项运作制度缺失或不明确，且缺乏有效的制约措施，导致部分业委会运作欠规范。
二是个别业委会委员意识有偏差。
部分业委会委员的政治意识、民主意识、协作意识淡薄，决策凭感觉、做事凭经验，且不愿接受指导和监督。
三是矛盾纠纷时有发生。
业委会运作中因各方利益冲突甚至利益输送引发的矛盾纠纷时有发生。
3、居民层面。
部分居民对业委会、物业管理的认知存在误区，对自身权利和义务认识混淆，依法维权意识缺乏，依法参与小区事务的意识淡薄。
二、街道已采取的对策措施街道结合教育学习、大调研等活动，采用实地调研、“我与群众面对面”座谈交流、意见建议征询等多种形式，广泛听取辖区各方意见，经多方研究制定了《街道关于加强业委会规范化建设的实施意见（试行）》（详见附件），以“政府监督、依法履职、协调共促”为方针，致力推动完善住宅小区综合治理工作协同机制。
在《住宅法(征求意见稿)》座谈会上的发言
我 认 为 ， 宅 法 的调 整对 象 与 空 间主 宅 的 相 临关 系如 供水 、 住 排水 、 风 、 通 采光 、
要 应包 括 住宅 的供 给与 保 障 、住 宅交 易 、 维 修 、 饰 装 修 、 境 卫生 和 环境 保护 ， 装 环 关 住宅 合作 建 房 、 宅 金 融 、 业 管理 、 宅 于 物 业 管 理 中 的业 主 与 物 业 公 司之 间 的 住 物 住 权 益 保 护及 法 律 责任 等 。 （ ） 法律 责 任 ” 的完 善 二 “ 章 关 系等 内容 ， 属 于平 等主 体 之 间的 财产 均 关 系或 人 身非 财 产关 系 ， 方 当事 人应 更 双
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（ ） 宅法 的调 整 对 象 一 住
每个 法 都有 它 特定 的调 整对 象 ， 得 此法 与彼 法相 区别 。调 使 整 对象 的特 殊 性 也决 定 了立 法 的 必要 性 。住 宅 法 是调 整 住 宅 问
题 的 ，它 与 同 样 涉 及 住 宅 问 题 的 已 经 制 定 的 或 正 在 制 定 的 法 律时应 进 一 步 协 调 好 住 宅法 与 正 在 起 草 中 的物 权 法 和 物业
本 刊 特 稿
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管 理条 例 之 间 的关 系 ， 由立 法机 关 通 盘考 法 。 当然 ， 住宅 法 中又含 有 相 当 的民事 规 虑， 区分 轻 重缓 急 ， 最终 做 出各 法 律 、 法规 范 ， 如关 于住 宅 的 转让 、 出租 、 押 ， 于 抵 关 调 整 范 围的 安排 。 住 宅 的所 有 权 和使 用权 、居住 权 ， 于住 关
通 常就 不 宜作 为 一项 法 律 义务 来设 定 ， 而 政 府 登记 等 事项 。 代社 会 没 有一 种社 会 现
论我国居住权制度存在的问题及解决对策宋宇
论我国居住权制度存在的问题及解决对策宋宇发布时间：2021-08-12T09:19:29.891Z 来源：《基层建设》2021年第16期作者：宋宇[导读] 居住权制度作为我国民法典的重要创新之处之一，受到社会各界广泛关注。
本文梳理了居住权制度的概念与立法沿革东北财经大学法学院辽宁摘要：居住权制度作为我国民法典的重要创新之处之一，受到社会各界广泛关注。
本文梳理了居住权制度的概念与立法沿革，藉由对当前立法的细致分析，引出居住权制度存在的设立范围狭窄、客体含混不清、主体之权利不足、权利人之义务规定不充分、除斥期间设置等问题。
通过介绍法国与德国居住权制度立法情况，对我国居住权制度设计提供参考。
在充分肯定当前立法的社会本位价值的同时，提出应扩大设立范围、明确客体范围、增加主体权利、明晰权利人义务、设置除斥期间等建议，以期对居住权制度的进一步完善有所裨益。
关键词：居住权；用益物权；民法典一居住权的概念与沿革居住权之提出肇始于罗马法，是一种非房屋所有权人对他人所有的房屋实施居住的权利。
居住权是一种人役权，其设立有着特殊的背景。
具体而言，罗马是一个典型的父权社会，以传统的家长制为核心，以家庭为单位所享有的一切财产，最终都要落实到家长享有所有权，而其他家庭成员因此没有财产。
随着社会发展，为数众多的奴役及丧夫女子陷入无房可居的情况，给当时罗马的财政及社会治安带来了巨大的挑战。
在此之后，居住权制度应运而生，通过法律设定非所有权人长期居住房屋的权利，有效的改善了上述情况且促进了闲置房屋资源的有效利用。
作为人役权，居住权系属役权（拉丁语为Servitutes）的下位概念。
役者，奴役也，引申解释为束缚，作为对他人之人及物最古老的权利（查士丁尼，学说汇纂），人役权就是对特定物，由特定人享有的权利，而这种权利，对所有人来说是一种束缚、负担。
役权的负担人因此不能完全行使该所有权的所有权利，居住权亦符合上述特征。
二我国居住权制度立法现状我国在民法典中对居住权做出了规定，位置在民法典第二编的物权编下属第三分编用益物权部分，以居住权一章的形式，对居住权相关问题做了规定，共有六条。
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《住宅法》立法的几个重点问题(下)
——以深圳为例
钟澄
2012-03-30 08:48:46 来源：《住宅与房地产》2012年第01期
二、《住宅法》立法中的几个重要问题
(四)住宅权问题
据学者统计，当今世界大约有50多个国家在宪法中规定了住房权。
一些未在宪法中确立公民住宅权的国家也在住宅法中确立了公民住宅的权利，我国现行的《宪法》中并没有直接规定公民的住宅权，更没有对住宅权的内涵进行规定。
不过，联合国《世界人权宣言》第25条第1款规定：“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务……”，此外，我国加入的《经济、社会和文化权利国际公约》第11条第1款中也有相同的规定，作为缔约国，我国有履行该公约规定的“适足住房权”的义务。
在《宪法》没有规定的情况下，能否通过法律赋予公民的住宅权，仍有待探讨，因为住宅权不是单纯的民事权利，其社会保障性质强于一般的民事权利。
而作为地方立法，深圳正在拟的《住宅条例》是无权规定公民基本权利的。
(五)宏观调控手段
2010年起，为了遏制房价过快上涨和调控房地产市场，国务院连续出台了多项文件干预房地产市场，各级地方也相应地出台了适用于本地区的调控细则。
从经济学的基本原理来看，市场存在着自身难以克服的问题，即市场失灵，指由于一定的因素使市场在资源配置方面呈现出低效率运行的一种非理想状态。
因此需要国家运用公权力对市场失灵进行干预。
然而，“适度”干预是经济法的基本原则，国家在干预市场时必须有一定的边界和临界点，“国八条”、“京十五条”等房地产市场干预手段是否合法，学界有着不同的声音，学者认为其在规定民事权利、征税权、身份歧视等多个方面违反了宪法，剥夺了公民的基本权利。
也有学者认为严格的住宅宏观调控手段并没有问题，但必须纳入法制化轨道，如韩国《住宅法》就不允许任何人拥有第二套住房。
无论此次房地产市场干预的调控是否违法了《宪法》关于国家管理经济活动的最基本方式是宏观调控或通过立法供给市场经济所需的基本规制，是否剥夺了公民作为市场经济交易主体交易自由的权利，宏观调控的边界都应纳入《住宅法》的调整范畴，才能防止国家行政权力越界滥用，给市场造成负面的影响。
(六)历史遗留违法建筑问题
2003年，深圳市政府经国务院批准，颁布了《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，其中规定“村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有”，其法律依据在1998年新修订的《土地管理法实施条例》第2条第5项规定“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”。
虽然国土资源部认为深圳的此种做法“不宜模仿、下不为例”，但木已成舟。
然而，土地并不能被“贴标签”式的一夜之间转换使用权属性，必须以稳妥的方式进行转地，当时的做法主要有三：一是将未曾承包到户的农村山林的直接转为国有；二是对农民历史上自主开发建设的土地在农民缴纳出让金后实行“合法化”，即按照国有土地出让的方式让农民获得土地使用权；三是将原来的“纯农业用地”转为国有。
其中第三种方式涉及到由于征地补偿，财政资金不到位，有相当多的原农村集体土地的土地征转工作并没有到位，主要体现在征地补偿尚有相当部分没有支付给农民，因此从法律上来说这些土地并没有国有化，使用权归属尚不清晰。
而在这样的真空阶段，这些土地实际上又掌握在原农村集体组织手上，此时原农村集体经济组织和村民在土地上建设厂房、住宅进行出租也就成为了其最好的选择。
作为特区立法，深圳在制定《住宅条例》时应当充分利用特区立法权，在对房屋抵押贷款、住房公积金、政府财政补贴、住房保险等传统制度进行细致规范的同时，也对住房金融制度和金融产品进行一些创新性的设计。
由此，便形成了具有“深圳特色”的复杂的历史遗留违法建筑问题，而在其他地方，虽然形成原因和法律性质有所不同，但也都或多或少存在着违法建设住宅问题。
虽然这些住宅在法律上存在着不同的“身份障碍”，不能取得合法的房地产权证，但它们却在客观上起到了“住房保障”的效果，特别是对城市外来人口。
因此，对于违法建设住宅是否必须拆除，能否通过其他方式转化为保障性住房，或者由政府管制进行出租，都是值得探讨的问题。
笔者的看法是，在深圳这样一个存量土地已经十分有限的城市，有必要充分发掘现有存量住房的潜力。
统计数据证明，目前深圳的住宅存量足够满足居住需
求，但这其中有55.5%为原村民自建房，而就在这55.5%的住宅中存在法律上身份障碍的住宅又占到85.8%。
对这些住宅如果一律采取拆除的方式，不仅是对现有资源的浪费，也会造成较大的社会问题。
因此有必要根据实际情况，采取合理征收、收购或强制租赁等合法方式将这些“问题住宅”纳入保障性住房范畴。
据了解，石家庄市已经出台《关于加快保障性安居工程建设的实施意见》，考虑将违法建筑纳入保障性住房。
(七)房屋租赁市场管制问题
前文中提到，在住宅数量发展到一定规模时，住宅市场的调控重心将会向租赁市场转移，而这将涉及相当一批城市新增人口的居住问题。
目前我国的租赁市场虽然发达，但是相关的登记、管理方面仍存在诸多问题，而当务之急就是控制一线城市较高的租金。
这就需要在立法中设计出比目前的《房屋租赁条例》更为完善和创新的制度，并且需要考虑很多细节的问题。
笔者认为，对租赁市场的条款应以租金控制为核心问题，但按照一般的市场供求原理，对租金的控制可能导致出租住宅数量的下降，此时就必须考虑到对出租人的补贴和强制出租问题。
而这些制度又建立在严格的租赁市场统计和监管之上。
可见，住宅租赁市场的监管是相对独立于其他住宅制度的，需要在《住宅法》中独章进行规定。
(八)住宅金融问题
我国的基本金融制度应由法律进行规定，然而目前我国的金融法律体系仍主要由规范性文件搭建而成。
如前文所述，《住宅法》涉及的是狭义的住宅金融问
题，一是公民为获得住宅(包括购买和租赁)而进行融资的方式，二是政府在建设公共住宅时的融资方式。
因此由全国人大制定全国性的《住宅法》时，有必要对此进行规定，为建设、购买、维修住宅搭建融资平台，并规定相应的金融机构的权利和义务。
而就地方住宅立法来说，只能在国家法律的规定范围内进行具体制度的构建和职能分工。
作为特区立法，深圳在制定《住宅条例》时应当充分利用特区立法权，在对房屋抵押贷款、住房公积金、政府财政补贴、住房保险等传统制度进行细致规范的同时，也对住房金融制度和金融产品进行一些创新性的设计。
三、结论
综上所述，我国正处于高度城镇化进程中，作为居民生活的必需品，住宅问题的解决应当纳入法制轨道，《住宅法》的制定势在必行。
《住宅法》属于经济法的范畴，重点规范国家在对住宅规划、建设、分配、管理方面的权力和职责，具体涉及住宅建设规划计划、保障性住房建设和分配、房屋维护和管理、住宅金融等问题。
深圳的经济特区立法应在国家现有立法的框架内进行制度创新。
国家土地副总督察甘藏春在重温《土地管理法》的全面修订时说：“笔者深刻地感受到土地管理法律制度的创新，始终是拉动中国自然资源法律制度创新的重要动力，是推进中国向市场经济变迁的重要力量。
”同样，通过对住宅法律制度的完善和创新，也必将使我国的住宅制度更加公平、正义、科学、合理，使得政府与市场主体的行为都在法治轨道上良性运行，避免大起大落，真正实现居者有其屋，创造安定和谐的社会。