宝龙城市广场商业综合体营销推广策划方案 精品

产品
门户、中心 750000㎡欢乐财富MAL
营销目标与推广
春节前，2个亿
(商铺1.5亿、住宅5000万)
推广原则
1、先中心、后外围； 2、青岛必需攻破； 3、整体形象带动分产品； 4、住宅推广重在城阳；
城阳
价值分析
2、地段价值 本案位于城阳CBD中心，新天地城 市中轴线上，与区政府、人民广 场一脉相连。 是城阳最具投资价值的黄金地段。
城阳区政府
பைடு நூலகம்
宝龙城市广场
价值分析
3、产品价值
物理属性：75万㎡国际消费体验中心 产品利益：★超大规模——750000平米，绝无仅有，全省最大
★全业态规划——全业态、全龄层、全时段，国际消费体验
万科魅力之城
景观规划：中央步行情景大道、2个绿化公园 建筑：小高层、多层、低层、酒店公寓 风格：优雅街道、青岛特色红屋顶 配套：幼儿园、会所、3000㎡社区商业 户型：情景花园洋房，4-5F，160㎡ 大三房二厅，8F，140㎡ 小三房120㎡ 二房二厅90㎡ 酒店公寓50-80㎡ 关键词：花园洋房、情景大道、树林、生态科技……
•住宅空置率居高不下，市场供过于求 2005年城阳区房屋空置面积增长了59%，列青岛之首。
•高档住宅保值上涨 盈园花园（区宾馆对面）二手房8000元/㎡，租4万/年
二、竞争对手
世正爱丽安
总建筑面积533600平方米 包括时装精品商场，商务酒店，工厂和住宅。 价格：一楼沿街15500元/平方米，三楼店面 12500元/平方米，精装公寓8000元/平米，106% 使用率 销售状况：从年初开始销售，商铺销售率20%左 右，住宅销售约70%，韩国人约30%； 招商情况：引进了韩国皮毛协会。有做业态规划， 但招商进展缓慢，到目前为止尚没有知名商家入 驻。利群在项目地块附近有拿地，但还未动工。
2、极大促进青岛北部城市中心的形成 3、旅游购物新站点，填补城市空白，消费人潮北移 4、另一张城市名片，提升北部城市形象、知名度、竞争力
城市 利益点分析
青岛北部崛起
1、城阳成熟的里程碑，名片工程 2、活跃地方经济，就业、税收，沉淀本地消费 3、促进核心区（CBD）建设与繁荣 4、商贸发展，促进城市功能的成形 （大青岛北部商贸中心和中国北方地区重要的商贸流通集散地） 5、居民消费模式与生活的改变
青岛宝龙城市广场 策略提案
品牌思考
万科，是这样成为万科的
万科地产4个发展阶段
88年-92年 地产启蒙阶段 * 深圳天景花园、威登别墅 * 学习日本多摩区；
93年-96年
第一代品牌
* 城市花园系列 * 学习香港，因为香港才是地产摇篮； * 学习长江实业的产品、新鸿基的市场； * 深圳城市花园 * 学习澳洲
★主力店的品牌影响力 ★游乐主题——近万平米室内游乐主题公园，强大辐射力
项目调性：欢乐、财富、缤纷万象
青岛北 城阳中心 750000㎡ 欢乐财富 MALL
标明地理 强调区位优势 放大数字加深MALL的规模印象 调性，突出游乐主题 指明业态属性
三级解构
城市„„ 区域„„
项目„„
1、加速半岛城市一体发展，推进青岛构建现代化国际城市
•招商引资成效显著，特别是日、韩、欧美企业； •人均生产总值8494美元，全面小康社会实现程度达到95.6%； •人口基数与人均消费品零售总额相对弱小，消费分流；
2、商业
•商贸集群效应与商业缺口——
现代商贸业发展迅猛，专业市场已成规模；
（水果蔬菜批发市场、民生商贸城、40万㎡中韩小商品、27万㎡青 岛国际服装城等数十个专业市场）
6、推动旅游产业的发展
区域
利益点分析
实践城市理想
1、交通：青岛门户、交通要塞 2、地段：新天地CBD城市核心中轴 3、规模：75万平米国际消费体验中心 4、业态：集大型超市、大型百货、数码电器城、文体玩具 城、建材厨卫广场、大型餐饮、星级影院、大型游乐中心、 国际社区及五星级酒店于一体 5、特色：近万平米室内主题游乐公园、拉斯维加斯风格街区 6、宝龙国际社区——生态健康住宅 7、澳大利亚柏涛规划水景园林
* 万科四季花城 * 学习欧洲；
96年-98年
调整阶段
99年-2002年 第二代品牌
厦门，开始“圣地亚哥”……
在经历向超规模商业地产的成功转型之后 宝龙城市广场 即将面临第二轮的品牌升级
而本案，将是宝龙品牌的鱼龙之跃
从市场看到…
一、市场环境
1、城市
•青岛主城区向北拓展的主要空间 ，交通必经地； •外向开放型商贸加工城区；
3、住宅空置率高，竞争激烈。 独特的产品+鲜明主题+利益点 宝龙国际社区是“真正用来住的房子”
主题定位
？如何定位
价值分析
1、区域价值
胶洲湾高速
三0八国道 城阳 济青高速 流亭机场
青岛市中心 青银高速 烟即高速
十一五计划，青岛将 推进半岛城市群一体 化，构建真正意义的 现代化国际城市。 作为主城区向北拓展 的主要空间，同时肩 负城阳门户、交通枢 纽的城阳势必崛起。
约40万平方米商业缺口；
•商业形态较落后，百货超市经营基本较好，步行街经营不佳； 太阳城商场、喜盈门超市、国货城阳超市、家佳源超市、泽惠商业街 •李沧、青岛的竞争分流；
3、住宅
•房产金三角 南部（夏庄南）：山水嘉园起价 4650元/㎡ ，均价5000元/㎡ 核心区：瑞麟公馆起价 4280元/㎡，均价5000元/㎡ 东部（惜福）：盛世景园起价4380元/㎡，65-180㎡ •小区以山水景观为主流； •村改社回迁房多，本地居民住房需求饱和；
住宅
商铺
商铺、住宅都可考虑
商住
酒店式公寓
其他
来访客户预期价格分析
住宅价格： 5000—7000 元/㎡ 商铺价格： 12000—20000元/㎡
总
结
1、投资客群较分散， 应从城阳——青岛——外围逐渐攻破；
2、市场分流严重，应强调城市发展趋势，再到项目； 形成“投资青岛选城阳、投资城阳选宝龙”的市场观念。
三、客群分析 市场项目客源比 本案来访客源比
10%
10%
20%
20% 10%
30%
城阳 市区 韩国 鲜族 周边 外地
10% 15%
5% 城阳本地 市区 韩国、鲜族 李沧、即墨
70%
来访客户需求分析
按需求划分
商住 1% 商铺、住宅都 可考虑 19%
酒店式公寓 其他 1% 3% 住宅 44%
商铺 32%