2008年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案-中大网校

2008年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。

乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。

若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

(2)（二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。

目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。

请问上述观点是否正确?为什么?(3)（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。

现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。

经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1．以商品住宅销售均价为基础估价；2．以商业用途土地价格为基础估价。

二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。

2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。

一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。

为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

根据上述材料，回答第{TSE}题。

{TS}若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（）万元。

(2){TS}因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。

估价中正确的选择是（）。

(3){TS}兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为（）。

(4){TS}若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。

(5)（二）甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。

建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。

甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。

自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。

2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。

根据上述材料，回答第{TSE}题。

{TS}如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（）。

(6){TS}若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8．5%，经营利润为年经营收入的10%。

若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。

采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（）万元。

(7){TS}下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。

(8)（三）甲公司在城乡结合部有一宗面积为5 000㎡的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：<TABLE class=font1215 cellSpacing=0 borderColorDark=#ffffff cellPadding=0 width=540 align=center borderColorLight=#000000 border=1><TBODY><TR><TD width=76>名称</TD><TD width=76>建筑面积（㎡）</TD><TD width=84>建筑基底面积（㎡）</TD><TD width=73>房屋结构</TD><TD width=100>建筑物重置单价（元/㎡）</TD><TD width=57>建筑物成新率</TD></TR><TR><TD width=76>店面</TD><TD width=76>1 000</TD><TD width=84>1 000</TD><TD width=73>砖混</TD><TD width=100>800</TD><TD width=57>90%</TD></TR><TR><TD width=76>仓库</TD><TD width=76>2 000</TD><TD width=84>2 000</TD><TD width=73>砖木</TD><TD width=100>500</TD><TD width=57>85%</TD></TR><TR><TD width=76>住宅</TD><TD width=76>1 500</TD><TD width=84>1 500</TD><TD width=73>砖混</TD><TD width=100>650</TD><TD width=57>90%</TD></TR></TBODY></TABLE>根据上述材料，回答第{TSE}题。

{TS}如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。

(9){TS}如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。

(10){TS}如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（）。

三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。

每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)(1)<STRONG>封面和目录（略）致委托人函（略）</STRONG><STRONG>估价师声明</STRONG> 我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。

因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。

中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）二00八年六月三十日<STRONG>估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告</STRONG> <STRONG>一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象</STRONG>估价对象为位于××市××区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为 3 853.05㎡，土地面积为2 294.5㎡。

1．坐落估价对象坐落于××市××区数码路北段21-23号，四至为：东临××路，南靠××广场，西接××干休所，北依××创业中心（区位情况略）。

2．产权状况根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为××有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日至2053年6月29日，且约定不可续期。

3．土地状况土地使用权面积为2 294.5㎡，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通讯，土地平整。

容积率为1.68（土地其他情况略）。

4．建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3 853.05㎡。