商业银行房地产贷款压力测试

商业银行房地产贷款压力测试

近年来，伴随着国内房地产市场的快速发展，银行在房地产领域的贷款规模迅速扩大，房地产贷款在银行全部贷款中所占的比重持续提高（见图1、图2）。房地产贷款在给银行带来巨大收益的同时，其蕴含的风险也在随着房价的非理性上涨而不断上升。

2010年4月以来，随着国家对房地产市场调控决心和力度的不断加强，房地产市场的需求明显萎缩。随着需求调整的继续，房价的调整将不可避免，并进而对银行房地产贷款乃至整个银行资产质量构成显著的压力。为掌握房地产市场波动对银行房地产贷款质量的影响，银监会于2010年5月要求商业银行进行房贷压力测试，8月又要求对压力测试进一步加码。

压力测试的基本情况

压力测试框架

房贷压力测试即预测房价下跌及利率上升情况下，房地产企业还款能力如何，房贷抵押物变现收入能否足额覆盖银行贷款风险敞口等。按照监管机构房贷压力测试要求，银行报送数据除个人住房贷款外，还应包括房地产开发贷款和土地储备贷款。

商业银行压力测试采用“专家判断法”，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。

对个人住房贷款，银行要考虑上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人在不同压力情况下的偿债能力。同时，银行还要对房产价值进行重新评估，结合房产变现能力，考虑在不同压力变动情况下，房价下跌对贷款房价比率的影响，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息。

对房地产开发贷款，监管机构则要求预测房地产价格下跌和基准利率上升对企业还款能力带来的影响。银监会要求银行分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。

对土地储备贷款，要分析土地或房产抵押的价格下跌对抵押物价格变动的影响程度。重点分析如果房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息，并结合抵押物变现难易程度、是否存在“悬空”风险等情况进行分析。

压力测试的情景假设

为分析不同压力情景下商业银行房地产贷款质量下降幅度，2010年5月，银监会要求各商业银行按全国房地产价格平均下跌10%、利率上调27个基点，房价下跌20%、利率上调54个基点，房价下跌30%、利率上调108个基点三种不同压力情景开展房地产贷款压力测试。8月，在已有的房贷压力测试基础上，银监会再度要求北京、上海、杭州、深圳、重庆、南京、广州等7个房价过快上涨城市的银行业金融机构，分析在房价下跌50％的情景下，贷款质量受到的冲击。

压力测试结果分析

从压力测试的结果来看，普遍较为乐观（见表1）。虽然压力测试结果的可信度受到了诸多质疑，但是相对于结果而言，压力测试更重要的意义在于使银行对自身房地产贷款组合的质量信息有了一个更加清醒的认识。

房地产贷款本身的风险对银行的冲击有限。虽然美国房价的下跌引发了后来的次贷危机，但是房价下跌对中国银行业的影响不能与之相提并论。只要国内经济继续保持稳定健康发展，那么房地产贷款本身的风险对银行的冲击有限。

首先，国内银行的房地产贷款占比并不高，而且基本上没有基于房地产抵押贷款的金融衍生产品，爆发系统性风险的几率很小。截至2010年上半年末，国内银行的房地产贷款占全部贷款的比重不到20%。而2008年美国住房抵押贷款余额超过12万亿美元，在所有贷款中所占的比重超过50%。2007年美国住房抵押贷款证券余额约为3万亿美元。抵押贷款证券对房地产泡沫的产生和破灭起到了推波助澜的作用，并对整个银行体系造成了严重的冲击。

其次，国内银行的房地产贷款资产质量相对较好。统计显示，2009年国内个人住房贷款累计发放额占同期住房销售额的53.8%，自付比例达到46.2%。相比而言，美国银行业大量发放无本金、无首付的次级住房抵押贷款，2005年次级房贷的规模高达1.4万亿美元。此外，国内个人住房贷款以一手房贷款为主,交易更加透明，相对美欧国家个人住房贷款以二手房为主而言，风险也小得多。

第三，国内银行具有较强的抵御房地产贷款风险的能力。目前，国内主要银行经通过配股、增发、发行次级债等手段，维持了较高的资本充足率，同时拨备覆盖率也在不断提升，为抵御房价下跌带来的房地产贷款风险提供了较为坚实的基础。

大银行的房贷风险承受能力优于中小银行。从公布的房贷压力测试结果来看，虽然大多数银行对房价下跌的容忍度都较高，但当房价出现大幅下跌时，相对于大银行，中小银行房地产贷款特别是开发贷款的不良率将会显著上升。

大银行的房贷风险承受能力之所以优于中小银行，一是因为大银行的资本充足率普遍较高。截至2010年上半年，四大行的资本充足率和核心资本充足率分别在11%和9%以上，比中小银行平均要高1～2个百分点。近期，中行、建行、工行又先后实施了配股再融资，资本实力进一步增强；二是因为大银行的房地产贷款特别是开发贷款占比相对较低。除工行外，建行、中行、交行等大行2010年6月末的房地产开发贷款占比均在8%以下，比中小银行平均要低1～2个百分点（见表2）。

不同类别的房地产贷款风险情况不一。第一，2009年至今新增的房地产贷款风险大于2009年以前的房地产贷款风险。2007年国内房地产市场同样受到了政策调控，经历了一段低迷期，但是房地产贷款的质量不降反升，个人按揭贷款的不良余额从2007年的293亿元下降到2008年的268.4亿元，不良率则从1.06%下降为0.91%，这表明部分房地产贷款的质量较好。而在2009年房价大幅上涨过程中，开发商盲目高价拿地，包括投资、投机性购房在内的个人住房贷款大幅增加。从2009年初到2010年6月末，房地产开发贷款和个人住房贷款新增额分别为1.04万亿元和2.39万亿元，占余额的比重分别为35%和42%。若房价大幅下跌，这部分贷款的违约风险不可估量。

第二，房地产开发贷款风险大于个人按揭贷款。房地产开发贷款易受政策调控的影响，是银行房贷风险的主要来源。2010年4月房地产调控制新政出台之后，随着贷款、IPO、发债、信托等房地产融资渠道的收紧，这一影响已经开始逐步显现。A股上市房企半年报显示，上市房企上半年销售收入达1201亿元，累计负债超过7836亿元，80多家房企资产负债率高达50%以上，有77家经营性现金流为负值，房地产企业内部资金状况趋于恶化。

相比而言，个人住房按揭贷款一直是银行一块较为稳定的优质资产。由于我国居民长期的储蓄偏好和量入为出的消费习惯，家庭负债率很低，除了住房按揭贷款之外，其他类型消费贷款的占比很小。根据对20个重点城市的抽样调查，2008年和2009年，国内借款人月供和月收入之比分别为35.3%和34.2%，而2002年至2006年，美国借款人月供和月收入之比一直在40%以上。即使房价下跌，国内借款人靠居民储蓄和家庭资产也足以偿还按揭可能出现的损失。但是，对于投资、投机性个人购房贷款以及假首付、假按揭贷款的风险，需要给予高度重视……