商业银行房地产信贷
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策大家好，今天我们来聊聊商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策。
我们要明确一点，这个问题可不是闹着玩儿的，它关系到咱们国家经济的稳定和发展。
那么，这个问题到底是什么呢？其实就是商业银行在房地产信贷业务中遇到的各种困难和挑战。
下面，我给大家分几个方面来说说这些问题和对策。
一、房地产市场波动大，风险难控咱们国家的房地产市场就像过山车一样，一会儿房价飙升，一会儿又跌得惨不忍睹。
这对商业银行来说，就像是在坐过山车一样，一会儿赚得盆满钵满，一会儿又赔得血本无归。
这种波动性给商业银行的房地产信贷业务带来了很大的风险。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：加强风险管理，提高风险识别能力。
商业银行在开展房地产信贷业务时，一定要加强对市场的分析和研究，提高风险识别能力，做到心中有数。
要加强内部风险控制，建立健全风险管理制度，确保业务稳健发展。
二、房地产项目质量参差不齐，难以把握咱们国家的房地产市场虽然发展迅速，但是项目质量却参差不齐。
有的项目地段好、品质高，吸引了大量的购房者；有的项目则地段一般、品质堪忧，让购房者望而却步。
这对商业银行来说，就像是在挑选苹果和橘子一样，有时候很难把握。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：严格把关，提高项目准入标准。
商业银行在开展房地产信贷业务时，一定要严格把关，提高项目准入标准。
对于那些地段好、品质高的优质项目，要积极给予支持；对于那些地段一般、品质堪忧的项目，要慎重考虑。
只有这样，才能确保商业银行的房地产信贷业务稳健发展。
三、房地产信贷政策调控频繁，影响业务开展咱们国家的房地产政策调控力度一直在加大，有时候一天之内就能出台好几项政策。
这对商业银行来说，就像是在坐过山车一样，一会儿这个政策出来支持你，一会儿那个政策出来限制你。
这种政策的不确定性给商业银行的房地产信贷业务带来了很大的困扰。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：密切关注政策动态，及时调整业务策略。
商业银行房地产信贷风险
选题背景和意义：作为一种资金密集型行业，房地产高度依赖金融市场的信贷支持。
如果信贷支持过度，将促使房地产业的非理性投资增加，房地产价格上涨过快，最终超过消费者承受力而导致房地产泡沫。
近年来，特别是国际金融危机的发生，使得我国经济增长出现下滑严重，为应对全球金融危机的影响，我国执行了宽松的货币政策，房地产信贷呈现爆发性增长，各家商业银行的房地产信贷业务表现突出，同时，鉴于房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，相关部门于2009年底接连出台了惠及购房者的政策。
这些政策给市场带来极大的信心：对于消费者而言，其得到的信号是政府鼓励买房；对于炒房者而言，政府的政策令其感到房价还有上涨空间；对于开发商而言，政府的政策令其对房地产业的前途乐观；而对于银行而言，积极的信贷政策使得房地产业成为银行的优先放贷对象。
但是由于我国目前的房地产融资模式过于单一，风险高度集中在商业银行内部，因此加强对房地产信贷风险的研究，对于银行业的安全及国民经济的稳定发展是非常重要的。
2011年中国房地产金融市场依然延续着信贷主导的格局。
本文正是基于上述原因和背景，力图从房地产当前面临的信贷风险和银行如何规避房地产信贷风险的角度，对具体的房地产信贷业务和银行自身操作业务中存在的风险进行论述和构想，以此希望对银行房地产信贷的风险防范有所帮助。
并且通过研究商业银行在房地产信贷中风险管理，有稳定房地产和金融业的经营基础，保障我国房地产业和金融业的健康发展的意义。
本课题在国内外研究状况：1、国外的研究现状西方国家从英国成立的第一家住房金融机构算起，己有二百多年历史。
西方发达国家的住房金融在第二次世界大战后获得了快速发展，房地产业一直是国民经济的重要支柱，各国都先后建立了相对成熟完善的房地产金融系统，在对个人住房信贷的风险管理上积累了一定的经验，尽管各国由于经济体制、金融体制、社会保障体制等方面存在差异，但一般都是采取以办理房地产抵押贷款为主营业务，以信用贷款和保险代理为辅助业务的方式。
商业银行房地产信贷业务的风险分析
贷是房地产 公司 以土地 、房屋等 产权或 期权作 为抵押 ，从银行 地 产 市 场 形 势 发 生 变 化 ，或 者 房 地 产 企 业 决 策 失 误 ，势 必造 成
贷取巨额 资金 以进行房地产开发活动的一种抵押贷款方式。房 信贷 资 产 风 险 。
地 产 信 贷 具 有 贷 款 周 期 长 、贷 款 金 额 大 、贷 款 高 风 险 、高 回报 等
失 的 风 险 ， 技 术 性 风 险 指 房 地 产 信 贷 业 务 中 因 缺 乏 必 要 的 申 大 ，利 润 减 少 ，偿 还 借 款 能 力 减 弱 ，信 贷风 险增 加 。
贷 、监控 、财 务、法 律 、专业技术及 咨询和 技能 的支 持而 形成 的
２．个人还贷能力的下降。按照国惯例 ，个人住房贷 的风
变动 ，都会 引起整个经济 体内各个 国家 的连 带反映 ，国家在宏 风 险 。 再者 ，部分 地 方 政 府 为追 求 ＧＤＰ的 高 速 增 长 ，为 了使 一
观 调 控 高 度 上 的一 些 政 策 和 措 施 也 将 直 接 影 响 到 金 融 界 和 房 些 未 必 符 合 贷 款 要 求 的 房 地 产 开 发项 目顺 利 上 马 ，往 往 行 政 干
金融财会
商ａｚ￣８￣，．４５－房 地产信 贷业 务 的风 险分 析
赵克 罗
（河 南 华 必信 经 纬会 计 师事 务 所 有 限公 司 ，河 南 郑 州 ４５０００２）
【摘 要】本 文 从 分析 我 国 商业 银 行 房 地 产 信 贷 业 务 的 现 状 着 手 ，基 于房 地产 信 贷风 险 因素 的辨 析 ，逐 步 探 究 和 分 析 了商 业 银 行 自身、政府机构 、商业银行客户等三个方面的原 因，并加 以细化 。最后 学习和借鉴其他 学者的理论 和经验 ，提 出了从 政府 宏观调 控 和 商业 银 行 风 险 意识 强化 两个 大 方 面 着 手 规避 和 防 范 的对 策 和 建议 。
我国商业银行房地产信贷风险防范
用房 等高 价格 、高 回报 的商 品房 开发 建设 中，而 中小户 型 、中低价 其他 项 目，商业 银行 要根 据新 项 目的具 体情 况 确定 是否 给予信 贷 支 位住 宅比例 偏低 ，不 能有 效 满足 普通 居 民的住 宅 需求 。已 开发 完成 的商 品房销 售不 畅 ，从 而造成 房地 产 开发 资金 大量 沉淀 。引发开 发
惠 政策 到期结 束 ，又 从 明确 提 出遏 制部 分城 市房 价过 快 上涨 ，再 到
的二 三线 城市 房地 产信 贷市 场 。减 少对 供过 于 求区域 市场 的贷 款投
放 ，坚 决退 出房 价 高企 、投机 浓 厚 区域 的房 地 产 开发 项 目。 （ ３）
土地 出让 金 首付 不得低 于５ ％。这 一 系列政 策 的 出台 ，不 但使 商 业 ０ 银 行 的房 地产 开 发贷 款面 临的违 约 风险 加大 ，而 且对 其个 人 住房 贷 款带 来潜 在风 险 。我 国商业 银 行 的个 人住 房 贷款 面 临的潜 在风 险 主
极 化解 风险 。
、
２ ０ 年我国房地产市场状况概述 ０９
今 年 以来 ，我 国房地 产市 场异 常火 爆 。国 家统计 局 数据 显示 ， 前 １ 个 月 我 国房 地 产 开 发 企 业 资 金 来 源 中 ， 国 内贷 款 ８ ９ ＇ １ ９ ４７ ｆ ＿ ， 元 ，个 人 按揭 贷款 ７ Ｏ 亿 元 ，总 计 流入 房地 产 行业 的信 贷 资 金 １ ０９ ． ６ 万 亿元 ，同比增 长６ ％。前 １ 个 月全 国银 行 人 民币新 增贷 款９２ ９１ １ ＿１ 万 亿 元 ，１ ．％的贷 款 流入 到 了房地 产领 域 。过 多的信 贷资 金进 入 ６６ 到 房地 产领域 ，给 商业 银行 埋下 了潜 在的信 贷风 险 。
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策大家好，今天我们来聊聊商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策。
我们要明确一点，这个问题可不是闹着玩儿的，关乎到银行的资金安全和风险控制，所以我们得认真对待。
接下来，我将从以下几个方面来谈谈这个问题。
一、房地产市场波动大，风险难控咱们都知道，房地产市场是一个波动性很大的市场，房价涨跌不定，这对商业银行的房地产信贷业务来说就是一个巨大的挑战。
有时候房价涨了，银行的资产价值就上去了；可是房价一跌，银行的资产价值也就跟着下跌。
这样一来，银行的风险就很大了。
所以，商业银行在开展房地产信贷业务时，必须要注意风险控制，不能盲目跟风。
二、房地产信贷业务利率高，利润空间小咱们再来看看房地产信贷业务的利率。
一般来说，房地产信贷业务的利率都是比较高的，这是因为房地产市场的资金需求量大，银行为了吸引客户，只能提高利率。
可是这样的利率对于银行来说，利润空间是很小的。
所以，商业银行在开展房地产信贷业务时，也要注意利润空间的问题。
三、房地产信贷业务监管压力大咱们还要说说房地产信贷业务的监管问题。
近年来，国家对于房地产市场的监管越来越严格，对于商业银行的房地产信贷业务也提出了很多要求。
比如说，要求商业银行加强对房地产市场的审查，防止过度放贷；要求商业银行加强对购房者的资格审查，防止虚假购房等。
这些要求对于商业银行来说，无疑增加了很大的压力。
那么，面对这些问题，商业银行应该怎么办呢？我觉得，可以从以下几个方面来解决。
一、加强风险管理，提高风险意识商业银行要加强风险管理，提高风险意识。
在开展房地产信贷业务时，要严格按照国家的相关政策和规定来操作，不能盲目跟风。
要加强对客户的审查，确保借款人有还款能力。
还要加强内部管理，防止内部人员违法违规操作。
二、优化贷款结构，降低利率风险商业银行要优化贷款结构，降低利率风险。
在开展房地产信贷业务时，要根据市场需求和自身实力，合理配置贷款额度和期限。
要关注市场利率的变化，适时调整贷款利率，降低利率风险。
商业银行房地产信贷风险识别与防范研究
商业银行房地产信贷风险识别与防范研究一、本文概述本文主要研究商业银行房地产信贷风险的识别与防范。
文章概述了房地产信贷风险的概念、类别及其特点，并简要介绍了当前普遍认可的相关理论。
以中国银行S分行为例，介绍了该分行的概况，并收集了其个人住房贷款业务和房地产开发商贷款业务的相关数据，对现状进行了描述。
再次，分析了中行S分行对房地产信贷风险的识别及风险管理措施。
从商业银行的角度、政府的角度以及房地产企业的角度，提出了加强房地产信贷风险管理、防范信用风险和操作风险的对策和建议。
本研究旨在为商业银行在房地产信贷活动中降低信贷风险提供有益的参考。
二、商业银行房地产信贷业务概述商业银行房地产信贷业务是商业银行等金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产各环节发放贷款的借贷活动。
它是商业银行的主营业务之一，也是各商业银行同业竞争的热点。
房地产业具有广阔的发展前景和较高的经济效益，这与金融机构追求利润最大化的经营目标相一致。
贷款投向受到严格控制：房地产信贷主要投向土地和房屋的开发、经营者以及住房购买和消费者。
贷款期限较长：由于房地产业投资规模大、期限长，相应的贷款期限也较长。
信用风险和流动性风险：房地产信贷存在信用风险和流动性风险，解决信用风险的手段是用房地产本身作抵押，解决流动性问题的手段是发行抵押转手债券。
贷款规模与资产占比有限制：通常，房地产开发贷款一般控制在商业银行全部信贷资产的10左右个人住房贷款占比一般在10到15，或更高一点。
基本条件：房地产信贷必须以抵押或担保作为设立的基本条件，以降低贷款的偿还风险。
借款单位应满足的条件：包括借款单位必须是依法批准的法人单位，实行自主生产经营和独立核算，拥有一定的自有资金，在银行开立帐户，将所有业务收入存入开户银行等。
商业银行房地产信贷业务在支持房地产行业发展的同时，也面临一定的风险。
商业银行需要加强风险识别和防范，确保信贷业务的安全和可持续发展。
三、房地产信贷风险的类型与特征市场风险这是指由于房地产市场波动而导致的风险。
浅谈商业银行房地产信贷风险及防范
信贷 风 险 及 生 院 辽 宁 大 连 １ ０ ６ ２ １ ５
全 后预 售商 品房 ，获 得 预 售 收入 并用 该 资 金 开 发 二 期 ，实 现 循 环 开 发 。 三 是 房 地 产 销 售 阶 段 。银 行 向 购房 者
提 供按 揭 贷款 等 服 务 ，房地 产 开 发企 业 将 取 得 的销 售 收 入 支 付 建 筑 安 装企 业 的 代垫 资 金 和对 项 目开 发贷 款 进 行 还 贷 ，银 行通 辽 宁省 教 育厅 人 文 社 会 科 学研 究基地 项 目 （ ０ ９ Ｄ ５ 。 ２ ０ Ｊ ２ ） 过 回收 购 房 者 还 贷 资 金 实 现 整 个房 地 产 信 回笼 ” 。 目前 各 商 业银 行 提 供 房地 产 贷款 服 务 贷 资 金 的 “ 【 章摘 要 】 文 自 ２ 世 纪 ９ 年 代 以来 ，随 着 我 国 ０ Ｏ 内 容相 当 丰 富 ， 已经涉 及到 房 地 产 项 目开 三 商 业银 行 房 地产 信 贷 主 要风 险 住 房 分 配 制 度 由福 利 性 分房 向 贷 币化 、 发 和 个 人住 房 消 费 等 许 多 方 面 ，并且 产 品 和 服务 形 式越 来 越 多 样 化 。房 地 产 贷款 可 及 原 因 分 析 商品 化 转 变 ，房地 产 业快 速 成 长 ，对 我 （ 由借款人 引发的风险 一） 国经济与社会发展起到 了举足轻重的作 以 根据 贷 款 的对 象 、用 途 、期 限 、担 保 方 式和 贷 款 的 自主 权 以及 资 金来 源 等 不 同标 即 由于借 款 人不 遵 守 借 款 合 同约 定 的 用 。然 而房 地 产 业 的 蓬 勃 发 展 离不 开 多 准进 行 划 分 ， 比如 按 住 房 用途 划 分 ，可分 按 期还 贷 而 导 致 金 融 机 构 利 益受 损 产 生 的 元化 的金 融 支持 ，尤其 是 银 行 的 贷 款 支 为住 房 开 发 贷 款 、商 业 用房 开 发 贷款 、个 风 险 。这 是 住 房 信 贷 风 险 中最 常 见 的 。 引 持 。本 文通 过 对 商 业 银 行 房 地 产 信 贷 业 人 住房 贷款 、其 他 房 地 产 贷 款 ；按 贷款 的 发借 方违约 的原 因十分 复杂。主要有 ： 务 的 分析 ，揭 示 了房 地 产 信 贷 业 务风 险 担 保 方 式 划 分 可 分 为 信 用 贷 款 、 担 保 贷 １ 、借款人 由于家庭 、工作 、收入、健 产生 的原 因 ，并 提 出风 险 防 范的 对 策建 款 ，其 中担 保 贷 款 又 可 细 分 为保 证 贷 款 、 康 等 因 素 的突 变 。不 能按 期 或 无 力偿 还 贷 议 款 ，被 迫 放 弃 所 购 房 屋 ，从 而给 银 行 利益 抵 押 贷款 和 质 押 贷 款 等 。 房地产信贷 风险主要包括 信用风险 、 带 来损 失 。 目前对 借款 人主 要 审 查 借 款 人 【 键词】 关 流 动 性 风 险 、交 易 风 险 和 一 致 性 风 险 等 。 借 款 时 的 还 款 能 力 ， 也 就 是 贷 款 时 的 把 商业 银 行 ；房 地 产 信 贷 ；风 险 信 用 风 险 指 合 同义务 人 拒绝 履 约 或 不 能 履 关。至于以后的还款能 力的变化考虑的很 自上 ｔ纪 九十 年 代 术 以来 ，我 国房 地 约 的 风 险 ，它 是 商 业 银 行 房 地 产 信 贷 业 务 少 。由于 目前 商 业 银 行 无法 对 借 款 人 的 财 ｆ ｆ ＝ 产投 资 额 和 增 加 值 的平 均增 长率 达 到 １％ ５ 中所 面 临 的最 主 要 风 险 ；流 动 性 风险 是 银 务状 况进 行 持 续 有 效 的 监 督 。 以上 ，高 于 国 民经 济 的平 均 增 长率 。近 十 行 在 每 笔 贷 款 到 期 时 及 时 履 约 的 风 险 ，在 ２ 、借 款 人在 通 过 按 揭 方式 购 置 房 屋 几 年 ，我 国 国 内生 产总 值 每 年增 加 ８ １ 预 期 资 金 来 源 显 著 减少 或发 生 巨大 变 化 的 并 发生 一 段 按 揭 期 后 ，房 地 产 价 格 大 幅 度 ～１ 个 百 分 点 ， 中 有 １ 个 百 分 点 是 房 地 产 情 况 下 ，银 行 资金 管 理 工 作 对 于 流 动 性 风 下 降 ， 以致借 款 人 在权 衡 利 弊后 ，放 弃 原 其 ～２ 业 作 的 贡 献 。房 地 产 业 一 直 是 拉 动 国 民 经 险 的规 避 至 关 重 要 ；交 易 风 险是 伴 随 着 银 来 的按 揭 购 房 行 为 ，而 利用 尚需 偿 还 商 业 济 持 续 增 长 的 丰导 产 、 。房 地 产 投 资 约 占 行 提 供 的 服 务 或 者 产 品 产生 的 ，它 受 银 行 银 行 的 借 款 ，再 重 新 购 置 其 他房 犀 ，造 成 我 国 城 镇 同定 资产 投 资 的 ２ ％，成 为 ＧＤ 的 内部 控 制 系 统 、信 息 管 理 系 统 、职 员忠 商 业 银 行 贷 款 不 能 收 回 ．这 种 风 险对 银 行 ０ Ｐ 增 长 的直 接 推 动 力 。不 仅如 此 ，房 地 产 业 诚 度 以及 操 作 流 程 的 影 响 ；一 致 性 风 险 来 的 损 害 更 大 。 房地 产 行 情上 涨 时 ，这 种情 也 能 有 效促 进 其 他 ＿联 产 业 ，如 机 械 设 备 自于 对 法 律 、规 章 制 度 以及 行 业 规 范 的违 况 一 般 不 会 发 生 。 天 制 造 业 ，金属 产 品制 造 业 ，建 筑 材 料 ，化 反 ，它 还 会 出现 在 相 关 法 律对 于 银行 提 供 ３、 由于 不 可 预 见 的 自然 灾 害 等 不 可 学工业等多个行业的发展 。 的 产 品 形 式 以及 客 户 活 动 的 约 束 及规 定不 抗 力 闵 素 。导 致 借 款 人 丧 失 履 行 合 同 的 能 然 而 房地 产业 的快 速 发 展 离 不 开 多 元 明确 的情 况 下 。 力 ．而 形 成 贷 款 风 险 。 化的 金融 支持 ，随着 房地 产 业规 模的扩 （ ） 二 由房 地 产 开发 商 引发 的风 险 大 ，房 地 产 金 融 创 新 也 迅 速 发 展 ，但 是 在 二 、银行 房 地产 信 贷过 程分 析 即 由于 房 地 产 开 发商 不 能 按 照合 同约 房地 产 业 资金 来 源 方 面 ，商 业 银 行 贷款 始 商 业 银 行 开展 房 地 产 信 贷业 务主 要 分 定 准 时 、按 合 同质 量 标 准将 楼房 交付 借 款 终 占据 较 大 比重 。 特 别 是 在 经 济 繁 荣 时 为 三 个 阶段 ： 人 使 用 ．导 致 银 行 被 迫 陷 入 债 务 纠 纷 ，贷 期 ，房 地 产 价 格 快速 上扬 ， 金 融机 构在 利 是 地 产 开 发 阶段 。承 担 土地 一 级 开 款 利 益 受 到 损 失 。具 体 表 现 ： 润驱 动 下 逐 渐 放 松 贷 款 条 件 ，以 资产 为抵 发 的有 土地 储 备 中心 、土地 出让 单 位 、项 ｌ 、善 意 违 约 。 开 发商 将 购 房 款 入 账 押 物 大 量 发 放 贷 款 ，借 款 企 业 受 宽 松 的 信 目公 司 以 及 土 地 出 资 （ 作 ） 。 这 三 类 单 后 ，因地 价 、建 筑 材 料 、施 工 技 术 、 自筹 合 者 贷环 境 鼓 励 ，也 倾 向于 采 取 更 高 的负 债 比 位都 有 银 行 贷 款 介 入 ，他 们 的还 贷 资 金 又 资金 和 环 境 保 护 等 情 况 的 影 响造 成 不 能 按 率 。而 一旦 房 地 产 市 场 泡 沫 破 灭 ，房 地 产 主 要 来源 于 土地 转 让 。 时交楼或所交楼盘不符 合购房人与开发商 价 格 的 大 幅 下跌 又 会 引发 商 业 银 行 信 贷 的 二 是房 地 产 开 发 阶段 。房 地 产 开 发 企 签订 的合 同标准 ，由此 引发购房人停还银 巨大 损 失 ，从 而 引起 银 行 业 的 不 稳 定 以 及 业 的 资 金 主 要 来 源 于 自筹 资 金 、 国 内 贷 行 借 款 ，使银 行 被 迫 陷 入 纠 纷 。 整 个 金 融业 的 系统 风 险 。美 国次 债 危 机 的 款 、外 资 、债 券及 其 他 。房 地 产 开 发 企 业 ２ 恶 意 诈 骗 。 些 开 发商 利 用 当 前 银 、 一 教 训相 当 深 刻 ， 因此 ，我 们 必 须 高 度 重 视 取 得 贷 款 后 ，将 部 分 资 金 支 付 给 地 产 一 级 行 法 规 不 健 全 的 空 隙和 一 些 工 作 人 员执 行 商业银行的房地产信贷风 险。 开 发 商 ，这 也 使 银 行 对 地 产 开 发 阶 段 的 贷 制 度 不严 的机 会 。通 过 不 正 当 的 手段 ，以 款 收 回。房 地 产 开 发企 业 通 常 将 工 程 分 为 其 关 联 企 业 或 有特 殊 关 系 的个 人 名 义 购 买 商 业 银行 房 地 产信 贷 内容 及风 期 、二 期 、三 期 等 ，启 动 项 目后 着 力 开 开 发 的房 产 ，用 以 筹 措 资 金 ；甚 至 伪 造 购 险分 类 发 一 期 ，在取 得 销 售许 可 证等 “ 证 ” 齐 房 人 诈 骗 银 行 资 金 ，以 按 揭 贷款 之 名 ．套 五
我国商业银行房地产信贷的风险控制
更多的关 注和讨论。 房地产属于典型的资金密集型行业 ， 其生存 和发展都离不开商业银行 在资金方面的大力支持 ， 高投 资 、 回 高 报 的特征 也决定 了房地 产行业与生俱来 的高风险性和易波 动 性 。因此 ， 有必要分析研究房地产信贷风险的成 因， 以此加强 并 房地产信贷管理 ， 切实防范房地产信 贷风险， 确保我 国房地产行
易导 致 部 分 商 业 银 行 对 房 地 产 开 发 企 业 和 开 发 项 目缺 乏 选 择 ， 盲 目营销 。此 时， 些 自有 资金 不 足 ， 施工 企 业 垫 资 、 行 贷 款 那 对 银 和销 售 回款 依赖 性 过 大 的项 目， 会 挤进 银 行 的 门槛 。 而 增 大 就 进 了商 业 银 行房 地 产 贷 款 出 现风 险 的几 率 ， 加 了商 业 银 行 防 范 增 和化解房地产信贷风险的难度 。 １ 房地产业 目前 的信贷风 险不在规模上而在结构上。 ． ２ 现代信
经 营 管 理
科技 经 济市场
我 国商 业银 行房 地产 信 贷 的风 险控 制
李 华
（ 淮北师 范大学 ， 安徽 淮北 ２ ５ ０ ） ３ ０ ０
摘 要： 房地产信贷业务在商业银行开展 以来发展迅速 ， 大规模 的信贷 向单 一的房地产行业集 中， 对金融机构 而言意味着 经营 风 险将 更 多 的 受该 行 业 的变 动 影 响， 融机 构 应 该 采 取 怎样 的措施 积 极 控制 风 险 成 为房 地 产 信 贷 业务 的主 要 内容 。 金
业 的 协调 和 健康 发 展 ：
１ 当前 我国商 业银 行房 地 产信 贷风 险 形成 的主 要原
因 １１ 宏观调控政策对商业银行有很大 的影响。国家宏观调控政 ． 策如果紧缩而 又达不到抑 制投机炒作行为的预期效果，则房价 波动幅度较大， 导致银行不 良资产的增长 。 就会 宏观政策松动溶
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商业银行房地产信贷
引起美国次级房贷危机的直接原因是美国贷款利率的上升和房地产市场的降温。
利率上升,信用不好的贷款者还款压力增大,出现大量违约
现象;房地产市场的降温,使贷款者难以将房屋出租或出售,即使出售也不足以偿还贷款本金和利息。
从而产生了银行贷款亏损等连锁反应,最终导致了次贷危机的产生。
美国次贷危机对对我国商业银行房地产信
贷治理敲响了居安思危的警钟。
一、当前中国房地产业概述及存有的问题
今年上半年,中国房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。
今年前几个月基本上是量涨价不涨,到了年中价格就开始明显上升。
当前中国资金的流动性是前所未有的,在这个轮房价上涨的过程中,流动性驱动的特征非常明显。
银行不愿贷款给中小企业、出口企业,却追着央企拼命放贷,使得央企手上拿着比自己需要多的资金。
这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候,投资于实体经济有一定的难度。
于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域当中。
在过
去两三个月的地王拍卖中,专家估量有七成有央企踪影。
这意味着前一轮大量的银行贷款,有相当一部分钱又转到虚拟经济,到了资产炒作中来。
房地产价格上涨过快容易给经济带来泡沫化,一旦泡沫破灭,房价
必将大幅缩水,给提供贷款的银行等金融机构造成大量不良资产,严峻
地甚至会导致银行破产,股市价格下跌,引起金融危机。
所以,房价过热,给商业银行带来的风险不容忽视,商业银行房地产信贷治理应将风险防范放在第一位。
二、现阶段我国商业银行住房贷款风险凸显
(一)降低个人住房贷款准入条件易引起违约风险
08年10月22日人民银行宣布扩大贷款利率下浮幅度,调整首付款最低比例为20%。
次贷危机的发生主要源于贷款机构放松贷款条件。
因为门槛的降低会使银行接受更多抗风险水平较差的低收入居民客户,当房
地产价格下跌利率上升时时.借款人的贷款水平减弱,商业银行的还款
违约率将会大幅上升,一旦房价下跌到银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失时,个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来,这在美国
次贷危机中得到了充分的演绎。
(二)个人住房贷款虚假信息严峻造成信用风险
美国的次级债券的次级贷款人的信用有等级之分,即次级信用。
现阶段,中国的房地产抵押者没有信用等级之分,我国银行对申请贷款人的
单位收入证明、名下有多少财产也很难查证是否属实。
(三)“假按揭”凸显道德风险
“假按揭”也成为银行不良房贷的主要成因。
一些开发商为了加快销售回款,制造虚假销售繁荣,在房产尚未出售时,制造虚假交易记录,从
银行中骗取个人贷款。
(四)金融产品缺乏,风险集中于银行体系
在美国次贷危机中,资产证券化为美国次贷危机的传递起到推波助澜
的作用,但从另一方面看,次级贷款的证券化,有效剥离了商业银行风险,把其转嫁给了证券的购买者,降低了银行业的系统风险。
中国房地产抵押贷款的证券化水准较低,其不良信用贷款的风险基本上聚集在银行体系内。
在房地产价格进入下降通道之后,这些聚集在商业银行体系的风险就会爆发出来,对中国银行体系的稳定运行会造成严峻冲击。
三、商业银行增强房地产信贷风险防范的建议
(一)准确评估个人住房贷款的风险,对高价房实行高比例首付款
个人住房贷款还款期限通常为20—30年,期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。
中国当前个人住房贷款中的浮动利率制度,使贷款者承担了相当大利率风险,这使贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性增大。
商业银行应严格保证首付政策的执行,适度提升首付比率;
严禁变相放宽个人住房贷款条件。
采取严格的贷前信用审核,幸免出现
虚假按揭的现象
(二)引入保险介入机制
利用保险转移银行风险是很多国家和地区进展商品房抵押贷款的经验,在展开商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务：1.
为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保
险;2.为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而
至违约时提供保险。
(三)增强住房抵押贷款业务的创新
住房抵押贷款业务创新是防范风险的内在要求。
建立房地产业贷款的
风险转移及退出机制,建立并活跃贷款的二级转让市场。
审慎稳步地展
开资产证券化,增强抵押贷款的流动性,分散住房抵押贷款风险。
增强
利率风险的治理,研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生
产品。
(四)建立房地产业贷款风险预警体系,尽快完善金融监管
总结次贷危机所暴露出的美国在金融监管方面的主要教训,包括两点：第一,任何一个国家的监管体制必须与其经济金融的进展与开放的阶段
相适合,必须做到风险的全覆盖,最大限度地减少因为金融市场持续进
展而带来更严峻的信息不对称问题;第二,在现代金融体系里,无论风险
治理手段多么先进、体系多么完善的金融机构,都不能幸免因为机构内
部原因或者市场外部的变化而遭受风险事件的影响,这是由现代金融市
场和金融机构的高杠杆率、高关联度、高不对称性的特性所决定的。
从这个意义上来说,以格林斯潘为代表的一代美国金融家们所拥戴的
“最少的监管就是最好的监管”的典型的自由市场经济思想和主张确
实存有着索罗斯所指出的极端市场原旨主义的缺陷。
从长远看,金融业合法、稳健的运行机制,不但在于监管当局的监管,更在于通过监管链接,促使社会中介、行业公会、金融机构内部稽核与监管当局的监督治理形成一种默契,变成一种合作。
商业银行房地产信贷。