长江证券-房地产行业：日本两次房地产泡沫的历史演变-101019
日本泡沫经济
对日本泡沫经济的认识一、时代背景1985年9月22日，世界五大经济强国（美国、日本、西德、英国和法国）在纽约广场饭店达成“广场协议”。
当时美元汇率过高而造成大量贸易赤字，为此陷入困境的美国与其他四国发表共同声明，宣布介入汇率市场。
此后，日元迅速升值。
当时的汇率从1美元兑220日元左右上升到一年后的1美元兑150日元。
由于汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生账面亏损，因此大量资金为了躲避汇率风险而进入日本国内市场。
当时日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，开始实行金融缓和政策，于是产生了过剩的流通资金。
二、日本经济泡沫原因剖析日本经济泡沫产生原因是多方面的，主要表现在以下几个方面：(一)大量剩余资本引发泡沫经济。
20世纪80年代后期，日本经济实力进一步增强，GDP总量接近美国的60%，人均GDP超过了3万美元。
由于居民储蓄率仍居高不下，随着有利的投资机会减少，实体经济方面资金不足的现象有较大改变。
在1985年“广场协议”之后，美元贬值和日本经常收支顺差继续扩大，强化了日元升值预期，促使一部分资本从美国流回日本，加剧了资本过剩。
大量过剩资本集中流向股票、房地产市场，引起股价、地价及房价暴涨。
(二)宏观政策的失误，放大了泡沫经济的效应。
1985年是泡沫经济起点年。
这一年的日本，面临着三个重大的战略转变，由“管制经济”向“开放经济”转变，由“经济大国”向“政治大国”转变，由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变。
如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使日本经济宏观政策失去回旋的余地，进而使决策困难，以至于出现严重的失误。
第一，在以美国为首的西方发达国家要求与压力下，1985年9月的广场协议，导致了美元对日元汇率的持续下跌。
为应对日元升值带来的冲击，以及经济停滞不前的预期，日本银行从1986年1月起，连续五次降息，贴现率由5%降到2.5%，并错误地将此利率水平保持了27个月之久，使货币供应量持续扩大。
日本房地产泡沫破裂的深层次成因与经验教训
泡沫初期的 １９８６年 上半年 为 ４０，泡沫开始破裂的 １９９０ 年下半年为 １１０，４年上涨近 ３倍 （见表 １）。由于数据 获 取限制 ，我们 以东京为中心的首都圈新建公寓平均单 价 为 日本 国内房价替代指标 ，发现 １９８８年该数值仅 ６９．９ 万 Ｈ元／平方米 ，１９９０年达巅峰状态 的 ９３．４万 日元 ／平方 米①，年均增幅约 １５．６％（见 图 １）。１９８９年 日本 国内土地 转 让 达创 纪 录 的 ２２５．８４万件 ，１９９０、１９９１年 亦维 持 ２００ 万件以上 。１９８５年 日本国内建 筑业投资仅 ４９．９６万亿 Ｈ 元 ，１９９２年达到 ８３．９７万亿 Ｈ元的最高记录 （见 图 ２、图 ３）。
图 １ １９８８年 以 来 日本 国 内住 宅 平 均 单 价 与 年 度 新 建 住 宅 开 工 情 况
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２０１８年 第 ９期 《发 展 研 究 ＞
８（）年 代 后 半期 土地 资 产 总值 不 断 上 升 。１９８７年 末 东 京都
本 房价 、地 价 出现 远 超 同 期 经 济 增 速 的 迅 猛 上 涨 ，［大ｌ此 ．
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一 、 日本 房 地产 泡沫 发 展 过 程 １．以地价为 主要代表 的资产价格 迅猛上涨。 在泡 沫 尚未 出现 的 １９８５年 ，日本 国内地 价上涨为仅为 ２％左 右 ，东京为 ８．３％。１９８６年全 国住宅地价平均上涨 ３％，东 京涨幅为 １０．７％，当地最 高级住宅区上升 ９０％以上 。１９８７ 年地价上涨在全 国蔓延 ，各用途地价平均上升 ２１．７％；东 京都住宅地价 上升 ６５．６％，商 业用地为 ６１．１％，住宅用地 升幅首次超商业用地。据测 算 ，若将泡沫基本结束 时的 １９９３年 ３月东京 等 ６城市市 区用 地平均指数视 为 １００，
日本房价历史走势
日本房价历史走势日本的房价历史走势是一个引人注目的话题。
自20世纪60年代以来，日本的房地产市场经历了许多起伏。
从高速增长到泡沫破裂，再到长期下跌和稳定，这一历程展现了日本房价的复杂性和多样性。
20世纪60年代初，日本经济快速增长，人口迁移和城市化现象迅速增加。
这导致了对住房的日益需求，房地产市场开始繁荣。
在接下来的几十年里，日本房地产市场经历了一系列高速增长的阶段。
在1980年代，一些著名的地理区域如银座和新宿等，房价飙升到了前所未有的高度。
然而，1980年代的泡沫经济迅速崩溃，对整个日本经济造成了巨大冲击。
作为泡沫经济的一部分，房价也受到了严重影响。
1990年代初，日本房价直线下降，并且降价的速度比他们上涨时更加迅猛。
这一时期被称为“失去十年”，整个日本经济进入了长期的停滞阶段。
从2000年开始，日本房地产市场逐渐稳定下来，并开始恢复生机。
政府的一系列措施以及低利率政策的实施都对房价起到了积极的推动作用。
然而，房地产市场的复苏速度并不均衡。
东京是继续保持较高房价的地区之一，而乡村地区的房价则相对较低。
在2010年代，日本房地产市场再次面临诸多挑战。
经济增长乏力、人口老龄化、土地供应短缺以及人们选购住房欲望的变化等因素都对市场产生了影响。
这一时期，虽然房价整体上保持平稳，但也存在一些区域性的下跌。
随着2020年东京奥运会的临近，房地产市场再次进入繁荣时机。
东京等大城市的房价再次上涨，投资者对房地产的兴趣也重新增加。
然而，由于全球新冠疫情的爆发，房地产市场再次面临巨大的不确定性。
总体而言，日本房地产市场的历史走势表明，它是一个极具波动性的市场。
过去几十年的经历证明了房价可以迅速上涨，也可以迅速下跌。
政府的政策措施、经济形势、人口变化以及外部因素等都会对房地产市场产生重大影响。
在未来，日本房价的走势将继续受到许多因素的影响。
随着人口老龄化的加剧和人口减少，特别是在乡村地区，房地产市场可能会面临更多的压力。
回顾历史：日本房地产泡沫危机带给我们的启示
回顾历史：日本房地产泡沫危机带给我们的启示作者：杨霄孙平来源：《金融经济·学术版》2008年第09期一、引言近年来，我国房地产投资快速增长，两三年房价就上涨了三倍，我国许多城市的“房价收入比”已经超出国际标准至少3倍以上。
数据显示，深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。
上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了30倍至50倍以上。
由此可见，中国房地产业存在着泡沫。
进入2008年，中国楼市出现了涨幅稳步回落、销售面积下滑这样几个明显特征，开始进入高位调整期。
我国目前宏观经济背景和行业发展约束条件与上世纪70年代初的日本十分相似，因此通过对日本房地产危机进行分析，希望能够给我国房地产行业目前的调整带来一些启示。
二、日本房地产危机形成的过程日本泡沫经济起源于80年代，在《广场协议》签署以后日本银行为了避免日元的过快升值大量购买美元，被动的增加了货币的投放量。
社会上总货币量远远超过实体经济的需要，使整个金融体系拥有了大量的现金和准备金，具备了扩大放贷规模的能力。
而此时日本央行又接二连三地调低贴现率，低利率降低了公司的借款成本，引发了企业的大量借款。
但由于当时日本经济增长速度下降，企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，与此同时银行也毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，促进了房地产价格的上涨。
房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。
从以下资料中我们可以看出日本的房价飞涨：1987年日本47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值比上一年上涨了19.6%，这一上涨幅度为上一年的两倍，1988年又进一步增长为23.7%，1989年为28.0%，1990年为28.7%。
如此高的上涨率是自因列岛改造计划而造成地价飞涨的1971—1973年以来所没有过的，被日本媒体形象地称为“狂乱地价”，从表1中我们也可以看到地价和物价的差距。
日本泡沫经济剖析及对我国的启示
日本泡沫经济剖析及对我国的启示一、引言日本泡沫经济是指在20世纪80年代日本经济迅速发展并达到高峰后，突然崩溃的经济现象。
这场泡沫经济崩溃对日本经济和社会造成了巨大的影响，对其他国家的经济政策也带来了启示。
本文将对日本泡沫经济的原因进行剖析，并探讨对我国的启示。
二、日本泡沫经济的形成2.1 经济快速增长在20世纪80年代初，日本经济以惊人的速度增长，跻身世界第二大经济体。
这一快速增长主要得益于日本政府的发展战略和技术创新。
2.2 资产价格泡沫的形成日本泡沫经济的主要特征是资产价格的疯狂上涨。
房地产和股票市场都出现了高度的投机活动，推动了资产价格的不断上升。
很多人把大量资金投入到股市和房地产市场，形成了资产价格泡沫。
2.3 财政政策和货币政策的宽松日本政府和央行采取了宽松的财政政策和货币政策，导致了资金供应的过度扩张。
低利率和高度宽松的货币政策使得信贷流动性过剩，资金流向了投机性的资产市场，加剧了泡沫经济的形成。
三、日本泡沫经济的崩溃3.1 资产价格崩溃随着日本泡沫经济的过热，资产价格泡沫最终崩溃。
1989年，日本股市崩盘，股票价格迅速下跌。
随后，房地产市场也崩溃，房价急剧下跌。
3.2 银行业危机由于大量借贷资金流入投机性资产市场，许多银行放贷不当，资产质量恶化。
泡沫破灭后，许多银行面临巨大的坏账风险，引发银行业危机。
3.3 经济长期低迷泡沫经济的崩溃对日本经济产生了长期的负面影响。
经济长期低迷，失业率上升，消费萎缩，投资缩减，通缩现象严重。
这种经济状况持续了十余年，被称为“失落的二十年”。
四、对我国的启示4.1 谨防资产价格泡沫日本泡沫经济的教训告诉我们，过度投机和资产价格的疯狂上涨最终会导致泡沫的破灭。
我国需要加强监管，防范资产价格泡沫的形成。
4.2 健全金融体系泡沫破灭后，日本银行业面临巨大的危机，给整个经济带来了冲击。
我国应当加强金融监管，确保银行业和其他金融机构的稳健运营，防范金融风险。
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示
日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示近年来，中国房地产市场一直备受关注。
随着城市化进程的加速和人口增长，房地产市场的发展迅猛。
然而，我们也需要借鉴历史经验，特别是日本在上世纪八九十年代所经历的房地产泡沫。
本文将就日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示进行探讨。
一、认识日本房地产泡沫上世纪八九十年代，日本房地产市场迅速升温，泡沫随之形成。
在这个时期，日本房地产价格飞涨，泡沫越来越大。
然而，由于供应过剩、投资过度以及金融体系过于宽松等因素的影响，泡沫最终破灭，日本经济陷入困境，引发了严重的经济危机。
二、房地产泡沫对我国的启示1. 规范房地产市场管理日本房地产泡沫的破裂让我们认识到，房地产市场的管理必须更加规范。
我们应该建立健全的监管机制，加强对市场运行的监测和预警。
同时，要加强对开发商、中介机构等市场主体的管理，防止市场出现不正当竞争和恶意炒作。
2. 控制房地产供应量日本房地产泡沫的形成与供应过剩有着密切关系。
因此，我们应该根据实际需求，合理控制房地产供应量，避免过度开发。
同时，要注重开发土地的可持续利用，避免浪费和环境破坏。
3. 避免过度投资在日本房地产泡沫时期，过度投资是导致泡沫破裂的重要原因之一。
为了避免类似情况的再次发生，我们需要加强对房地产投资的监管和引导，鼓励合理的投资行为，避免“投机性”和“盲目性”投资。
4. 加强金融风险管理金融体系的过度宽松是日本房地产泡沫形成的重要原因之一。
在我国，我们应该加强金融风险管理，保持金融政策的稳健和合理，防止过度放松信贷政策，避免房地产市场形成不必要的资金过剩和债务风险。
5. 发展多元化的住房市场日本房地产泡沫破裂后，人们对住房市场有了更多的选择。
由此启示，我们应该发展多元化的住房市场，鼓励租赁市场的发展，提供多样化的住房选择，满足不同群体的需求。
6. 提高房地产市场透明度在日本房地产泡沫时期，市场信息的不对称导致了投资者对市场的误判。
我们应该加强房地产市场信息的公开透明度，提供准确、及时的数据，使市场参与者能够更加全面地了解市场状况，做出明智的决策。
日本泡沫经济形成与破裂及对中国的启示
日本泡沫经济形成与破 裂及对 中国的启 示
高 庆振 山 东聊 城 ２ ２ ０ ５０ ０
摘 要 ：Ｏ 纪８ 年 代 至 ９ 年 代 ， ２世 Ｏ Ｏ 以房 地 产 价 格 与股 票价 格 暴 涨 、 暴 跌 为特 征 的 日本 泡 沫 经 济 经 历 了形 成 、 发展 与破
１ 日本 泡沫 经 济形 成 背景 、
机 、电冰箱等 耐用消费 品的快速 普及 ， 贸易领域 表现为 日本 在 制 造 的产 品在 国 际市场 的竞争 力 稳步提 高 。这 一阶段 正 是 日 本 国内外 不断 扩大 的需 求刺 激 了 日本 经济 的高 速发展 。而进 入 ２ 世 纪７ 年 代 ， ０ Ｏ 日本 经济 面临着 外部 冲击 ： 雷顿 森林 体 系 布 崩 溃与 日元升 值 、 １ ７ 年 与 １ ７ 年两 次石油 危机 。当 １ ７ 年 ９３ ９９ ９３ 的石油 危机使得 世界各 国陷入 经济滞 胀时 ， 日本 经济率 先走 出 了滞 胀 ， 只是在 １ ７ 年 一年 经济 负增 长 ， ９４ 此后 经济 迅速 发展 。
裂 的过 程。 日本泡沫 经济的破 裂使得 日本经 济发展速度迅 速 下滑 ， 带来 了 “ 失落的十年 ” 。本文正是 基于对 日本 泡沫经 济的研 究， 对比 当下 中国经济的现状 来分析 日本 泡沫经济形成 与破 裂对于 中国的启示 。 关键词 ： 沫经 济； 泡 日本； 中国； 启示
３ ０日再 提 高 到 ６ ， 过 了签 订 “ 场 协 议 ” 前 的 利 率 水 平 。 ％ 超 广 而从 １ ９ 年 １ ９ ０ 月４日起 ， 本 股票 价格 开始 ～路 狂跌 ， ３ １ 至 １９ ９２ 年， 东京证 券 交易所 市值 缩水２ ０ 亿 日元 。１ ９ 年 ３ ， ３万 ９ ０ 月 日本
泡沫经济日本
泡沫经济日本泡沫经济是一个曾在全球范围内引起过极大关注的经济现象。
日本曾是泡沫经济的典型代表之一。
20世纪80年代至90年代初，日本经济经历了一个异常繁荣的时期，被称为“泡沫经济时代”。
起因泡沫经济的原因是多方面的，其中最主要的原因之一是1985年的广场协议。
广场协议是七国集团与日本就日元汇率问题达成的一项协议，致使日元升值，从而导致了日本商品在国际市场上的价格下降，提升了日本出口竞争力。
这使得日本的出口增加，刺激了日本经济的增长。
同时，政府实行了过度宽松的货币政策，导致了资金过度涌入股市和地产市场，出现了资产泡沫。
泡沫破灭然而，泡沫终究是要破灭的。
1990年，日本股市和地产市场同时崩溃，泡沫破裂。
从此后的30年中，日本经济一直处于低迷状态。
大量企业破产，失业率飙升，日本社会出现了严重的经济问题。
影响泡沫经济给日本带来了深远的影响。
首先是对日本经济的影响。
泡沫经济破灭后，日本陷入经济低迷，长达数十年无法摆脱。
其次是对日本社会的影响。
经济萧条导致了社会不稳定，出现了大量失业人口，对日本社会造成了严重冲击。
再者是对日本国家形象的影响。
泡沫经济时代曾让日本成为世界经济的一极，但泡沫破灭后，日本一度成为世界经济的“悲剧”，国家形象受损。
启示泡沫经济给我们带来的一个重要启示是，经济发展需要稳健可持续。
过度依赖某一产业或出口方向可能会导致经济泡沫的产生，一旦泡沫破裂，后果将不堪设想。
因此，政府需要审慎制定经济政策，引导经济持续发展，避免泡沫的出现。
总的来说，日本的泡沫经济是一个深刻的教训，不仅给日本经济带来了沉重的打击，也给全球经济带来了警示。
我们要警惕经济泡沫的出现，保持经济的健康发展，才能实现长期繁荣。
日本房地产泡沫形成机理浅析及启示
我国出现类似 日 本的泡沫危机。 圃
【 考文献】 参
１ 冯燮刚 解房 市危 局 ． 、 破 兼论 中国经 济腾 飞之路 ［］《 Ｍ ． 经济科 学出版社》 ０ ０ ２ １
２ 宁建 华 ． 地 产 经 济 学 实 证研 究［¨ 、 房 Ｍ＿ 《 徽 大 学 出版社 》２ １ 安 ０ ０
日本房地产泡沫形成机理
形 成 了 一个循 环过 程 ； 一方 面 ， 业仪需 企 继续购买房产，进一步推动资产价格上扬， 样达 到 企 业净 值提 高 的 循环 过程 。 因此 ， 随着 金 融 加速 器 的推 动 作 用 ，加 在 ８ ０年 江 小林 黄 昕 北 京师范大学经济 与工商管理学 院 １ ０ ７ ８５ ０ 代 ，房 产 收益 率远 远 超 过 一般 扩大 再 牛产 ， 许多 企业 通 过 不断 购进 ：ｉ 、 产获 得更 多 Ｌｆ 房 ｔ 蓬勃”发展。 泡沫是某种资产的市场价格相对于理论价格 的收益 ，也促使了房地产的 “ 【 文章 摘要 】 ３ 、国家刺激政策。８ 年代的 ｝本，为 ０ Ｊ 本 文 分析 了８ 年 代 日本房 地 产市 场 ， Ｏ 的非平稳性向上偏移 ，本质上说 ， 通货膨胀 应对外 贸净出口额的萎缩 ， 实行扩张的经 得 出推 动 房地 产 泡 沫形成 的 四 大 因素。 并 是一 种货 币现象 ， 资产 泡 沫则 是 一种 非理 陆 ｒ 相应地 同我 国的现 状进 行 了对 比 ， 发现 我 的需 求 行 为 。 济政策保证宏观经济的持续发展。日本当时 国 虽然也 在 一 定程度 上 存 在 房地 产 泡 沫 ， ＠政策 实行 中央集 权 以及地 疗自治 相结 房 地 产 市 场泡 沫 的形 成 必 然 也 是 由于 的ｉｉ 但是我 国房地产市场相对 日本 ８ 年代还 人 们对 房 地产 市场 的 非理 性需 求产 生 ， Ｏ ９６ ９７ 由于 合的 方式 。虽然 在 １７ １８ 之 间 ， 日本 曾 是 健康 许 多。 中央政 府 规划 进行 房地产供给弹性不足，无法满足需求 ， 从而 出现过 两 次房地 产 暴 涨 ， ｌ ｇ 造成房地产价格 的持续上扬 ，形成泡沫 。日 ｉｔ 监管，减弱屯地现象，但是地方政府在 【 关键词】 依然奉行宽松的土地政 本房地产泡沫的非理 『需求的刺激因素主要 强大 的财政压力下 ， 生 日本 ；房 地 产 ；泡沫 为金融加速器的实 是什么呢？笔者通过文献资料 ， 对当时 日本 策，不断刺激土地供给 ， 日本房地产 （ ０年代 ） ８ ９１ 的 经济 、 会 ｝况进 行 总结 ， 出如下 刺 激 现提 供 了 条件 。１７ 年 ，日本高 度放 宽 了个 社 青 得 上 世纪 ８ 年 代 ， 口本 国 内实行 长 时期 ０ 人住房贷款的条件 ， 民间金融机构大量融入 途径。 的超低 利率 政 策 （．％） ２５ ，股市 出现疯 狂 的 ｌ 、扩张的货币供给。日本在 ２】 （ 世纪八 房地 产 市 场 ，刺 激 ｒ个人房 产 投 资行 为 。 投机行为，从 １８ 年算起 ， １８ 年为止， ９５ 到 ９９ ４ 、日本 城市 化进 程 。 十世 纪 ６ 年 代 ， 二 Ｏ 十 年代 初 ，签 订 “ 场 协议 ” 日元 汇率 上 广 ， 日 股票 价格在 四年 时问 内平 均增 长率高 达 本 个百分点 ， 相 升 ，日本赖以生存 的出 口额急速下降，国内 日本城市化率平均每年增长 ２ ４％，而 期 Ｇ Ｐ增 长 率 只有 ４ ９ Ｄ ％。在此 期 ０ 万人。如此 经济出现下滑。 了保证宏观经济 的稳定发 当于每年城市人 口平均增加 ３８ 为 东 京、大 阪等城市各类用地平均指数 加速了房地产市场的需 展 ，日本政府被迫实行宽松 的货币政策和财 快速的城市化进程， １８ 年为 ４ ，１９ 年达到 ｌ０ ９６ ０ ９０ １ ，四年问上涨 同时也造成人们对未来房地产需求的高 政政策 ，刺激国内消费需求。日 本政府开始 求 ， 了近 ３ 。１８ 年 ， 倍 ９ ７ 全国各类用途土地平均 在国内实行超低利率政策 ， 增强银行信贷能 涨 的 预期 ，刺激 了人 们 的非理 性 投 资行 为 ， 价格上涨 了２％， ２ 东京住宅用地上升６％， ６ 商 ０ 城市化进程停滞 ， 需求大幅 力 ，扩大货币供给量 ，另一方面，日本政府 然而８ 年代后 ， 业 用 地 ６ ％，房地 产 出现大 量 泡沫 。 １ 确定了扩大内需的发展 战略：主要思路就是 降低 。 而此后政府采取 的一系歹 措施导 致了 Ｉ Ｊ 扩大消费和投资，减少储蓄， 这也必然会引 整个房地产市场的崩溃。１８ 年底，央行将 ９９ 三 、对 我国的启示 起国内货 币供给量的增多。 利率提高 到 ４ ２ ％，结束 ｒ国内的超低利 ．５ 我 国近年来房地产市场也 出现 不理 根据弗里德曼货 币需求方程 ，结合 ８ ０ 率， 其次紧缩国内货币供给以及银行。１９ ９０ 很多人提出了我国将会与８ ０ 年代 日本具体腈况 ， ０ 在９ 年之前， 股市大涨 ， 智的增长情况， 年 ，随着 日经指数的剧烈下滑 ， 股价出现大 通过分析 ， 不容置疑， 在股市债券投资上货 币需求减少， 并且股市 年代 日本一样的危机 。 幅度 下跌 ，人们 财 富大 幅缩 水 ， 银行 贷 款 出 货 上的收益为房产投资提供 了更多的货 币量， 国家政策 、 币供给以及金融加速器确实造 现 大量呆 账坏 账 ， 市 、 股 银行 系 统开 始崩 盘 。 使得房地 所以 ，根据方程其必然引起房产价格的上 成 了我国房价不理性的投机行为 ， 到 １９ 年 伞 面转 移 到房 市 中来 ， 些 ９２ 产 出现 了一 定 的泡沫 。 是我 们 也 同样 应 该 但 涨。 ９ 年后 ， 在 Ｏ 虽然股市崩盘 ， 但随之而来 进行 嘲地 、投 资房产 的企 业 机构 ， 得 不进 不 ８ 年代 日本虽然经济高速增长但其 的股市资金转移也支撑了房产在股市崩盘后 注意到， ０ 行抛 售 ，从 而使 得 房 地 产 市 场 供 给 大 幅提
日本泡沫经济
日本经济泡沫对我国的启示
（一）高度重视泡沫经济的危害，多管齐 高度重视泡沫经济的危害， 下有效抑制泡沫 有鉴于此，我们需高度重视抑制资产 泡沫，尤其是涉及绝大多数人切身利益的 房地产泡沫。未来我国需要继续实行一定 程度的紧缩性货币政策，敦促商业银行等 金融机构改进管理方式、通过财政体制改 革和转变政府职能逐渐改变地方政府大量 依赖土地财政收入的状况，加大保障性住 房建设和供给力度，完善住房保障体系等。
（二）ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ税政策和过于激进的发展规划为资产泡沫推波助 澜
1980年代后期，日本政府在公共投资方面实行了扩张性财政支出政 策。在以“日美经济政策协调”为名的美国单方面施压下，加之担 忧日元升值冲击，政府又接受了前川报告中关于扩大内需、 实现日 本经济增长模式由外需主导型向内需主导型转变的思路，日本政府 在1987年5月出台了紧急经济对策，制定了高达6兆日元的综合财政 扩张计划，此项计划包括5兆日元公共投资和1兆日元减税计划，其 中5兆日元投资规模就相当于日本GDP的1%。本来，1980年代初以来， 日本中央和地方政府出台的一系列经济规划、城市开发规划、综合 开发规划就有计划目标过高之嫌，已经刺激了房地产开发的泡沫； 作为这一经济对策的一部分，日本区域发展规划目标进一步加码， 大东京地区等地的地方政府马上就开始了大规模城市发展计划，这 些计划不仅刺激了地价上涨，也使得拥有土地的企业股价上升。 此外，在税收方面，泡沫时期日本的资产保有与让与环节税负不合 理也是造成土地等资产投机增加、泡沫膨胀的一大因素。
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加速上扬 由于上述因素叠加在一起，日本国内兴起了投机热潮，尤其在股票交易市场和土地交 易市场更为明显。其中，受到所谓“土地不会贬值”的土地神话的影响，以转卖为目的的 转卖为目的的 土地交易量增加，地价开始上升。当时东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全 土地交易量增加，地价开始上升 部国土的水平，而银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大量贷款 银行则以不断升值的土地作为担保， 银行则以不断升值的土地作为担保 向债务人大量贷款。此外，地价上 升也使得土地所有者的帐面财产增加，刺激了消费欲望，从而导致了国内消费需求增长， 土地所有者的帐面财产增加， 土地所有者的帐面财产增加 刺激了消费欲望，从而导致了国内消费需求增长， 进一步刺激了经济发展。 进一步刺激了经济发展。
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行业研究（深度报告）
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图 1：日本名义 GDP 和 GDP 增长率（1953-2009） ................................................. 5 图 2：日本人均可支配收入和增长率（1961-2007） .................................................. 5 图 3：日本城市化率（1945-2005）............................................................................ 6 图 4：工业生产指数同比变化（1954-2009） ............................................................. 6 图 5：城市和町村个数变化 ......................................................................................... 6 图 6：城市和町村面积变化 ......................................................................................... 6 图 7：全国人口和三大都市圈总人口........................................................................... 7 图 8：三大都市圈人口变化 ......................................................................................... 7 图 9：工业、住宅、商业用地价格指数（1955-1972）............................................... 7 图 10：工业、住宅、商业用地价格环比（1966-1972）............................................. 7 图 11：日本 20-49 岁人口数量（1960-1980）（单位：千人）.................................... 8 图 12：日本户均住房数............................................................................................... 10 图 13：外汇储备和汇率（1970-1980） ...................................................................... 11 图 14：出口金额和贸易差额（1970-1980）............................................................... 11 图 15：一般财政支出增长率（1967-1974）............................................................... 12 图 16：住宅新开工面积同比（1966-1980）............................................................... 12 图 17：日本历年土地交易情况（万宗） ..................................................................... 13 图 18：贴现率和货币市场利率（1966-1978） ........................................................... 13 图 19：名义 GDP 增长率与 CPI 同比（1970-1985）................................................. 13 图 20：制造业和不动产业贷款同比（1972-1992）.................................................... 14 图 21：工业、住宅、商业用地价格指数（1970-1985）............................................. 14 图 22：工业、住宅、商业用地价格环比（1970-1985）............................................. 14 图 23：不动产贷款与贴现率（1970-1985）............................................................... 15 图 24：商品房销售套数（万）（1967-1985） ............................................................. 15 图 25：六大都市土地价格指数（1970-1985） ........................................................... 16 图 26：六大都市土地价格指数环比（1970-1985）.................................................... 16 图 27：第一次泡沫形成机制 ....................................................................................... 16 图 28：日本土地价格指数环比（1978.9-1985.9） ..................................................... 17 图 29：六大都市土地价格指数环比（1978.9-1985.9）.............................................. 17 图 30：贴现率和货币市场利率（1978-1985） ........................................................... 18 图 31：出口金额及贸易差额（1981-1991）............................................................... 19 图 32：外汇储备和汇率（1981-1991） ...................................................................... 19 图 33：国际收支的资本和金融项目收支（1985-1992）(单位：亿日元) .................... 20 图 34：中央政府负债年增加额（1983-1992） ........................................................... 21 图 35：贴现率（1985-1991） .................................................................................... 21 图 36：不动产贷款与同比增长（1983-1993） ........................................................... 22 图 37：商品房销售套数（1980-1993） ...................................................................... 22 图 38：全国土地价格变化率（1985-1993）............................................................... 22 图 39：六大都市土地价格环比（1981-1993） ........................................................... 23 图 40：各部门土地投资金额（十亿日元）.................................................................. 23
介绍这段历史的时候，我们把经济环境、历史事件、政府政策等方面 都糅合进去，尽量突出引发泡沫的原因。引起日本房地产泡沫的根本 原因在于市场中的投机性需求。我们认为，投机性质的需求是房地产 市场的潜在威胁。在投机的初始阶段，它对整个经济有明显的推动作 用，政府乐于接受它。但随着投机的增加，市场价格会被狂热的需求 推至不合理的地步，泡沫也会越吹越大，最终无法控制而破裂。因此， 我们必须警惕投机性需求，未雨绸缪，这也是在本文中我们始终都在 重视这一点的原因。
给我们的启示 ....................................................................................... 27 附录...................................................................................................... 28
前奏....................................................................................................................... 5 第一次石油危机时期 ............................................................................................. 11 第二次石油危机时期 ............................................................................................. 17