商业业态分布分析

业态分布——商业地产的核心随着消费观念的成熟，追求高“性价比”成为现代人的主流消费观点。

连过去总是以豪华为卖点的酒店，亦不完全是奢侈代名词了。

“睡一个好觉、吃一份可口的早餐”是经济型酒店最本位的经营理念。

然而，随着行业竞争的加剧，经济型酒店的传统“经济外衣”开始被抛弃，市场后入者开始向星级靠拢。

经济型酒店青睐商务客如今市场上连锁酒店同质化现象严重，不同的经济型酒店，除了外墙的颜色不同外，客房内部装修风格、设施都很类似，都在强调卫生、服务。

随着越来越多的新连锁酒店建成，价格战、地段之争、人才大战开始升级。

不过，位于新北区怀德名园沿街商铺的“吾家吾庭商旅酒店”，却准备打破这样的“行规”。

该酒店紧邻中华恐龙园、恐龙园温泉谷和恐龙城大剧场旅游景点。

靠近沪宁高速公路，公交也极为便利。

与目前常州市场上大多数经济型酒店不同的是，吾家吾庭直接定位为商务型酒店，酒店标准与星级酒店差不多，而价格却与经济型酒店相当。

事实上，商务客人已成为经济型酒店的主要客源。

酒店增多了，客户群体相当，导致经济型酒店的竞争加剧。

有数据显示，近年以来，常州的经济型酒店数量增幅很快。

然而，业内人士称，尽管数量增长很快，但常州经济型酒店市场的竞争并不充分，其结构和定位的不足日益显现。

经济型酒店向星级酒店靠拢与传统的旅馆、招待所和豪华的高星级酒店不同，经济型酒店最大的特点就是“经济实惠”，提供的是“有限服务”，只能满足客人最基本的住宿需求。

早期的市场进入者，基本上都是沿袭这一经营理念——只有客房且布局简单，会议室、餐厅、娱乐中心等设施都被取消。

然而眼下，经济型酒店却开始悄悄变脸，内部设施不再简单了事，星级酒店有的，经济型酒店也力求完备。

像吾家吾庭商旅酒店设有客房84间，其中大床54间（2间带有麻将、棋牌桌、豪华大床房），标间30间和小型会议室，大型咖啡厅可同时容纳200人消费。

整个酒店由国内著名装潢公司苏州金螳螂精心规划设计，按照五星级标准。

另外，酒店提供有免费有线/无线上网，32寸液晶电视，高清晰丰富电视节目，提供常州本土特色美味早餐。

业内人士称，商务客人已成为经济型酒店最主要的客源，简单的“B+B”（BED床+BREAKFAST早餐）模式已不能完全满足他们的需求，除了合理的价格、干净的客房，商务客人还需要一个方便、舒适、有品位的环境。

行业人士称，尽管这类酒店服务更加完善，但住一晚只需一两百元一间，像吾家吾庭标准房198元，小型大床房160元，比高星级酒店要便宜不少。

长此下去，将对常州的高星级酒店带来一定的冲击。

文/陶新峰张文君空置率自然是商业地产的最大敌人，没有足够的招商，就不会产生足够的租金收益，买家就会止步于商业地产的售楼处，那么，商业地产的黄金未来就只会停留在商业计划书的纸页之间。

那么，是谁导致了空置率的增加？随着商业地产开发的各个环节被不断检讨，人们可以在博客文章和专栏评论里列举出越来越多的“罪魁祸首”：管理不善，缺乏经验，住宅式开发思维，散售，市场定位雷同，市场供应供过于求，经济环境波动，股市下跌财富效应消散，乃至甲型H1N1病毒扩散、交通拥堵、极端天气频繁出现、太太严格控制财务预算等等。

开个玩笑，别当真。

但是，当一个事情变得糟糕时，找个理由去解释它是再自然不过了，这已经成就了无数的“商业地产口头解决方案”提供者。

然而，对于一家已经在商业地产市场浸淫多年的公司而言，除了应付上述常规敌人外，它还必须为未来敌人的出现储备弹药。

未来的敌人也许是淘宝网，以及一系列像淘宝网那样静悄悄、却大口大口蚕食商业地产份额的追随者。

至少，你不能对它视而不见。

近日，笔者和一位主攻商业地产的公司高管聊天，后者谈及公司现在的业务拓展时说，公司前段时间派出一组人马专门去淘宝网调研，主要观察网络销售目前的规模，主流用户群的消费习惯，以及网络商店的成本优势等。

调查结果令人吃惊。

比如淘宝网，根据淘宝网今年1月13日公布的数据显示，2008年淘宝年交易额为999.6亿元，成为中国最大的综合卖场。

这相当于2008年每一个中国人在淘宝上平均消费了80元，相当于青海省2008年全省消费品零售总额的4倍，海南省2008年全省消费品零售总额的2倍，新疆维吾尔自治区2008年全区消费品零售总额，重庆市2008年全市消费品零售总额的1/2。

而据预测，淘宝网今年的目标年销售额为2000亿元。

在此之前，中国最大的零售冠军是国美，它花了20年时间将销售额从零提升至1000亿元，而淘宝网只用了5年。

同时，淘宝网的销售额一大副产品是创造了一个巨大的物流市场。

相关数据显示，2008年，淘宝网为中国快递物流企业带来了30.66亿元的收入，快递量超过3.5亿件，并以每年将近200％的速度增长。

一份权威的调研数据显示，至2009年6月30日，淘宝网的日交易量已达到了400万个包裹，其中75％的交易是通过实物的快递来传送的。

2008年电子商务活动的包裹量达到5亿件，约占中国邮政公司在内的所有快递行业1/3的业务量。

这是什么概念？有"新中国第一店"美誉的王府井百货大厦去年创纪录的销售额是120亿元，如此类推，淘宝网的年销售额已经相抵十个王府井百货。

令商业地产开发商更紧张的现象则是，正是在网络销售倍速增长、使用习惯渐成潮流的推动下，一些大品牌也开始主动联姻淘宝网。

新华书店、联想、宝洁、优衣库、戴尔等主流品牌纷纷在淘宝网开设旗舰店。

笔者毫不迟疑地相信，主流品牌网销化将粉碎商业地产招商的最后一道防线和心理屏障。

装修豪华、价格昂贵却反应迟钝的专卖店将在与网络的竞争中败下阵来，因为，网购更便宜、更时髦、更有上帝的感觉，点点鼠标就可以，也许还更加环保，有利于减少碳排放。

显然，这却是一个正儿八经的属于商业地产商的噩梦。

不管是散售的商业地产，还是持有型商用物业的开发商，假如竣工开业的商场总是在下班时间门可罗雀，再忠诚的投资者都会抛弃他们。

他们需要看到即时的租金收入，物业升值是一个后天的故事，并不是每一个投资客都有足够的金钱。

人们每个月被银行从按揭帐户上净划走几万元甚至几十万元资金的感觉并不美好，更何况，不缺乏金钱的投资客还得有额外的耐心。

然而，我怀疑有多少开发商真正意识到了这个未来的敌人带来的长期挑战。

大量的购物广场还在兴建，而且一个比一个豪华。

万达已在全国兴建了21个购物中心，宝龙以商业地产运营商的概念成功上市，卓越置业正是在大量持有型物业的底气下，拒绝接受资本市场给自己的估值，潘石屹的SOHO中国未来将有数百亿元的商业资产待价而沽，如果他们都忘记或者忽略了网络商店在招商上面带给商业地产腹部的重重一击，那么，疼痛是难免的，也许还会有人因此休克。

给笔者提供观念贡献的上述高管说，虽然，这样的疼痛感会在以后到来，而且会逐步先体现在一二线城市或互联网相对发达的城市，三线城市还感受不到，同时网络也永远不可能替代实体商店，如同无法替人呼吸一样。

但是，却绝对可以重创后者。

因为，这是互联网时代的商业地产变革，用户体验、速度、成本、长尾效应都会对开发商一掷千金的投资行为产生很难预测的影响。

至于影响几何，空的不说，单举一例，北京三里屯的太古广场已经明显感受到了这样的疼痛。

为什么是这个位置地段都上佳、装饰风格很现代、APPLE和ADIDAS 中国旗舰店均设于此的太古广场呢？它的疼痛感来源是：虽然人气颇旺，但是销量一般，一言以概之：适合拍照留念，却不适合掏钱消费。

而太古广场消费最好的是餐饮，所以，太古广场的同行才会抱怨说，他们应该在设计之初把餐饮业态的面积考虑的更大一些。

餐饮为何这么有对抗互联网的能力？因为吃饭、喝咖啡是互联网无法替代你完成的，中国邮政不支持快递一杯热腾腾的拿铁，你必须得亲自动手。

事实上，这正是商业地产在面对网络销售冲击时应该采取的防御姿态，如果能够解决互联网所无法完成的任务，你就对淘宝网有了免疫力。

现在，你对商业地产这个未来的敌人有了初步印象吧，它最厉害的武器是夺走你之前最不会担心流失的客源，还顺势培养了一批80后、90后的忠诚消费者。

假如有一天，一个90后头脑里认为大品牌天生就应该在网店里销售时，想一想那一天，商业地产的梦境该有多恐怖。

当然，它也有自己明显的硬伤，那就是不提供热咖啡和约会场所，所以，假如你想从事商业地产开发，给你个建议--也许你应该从加大商业面积中的餐饮比例开始，你应该更注意大量排风口的位置了。

商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。

反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。

项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。

那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。

目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。

其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售。

商业房地产项目的业态组合，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。

业态组合定位必须在项目开发前期完成。

单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。