宝龙地产商业模式初探
百强商业地产项目案例之二十--青岛宝龙城市广场讲解学习
百强商业项目案例之二十——青岛宝龙城市广场青岛宝龙城市广场——中国首个75万平方米主题游乐式购物公园城市：青岛在青岛人口不足60万的城阳区，建设一个75万平方米的购物中心。
青岛宝龙城市广场，正在展开一场“游在此、购在此、欢乐在此”的商业造城计划。
2楼2010-03-09 14:043楼2010-03-09 14:05评论：中国竟然已经有这么大的建成开业的商业地产，惊讶中。
而且我百度了一下，发现宝龙城市广场在不少城市都已有或将建，如徐州、福州、汉阳。
果然不出我所料，万达模式已经有了恐怕不止一个效仿者。
如果按照这个规划做，肯定会失败。
理由如下：1、整个项目体量巨大，如果只按照一个整体项目来操作的话，难度太大。
上海的徐家汇港汇广场、太平洋百货、东方商厦、六百、汇金百货、美罗城6个各自独立的商业项目面积全部加在一起也不过70万㎡（包括所有写字楼在内）。
试问仅一家宝龙城如何能够经营的下去？2、整个规划布局上想当然的将各种业态设置其中，实际上并不符合各种业态的面积需求和消费者的购物习惯。
消费者购物要到一个建筑里面，吃饭要到另一个建筑里面，来回的路就很长，不合理。
更不要说如此大的面积仅仅容纳一种单一的业态，势必造成剧烈的同业竞争，到时候肯定会伤及自身的利益。
我认为宝龙集团虽然在项目定位上要打造一个城区，但是在实际规划的时候确把它当做一个商业项目在打造，背离了原来的方向。
合理的规划布局应该将整个项目分成几个独立的小项目分别打造。
各自项目形成自己的经营风格，自己的客户群，在整个大宝龙城内形成互补，同时各自项目内部又有自己的完整商业系统（具体形态可参照徐家汇）。
作为商业70w方体量太大，必须拆分成几个项目来操作商业地产将是另一个地产吸金点。
我也考察过徐家汇商圈内的部分业态,确实需要相互独立并又相互依存。
武汉还有一个号称世界上最长步行街的——武汉世界城项目。
我不看好宝龙城市广场，我考察青岛的，也看过郑州的。
目前真的很惨淡（当然与刚开业有关系）但是无论青岛郑州，他的选址都太过前瞻，无车族是很难去一次的。
我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析
我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析——基于零售学视角宝龙城市广场位于下沙沿江高教园区板块核心，地处未来下沙的几何中心。
项目规划体量约为33万平方米。
作为宝龙地产全国战略中的重要一环，同时也是长三角地区的最重大投资项目，杭州宝龙城市广场将倾力打造以商业为核心，兼具休闲、娱乐、商务、居住功能为一体的国际级综合体项目，项目定位是“辐射并提升未来整个下沙生活品质的综合体地标，即下沙首席生活场”。
它是定位于大型一站式购物中心，其独特的销售主张是“体验”，核心就是增加人们购物过程中的愉悦感，是人们生活水平提高后引起的消费模式，是消费需求变化带来的产物。
但是商业规划是商业地产开发流程中的重要环节，而业态组合和定位又是商业规划中极为重要的内容。
所以，有个好的商业规划是一个购物中心发展的重要环节。
什么样的业态组合取决于什么样的商业定位，而商业定位需要对项目所在商圈科学、深入、细致的调研，通过调研明白要做什么，是一个或两个大主力店吸引客群还是项目中聚集更多中小面积目的性业态商家形成规模特色或者以目标客户喜好的方式创造独具特色的主题化中心。
因为选址的原因，下沙宝龙城市广场作为一个建立在高教园区的购物中心，它的主要顾客人群是学生和周边较少的居民，所以它需要以学生为重点顾客来源而制定一个适合学生消费的休闲、餐饮行业。
虽然它主张的是体验、享受，但是作为学生来说，经济能力有限，所以学生的消费水平还是比较低的，那么那些高级会所、美容SPA、保健等都不宜有太多。
另一方面，学生比较热衷于逛街、聚餐、玩等，所以，餐馆、影院、KTV、服装店应该要比较多，并且要适合学生的消费水平。
所以宝龙城市广场的零售、餐饮、娱乐三大业态和市区相比应该有所调整，因为在人气不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮比例突显目的性消费（娱乐、餐饮）业态来提升人气。
那么对于百货和超市来说，它们是购物中心业态组合的基础，是购物中心基础客源的保证。
此外，餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。
商业模式创新与价值创造——以宝龙地产为例
商业模 式创新 与价值创造
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以 宝龙 地 产 为 例
胡 挺 毛 蕴诗 林 燕初
（ １ 、 中山大学工商管理博 士后科研 流动站 ； ２ 、 中山大学管理 学院 ； ３ 、 广 东工业 大学管理 学院）
要素包括业务系统 ， 定位 ， 盈利模式 ， 关键 资源能力 ， 现 金
为地产企业商业模式创新提供借鉴。
三、 商 业 地产 商 业模 式 体 系构 成 与 企 业 价 值 的 内在 逻 辑 关 系 商 业 模式 是 由业 务 模 式 、 运 营模 式 、 盈利模式 、 金 融模
式 四部 分组 成 ， 分 别作 用 于 产业 链 、 区域 战 略 、 收 益 以及 现 金 流环 节 ， 从 而 影 响着 企 业 机 制 运 行 ， 最 终 影 响 企 业 价 值
关键词 ： 商业模 式 创 新 实施 价 值 创造
一
、
引言
也决 定 了商 业模 式 转 变 的可行 性 。 在 商业 模 式 创新 中， 技 术
政 府 从 紧 调控 住 宅 地 产 ， 城 市化 进 程 加 快 以及 产 业升 级换代 ， 为房 地 产 的转 型 与升 级 提供 新 的 契 机 。 当社 会 升 级 换 代 跨人 “ 产业地产” 时代 ， 粗 犷 型 的 开发 模 式 将 面 临 淘 汰， 商 业 地产 必 须 创 新转 型 ， 构 建 价值 链 平 台 ， 注 重 产 品 服
摘要 ：商业 模 式创 新 是 商 业房 地 产 企 业转 型 升级 的法 宝 ，创 新 实施 是 成 功 转型 升 级 的 关键 环
万达明发宝龙三大地产商运营模式比较
万达明发宝龙三大地产商运营模式比较较近来原本以开发住宅为主的国内一线房企如万科、中粮、合生等，如今也逐渐将投资焦点转投商业地产。
然而商业地产毕竟不是住宅，有其复杂性，因此若要涉足商业地产领域就必须把握商业地产的运营规律，同时借鉴万达、明发及宝龙集团发展大型商业项目的成功经验也是相当必要的。
选址城市副中心及新城区一、在城市布局方面万达主要在一二线城市，明发主要在二三线城市，而宝龙则在三四线城市，体现出不同公司的差异化战略定位。
二、在项目选址上三家企业具备相似的拿地思路，选择在城市的新城区位置获取土地。
大型商业项目和城市新城区形象工程，能带来更多就业机会、创造更多的地方税收，因此能获得地方政府给予的更多优惠政策——包括地价、付款方式、城建配套、企业税收减免及项目内经营商家的便利等。
城市副中心及城市新区规划起点高，城市配套好，开发项目1/4投入成本较低，未来升值潜力大。
这样的选址思路与三家企业低成本获取大面积土地建设大型城市综合体的产品定位密不可分。
下面具体来看：万达是在全国范围内主要一、二线城市进行战略布局，并且进入部分经济发达的三线城市。
万达城市综合体的选址一般有三种情况，一是选择在城市的副中心，是城市经济新的增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；二是选择城市的新开发区，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；三是城市的新兴商圈，如北京的cBD万达商业广场。
明发制定的是“重点发展精选地区”的区域策略。
公司选择福建省、泛长江三角洲、环渤海区域的经济较发达的二三线城市进行布局。
项目选址上，主要在城市的待发展区域拿项目，在新城区打造新商圈和新的大型住宅社区，与地方政府找到良好的合作契合点。
明发在项目投资中，产品、商业模式、企业操作能力具有协同性。
项目可获得地方政府的大力支持，企业具备运营经验和操作能力，内外部条件使项目投资成功几率增大。
宝龙的区域发展策略是选择土地成本较低且有未来增长潜力的三四线城市。
解读宝龙地产模式
解读“宝龙模式”——盈利模式独特的商用物业运营商在金融危机肆虐的时候，宝龙集团依旧在商业地产领域逆势狂舞，复制一个又一个产品，并大张旗鼓招兵买马。
在中国商业地产难做并不是秘密，二三线城市的商业地产项目更加是一些开发商的梦魇，宝龙集团在二三线城市深耕商业项目多年，被投资界标榜为“盈利模式独特的商用物业运营商”。
在金融危机肆虐的时候，宝龙集团依旧在商业地产领域逆势狂舞，复制一个又一个产品，并大张旗鼓招兵买马。
”宝龙的速度1992年，许健康在澳门成立宝龙集团，并进军地产业。
1992年，宝龙集团投资重点转向中国大陆。
经国家工商总局批准，宝龙集团发展有限公司成立。
通过政府投标，以总价7500万元，一举获得厦门市四宗土地，震惊业界，建成了厦门标志性的高楼建筑集群。
2002年，身为全国政协委员的许健康参加全国两会，会上强调了中国要在2020年基本实现小康社会，加快推动城市化进程。
他了解到，城市化及经济快速发展，为商业地产的开发带来了前所未有的商机。
于是许健康下定了决心，宝龙将全力以赴做商业地产。
随后，宝龙拿地扩张的速度令人惊讶。
他们迅速地在5个省14个非一线城市投巨资建设了17个集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化等功能于一体的商业地产项目。
一时间，宝龙的动作让业内很有些瞠目结舌。
似乎为了给大家更大的震惊，2009年9月9日，宝龙集团再书大手笔，与湖南、湖北等七个政府代表团分别就长沙开福宝龙城市广场、武汉楚口宝龙城市广场、厦门宝龙奥特莱斯、福州晋安宝龙城市广场、上海浦东宝龙城市广场、合肥包河宝龙城市广场、青岛即墨宝龙城市广场、安溪宝龙城市广场和宝龙国际社区等新项目签订了意向协议，“宝龙城市广场”将达到24个！此外，宝龙集团还与中国工商银行厦门分行、中国建设银行厦门分行、中国银行福建省分行签订了战略合作伙伴协议。
此外，宝龙还与Tesco、世纪联华、麦当劳、中影、苏宁、味千拉面、真功夫、正品世家等15个战略合作商家签约，累计合作商家达到100个左右，这意味着新一代宝龙城市广场未开工前已经实现大部分面积的招商。
宝龙城市广场的经营模式
宝龙城市广场的经营模式：
ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势：
宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；
购、食、娱、闲，多元消费符合。
多层客源相互作用，将各种客户资源牢牢抓住，保持24消失全天候持续旺场。
全球招商，实力筛选，众多国际品牌、国内名牌同场经营。
宝龙城市广场的消费优势：
以内部集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商业、精装酒店式公寓为一体等城市功能完整的构成一个完美而人性的商业系统和消费流程，经心的考虑了人在环境中停留、驻足与各种建筑设置的协调统一，通过全方位的体验和感观，最大限度地满足人的多重享受，
在商业、商务商住的和谐共生关系中，建立“24小时”可循环发展的商业消费行为。
万达明发宝龙三大地产商运营模式比较
万达明发宝龙三大地产商运营模式比较引言随着中国房地产市场的不断成熟和发展，地产商运营模式也逐渐多样化。
本文将对中国房地产行业的三大地产商——万达集团、明发集团和宝龙地产进行比较，探讨它们的运营模式差异和特点。
1. 万达集团1.1 公司背景万达集团成立于1988年，是中国领先房地产开发和运营企业之一，总部位于北京。
该集团拥有多个业务板块，包括商业地产、文化旅游地产、金融服务等。
1.2 运营模式万达集团的运营模式主要以商业地产为主。
该集团以大型综合体的形式开发商业地产项目，如万达广场和万达购物中心。
其运营模式核心是租赁模式，即通过租赁商铺和商业空间获取租金收入。
此外，万达集团还通过相关金融服务和电影院等业务板块获得额外收入。
1.3 特点•万达集团在商业地产领域经验丰富，拥有庞大的商业帝国，具备较强的市场竞争力。
•该集团通过租赁模式获取稳定的现金流。
•万达集团注重大型综合体的开发，将商业、文化和旅游等元素融合在一起，创造多样化的消费体验。
2. 明发集团2.1 公司背景明发集团成立于1996年，是中国大型综合性企业集团之一，总部位于广东。
该集团涉及多个行业领域，包括房地产开发、文化传媒、酒店投资等。
2.2 运营模式明发集团的运营模式以房地产开发为主。
该集团开发住宅、商业和办公楼等不同类型的房地产项目。
运营模式主要包括销售房产、长租公寓和物业管理等。
明发集团还通过文化传媒和酒店业务等拓展收入来源。
2.3 特点•明发集团在房地产领域积累了丰富的开发经验，产品线较为丰富。
•该集团注重物业管理和长租公寓的开发，提供综合性服务。
•明发集团通过多元化业务拓展收入来源，降低对房地产业务的依赖。
3. 宝龙地产3.1 公司背景宝龙地产成立于1991年，是中国知名地产开发商，总部位于上海。
该公司业务涵盖商业地产、住宅地产和文化旅游地产等。
3.2 运营模式宝龙地产的运营模式主要以商业地产为主。
该公司开发大型商业综合体项目，如宝龙广场和宝龙城市广场。
宝龙模式
宝龙地产是一家中国领先的商业物业开发商，专注于开发及经营高质量、大规模多业态综合性商业地产项目。
我们目前的物业项目一般位于福建省、江苏省、山东省、河南省以及安徽省内多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段。
宝龙地产拟主要在中国国内有高增长潜力的其它二、三线城市扩展我们的商业物业开发业务。
于2006年、2007年及2008 年，我们凭借多项因素，包括市场地位、品牌认知度及客户满意度，被中国房地产Top 10研究组评为中国商旅房地产领先品牌。
我们也凭借一系列因素，例如总资产、总收入、净利润及竣工及开发中建筑面积，获相同机构评为2006年、2007年、2008年及2009年中国房地产百强企业之一。
“宝龙城市广场”-独特的商业地产模式宝龙地产专注于增长迅速的新兴城市发展大型商业物业项目。
我们所开发的“宝龙城市广场”是综合性商住发展项目，一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施，以及优质住宅物业。
根据项目地点及市场需求，未来的商业地产项目亦可能包括由国际著名酒店管理公司管理的优质酒店，及大型室内游乐场。
“宝龙城市广场”项目一般总建筑面积达200,000至500,000平方米，是所在城市的最大型综合商业地产项目之一，以满足当地居民商业及娱乐的需求，及提升物业所在城市的居住环境素质。
我们矢志将“宝龙城市广场”带到新兴城市。
我们与地方政府紧密合作，配合其城市规划。
“宝龙城市广场”不仅为城市增添新景观，还完善城市功能配套。
我们主要集中于中国增长迅速的新兴城市，因而可以相对较低的成本收购土地，同时避开一线城市的激烈竞争。
宝龙的商业模式其中一个特点是分阶段开发物业：在较早阶段，我们会通过销售住宅物业及部分商业物业，以产生良好的现金流量，应付项目其余阶段的资金需要。
我们并战略性地长期保留优质商业物业的拥有权，以产生经常性租金收入及潜在资本增值。
我们相信，此商业模式令我们以较低资本支出实现快速扩张，得到可观回报及稳定的现金流量。
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宝龙地产商业模式初探
公司立足于三四线城市的综合体开发，打造“1+N”的商业地产模式，这种模式拉动了当地的经济发展、增加税收、提升了城市形象，因而受地方政府欢迎，容易获得较好的项目资源；通过出售N 中的物业来平衡现金流，以获取商业地产价值的最大化；就盐城项目来看，回报率超100%，十分可观。
宝龙地产的开发运作模式
宝龙地产主要是立足于三四线城市，从事城市综合体开发，打造“1+N”的商业地产模式，不但拉动了当地的经济发展，而且完善了城市的生活配套，因而容易获得较好的项目资源，提升项目盈利能力。
为什么三四线城市地方政府愿意合作？
三、四线城市的地方政府对于城市综合体建设模式是比较欢迎的，主要原因是，
第一，大型城市综合体的建设，不但能提升城市的形象和面貌，而且其中的商业地产经营等能带来很多就业岗位，就盐城项目而言，至少能带来5000至1万个工作岗位，有利于拉动地方经济发展；
第二，这些商业地产的经营能为地方政府带来持续的税收，如商业地产出租的房产税、商家的营业税和企业所得税，以及个人的所得税等，这与住宅用地出让获得一次性土地出让金收入是不同的；
第三，知名的商业地产营运商能带来更多商家的进驻。
由于这些潜在有利因素的存在，因此，有实力的商业地产公司不受到欢迎，而且能以适当优惠的
土地价格获得较好地理位置的项目资源。
宝龙地产的优势何在？
宝龙地产在商业地产开发方面相对其他公司具有较强的竞争优势，主要体在对商业地产开发的专业性和对经销商的控制能力及吸引力。
首先，商业地产开发不同于普通住宅物业开发，商业地产物业对项目选址、运作模式、以及产品设计（业态组合、产品的摆放）等要求较高，如主力店需要怎样的工程条件等，各种产品应该摆放在什么位置等细节问题，这些都需要经验的积累，在这方面，
宝龙地产具有先入优势，商业地产经营经验丰富。
其次，宝龙地产与经销商的衔接较为畅通。
宝龙地产拥有一批与自身定位相符合的经销商，在拿地到项目建设，都会始终参与并提供建议，如宝龙地产与永辉超市的强强联合、与横店影视的合作，这部分主力店与宝龙地产都建立了长期的战略合作。
这些都是其他公司或者想进入商业地产开发的公司所不具备的竞争优势，选择宝龙地产就等于引进了相应的品牌商家。
宝龙地产如何平衡现金流？
对商业地产开发而言，需要大量的资产沉淀，因此，对公司的现金流要求比较高，而宝龙地产在这方面有自己的一套方法，以宝龙地产的第三代产品为例来说明，宝龙地产的第三代产品主要是通过“1+N”的模式来操作（所谓的1是指1个购物中心，N是指1之外的其他业态，如酒店、SOHO、办公楼、酒
店式公寓、住宅和特色商业街等），其中，购物中心和酒店自己持有，其他业态用来出售以平衡整个项目的现金流，即以住宅、酒店式公寓、特色商业街等产品出售以收回这个项目的投资，而购物中心和酒店等资产则沉淀下来，用于商业经营，以获取稳定增长的利润。
我们以盐城宝龙城市广场为例来说明：盐城宝龙城市广场的总建筑面积约50万平，其业态有：住宅可售面积约15万平，地下车库1219个，酒店式公寓可售面积约6.5万平，特色商业街可售面积约2.5万平，住宅底商可售面积约为1.4万平，酒店约2万平，剩余13万平为自持的商业项目。
该项目，公司大约投资了不到20亿元，折合每平方米的投资成本约4000元；对于项目收入而言，计划出售的项目至少能回笼资金22.2亿元，不但收回了总投资并获得一定的盈利，而且把商业地产和酒店等资产沉淀了下来。
项目具有可观的投资回报
根据宝龙地产相关人员的介绍，盐城宝龙城市广场在所有项目中的投资回报居中等
水平，不过，从我们的测算来看，这个项目的投资回报率依然是十分丰厚的。
下面我们
还是以盐城宝龙城市广场为例来介绍。
商业地产年租金回报率在15%以上。
盐城宝龙城市广场13万平的商业地产进一步分
为6万平方米的主力店和7万平方米的其他店。
静态来看，我们预计每平米的年平均租金
应该在600块至700元，从而得出，商业地产的年租金回报率约在15%至17.5%之间。
整个项目的投资回报率超100%。
根据我们测算，整个项目的可销售物业至少回笼
资金在22.2亿元以上，而商业地产物业价值至少为16亿元（无论是从销售价值来看还是从租金收入贴现来看），再加上2万平方米的酒店物业，整个盐城项目的物业价值在40 亿元以上是没有任何问题的（公司预计的总价值是50亿元左右，相对来说要乐观一些），也就是说盐城宝龙城市广场的投资回报率至少超过了100%，回报率非常可观。
风险所在
商业地产风险主要有，一是，商业地产选址风险，二是商业地产经营风险。