房地产成本优化--规划篇
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松江北场一号 地块
闵行区中心
产品排布
注意点：应标注出地标位置、城市重点区域位置、主要道路位置并标注 距离及行车时间。如地块为新城区，应标明城市未来发展规划。
产品排布
土地现状分析案例：
产品排布
注意点： 1、周边的市政道路，路宽，几车道，主要人流及车流方向、公交站点、 地铁口。 2、周边生活配套：商场、超市、医院、学校、银行、饭店等。 3、项目市政配套：强电、自来水、燃气管道等情况及接入点。 4、项目有利因素：景观情况、视线分析。 5、项目不利因素：周边是否有变电所，是否有高架桥正在施工或规划。 是否有正在施工项目或待施工项目、是否有工厂等。 6、噪音分析 以上内容需分别拍摄照片或做专门说明。
5） 被遮挡建筑使用功能为居住与非居住混合时，按建筑地面层（首层） 地（楼）坪测算日照间距。
6）遮挡建筑为低层时，与相邻建筑的 间距最小值为 6米。 7）两建筑的长边相对但不平行时，其夹角小于60 度 的，以其最近端为准，
按长边对长边计算建筑间距，等于或大于60 度的以另一相对边计算建 筑间距。
产品排布
土地分析包括： 土地区域分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路 口）等的距离的分析。 土地现状分析：对周边环境、道路、交通、配套，以及土地本身控规分 析 土地价值分析：对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析
产品排布
土地区域分析案例：
虹桥机场2号航 站楼虹桥火车站
九亭镇
徐家汇
七宝镇
其他
万科金色 名郡
绿地海顿 公馆
绿城玉兰 公寓
滨湖品阁
产品排布
经分析市场竞品以一梯两户及一梯四户为主，户型面积80-120m2，套 用公司户型库，确定主力户型为刚需户型为90m2两房中间户，90m2 两房边户及刚改户型120m2三房边户，比例分别为60%，20%，20%。
90两房
楼梯
90两房
90两房
产品排布
我们选择最优业态组合，一般情况下需要以下几个步骤：
1、通过规划要求及市场调研，确定本项目可开发的物业类型。
2、确定各个业态的参考容积率及层数。
业态
独栋 双拼 联排 叠拼 多层洋房 小高层 中高层
高层
层数
2-3 2-3 2-3 4-5 5-7 8-11 12-18
19-33
容积率
高品质
中品质
1）两建筑平行布置时的间距： 遮挡建筑与北侧被遮挡建筑的间距不小于较高建筑高度的0.3倍，间距 最小值为24米； 遮挡建筑与东（西）侧被遮挡建筑的间距不小于较高建筑高度的0.25倍， 间距最小值为18米；
产品排布
遮挡建筑位于被遮挡建筑前方的位置不超过正南偏东（西）45°时，按 前1款执行；等于或超过正南偏东（西）45°时，按前2款执行。 2） 遮挡建筑与被遮挡建筑垂直布置时，间距最小值为13米。 3） 遮挡建筑与被遮挡建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但被遮 挡建筑山墙有居室窗户的，间距最小值为15米。 4）遮挡建筑与被遮建筑以其他形式布置时，按 1.1-7）条的要求测算间距 最小值。 1.3 非居住建筑的间距，应符合下列规定： 1） 高层非居住建筑平行布置时的间距： 南北向的，不小于南侧建筑高度的0.3倍，间距最小值为18米； 东西向的，不小于较高建筑高度的0.25倍，间距最小值为13米； 建筑位置不超过正南偏东（西）45°时，按前1款执行；等于或超过正南 偏东（西）45°时，按前2款执行。
产品排布
土地价值分析案例：
不利因素：高压线、南侧厂房、经济适用房、其他项目影响 有利因素：绿化带改善居住品质 地块价值排序：地块4 > 地块1 > 地块3
Βιβλιοθήκη Baidu
产品排布
业态选择
随着房地产开发的不断发展，目前在市场上越来越多的项目其开发的业态不再 仅仅是单一的，而是由高层、多层以及别墅等多种业态的组合开发，特别是在 近郊的许多规模大盘中，多业态的组合开发更是一种常态，那么： 在进行这些项目的业态组合时，何种业态才是最佳的组合？ 项目的最佳容积率应该是多少？ 如何进行业态配比才能获得最大的利润？ 最佳的业态或业态组合的评判标准为：土地利润最大化，即在一平方土地上建 什么业态利润最大。
产品排布
产品形式及面宽、进深的确定
产品形式及面宽、进深的确定： 1、周边竞品分析：
分析周边竞品户型的梯户比、户型及标准层平面图。 分析周边竞品的主力户型、户型面积及周边各个户型的销售情况。 2、确定主力户型、产品梯户比、主力户型的比例。 3、确定楼座的面宽、进深。
产品排布
案例
收集户型示意图 一梯二户 一梯三户 一梯四户 一梯五户 一梯六户
产品排布
5、拉高拍低的业态可在强排前用二元一次方程组粗略估算两业态的面积 A业态容积率*x+B业态容积率*y=地上建筑面积 x+y=占地面积
6、对于高密度业态，提升容积率通常有以下方法： 1、增加层数、减小层高。 2、扩大标准层面积，增大进深、增加梯户比、增加联接单元，点式布 局改为板式布局。 3、在某些日照及朝向对销售影响不高的城市，可楼座倾斜布置，折减 日照系数，或改变产品布局，采用合围式，穿插东西向住宅。 4、转换功能，消化住宅的容积率，如规划高梯户比的写字楼、公寓。
设计参数解释及其关联分析
建筑密度：是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内建筑物占地面积 与项目总占地面积之比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑 密集程度 。 绿地率：项目用地范围内各类绿地的总和与项目总占地面积的比率（距建 筑物外墙1.5米和道路边线1米内的用地、地下车库、化粪池、架空层绿化、 楼顶平台绿化不计入绿地面积，公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕 塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地）。根据相关规定，居住小区 绿地率不得低于30%。 绿化覆盖率：就是楼书中常说的绿化率。是指绿化垂直投影面积之和与占 地面积的百分比率。有的高达60%。绿地率为规划指标。绿化覆盖率不属 于规划指标。通常情况下绿化覆盖率要大于绿地率。
设计参数解释及其关联分析
各参数之间的关联分析： 1、容积率、建筑密度与层数的关系。三者之间的关系为：容积率=建筑密度*
平均层数，因此，建筑密度一定情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 2、容积率与建筑密度、绿地率的关系。绿地率与容积率、建筑面积成反比。
绿地率越高，建筑密度越低，容积率越小。绿地率越高，小区居住的舒适 度越高，因此降低容积率能提高小区舒适度。 3、容积率与土地造价的关系： 楼面地价=土地单方造价/容积率。因此，对 于同一个项目，容积率越高，摊到可售面积单方的土地价格（即楼面地价） 越低。
低品质
小于0.3
0.3-0.4
大于0.4
0.4-0.5
0.5-0.6
0.6-0.7
0.5-0.6
0.6-0.7
0.7-0.8
0.7-0.8
0.8-0.9
0.9-1.0
1.0-1.1
1.1-1.2
1.2-1.4
1.5-1.7
1.7-1.9
1.9-2.0
2.0-2.2
2.2-2.4
2.4-2.5
大于2.5，24层容积率可做到3以上，33层容积率可做 到4以上
设计参数解释及其关联分析
4、容积率与利润的关系： 容积率对售价的影响：容积率越高，绿地率越低，生活环境越差，售价越 低。 容积率对开发成本的影响：容积率越高，楼面地价及以占地面积为基数的 成本（如景观、小市政管网）摊到可售面积越低，但容积率提高会引起层 数增加，层数增加到一定程度，要增加电梯、消防、抗震等等成本，造成 总成本增加。 因此一个项目不是容积率越高越好，应综合考虑售价及开发成本。同一个 城市从中心到市郊，不同城市从一线到三四线，产品档次从高端到低端， 土地成本在总成本中的比例依次下降，反而因容积率过高会增加建安单方 造价，降低售价，因此容积率应根据不同项目单独分析。
米，高层主体与高层裙房间距不小于9米，多层对多层间距不小于6米， 裙房与裙房间距不小于6米，多层与裙房间距不小于6米。 3、交通相关规范规范 详见“路网设计”
产品排布
4、如楼座下有地下车库，间距应考虑车位布置模块，以减小车位密度。
产品排布
车位布置模块： Y方向长度=（4.8+0.5-柱网中心距车头距离）*2+柱网中心距*N X方向长度=（4.8+0.5-柱网中心距车头距离）*2+车道宽度*2+柱网 中心距*M 其中柱网中心距车头距离，柱网中心距，车道宽度与不同的柱网大小有 关，详见《成本优化-车库篇》
产品排布
2） 高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时，间距最小值为13米。 3）多层非居住建筑平行布置时，间距最小值为10米。 4）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行时的间距按消防间距
的规定控制，间距最小值为6米。 5）以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。 2、消防规范 高层主体与高层主体间距不小于13米，高层主体与多层主体间距不小于9
8） 遮挡建筑与被遮挡建筑平行相对时，以被遮挡建筑最凸出部位窗口的 外墙边缘测量与遮挡建筑的间距。
9）遮挡建筑背面有二处及以上凸出部位宽度之和超过12米且超过建筑总 长的1/3时，应按凸出部位宽度超出12米且超过建筑总长1/3处外缘为 准测量间距。
1.2 遮挡建筑高度超过24米时，与被遮挡建筑的间距按日照时数测量法进 行日照分析和测算，保证被遮挡建筑的居室大寒日满窗的连续日照时间 不少于两小时（最小入射角 ≥ 15°），并应符合下列规定：
成本优化 规划篇
目录
➢ 一、设计参数解释及其关联分析 ➢ 二、产品排布 ➢ 三、项目分期 ➢ 四、竖向设计 ➢ 五、路网及出入口设计 ➢ 六、小区配套 ➢ 七、示范区 ➢ 八、社区商业
设计参数解释及其关联分析
建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各 层建筑面积之总和。 占地面积：指到手的空白地皮的平米面积，即地块总面积。 用地面积：建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经 国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积（准确界限由土地供 应图标明），共由两个部分组成：代征地面积（土地使用权不属于开发商， 土地证上面也不体现）、建设项目净用地面积（土地证面积） 建筑物占地面积：建筑物所占有或使用的土地垂直投影面积，计算一般按 底层建筑面积。 容积率：容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发 展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容 积率直接涉及到居住的舒适度。容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。
产品排布
3） 两建筑的短边相对时，以遮挡建筑为准，间距可按2）条的规定减少2 米， 间距最小值为8米；两短边均有居室窗户、阳台或开门的，间距最 小值为10米。
4）遮挡建筑的长边与被遮挡建筑的短边相对时，被遮挡建筑的短边居室 无斜照条件的，按3.1.2.1条的规定执行；可获得一侧斜照的，按3.1.2.2 条的规定执行, 间距最小值为 8米。
90两房
平均面宽34米，进深10.5米
120三房
楼梯
120三房
90两房
90两房
平均面宽37米，进深10.5米
产品排布
产品间距、退界、高度的确定
楼座间距的确定： 楼座间距确定需满足日照、防火规范、车位布置、城市规划规定等。 1、日照（青岛市） 1.1 遮挡建筑高度不超过24米时，与被遮挡建筑的间距按日照间距系数法 进行日照分析和测算，并应符合下列规定： 1）两建筑的长边相对时，日照间距系数不小于1.5， 间距最小值为18米。 2）遮挡建筑的短边与被遮挡建筑的长边相对时，遮挡建筑高度在12米及 以下的，日照间距系数不小于0.8；高度在12米以上至18米的，日照间 距系数不小于0.7， 间距最小值为 9.6米；高度在18米以上至24米的， 日照间距系数不小于0.6， 间距最小值为 12.6米。
产品排布
3、构建各个业态土地利润模型，计算各个业态的土地利润，土地利润最大的 业态即为该项目的最佳业态。
利润模型标准表格：
4、以上表为例。如果项目规定容积率大于土地利润最大业态对应的容积率， 则直接选择此业态作为最盈利业态。如果项目规定容积率小于土地利润最大业 态对应的容积率，则考虑选择小于规定容积率的业态，拉高拍低，用组合业态 实现利润最大化。 注意：利润最大化不等于做满容积率，如某种业态的容积率小于规定容积率， 但是此业态的土地利润最大，此时可无需做满容积率。
产品排布
产品排布流程
设计基础数据收集 土地分析 业态选择
产品形式及面宽、进深的确定 产品间距、退界、高度的确定
多种强排方案比选 结论
产品排布
设计基础数据收集
影响强排的设计基础数据：红线、退界、容积率、绿地率、建筑密度、 限高、小区配套要求、日照、商业配比、城市规划及消防等其他限定条 件。
土地分析
闵行区中心
产品排布
注意点：应标注出地标位置、城市重点区域位置、主要道路位置并标注 距离及行车时间。如地块为新城区，应标明城市未来发展规划。
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土地现状分析案例：
产品排布
注意点： 1、周边的市政道路，路宽，几车道，主要人流及车流方向、公交站点、 地铁口。 2、周边生活配套：商场、超市、医院、学校、银行、饭店等。 3、项目市政配套：强电、自来水、燃气管道等情况及接入点。 4、项目有利因素：景观情况、视线分析。 5、项目不利因素：周边是否有变电所，是否有高架桥正在施工或规划。 是否有正在施工项目或待施工项目、是否有工厂等。 6、噪音分析 以上内容需分别拍摄照片或做专门说明。
5） 被遮挡建筑使用功能为居住与非居住混合时，按建筑地面层（首层） 地（楼）坪测算日照间距。
6）遮挡建筑为低层时，与相邻建筑的 间距最小值为 6米。 7）两建筑的长边相对但不平行时，其夹角小于60 度 的，以其最近端为准，
按长边对长边计算建筑间距，等于或大于60 度的以另一相对边计算建 筑间距。
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土地分析包括： 土地区域分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路 口）等的距离的分析。 土地现状分析：对周边环境、道路、交通、配套，以及土地本身控规分 析 土地价值分析：对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析
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土地区域分析案例：
虹桥机场2号航 站楼虹桥火车站
九亭镇
徐家汇
七宝镇
其他
万科金色 名郡
绿地海顿 公馆
绿城玉兰 公寓
滨湖品阁
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经分析市场竞品以一梯两户及一梯四户为主，户型面积80-120m2，套 用公司户型库，确定主力户型为刚需户型为90m2两房中间户，90m2 两房边户及刚改户型120m2三房边户，比例分别为60%，20%，20%。
90两房
楼梯
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我们选择最优业态组合，一般情况下需要以下几个步骤：
1、通过规划要求及市场调研，确定本项目可开发的物业类型。
2、确定各个业态的参考容积率及层数。
业态
独栋 双拼 联排 叠拼 多层洋房 小高层 中高层
高层
层数
2-3 2-3 2-3 4-5 5-7 8-11 12-18
19-33
容积率
高品质
中品质
1）两建筑平行布置时的间距： 遮挡建筑与北侧被遮挡建筑的间距不小于较高建筑高度的0.3倍，间距 最小值为24米； 遮挡建筑与东（西）侧被遮挡建筑的间距不小于较高建筑高度的0.25倍， 间距最小值为18米；
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遮挡建筑位于被遮挡建筑前方的位置不超过正南偏东（西）45°时，按 前1款执行；等于或超过正南偏东（西）45°时，按前2款执行。 2） 遮挡建筑与被遮挡建筑垂直布置时，间距最小值为13米。 3） 遮挡建筑与被遮挡建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但被遮 挡建筑山墙有居室窗户的，间距最小值为15米。 4）遮挡建筑与被遮建筑以其他形式布置时，按 1.1-7）条的要求测算间距 最小值。 1.3 非居住建筑的间距，应符合下列规定： 1） 高层非居住建筑平行布置时的间距： 南北向的，不小于南侧建筑高度的0.3倍，间距最小值为18米； 东西向的，不小于较高建筑高度的0.25倍，间距最小值为13米； 建筑位置不超过正南偏东（西）45°时，按前1款执行；等于或超过正南 偏东（西）45°时，按前2款执行。
产品排布
土地价值分析案例：
不利因素：高压线、南侧厂房、经济适用房、其他项目影响 有利因素：绿化带改善居住品质 地块价值排序：地块4 > 地块1 > 地块3
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业态选择
随着房地产开发的不断发展，目前在市场上越来越多的项目其开发的业态不再 仅仅是单一的，而是由高层、多层以及别墅等多种业态的组合开发，特别是在 近郊的许多规模大盘中，多业态的组合开发更是一种常态，那么： 在进行这些项目的业态组合时，何种业态才是最佳的组合？ 项目的最佳容积率应该是多少？ 如何进行业态配比才能获得最大的利润？ 最佳的业态或业态组合的评判标准为：土地利润最大化，即在一平方土地上建 什么业态利润最大。
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产品形式及面宽、进深的确定
产品形式及面宽、进深的确定： 1、周边竞品分析：
分析周边竞品户型的梯户比、户型及标准层平面图。 分析周边竞品的主力户型、户型面积及周边各个户型的销售情况。 2、确定主力户型、产品梯户比、主力户型的比例。 3、确定楼座的面宽、进深。
产品排布
案例
收集户型示意图 一梯二户 一梯三户 一梯四户 一梯五户 一梯六户
产品排布
5、拉高拍低的业态可在强排前用二元一次方程组粗略估算两业态的面积 A业态容积率*x+B业态容积率*y=地上建筑面积 x+y=占地面积
6、对于高密度业态，提升容积率通常有以下方法： 1、增加层数、减小层高。 2、扩大标准层面积，增大进深、增加梯户比、增加联接单元，点式布 局改为板式布局。 3、在某些日照及朝向对销售影响不高的城市，可楼座倾斜布置，折减 日照系数，或改变产品布局，采用合围式，穿插东西向住宅。 4、转换功能，消化住宅的容积率，如规划高梯户比的写字楼、公寓。
设计参数解释及其关联分析
建筑密度：是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内建筑物占地面积 与项目总占地面积之比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑 密集程度 。 绿地率：项目用地范围内各类绿地的总和与项目总占地面积的比率（距建 筑物外墙1.5米和道路边线1米内的用地、地下车库、化粪池、架空层绿化、 楼顶平台绿化不计入绿地面积，公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕 塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地）。根据相关规定，居住小区 绿地率不得低于30%。 绿化覆盖率：就是楼书中常说的绿化率。是指绿化垂直投影面积之和与占 地面积的百分比率。有的高达60%。绿地率为规划指标。绿化覆盖率不属 于规划指标。通常情况下绿化覆盖率要大于绿地率。
设计参数解释及其关联分析
各参数之间的关联分析： 1、容积率、建筑密度与层数的关系。三者之间的关系为：容积率=建筑密度*
平均层数，因此，建筑密度一定情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 2、容积率与建筑密度、绿地率的关系。绿地率与容积率、建筑面积成反比。
绿地率越高，建筑密度越低，容积率越小。绿地率越高，小区居住的舒适 度越高，因此降低容积率能提高小区舒适度。 3、容积率与土地造价的关系： 楼面地价=土地单方造价/容积率。因此，对 于同一个项目，容积率越高，摊到可售面积单方的土地价格（即楼面地价） 越低。
低品质
小于0.3
0.3-0.4
大于0.4
0.4-0.5
0.5-0.6
0.6-0.7
0.5-0.6
0.6-0.7
0.7-0.8
0.7-0.8
0.8-0.9
0.9-1.0
1.0-1.1
1.1-1.2
1.2-1.4
1.5-1.7
1.7-1.9
1.9-2.0
2.0-2.2
2.2-2.4
2.4-2.5
大于2.5，24层容积率可做到3以上，33层容积率可做 到4以上
设计参数解释及其关联分析
4、容积率与利润的关系： 容积率对售价的影响：容积率越高，绿地率越低，生活环境越差，售价越 低。 容积率对开发成本的影响：容积率越高，楼面地价及以占地面积为基数的 成本（如景观、小市政管网）摊到可售面积越低，但容积率提高会引起层 数增加，层数增加到一定程度，要增加电梯、消防、抗震等等成本，造成 总成本增加。 因此一个项目不是容积率越高越好，应综合考虑售价及开发成本。同一个 城市从中心到市郊，不同城市从一线到三四线，产品档次从高端到低端， 土地成本在总成本中的比例依次下降，反而因容积率过高会增加建安单方 造价，降低售价，因此容积率应根据不同项目单独分析。
米，高层主体与高层裙房间距不小于9米，多层对多层间距不小于6米， 裙房与裙房间距不小于6米，多层与裙房间距不小于6米。 3、交通相关规范规范 详见“路网设计”
产品排布
4、如楼座下有地下车库，间距应考虑车位布置模块，以减小车位密度。
产品排布
车位布置模块： Y方向长度=（4.8+0.5-柱网中心距车头距离）*2+柱网中心距*N X方向长度=（4.8+0.5-柱网中心距车头距离）*2+车道宽度*2+柱网 中心距*M 其中柱网中心距车头距离，柱网中心距，车道宽度与不同的柱网大小有 关，详见《成本优化-车库篇》
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2） 高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时，间距最小值为13米。 3）多层非居住建筑平行布置时，间距最小值为10米。 4）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行时的间距按消防间距
的规定控制，间距最小值为6米。 5）以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。 2、消防规范 高层主体与高层主体间距不小于13米，高层主体与多层主体间距不小于9
8） 遮挡建筑与被遮挡建筑平行相对时，以被遮挡建筑最凸出部位窗口的 外墙边缘测量与遮挡建筑的间距。
9）遮挡建筑背面有二处及以上凸出部位宽度之和超过12米且超过建筑总 长的1/3时，应按凸出部位宽度超出12米且超过建筑总长1/3处外缘为 准测量间距。
1.2 遮挡建筑高度超过24米时，与被遮挡建筑的间距按日照时数测量法进 行日照分析和测算，保证被遮挡建筑的居室大寒日满窗的连续日照时间 不少于两小时（最小入射角 ≥ 15°），并应符合下列规定：
成本优化 规划篇
目录
➢ 一、设计参数解释及其关联分析 ➢ 二、产品排布 ➢ 三、项目分期 ➢ 四、竖向设计 ➢ 五、路网及出入口设计 ➢ 六、小区配套 ➢ 七、示范区 ➢ 八、社区商业
设计参数解释及其关联分析
建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各 层建筑面积之总和。 占地面积：指到手的空白地皮的平米面积，即地块总面积。 用地面积：建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经 国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积（准确界限由土地供 应图标明），共由两个部分组成：代征地面积（土地使用权不属于开发商， 土地证上面也不体现）、建设项目净用地面积（土地证面积） 建筑物占地面积：建筑物所占有或使用的土地垂直投影面积，计算一般按 底层建筑面积。 容积率：容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发 展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容 积率直接涉及到居住的舒适度。容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。
产品排布
3） 两建筑的短边相对时，以遮挡建筑为准，间距可按2）条的规定减少2 米， 间距最小值为8米；两短边均有居室窗户、阳台或开门的，间距最 小值为10米。
4）遮挡建筑的长边与被遮挡建筑的短边相对时，被遮挡建筑的短边居室 无斜照条件的，按3.1.2.1条的规定执行；可获得一侧斜照的，按3.1.2.2 条的规定执行, 间距最小值为 8米。
90两房
平均面宽34米，进深10.5米
120三房
楼梯
120三房
90两房
90两房
平均面宽37米，进深10.5米
产品排布
产品间距、退界、高度的确定
楼座间距的确定： 楼座间距确定需满足日照、防火规范、车位布置、城市规划规定等。 1、日照（青岛市） 1.1 遮挡建筑高度不超过24米时，与被遮挡建筑的间距按日照间距系数法 进行日照分析和测算，并应符合下列规定： 1）两建筑的长边相对时，日照间距系数不小于1.5， 间距最小值为18米。 2）遮挡建筑的短边与被遮挡建筑的长边相对时，遮挡建筑高度在12米及 以下的，日照间距系数不小于0.8；高度在12米以上至18米的，日照间 距系数不小于0.7， 间距最小值为 9.6米；高度在18米以上至24米的， 日照间距系数不小于0.6， 间距最小值为 12.6米。
产品排布
3、构建各个业态土地利润模型，计算各个业态的土地利润，土地利润最大的 业态即为该项目的最佳业态。
利润模型标准表格：
4、以上表为例。如果项目规定容积率大于土地利润最大业态对应的容积率， 则直接选择此业态作为最盈利业态。如果项目规定容积率小于土地利润最大业 态对应的容积率，则考虑选择小于规定容积率的业态，拉高拍低，用组合业态 实现利润最大化。 注意：利润最大化不等于做满容积率，如某种业态的容积率小于规定容积率， 但是此业态的土地利润最大，此时可无需做满容积率。
产品排布
产品排布流程
设计基础数据收集 土地分析 业态选择
产品形式及面宽、进深的确定 产品间距、退界、高度的确定
多种强排方案比选 结论
产品排布
设计基础数据收集
影响强排的设计基础数据：红线、退界、容积率、绿地率、建筑密度、 限高、小区配套要求、日照、商业配比、城市规划及消防等其他限定条 件。
土地分析