房地产项目及项目定位分解(80页,含案例)

◆管理
酒店式管理。酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店 式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服 务，以及各种钟点等服务，就这方面而言，产权式酒店与酒店 并无二致。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰 显居住者的身份和气派。
◆功能
兼具居住度假与投资两种功能。酒店式公寓既可以用来居住度 假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法 有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的 购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值
（1）普通商品住宅项目
• 普通商品住房：是指户型最大面积不超过120平方米，住 宅容积率在1.0以上，房屋销售价格在同地段平均交易价 格的1.2倍以内的商品住房。
• 普通商品住宅项目：以普通商品住房为开发对象的房地 产开发项目。
（2）限价商品房项目
• 限价商品房：指政府通过组织监管、市场化运作，以直 接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售 价格、建设标准和销售对象的普通商品房。
房地产项目及项目定位
内容提要
随着我国土地使用制度的逐步发展和完善，以 及土地使用实践的不断丰富，我国房地产项目的类 型也逐渐增多，制度改革对房地产项目定位的要求 也提高了。本章将对我国的房地产项目类型及项目 定位方法等进行详细的阐述。
重点问题
•房地产综合开发项目的含义与类型 •房地产转让项目特点、流程和税费 •房地产项目定位的含义、原则、流程及方法
• 旅游地产的核心是“旅游资源对地产价值的提升” 。
• 然而许多一拥而上的分时度假项目，在“旅游”上投入 甚少，“地产”上多遭烂尾。
• 挂羊头卖狗肉的地产公司，以旅游地产之名圈地，却不 见任何旅游开发，只见住宅销售
5.1 房地产综合开发项目
5.1.3 商用房地产开发项目
写字楼房地产开发项目； 酒店式公寓类住宅开发项目； 旅游房地产开发项目； 商业用房项目。
• “四限”是指限地价、限房价、限套型、限对象 • 限价商品房建设项目，政府在地价上给与扶持，按照以
房价定地价的原则，根据限价商品房基准价格，确定土 地出让价格。
限价商品房的基准价格，原则上比 同期同地段商品房评估市场价格低 20%，利润率和管理费分别控制在 10%和4%；
限价商品房价格会比经济适用房贵， 但又比一般的商品住房便宜。
（3）经济适用房
• 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产 开发企业或者集资建房单位建造，以比较微利价向城镇中低收 入家庭出售的住房。
• 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特 点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的 ，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的 建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。
• 写字楼交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD；
• 行政配套齐全建筑设计风格鲜明,气势宏大,外立面装修质量 较高平均每200平方米至少一个停车位；
• 楼层吊顶后净高2.6米以上；
• 平均每5层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒；
• 最少具备50-60瓦/平方米电力供应,并配备足够的后备电力 供应设施平均每20平方米建筑面积有一条电话线,提供或支 持DDN,ISDN线路,备有视像会议设备提供四管式空调系统和2 4小时空调供应；
• 旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建 筑物空间，多指分布于各个旅游景区内的住宅项目；
• 还有一些虽然远离风景区，但有些项目本身拥有一些主 题类的旅游商业项目，附带着大规模的住宅。
• 案例1 西湖田园文化度假小镇（以西湖为基础、以旅游 为核心的“旅游田园小镇” ）
案例2 深圳华侨城
• 华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国 资委管理的大型中央企业之一。成立二十多年来，华侨 城由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、 跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店 开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子配套包装产 品制造等三项国内领先的主营业务。
◆设计
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，不流于一般形式
◆产权
业主拥有酒店独立产权。投资者通过一次性付款或分期或按 揭的方式获取客房的独立产权。目前在市场上还有一种物业 就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有太 多差别。本质区别在于，酒店式公寓可将每个客房出售给投 资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它 是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。不过大多 数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权， 而没有经营权
按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，可以分为 自主开发和房地产合作开发。 • 房地产综合开发项目的含义
在房地产开发的过程中，从获取土地到整个物业建设全过程实施 管理的项目即为房地产综合开发项目。
5.1.2 住宅房地产开发项目
普通商品住房开发项目(见后)； 限价商品房开发项目（四限：限地价、房价、套型、对象）； 经济适用房开发项目； 廉租房开发项目； 别墅开发项目； 旅游住宅房地产项目。
5.1 房地产综合开发项目
5.1.1 房地产综合开发项目的含义与类型
• 房地产综合开发的含义 指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内
取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发， 并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 • 房地产综合开发项目的类别
按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、住宅地产 开发项目、工业地产开发项目等等。
• 两类物业性质不同，前者可拥有个人产权，可以居住、出 租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑 内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理 ，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。
• 而公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构 或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于 产权属于机构或公司的，当然不能将客房分割出售给个人
与公寓式酒店的区别
• 2003 年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规 定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作 出定义，并明确其区分与界定。
• 《规定》中的名词解释第13条明确写明：“公寓式酒店 指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处 理。”第14条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓， 按居住建筑处理。” 搞清这是两种不同性质的物业，酒 店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业 （非住宅）。
• 我国廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者； • 廉租房的来源主要是腾退的旧公房
（5）别墅项目
• 传统意义上的别墅是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢 功能较为齐全、带有花园或院落的两层或多层房屋，通 常是作为住宅或度假休息的场所。可分为独立别墅、双 拼别墅和联排别墅等建筑类型。
（6）旅游住宅地产项目
• 相关的业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年S OHO、青年客栈等
服务对象
• 酒店式服务公寓的目标市场主要以在华从事商务活动， 较长期居住的外国人为主；
• 酒店式公寓吸引懒人和忙人。
基本特点
◆户型
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以 满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全 套的家居设计和电器；对于不同户型也有不同的格调。
• 经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性 安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。
• 现在购买经济适用房，需年收入小于等于6万的家庭，当地户 口才可购买。
• 适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地 实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批 准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具 有经济性和适用性的特点。
工业地产之功能涵盖
行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、 商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、 人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、 会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益 的服务功能。
③工业地产的主要特征
• 华侨城旅游地产先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗 村、Baidu Nhomakorabea乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的 荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己 创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量 的旅游主题房地产。
• 华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地 产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产良性互动 的典型。
工业地产：
指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产 为载体的工业物业总称。
②工业地产界定
工业地产之消费者
主要客户为公司、企业和个体经营者，而不 等同于住宅项目中的个人、老百姓。
工业地产是指在新经济、新型工业化背景下， 以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、 工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要 开发对象，集投资、开发、经营管理和服务 等为一体的工业物业总称。
• 拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设施齐备,包 括有银行,邮局,商务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于 大厦客户为主。
（2）酒店式公寓
• 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、 酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大 功效，但本质仍然是公寓。
• 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又 吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可 针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。购买者拥有 单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提 供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合 物业。
成功的中国旅游地产模式
• 东部华侨城是华侨城集团投资建设的第一个大型旅游项 目，共投资35亿元人民币，占地近9平方公里。拥有3个 生态主题公园、2个山地高尔夫球场、3座主题小镇、4家 主题酒店、4台主题演艺、主题地产和主题佛教园区等丰 富的旅游项目。
既然是旅游地产，是先做旅游，还是先做地产?
• 深圳华侨城先在园区内花费数年时间和巨资打造了锦绣 中华、世界之窗缩微景观及欢乐谷等大型综合游乐项目 ，待形成以文化旅游景区为主体、其他旅游设施完善配 套的综合旅游度假区之后，才着手开发旅游地产项目， 走的是“先旅游后地产”的路子
5.1 房地产综合开发项目
5.1.4 工业房地产开发项目
工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟
地，以及该类土地上的建筑物和附属物。
工业地产开发常见的模式：
工业园区开发模式； 主体企业引导模式； 工业地产商模式； 综合运作模式。
工业用地运营模式
①工业土地界定
工业土地
是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用 地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工 业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性 质为50年。
• 经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的。
• 经济适用房在别的国家和地区一般被称为公共房屋，中国香港 称为居者有其屋（简称居屋），中国澳门称为经济房屋，中国 台湾称为国民住宅（即国宅），新加坡称为组屋。
（4）廉租房项目
• 廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符 合城镇居民最低生活保障标准求住房困难的家庭提供社 会保障性质的住房；
• 华侨城集团公司长期致力于发展有中国特色的文化产业集 群，将塑造成为中国最具创想文化和影响力的企业，并通 过独特的创想文化致力于提升中国人的生活品质。
• 旅游是华侨城集团最具社会影响力的业务。华侨城从“一 步迈进历史，一日游遍中国“；到九十年代初开始以“让 世界了解中国，让中国了解世界”为宗旨，提出建设具有 中国特色的主题公园群。先后投资建设了中国民俗文化村 、世界之窗和深圳欢乐谷主题公园，在南中国的深圳湾畔 形成了中国最大的主题公园群，打造了一个深受游客喜爱 的旅游目的地。
(1)写字楼：office building
• 即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员， 业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合 化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中 心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企 事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发 企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起 。