某房地产开发公司对设计工作的管理制度DOC

QG/xxx 06-2009

xxx对设计工作的管理制度

1 范围

本制度规定了xxxx对设计工作的管理要求。

本制度适用于xxxx对所有工程项目的设计管理工作。

2 总则

为了规范xxxx对项目设计工作的有效控制，发挥公司的技术监控职能，使公司开发项目设计管理实现节约资金、高效运作，提高项目前期及方案阶段的设计水平，确保开发项目符合公司的开发理念，确保投资的产品质量和高性价比，且满足房地产消费市场的需求，制定本制度。

3 职责分工

3.1 xxx建设工程招投标工作领导小组是公司各项工程招标、比价的最高权力机构，负责对公司各项工程涉及招标、比价结果的最终审核，领导公司各项工程涉及招标、比价工作的开展。

3.2 工程部

3.2.1 负责规划与设计全过程的组织、协调、实施工作；

3.2.2 负责组织规划与设计方案的评审，提出各阶段评审报告；

3.2.3 协助经营部办理项目规划设计方案的申报；

3.2.4 与委托设计单位的沟通和协调；

3.3 经营部

3.3.1 参与项目前期设计全过程的策划和研发工作，提出对项目设计的合理化意见；

3.3.2 负责办理项目规划设计方案的审批工作；

3.3.3 负责按照项目规划设计成果进行工程概算。

3.3.4 参与规划与设计方案的评审。

3.4 营销策划部

3.4.1 负责客户市场的调研，配合工程部为项目的前期设计工作提供参考依据；

3.4.2 参与规划与设计方案的评审。

4 工作程序

4.1 公司项目设计阶段划分

4.1.1 项目设计阶段划分为：概念设计阶段、委托规划设计阶段和委托环境设计阶段。

4.1.2 委托设计包括：

4.1.2.1 规划设计；

4.1.2.2 扩初设计；

4.1.2.3 施工图设计。

4.2 概念设计控制

4.2.1 经营部负责在公司获取开发土地使用权（招牌挂出让信息）后，根据项目前期可行性研究和市场调研结果进行土地价值分析，报告xxx建设工程招投标工作领导小组。

4.2.2 土地价值分析是在进一步市场调研的基础上，依据规划要点，寻找“土地价值最大化和投资价值最大化”方案的过程。分析的一般方法是：经营部负责牵头，结合营销策划部，拟订几个不同的产品方案和开发方案，并测算出不同方案的土地价值，价值最大化所对应的产品方案就是理论上的“最佳方案”。通常情况下，一种产品方案对应着几种开发方案，而只有一种开发方案在单位时间内能产生最大的效益，是这一产品方案的投资时间价值最大。这种产品方案和开发方案就是“最佳方案”。

4.2.3 营销策划部负责对项目所在区域客户及潜在客户市场开展调研工作。根据调研情况结果对工程部提出市场或客户对产品设计的具体要求，为项目设计工作提出可靠地参考依据。

4.2.4 工程部根据经营部、营销策划部所提供建议及“规划要点”进行概念性设计研究。概念性设计研究的要点包括：

4.2.4.1 项目核心开发理念；

4.2.4.2 项目销售主体定位；

4.2.4.3 项目整体风格定位；

4.2.4.4 项目建筑、景观、园林主题思想；

4.2.4.5 配套设施规划；

4.2.4.6 “规划要点”的分解等。

4.2.5 概念性设计研究后，工程管理部应形成2～3个概念性方案。概念性设计方案包括：

4.2.

5.1 项目的整体风格说明（要与城市风格、自然景观、人文景观相融合）；

4.2.

5.2 总体规划效果图；

4.2.

5.3 单体建筑效果图；

4.2.

5.4 景观园林效果图；

4.2.

5.5 方案的设计参数、设计标准，设备和结构造型、功能和使用价值等。

4.2.6 概念性设计方案完成后，工程部应报请xxxx建设工程招投标工作领导小组审批。

4.3 委托规划设计

4.3.1 概念性设计方案经xxx建设工程招投标工作领导小组审核通过后，工程部根据选定的概念设计方案，编制委托单位《规划设计任务书》和《建筑方案设计任务书》并联合经营部开展规划设计招标工作。招标工作结束后，对中标单位进行规划和建筑设计

委托工作，工程部向委托设计单位提供概念性设计方案的资料，作为设计单位设计的依据，并签署委托设计合同。

4.3.2 委托设计过程中工程部应严格执行概念性设计方案、《规划设计任务书》和《建筑方案设计任务书》中确定的设计思想和要求。

4.3.3 委托规划设计方案、扩初设计方案、施工图设计方案的评审和确认执行按照《工程部管理制度》中《建设工程竣工图管理办法》。因项目原因，工程部认为不需要初步设计阶段的，应书面说明理由。

4.3.4 方案设计评审的要点包括：

4.3.4.1 建筑风格的选择；

4.3.4.2 不同建筑的具体位置；

4.3.4.3 园林风格的选择；

4.3.4.4 各类户型的比例；

4.3.4.5 每种户型的面积、设计方案；

4.3.4.6 建筑平面设计方案；

4.3.4.7 外立面设计方案等。

4.3.5 各阶段方案设计结束后，xxx建设工程招投标工作领导小组组织工程部、经营部、营销策划部相关部门对设计方案进行讨论和评审，提出对各阶段设计方案的修改意见，直至最终方案通过。

4.3.6 各阶段方案设计评审要点

4.3.6.1 概念设计

——技术经济指标；

——景观利用；

——规划分区；

——道路结构；

——建筑高度；

——创新点。

4.3.6.2 方案设计

——技术经济指标；

——规划结构：景观利用、入口位置、规划分区、道路结构、竖向设计、组团形式、建设分期、停车方式、建筑高度；

——户型平面：朝向、单元结构、公共空间平面、户型结构、功能空间、尺度、屋面形式；

——建筑立面：立面风格、外墙材料、门窗材料、屋面材料、阳台做法、外露设备隐蔽、建筑色彩。

4.3.6.3 扩初设计

——扩初及施工图须符合国家设计深度要求；

——结构方案：结构选型、基础选型、结构布置。

4.3.6.4施工图设计

施工图设计评审要点见本制度关于《xxx对设计工作的评审及管理》中涉及对施工图设计阶段的描述。

设计管理中的施工图设计。

4.3.6.5 环境设计

——环境规划：规划立意、景观分析、视线分析、景观规划分区、流线设计、场地布置、绿量控制；

——公共设施规划：灯具布置、座椅布置、垃圾箱布置、标识布置、背景音乐布置、绿量控制；